Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3677/271/2014 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 7 jehož součástí je stavba čp. 66, to vše v k.ú. Nový Hrádek obce Nový Hrádek. Adresa nemovitosti: Hradní 66 / 66, 54922 Nový Hrádek Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Nový Hrádek, k.ú. Nový Hrádek, kód k.ú. 707341, LV 713 Pozemky: st. 7 Vlastník stavby: Ivan Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Marián Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Ivan Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Marián Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ; č. obj.:č.j: 908/2014-A, 25.9.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 81, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Datum místního šetření: 9.10.2014 Datum zpracování : 10.10.2014 Počet stran: 25 stran Počet příloh: 18 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.37 V Borohrádku, dne 10.10.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Počet obyvatel: 799 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 237 / 0 0 618 1 537 269 100,00 / 0 618 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 900 600 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 420 802 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Stanovení ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s průměrnou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Dům je delší dobu neužívaný a neudržovaný. U domu je malý pozemek, přístup pro motorová vozidla je ztížený. Objekt je evidován jako stavba občanské vybavenosti, avšak s ohledem na dispozici a umístění se spíše jedná o objekt bydlení. Z tohoto pohledu jsou také voleny objekty pro porovnávací metodu. Nabídka nemovitostí v širším okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu po hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Podhorská obec s okrajovými částmi situovaná pod vrchem Šibeníkem až v údolí říčky Olešenky. Tvoří ji části Dlouhé, Krahulčí, Nový Hrádek a Rzy. Cca 800 obyvatel. Dobrá občanská vybavenost (OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9 stupeň, obchod, restaurace, hřiště ). Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části obce nedaleko náměstí, proti škole, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél Hradební ulice. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis objektu je ovlivněn skutečností, že nebylo možné prohlédnout celý interiér domu. Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito. Základové pasy jsou bez izolací, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm. Krov dřevěný vázaný, krytina z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Vnější omítka břizolitová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Strop je rovný, podlahy obytných místností jsou betonové, vlýsky a plovoucí podlahy, podlahy vedlejších místností z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře náplňové. Vytápění chybí. Vybavení kuchyně tvoří elektrický sporák. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler (poškozený). Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchový kout, umývadlo a WC. Podle dostupných informací byl objekt využíván k drobné výrobě - kompletace hraček. Příslušenství stavby : Vedlejší stavba využívaná jako sklad. Zastavěná plocha 194 m 2, průměrná výška 5,00 m. Zděný objekt se šikmou střechou s plechovou krytinou. Použité konstrukce a vybavení standardní, stavebně-technický stav dobrý. Objekt pochází pravděpodobně ze 70-tých let minulého století. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo p.č. 7 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo p.č. 7 Vlastník pozemku/komunikace - komentář fyzické osoby Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Vstup do domu je přímo z veřejné komunikace, ze které je i pěší přístup na dvůr. Zadní brána, tzn. přístup pro vozidla, je přístupná přes pozemek p.č. 7, který je ve vlastnictví několika fyzických osob a vstup na tento pozemek není právně ošetřen. Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 713 pro k.ú. Nový Hrádek. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika ostatní Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 713 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574287 Nový Hrádek Katastrální území: 707341 Nový Hrádek Ulice: Hradní č.o.: 66 Vlastníci Podíl FO Ivan Sabat Hradní 66, 54922 Nový Hrádek 1 / 2 FO Marián Sabat Hradní 66, 54922 Nový Hrádek 1 / 2 Stavby je součástí část obce Nový Hrádek Stavba občanského vybavení č.p. 66 na pozemku p.č. st. 7 Pozemky st. 7 Stavební parcela Parcela KN 618 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 269,34 m 2 202,00 m 2 podkroví 177,34 m 2 35,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 202,00 m 2 1,00 202,00m 2 1.NP - celkem 202,00 m 2 202,00 m 2 podkroví podkroví 35,00 m 2 1,00 35,00m 2 podkroví - celkem 35,00 m 2 35,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 16,00*9,55*4,30+2,57*9,55*(2,75+4,30)/2+15,40*5,15*4,70+5 = 1 155,02 m 3,40*2,35*3,05 zastřešení 16,00*9,55*5,00/2 = 382,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 537,02 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 269 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 537,02 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 916 578 Stáří roků 84 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 420 802 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je z převážné části zastavěn stavbou domu a vedlejší stavbou, nezastavěná část tvoří nádvoří. Pozemek je rovinatý a napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 7 618 1 / 1 Celková výměra pozemků: 618-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Nový Hrádek 280,00 775 1 090 000 3 893 0,58 2 258 RD Nový Hrádek, Rodinný dům o dispozici 6+1 s garáží v obci Nový Hrádek. Zděný dům se nachází na pozemku o celkové výměře 775 m2. Dispozice: veranda, vstupní chodba, samostatná toaleta, koupelna, kuchyně, tři pokoje, 2x technická místnost a garáž. Ve druhém podlaží, do kterého vede dřevěné schodiště, se nacházejí tři samostatné pokoje (z jednoho pokoje je vstup na balkon) a velké množství úložného půdního prostoru. V roce 2007 proběhla na domě rekonstrukce střechy. Zbylá část domu je v původním udržovaném stavu umožňující okamžité nastěhování a užívání. Dům je částečně podsklepen a napojen na elektřinu, obecní vodovod a plyn. Odpad řešen septikem. Dům je vytápěn ústředním topením s elektrokotlem, s možností využití kotle na tuhá paliva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: edukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Náchod - Jizbice 92,00 624 750 000 8 152 0,52 4 239 RD Jizbice, Rodinný dům o dispozici 4+1 s možností půdní vestavby. RD přestavěn z původní zem. usedlosti cca v r. 1972. Dům je jednopodlažní s částečným podsklepením, bez izolace proti zemní vlhkosti. Dům je napojen na dostupné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro), plyn není dostupný. Hlavní nosná konstrukce je zděná na betonových základech. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Fasáda domu břízolitová, vnitřní omítky vápenné hladké. Okna dřevená dvojitá. Podlahy jsou provedeny z keramické dlažby, z textilních krytin, dřevěných parket, betonové mazaniny a PVC. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na TP, nebo elektrokotlem. Ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Česká Čermná 230,00 1 478 1 690 000 7 348 0,61 4 452 RD Česká Čermná, Rodinný dům 6+kk s větší zahradou, garáží a stodolou v klidné části obce Česká Čermná na Náchodsku. Dispozice: 1.NP: vchod s chodbou, tři pokoje, koupelna se sedací vanou, umyvadlem a WC, vstup do sklepa, schodiště do podkroví, kotelna, komora, vstup do stodoly, která slouží na uskladnění paliv - dřeva a uhlí, garáž. Podkroví: Chodba se zadním vchodem, WC s umyvadlem, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj, vstup na půdu. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva s rozvodem do ústředního topení. Zdroj vody veřejný řad. Výhodou domu je, že každé podlaží má nezávislý vchod. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; - 6 -
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Česká Čermná 221,00 1 200 1 850 000 8 371 0,51 4 296 RD Česká Čermná, RD v obci Česká Čermná, okr. Náchod. Dům se nachází v bezprostřední blízkosti lesa, s výhledem do obce. K domu patří zahrada a malý altánek. Dům se skládá ze dvou bytových jednotek - v přízemí je byt 3+kk a v patře menší byt 4+kk,. V roce 2012 proběhla částečná rekonstrukce. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody bojlerem, odpady svedeny do septiku, elektr. 220V a 380V, vodovod obecní, příjezdová komunikace obecní. V obci je pošta, ZŠ - I. stupeň, MŠ, obchod, pohostinství, služby, dopravní obslužnost do Náchoda a Nového Města nad Metují. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně technický stav - koeficient 0,80; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Stanovená jednotková cena: 3 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 900 600 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 713 ze dne 12.9.2014. 14 Snímek katastrální mapy ze dne 9.10.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -