ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6322-27/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 16 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Albrechtice, k.ú. Albrechtice u Českého Těšína Adresa nemovité věci: Hlavní 16, 735 43 Albrechtice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč Datum místního šetření: 20.2.2015 Stav ke dni: 20.2.2015 Počet stran: 15 Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 28.2.2015 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1707 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 20.2.2015, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1707 ze dne 23.1.2015. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 20.2.2015. - Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Albrechtice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 652 Obec Albrechtice Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Lokalita s vysokou nezaměstnaností. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 7 let od uzavření Smlouvy o věcném břemenu, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba je dlouhodobě neužívaná, je ve špatném stavu, odpojena od všech sítí.. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemku byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 635 2 091 250,00 522 750,00 zahrada 636 2 813 30,00 84 390,00 orná půda 637 3 470 30,00 104 100,00 Celkem 8 374 711 240,00 Výsledná cena = 711 240, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Par. č. Množství JC RC Opotř. VH (Kč) Stodola zděná, o 1.NP, 635 1 671,00 m3 1 000 1 671 000 75 % 417 750 ZP = 327,35 m2 Kč/m3 Kč Hospodářská zděná, o 1.NP, 635 952,00 m3 1 000 952 000 75 % 238 000 budova ZP = 204,79 m2 Kč/m3 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 655 750-3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 16 Je užívaný od roku 1935, jako částečně podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 635. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm a skladovací prostory, v 1.NP je chodba se schodištěm, 3x pokoj, kuchyně, spíž, koupelna a WC, v podkroví je po výstupu chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností prkenné, ostatní podlahy s dlažbou a betonové, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je podprůměrný, dům není dlouhodobě užíván, je odpojen od všech sítí. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (7,20 9,74) = 70,13 1.NP (17,40 9,74)+(5,55 4,36) = 193,67 Podkroví (17,40 9,74)+(5,55 4,36) = 193,67 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 70,13 m 2 2,02 m 1.NP 193,67 m 2 2,95 m Podkroví 193,67 m 2 2,55 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (70,13 2,02)+193,67 (4,72+3,56/2) = 1 400,52 m 3-4 -
Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 400,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 400,52 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 100 15. Podlahy ostatních místností betonové P 100 16. Vytápění chybí C 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční P 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení chybí C 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20-5 -
13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,25 Koeficient vybavení K 4 : 0,7925 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,7925 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 869,10 Plná cena: 1 400,52 m 3 3 869,10 Kč/m 3 = 5 418 751,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 79 / 125 = 63,2 % Koeficient opotřebení: (1-63,2 % / 100) 0,368 Rodinný dům čp. 16 - zjištěná cena = 1 994 100,70 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 195,53 m 2 Obestavěný prostor: 1 400,52 m 3 Zastavěná plocha: 193,67 m 2 Plocha pozemku: 8 374,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). - 6 -
Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný asi od roku 1935. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1 ve 2.NP, v přízemí jsou 2 pokoje se sociálním zařízením. Dům je situován ve srovnatelné lokalitě, je v lepším stavu než oceňovaný dům. RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný asi od roku 1935. V přízemí jsou dva pokoje, kuchyň, vstupní chodba a hospodářská místnost, k dispozici je také prostorné podkroví s možností vybudování dalších pokojů. Dům je situován ve srovnatelné lokalitě, je v lepším stavu než oceňovaný dům. RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný asi od roku 1935. Dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova. Dům je situován ve srovnatelné lokalitě, je v lepším stavu než oceňovaný dům. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita Albrechtice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/m 2 3 674 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 285,00 m 2 550 m 2 1 499 000 Kč 5 260 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Albrechtice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-7 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 7 682 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 1 977 m 2 1 100 000 Kč 8 800 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Albrechtice, ul. Kostelní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/m 2 5 560 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 226,10 m 2 896 m 2 1 800 000 Kč 7 961 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 674 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 639 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 682 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 639 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 195,53 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 102 594 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 102 594 Kč 0 Kč 3 361 091 Kč 711 240 Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmiliostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty věcného břemene. V Rohově 28.2.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6322-27/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1707 ze dne 23.1.2015. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 20.2.2015. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
stodola hospodářská budova - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -