ZNALECKÝ POSUDEK č. 4541-340/2015 O ceně pozemku p.č.486/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 16 m 2, jehož součástí je zahrádkářská chata č.e.333 v Jihlavě, včetně příslušenství a pozemku p.č.486/22, zahrada, o velikosti 338 m 2, vše zapsáno na LV č.558 pro k.ú.hruškovy Dvory Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 2583/10-38 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 20.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.486/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 16 m 2, jehož součástí je zahrádkářská chata č.e.333 v Jihlavě, včetně příslušenství a pozemku p.č.486/22, zahrada, o velikosti 338 m 2, vše zapsáno na LV č.558 pro k.ú.hruškovy Dvory 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrádkářská chata Adresa předmětu ocenění: č.e. 333 586 01 Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Hruškové Dvory Počet obyvatel: 50 510 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.558 pro k.ú.hruškovy Dvory - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 671201/1273, Pan Jiří Souček, Želetavská 181, 58865 Nová Říše, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 671201/1273, Pan Jiří Souček, Želetavská 181, 58865 Nová Říše, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt zahrádkářské chaty, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný v suterénu, patro je dřevěné obíjené. Má sedlovou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní vybavení je minimální. Stav chyty je průměrný. Objekt je napojen na elektřinu, příjezd je po nezpevněné komunikaci. Na pozemku se dále nacházejí stavba skleníku ve zhoršeném stavu, bez vlivu na obvyklou cenu, a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s chatou - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s chatou Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,782 11 i = 2-5 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,782 = 0,704 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 160,- 0,704 816,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 486/3 16,00 816,64 13 066,24 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 486/22 338,00 816,64 276 024,32 Stavební pozemky - celkem 354,00 m 2 289 090,56 Ocenění staveb na pozemcích Zahrádkářská chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, obec nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 992,- Kč/m 3-6 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 16,00 m 2 1,NP: = 16,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 16,00 m 2 2,30 m 1,NP: 16,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor spodní stavba: 16,0*2,3 = 36,80 m 3 vrchní stavba: 16,0*2,5 = 40,00 m 3 zastřešení: 16,0*1,1/2 = 8,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 85,60 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné III typ F plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 II -0,03 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9-7 -
Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,825 = 0,677 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,782 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 992,- Kč/m 3 * 0,677 = 671,58 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 85,60 m 3 * 671,58 Kč/m 3 * 0,900 * 0,782= 40 459,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 40 459,53 Kč Cena staveb celkem = 40 459,53 Kč Pozemky - celkem + 289 090,56 Kč Pozemky s chatou - zjištěná cena = 329 550,09 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s chatou 329 550,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 329 550,10 Kč Celkem 329 550,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 329 550,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s chatou 329 550,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 329 550,10 Kč Celkem 329 550,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 329 550,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 329 550,- Kč slovy: Třistadvacetdevěttisícpětsetpadesát Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 18.900,- Kč s příslušenstvím - Statutární město Jihlava, Masarykovo náměstí 97/1, 58601 Jihlava, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 882,- Kč s příslušenstvím - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2, Nařízení exekuce 2EXE-2067/2010-24 ze dne 22.4.2015, Nařízení exekuce ze dne 17.5.2010 související Exekuční příkaz k prodeji 185EX-2583/2010-25 ze dne 13.5.2015, Zahájení exekuce 182EX-1827/2015-9 ze dne 30.4.2015 související Exekuční příkaz k prodeji 182EX-1827/2015-32 ze dne 13.8.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
Rekreační dřevěná chata u Pávovského rybníka v Jihlavě v dosahu MHD postavená na pozemku Města Jihlava nájemné je 800,- Kč/1 rok. Zastavěná plocha je 37 m2. Užitková voda ze společné studny cca 10 m od chaty. Rozvody elektřiny v chatě na baterii. Chata se skládá v přízemí z místnosti na nářadí, verandy, kuchyně, obývacího pokoje, spacího koutu se dvěma lůžky a WC, v podkroví z větší ložnice se čtyřmi lůžky. Chata je vzdálená 70 m od rybníka. Vhodné i pro rybáře. Požadovaná cena 295.000,- Kč včetně daně a provize. Větší objekt, lepší stav a vybavení. Korekce celkovým koeficientem 0,65. Srovnávací cena po korekci 191.750,- Kč. - 12 -
Zděná podsklepená chata v klidném prostředí za hlavním vlakovým nádražím v k.ú. Hruškové Dvory. Chata se skládá z verandy a obytné místnosti s kuchyňským koutem v přízemí a z ložnice v podkroví. Chata je postavena na vlastním pozemku o výměře 39 m2, pozemky celkem 469 m2. Chata je vybavena elektřinou 220/380V. Požadovaná cena 360.000,- Kč za nemovitost, včetně provize a daně. Větší objekt, lepší stav a vybavení. Korekce celkovým koeficientem 0,6. Srovnávací cena po korekci 216.000,- Kč. chata v chatové osadě Hruškových Dvorech u Jihlavy v dosahu městské autobusové dopravy. Chata je v původním, ale v zachovalém stavu v pěkné přírodě. V dosahu cca 10 minut se nachází rybník. Dispozice: sklep, dílna, samostatné dřevěné WC - chemické, kuchyň, podkrovní místnost. Terasovitá okrasná a udržovaná zahrada, venkovní posezení, okrasné jezírko, místo na bazén, ovocné stromy, posezení s ohništěm. Pod chatou je potok s možností čerpání užitkové vody k zalévání zahrady. Pitná voda ze společné studny. V blízkosti lesy a rybník ke koupání, cyklostezka. Klidná lokalita v lůně přírody. Požadovaná cena 390.000,- Kč. Větší objekt, lepší stav a vybavení. Korekce celkovým koeficientem 0,65. Srovnávací cena po korekci 253.500,- Kč. - 13 -
Průměrná srovnávací cena činí 220.417,- Kč. S ohledem na konkrétní polohu a možnosti příjezdu a přístupu stanovuji obvyklou cenu na 210.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 210.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 210.000,- Kč. Slovy: Dvěstědesettisíc Kč V Tršicích 20.10.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4541-340/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 558 ze dne 21.9.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -