ZNALECKÝ POSUDEK č. 4747 464 / 2017 dle Usnesení č.j. 129 EX 3183/07-81 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3183/07-81 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 24.08.2017. Posudek obsahuje: 24 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 06.10.2017
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...5 1 Aplikovaná metoda ocenění...5 2 Ocenění...6 C REKAPITULACE...18 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...19 PŘÍLOHY...19 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 3183/07-81: - stanovit cenu nemovitých věcí se všemi jejími součástmi a jejich příslušenstvím, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech: 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 12.09.2017 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku a společných prostor bytového domu. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.10.2017, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 213, k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 11.05.2017 - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 202, k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 11.05.2017 - snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 129 EX 3183/07-81 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky a společných prostor bytového domu - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. 3
- vyhláška č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2017 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2017 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2008, 2010, 2012, 2014, 2015, 2016 4
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 5
2 OCENĚNÍ Popis: Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Byt je dispozice 3+1 a nachází se v 1.NP vpravo. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové domy, naproti přes silnici rodinné domy. Centrum obce Trstěnice je ve vzdálenosti 320 m, do Mariánských Lázní je vzdálenost cca 6 km. Přístup k bytovému domu je možný volně, přes pozemek, který je od komunikace ohraničen živým oplocením z okrasných keřů. Parkování je možné na zpevněné ploše vedle bytového domu. Bytový dům je postaven na pozemku jiného vlastníka. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40 lety; údržba: průměrná Počet podlaží: nepodsklepeno, 3 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: stěnové panely s vyzdívkami z cihel a tvárnic; z jedné štítové strany zatepleno Stropy: montované ze stropních panelů Střecha: tvar sedlový; příhradové vazníky (dřevěné) Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety z pozinkovaného plechu, dešťové žlaby opatřeny nátěry dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit; z jedné štítové strany obkladové panely Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů terazzo; zábradlí kovové, madlo dřevěné Dveře: hladké plné a částečně prosklené s kovovými zárubněmi; vstupní do bytového domu jsou dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: plastová s dvojitým izolačním zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina Vytápění: ústřední do plechových radiátorů Ohřev teplé vody: zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana 6
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, vestavěné skříně, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: Bytová jednotka č. 101/1 se nachází v 1.NP: vstup, chodba, koupelna, WC, kuchyň, spíž, obývací pokoj, ložnice a pokoj; příslušenství bytu mimo byt: sklep v 1.NP Srovnávací parametry: Podlahové plochy Výměra [m 2 ] Koeficient Započitatelná dle typu výměra podlahové plochy [m 2 ] kuchyň 13,00 1,0 13,00 pokoj 12,00 1,0 12,00 pokoj 19,00 1,0 19,00 pokoj 9,00 1,0 9,00 předsíň 12,00 1,0 12,00 koupelna 2,00 1,0 2,00 WC 1,00 1,0 1,00 spíž 3,00 1,0 3,00 sklep (příslušenství bytu mimo byt) 6,00 0,5 3,00 Započítaná podlahová plocha: 74,00 Poznámka: započitatelná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací. Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, podlahových krytin a zařizovacích předmětů ZTI, které přestože jsou funkční, již nemusí odpovídat nárokům současného standardu. 7
Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 213 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Byt 3+1 Nabídková cena: 539 000 Kč Upravená nabídková cena: 7 926 Kč/m 2 Lokalita: Tři Sekery, okres Cheb Stavba: Panelová Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Plocha podlahová: 68 m 2 Popis: Byt 3+1 v zatepleném panelovém domě bez osobního výtahu. Jednotka se nachází ve 3. patře. Topení bytu zajišťuje vlastní kotel na tuhá paliva, nachází se v bytě. K bytu náleží zahrádka a dvorek. Dům je situovaný na jižní stranu a nachází se v centru obce. Zdroj: Realitní kancelář Reality 11 Kolonáda Hlavní třída 279/7, 35301 Mariánské Lázně www.reality11.cz 8
2) Byt 3+1 Nabídková cena: 649 000 Kč Upravená nabídková cena: 7 726 Kč/m 2 Lokalita: Školní, Horní Slavkov Stavba: Panelová Podlaží: 1. podlaží z celkem 7 Podlahová plocha: 84 m 2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Výtah: Ano Popis: Byt 3+1+B v 1.NP panelového domu, na okraji sídliště. Dispozice: chodba, 3 místnosti, WC a koupelna, kuchyň s vybavením, v obývacím pokoji se nachází balkon. Celková obytná plocha bytuje j 84 m2 + sklepní kóje. Zdroj: Realitní kancelář MGH - CONSULT, spol. s r.o. Dr. Davida Bechera 727/1, 36001 Karlovy Vary www.mgh.cz 3) Byt 3+1 Nabídková cena: 770 000 Kč Upravená nabídková cena: 10 727 Kč/m 2 Lokalita: Dolní Žandov, okres Cheb Stavba: Panelová Podlaží: 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 71,78 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Výtah: Ne Popis: byt 3+1 ve II.NP bez výtahu. Byt se nachází v budově se sedlovou nízkou střechou o 4 podlažích. Bytové jádro je zděné. Plynový kotel s rozvody do radiátorů. Podlahy beton lino a dlažba. 9
Okna plastová. Byt bez kuchyňské linky. Výměra bytu: 71,78m²: Kuchyň: 10,72m², pokoj 1: 12,50 m², pokoj 2: 22,96 m², pokoj 3: 15,89 m², předsíň: 6,17 m², koupelna: 2,6 m², WC: 0,94 m². K bytu náleží i 3 sklepy. Byt je ve velmi dobrém stavu. Zdroj: Realitní kancelář REBELLION s.r.o. Americká 155/25, 35101 Františkovy Lázně www.rebellion.cz 4) Byt 3+1 Nabídková cena: 799 000 Kč Upravená nabídková cena: 13 317 Kč/m 2 Lokalita: Zahradní, Horní Slavkov Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží: 4. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Plocha podlahová: 60 m 2 Lodžie: Ano Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Výtah: Ano Popis: Byt 3+1, ve 4. nadzemním podlaží domu s vlastní plynovou kotelnou. Jednotka prošla rekonstrukcí - nově vystavěné a obložené jádro s novým sanitárním zařízením a rozvodů. Rozvody elektřiny v celém bytě jsou v mědi. V bytě jsou plastová okna, vnitřní obložkové dveře a bezpečnostní vchodové dveře. V jižním pokoji vstup na lodžii. 10
Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Byt 3+1 Nabídková cena: 890 000 Kč Upravená nabídková cena: 10 230 Kč/m 2 Lokalita: Kočov - Klíčov, okres Tachov Stavba: Panelová Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 87 m 2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt o velikosti 3+1 s lodžií. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP domu bez výtahu. Dispozice: chodba, kuchyně, obývací pokoj se vstupem na lodžii, dvě ložnice, koupelna s WC. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci, má plastová okna. Bytový dům je po revitalizaci. Zdroj: Realitní kancelář RAZKA reality náměstí Republiky 86, 34701 Tachov www.razka.cz 11
6) Byt 3+1 Nabídková cena: 810 000 Kč Upravená nabídková cena: 10 385 Kč/m 2 Lokalita: Dolní Žandov, okres Cheb Stavba: Cihlová Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 78 m 2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt 3+1 se nachází ve zděném domě, vytápění dálkově. Zdroj: Realitní kancelář Euro Reality Plzeň, s.r.o. Šafaříkovy sady 2/3, 30100 Plzeň - Východní Předměstí www.euroreality.net 7) Byt 3+1 Nabídková cena: 999 000 Kč Upravená nabídková cena: 14 070 Kč/m 2 Lokalita: Palackého, Teplá Stavba: Panelová Umístění domu: Sídliště Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 74 m 2 Plocha podlahová: 68 m 2 Lodžie: Ano Sklep: 2 m 2 Započítaná podlahová plocha: 71 m 2 Rok rekonstrukce: 2016 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Lodžie: Ano Výtah: Ne Popis: byt 3+1, ve třetím patře panelového domu. Byt prošel rekonstrukcí: plastová okna se žaluziemi, nové rozvody vody, odpadů a elektřiny, plovoucí podlahy a dlažby, zděné jádro se 12
sprchovým koutem, dveře s obložkami, sádrokartonové podhledy s bodovými světly, nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, bezpečnostní vchodové dveře. V suterénu domu se nachází sklepní kóje náležící k bytu a společné prostory - kočárkárna, sušárna. V domě jsou nové stoupačky, vchodové dveře, schránky a renovované chodby. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 8) Byt 3+1 Nabídková cena: 1 100 000 Kč Upravená nabídková cena: 17 188 Kč/m 2 Lokalita: Fučíkova, Planá Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Plocha podlahová: 64 m 2 Popis: Byt 3+1 v 3. nadzemní podlaží. Byt prošel částečnou rekonstrukcí. Plastová okna, žaluzie, radiátory a zděné jádro. K bytu náleží balkon. Zdroj: Realitní kancelář Euro Reality Plzeň, s.r.o. Šafaříkovy sady 2/3, 30100 Plzeň - Východní Předměstí www.euroreality.net 13
9) Byt 3+1 Nabídková cena: 1 179 000 Kč Upravená nabídková cena: 18 422 Kč/m 2 Lokalita: Hroznatova, Mariánské Lázně - Úšovice Stavba: Panelová Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Plocha podlahová: 64 m 2 Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Byt o dispozici 3+1 s lodžií ve 3. NP. zatepleného panelového domu. Byt je v původním stavu. Plastová okna. Podlahy tvoří parkety, koberce a PVC. Topení je ústřední dálkové. Bytový dům prošel v revitalizací. Zdroj: Realitní kancelář Euro Reality Plzeň, s.r.o. Šafaříkovy sady 2/3, 30100 Plzeň - Východní Předměstí www.euroreality.net 10) Byt 3+1 Nabídková cena: 1 260 000 Kč Upravená nabídková cena: 20 000 Kč/m 2 Lokalita: Krátká, Lázně Kynžvart Stavba: Panelová Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Plocha podlahová: 60 m 2 Lodžie: Ano Sklep: 6 m 2 Započítaná podlahová plocha: 63 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Výtah: Ne 14
Popis: Byt 3+1 s lodžií v 1. patře panelového domu bez výtahu. V bytě jsou plastová okna a koupelna je po rekonstrukci včetně odpadů, elektrika je původní. Kuchyňská linka se sporákem, který je na PB lahve (umístěny v domě). Dům je zateplený a je napojen na plynovou kotelnu pro více bloků. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz Lokalizace: 15
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 68,00 7 926 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 7 491 SN 2 84,00 7 726 0,90 0,90 1,05 1,00 1,00 6 571 SN 3 71,78 10 727 0,90 1,05 1,00 0,95 1,00 9 630 SN 4 60,00 13 317 0,90 0,90 0,95 0,85 1,00 8 710 SN 5 87,00 10 230 0,90 1,10 1,05 0,85 1,00 9 039 SN 6 78,00 10 385 0,90 1,05 1,00 0,95 1,00 9 323 SN 7 71,00 14 070 0,90 1,05 1,00 0,85 1,00 11 302 SN 8 64,00 17 188 0,90 0,90 0,95 0,95 1,00 12 564 SN 9 64,00 18 422 0,90 0,85 0,95 0,90 1,00 12 049 SN 10 63,00 20 000 0,90 1,05 0,95 0,90 1,00 16 160 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 10 284 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 2 806 Minimální hodnota 6 571 AP - SO 7 478 Aritmetický průměr [AP] 10 284 AP + SO 13 090 Maximální hodnota 16 160 Výměra: 74,00 m 2 761 009 Spoluvlastnický podíl: 1 / 6 126 835 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 76 101 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 76 100 16
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 17
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: 76 100,- Kč slovy: Sedmdesátšesttisícjednosto korun českých Poznámky: Příslušenství bytu mimo byt: sklep v 1.NP. 18
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4747 464 / 2017 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 06.10.2017 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace