ZNALECKÝ POSUDEK č. 2529 o ceně nemovitostí - rodinného domu Úštěk č.p. 151 situovaném na pozemku parc.č. 1167 a pozemků parc. č. 1167 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m 2 ), parc.č. 1168 (zahrada o výměře 309 m 2 ) a parc.č. 1169 (zahrada o výměře 318 m 2 ) - nacházejících se v katastrálním území Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice a zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, na listu vlastnictví č. 174. Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Josef Potoček Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 30256/09-18/ ZI a dle exekučního příkazu č.j. 071 EX 16476/08-6/ ZI na základě vykonatelného rozsudku Okresního soudu Litoměřice proti povinnému Vlastimilu Hříšnému, nar. 17.9.1967. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 17.12.2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Máchova 1639 347 01 Tachov Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově 18.12.2010 Vyhotovení č. 1
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu Úštěk č.p. 151 situovaném na pozemku parc.č. 1167 a pozemků parc. č. 1167 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m 2 ), parc.č. 1168 (zahrada o výměře 309 m 2 ) a parc.č. 1169 (zahrada o výměře 318 m 2 ) - nacházejících se v katastrálním území Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice a zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, na listu vlastnictví č. 174. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Úštěk Adresa nemovitosti: Údolní 151 411 45 Úštěk Okres: Obec: Katastrální území: Úštěk Počet obyvatel: 2 958 Litoměřice Úštěk Kraj: Ústecký Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 49,5166 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.12.2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 30256/09-18/ ZI ze dne 4.8.2010 - výpis z Katastru nemovitostí LV č. 174 katastrálního území Úštěk k datu 7.7.2010 zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č. 174, katastrálního území Úštěk vloženo pro: SJM Hříšný Vlastimil a Hříšná Jindřiška, ident. 670917/0303, 735316/2674 Podíl 1/2 Údolní 151, Úštěk-Českolipské Předměstí, 411 45 Úštěk SJM Kozák Jan a Kozáková Jiřina, ident. 530520/324, 526203/172 Podíl 1/2 Zahrádky 99, 471 01 Zahrádky u České Lípy Údolní 151, Úštěk-Českolipské Předměstí, 411 45 Úštěk
- 3 - V oddílu C listu vlastnictví č. 174 m.j. zapsáno: - Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, IČO: 45244782, ve výši 500 000,- Kč, s právními účinky vkladu práva ke dni 25.4.2005 - Exekuční příkaz soudního exekutora č.j. 071 EX-16476/2008-6/ZI ze dne 18.9.2008 k prodeji nemovitostí v majetku povinného - Exekuční příkaz soudního exekutora č.j. 121 EX-5272/2009-5 ze dne 23.7.2009 k prodeji nemovitostí v majetku povinného 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceněné nemovitosti se nachází v zastavěném území obce Úštěk, po pravé straně ulice Údolní ve směru do centra obce Úštěk, ve vzdálenosti cca 40 m v tomto směru od křižovatky ulic Údolní a Podskalská. Hlavní stavbou je nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a půdou. Hlavní stavba je svou podélnou osou orientována ve směru JZ-SV. Rodinný dům je založen na kamenných základech, je zděný ze smíšeného zdiva (kamene a plných pálených cihel), stropy jsou s rovným podhledem, krov je dřevěný, střecha šikmá sedlová, krytina skládaná tašková. Omítky jsou vnitřní vápenné, vnější vápenocementové. Okna jsou dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné plné. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Podél ulice Údolní protéká Úštěcký potok. Tento potok v období povodní v minulých letech zaplavil část 1. NP oceňovaného rodinného domu. V 1. NP do úrovně cca 1m nad ÚT jsou v současnosti patrné následky povodní - zdivo je vlhké, omítky poškozené. Dům je napojen na rozvody elektřiny a na kanalizační a vodovodní řad. Plyn je veden v komunikaci podél domu. Dům je vytápěn kotlem na TP. Dům byl dříve přístupný z veřejné asfaltové komunikace ze severozápadní strany. Tento vchod byl z důvodu povodní částečně zazděn a v současnosti se do domu vstupuje ze strany zahrady. Dům je vystavěn na pozemku parc.č. 1167, se kterým ze SV strany sousedí pozemek zahrady parc.č. 1168 a z JZ strany pozemek zahrady parc.č. 1169. Všechny oceňované pozemky jsou situovány podél ulice Údolní. Pozemky jsou po svém obvodě ohraničeny plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupků. Mezi pozemkem parc.č. 1169 a 1167 je vystavěn dřevěný laťkový plot. Z jihovýchodní strany jsou pozemky ohraničeny strmými skalními stěnami. Na pozemku parc.č. 1167 se nachází jednopodlažní sklad, vyzděný z plných pálených cihel s břízolitovou omítkou, pultovou střechou, s jednoduchými dřevěnými výplněmi otvorů a dřevěnými vraty. Oceněné nemovitosti jsou ve špatném stavebně technickém stavu. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ani na oceňované pozemky, na které byl však umožněn náhled z veřejné komunikace. Při oceňování předpokládám podstandardní stavebně technický stav vnitřních stavebních konstrukcí. Kvůli nepřístupnosti do domu se pro propočet věcné hodnoty z vnějších znaků domu předpokládá jeho standardní vybavenost. Věcná břemena nezjištěna.
- 4-8. Obsah posudku Výsledná cena zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy d) Porosty d 1 ) Porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk Věcná hodnota zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy d) Porosty d 1 ) Porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výsledná cena zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
- 5 - Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 2.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 Podkroví: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 133,76 m 2 3,15 m 2.NP: 133,76 m 2 3,15 m Podkroví: 133,76 m 2 4,10 m Obestavěný prostor: Rodinný dům (0,25+3,15+3,15)*15,2*8,8+15,2*8,8*4,1/2 = 1 150,34 m 3 Úštěk: Obestavěný prostor celkem: = 1 150,34 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: Nezjištěno S 100,00 8. Fasádní omítky: P 100,00 9. Vnější obklady: C 100,00 10. Vnitřní obklady: Nezjištěno S 100,00 11. Schody: Nezjištěno S 100,00 12. Dveře: S 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Podlahy obytných místností: Nezjištěno S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: Nezjištěno S 100,00 16. Vytápění: Nezjištěno S 100,00 17. Elektroinstalace: Nezjištěno S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: Nezjištěno S 100,00 20. Zdroj teplé vody: Nezjištěno S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: Nezjištěno S 100,00 23. Vybavení kuchyně: Nezjištěno S 100,00 24. Vnitřní vybavení: Nezjištěno S 100,00 25. Záchod: Nezjištěno S 100,00 26. Ostatní: Nezjištěno S 100,00 Část [%]
- 6 - Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9683 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9683 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 4 570,79 Kč/m 3 Plná cena: 1 150,34 m 3 * 4 570,79 Kč/m 3 = 5 257 962,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 4 206 370,06 Kč Rodinný dům Úštěk č.p. 151 - zjištěná cena = 1 051 592,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,5*3,4 = 28,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 28,90 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: Sklad: (2,2+0,1)*8,5*3,4 = 66,47 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 66,47 m 3
- 7 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy Nezjištěno S 100,00 2. Obvodové stěny S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov S 100,00 5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce S 100,00 7. Úprava povrchů S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře P 100,00 10. Okna S 100,00 11. Podlahy Nezjištěno S 100,00 12. Elektroinstalace Nezjištěno S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9838 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9838 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 2 621,34 Kč/m 3 Plná cena: 66,47 m 3 * 2 621,34 Kč/m 3 = 174 240,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % - 139 392,38 Kč Sklad - zjištěná cena = 34 848,09 Kč Část [%] c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 %
- 8 - Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům Úštěk č.p. 151 1 051 592,51 Kč Sklad 34 848,09 Kč Celkem: 1 086 440,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 086 440,60 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 38 025,42 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 119 493,55 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 881 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 27 126,80 Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 220,71 Porosty - zjištěná cena = 1 220,71 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 1167 254,00 49,52 12 578,08 Součet 12 578,08 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 12 578,08 Mezisoučet 25 156,16 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 515,62 Mezisoučet 27 671,78
- 9 - Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 60 125,52 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 49,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 1168 309,00 49,52 15 301,68 Zahrada 1169 318,00 49,52 15 747,36 Součet 31 049,04 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 31 049,04 Mezisoučet 62 098,08 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 6 209,81 Mezisoučet 68 307,89 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 59 368,03 Pozemky k.ú. Úštěk - zjištěná cena = 119 493,55 Kč Věcná hodnota zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 2.NP: 15,2*8,8 = 133,76 m 2 Podkroví: 15,2*8,8 = 133,76 m 2
- 10 - Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 133,76 m 2 3,15 m 2.NP: 133,76 m 2 3,15 m Podkroví: 133,76 m 2 4,10 m Obestavěný prostor: Rodinný dům (0,25+3,15+3,15)*15,2*8,8+15,2*8,8*4,1/2 = 1 150,34 m 3 Úštěk: Obestavěný prostor celkem: = 1 150,34 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: Nezjištěno S 100,00 8. Fasádní omítky: P 100,00 9. Vnější obklady: C 100,00 10. Vnitřní obklady: Nezjištěno S 100,00 11. Schody: Nezjištěno S 100,00 12. Dveře: S 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Podlahy obytných místností: Nezjištěno S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: Nezjištěno S 100,00 16. Vytápění: Nezjištěno S 100,00 17. Elektroinstalace: Nezjištěno S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: Nezjištěno S 100,00 20. Zdroj teplé vody: Nezjištěno S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: Nezjištěno S 100,00 23. Vybavení kuchyně: Nezjištěno S 100,00 24. Vnitřní vybavení: Nezjištěno S 100,00 25. Záchod: Nezjištěno S 100,00 26. Ostatní: Nezjištěno S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9683 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9683 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Část [%]
- 11 - Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 4 570,79 Kč/m 3 Plná cena: 1 150,34 m 3 * 4 570,79 Kč/m 3 = 5 257 962,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 4 206 370,06 Kč Rodinný dům Úštěk č.p. 151 - zjištěná cena = 1 051 592,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,5*3,4 = 28,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 28,90 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: Sklad: (2,2+0,1)*8,5*3,4 = 66,47 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 66,47 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy Nezjištěno S 100,00 2. Obvodové stěny S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov S 100,00 Část [%]
- 12-5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce S 100,00 7. Úprava povrchů S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře P 100,00 10. Okna S 100,00 11. Podlahy Nezjištěno S 100,00 12. Elektroinstalace Nezjištěno S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9838 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9838 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Základní cena upravená = 2 621,34 Kč/m 3 Plná cena: 66,47 m 3 * 2 621,34 Kč/m 3 = 174 240,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % - 139 392,38 Kč Sklad - zjištěná cena = 34 848,09 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům Úštěk č.p. 151 1 051 592,51 Kč Sklad 34 848,09 Kč Celkem: 1 086 440,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 086 440,60 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 38 025,42 Kč
- 13 - d) Porosty d 1 ) Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 119 493,55 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 881 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 27 126,80 Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 220,71 Porosty - zjištěná cena = 1 220,71 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 1167 254,00 49,52 12 578,08 Součet 12 578,08 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 12 578,08 Mezisoučet 25 156,16 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 515,62 Mezisoučet 27 671,78 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 60 125,52 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 49,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 1168 309,00 49,52 15 301,68 Zahrada 1169 318,00 49,52 15 747,36 Součet 31 049,04 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 %
- 14 - Úprava ceny celkem 100 % + 31 049,04 Mezisoučet 62 098,08 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 6 209,81 Mezisoučet 68 307,89 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 59 368,03 Pozemky k.ú. Úštěk - zjištěná cena = 119 493,55 Kč C. Rekapitulace cen nemovitostí podle předpisu Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti K p ) Věcná hodnota zjištěná podle předpisu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 = 1 046 360,71 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad = 34 674,72 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy = 37 836,24 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty = 1 220,71 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk = 118 899,06 Kč Věcná hodnota zjištěná podle předpisu - celkem: Věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 238 991,44 Kč 1 238 990,- Kč Výsledné ceny: Výsledná cena zjištěná podle předpisu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 = 1 051 592,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad = 34 848,09 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy = 38 025,42 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty = 1 220,71 Kč
- 15 - e) Pozemky e 1 ) Pozemky k.ú. Úštěk = 119 493,55 Kč Výsledná cena zjištěná podle předpisu - celkem: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 245 180,28 Kč 1 245 180,- Kč D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.
- 16 - Ocenění porovnávací metodou podle přiložené tabulky Plocha pro porovnávací metodu ocenění nemovitosti je 215 m 2. Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 7 849,- Kč Množství: 215 m 2 Porovnávací hodnota celkem: 1 687 535,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení 1 687 530,- Kč Rodinný dům Úštěk č.p. 151 na pozemku parc.č. 1167 a pozemky parc.č. 1167, parc.č. 1168 a parc.č. 1169 - cena stanovena porovnávacím přístupem = 1 687 530,- Kč Rekapitulace: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu 1 238 990,- Kč 1 245 180,- Kč 1 687 530,- Kč Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyl umožněn vstup do domu Úštěk č.p. 151, ani na oceňované pozemky zahrad, stanoví se obvyklá cena v intervalu. Pro prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se základ propočtu z důvodu zhoršených podmínek realizace obvykle snižuje o 10 až 20 %. Odhaduji snížení základu propočtu v intervalu 1 360 000,- Kč až 1 520 000,- Kč. Oceňuje se podíl o velikosti 1/2, kterému odpovídá částka v intervalu 680 000,- Kč až 760 000,- Kč.
- 17 - Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje lokalizace v centru obce, menší vzdálenost do okresního města a relativně dobrý stav prvků dlouhodobé životnosti. Negativní vliv na tržní hodnotu má především horší stavebně technický stav stavebních prvků krátkodobé životnosti, umístění v blízkosti řeky a skalní stěny a druh vlastnictví nemovitosti (spoluvlastnictví) a tudíž omezený okruh zájemců o nemovitost. Cena obvyklá nemovitostí rodinného domu Úštěk č.p. 151 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1167, parc.č. 1168 a parc.č. 1169 katastrálního území Úštěk dle listu vlastnictví č. 174 podle odborného odhadu znalce činí 1 360 000,- Kč až 1 520 000,- Kč Cena slovy: jedenmilióntřistašedesáttisíc Kč až jedenmiliónpětsetdvacettisíc Kč Cena obvyklá nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k nemovitostem rodinného domu Úštěk č.p. 151 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1167, parc.č. 1168 a parc.č. 1169 katastrálního území Úštěk dle listu vlastnictví č. 174 podle odborného odhadu znalce činí 680 000,- Kč až 760 000,- Kč Cena slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč až sedmsetšedesáttisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. V Tachově, 18.12.2010 Ing. Pavel Sedláček Máchova 1639 347 01 Tachov E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2529 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.
- 18 - F. Seznam příloh - tabulka porovnávacího přístupu - výpis z Katastru nemovitostí LV č. 174 katastrálního území Úštěk k datu 7.7.2010 - kopie katastrální mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace - infomapa