ZNALECKÝ POSUDEK č. 2029-96/18 o ceně nemovitostí - pozemků se součástmi parcelních čísel 1054, 1055, 1056, k.ú. a obec Hulín, okres Kroměříž. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: LIQUIDATORS v.o.s. Slezská 2033/11 120 00 Praha Stanovení obvyklé ( tržní ) ceny. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 23.8.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Slabák, aut. ing. Brandlova 1327 697 01 Kyjov telefon: 602 522 040 e-mail: slabak.f@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kyjově 24.8.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek se součástmi Adresa předmětu ocenění: Kroměřížská 7 768 24 Hulín Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Hulín Katastrální území: Hulín Počet obyvatel: 6 902 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 255,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D III 0,85 O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 992,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.8.2018 za přítomnosti paní Martiny Kaderkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1714 pro k.ú. a obec Hulín, okres Kroměříž. Katastrální mapa. - 2 -
Územní plán Obce Hulín. Údaje zjištěné prohlídkou a měřením na místě oceňovaných nemovitostí ze dne 23.8.2018. 5. Celkový popis nemovité věci Nemovitosti se oceňují jako jednotný funkční celek. V přední části je rodinný dům č.p. 7 jako součást pozemku p.č. 1054, na pozemku p.č. 1055 je postavena vedlejší stavba - dvorní sklad, bez vlivu na tržní hodnotu. Pozemky jsou přístupné jak z hlavní ulice Kroměřížská, tak i z opačné strany z veřejného pozemku p.č. 1075/1, což je považováno jako výhoda pro případnou novou stavbu. Omezení vlastnického práva není zohledněno ve stanovené obvyklé ceně. 6. Základní pojmy a metody ocenění Ke stanovení obvyklé ( tržní ) ceny je použito výpočtu ceny dle platné oceňovací vyhlášky ( porovnávacím způsobem ) a dále porovnání z cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům č.p. 7 2. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu - Omezení II 0,00 vlastnického práva a zástavní právo uvedené na LV č. 1714 není zohledněno ve stanovené obvyklé ( tržní ) ceně. 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) III 1,03 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,082 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel - 4 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - nejsou II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,990 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,071 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,990 1. Rodinný dům č.p. 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 524,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. n.p.: = 218,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. n.p.: 218,70 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1. n.p. + střešní prostor: 218,70*3,10+218,70*1,47/2 = 838,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 838,71 m 3-5 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 218,70 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 218,70 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 13 * 0,600 = 0,359 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 524,- Kč/m 3 * 0,359 = 547,12 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 838,71 m 3 * 547,12 Kč/m 3 * 1,000 * 0,990= 454 286,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 454 286,27 Kč 2. Pozemky - 6 -
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 684,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Svp) / Svp R = (200 + 0,8 * 1 684,00) / 1 684,00 = 0,919 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - není II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří, funkční celek 4 odst. 1 992,- 0,990 982,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1054 542 982,08 Redukční koeficient R = 0,919 902,53 489 171,26 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1055 137 982,08 Redukční koeficient R = 0,919 902,53 123 646,61 4 odst. 1 zahrada 1056 1 005 982,08 Redukční koeficient R = 0,919 902,53 907 042,65 Stavební pozemky - celkem 1 684 1 519 860,52-7 -
Pozemky - zjištěná cena celkem = 1 519 860,52 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE 1. Rodinný dům č.p. 7 454 286,30 Kč 2. Pozemky 1 519 860,50 Kč Výsledná cena - celkem: 1 974 146,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 974 150,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesátčtyřitisícjednostopadesát Kč Vzhledem k vypočteným hodnotám, poloze nemovitosti jejich stavu a situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v místě a čase se stanovuje obvyklá cena celkem 2 000 000,-Kč. Výhody nemovitosti: - poloha v blízkosti okresního města Kroměříže, - pěkný - rozsáhlý pozemek přístupný ze dvou stran s možností okamžité výstavby nového rodinného domu. Nevýhody: - stávající stav je celkově špatný, nemovitost je sice po částečně vnitřní rekonstrukci, ale vybavenost je podstandardní. Do další životnosti bude potřebná rekonstrukce konstrukcí dlouhodobé i krátkodobé životnosti, - zanedbaná údržba. V Kyjově 24.8.2018 Ing. František Slabák, aut. ing. Brandlova 1327 697 01 Kyjov telefon: 602 522 040 e-mail: slabak.f@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.10.3. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, Rooseveltova 16, ze dne 15.5.2006 č.j.spr.1573/2005 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. V souladu s ustanovením 127a občanského soudního řádu prohlašuji, že jsem si plně vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. - 9 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2029-96/18 znaleckého deníku. - 10 -