ZNALECKÝ POSUDEK číslo 48/2011 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka 3+1 Adresa nemovitosti: Krylova 526 / 22, Znojmo - Přímětice Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Přímětice, kód ČSÚ: 736 121, LV: 1975 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Pavlína Schäfferová, Krylova 526/18, 66904 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavlína Schäfferová, Krylova 526/18, 66904 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:385/2011-d, 20.10.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: dražba nedobrovolná (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Datum místního šetření: 25.10.2011 Datum zpracování : 30.10.2011 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne 30.10.2011 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1990 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 40/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 526/22 5 3+1 61,90 2,40 0,00 1,40 0 0,00 63,80 614 / 23 496 15 848 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Reprodukční cena pro pojištění 926 545 Kč 1 090 053 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - dobrý technický stav bytu (výměna oken, balkonových dveří, výměna podlah a přestavba koupelny s WC nahrazením umakartového jádra zděným) - bytový dům má zateplenou fasádu a provedenou obnovu střešní krytiny v roce 2008 - byt má v suterénu 1 sklep - v okolí domu je dostatek parkovacích ploch, nájezd na dálnici D1 do 500m, do centra města ca 15 minut chůze a na vlakové nádraží do 5-ti minut chůze Zápory nemovitosti: - u oceňovaného bytu není zabudována kuchyňská linka s dřezem, s plynovým sporákem a odsavačem par (původní zařízení kuchyně bylo demontováno a odstěhováno z bytu) - komplikované právní vztahy, neboť na LV č.1975 pro kat. území Přímětice ze dne 4.10.2011 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, zapsání do soupisu konkursní podstaty Stanovení obvyklé ceny: S ohledem na klady a zápory oceňované nemovitosti a na porovnávací hodnotu stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši porovnávací hodnoty, t.j.1 000 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1975 ze dne 4.10.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 29.10.2010. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu č.j.385/2011-d ze dne 20.10.2011. Poloha nemovitosti Město Znojmo je sídlem okresních orgánů a institucí, je významným střediskem regionu Jižní Moravy. Má Městskou památkovou rezervaci, část města leží v ochranném pásmu NP Podyjí. Znojmo leží jižním směrem ve vzdálenosti 75km od Brna. Má horší dopravní návaznost na dálniční síť. Asi 8km od Znojma leží dva hraniční přechody s Rakouskem Hatě a Hnanice. Nemovitost je situována v souvislé převážně obytné zástavbě na sídlišti v Příměticích, které je přístupné vlevo z pozemní komunikace ve směru Znojmo centrum - Přímětice. Přímětice jsou příměstskou částí Znojma, s kterým jsou stavebně srostlé. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Zástava. Exekuce. Na LV č.1975 pro kat. území Přímětice ze dne 4.10.2011 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce. - 3 -
Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Oceňovaný byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází v 5.NP devítipodlažního panelového domu s plochou střechou s výtahem. 1.NP má charakter technického podlaží - obsahuje sklepy a společné prostory domu. Nemovitost je užívána 21 roků, leží na sídlišti v Příměticích vpravo od vjezdu na sídliště na ulici Krylova. Přístup k nemovitosti je po pozemku, který je ve vlastnictví obce. Bytová jednotka se nachází v 5.NP. V roce 2008 až 2009 byly v bytě provedeny rozsáhlé stavební úpravy - výměna oken, povrchů podlah, vybourání umakartového instalačního jádra a provedeno nové jádro zděné. Provedení nových instalací v bytě včetně elektroinstalace, vnitřní obklady a výměna zařizovacích předmětů (vana, umyvadlo, WC ). Kuchyňská linka včetně sporáku je demontována a odstěhována z bytu. Bytová jednotka obsahuje předsíň, kuchyni, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, balkon a sklep (v suterénu domu). Součástí stavebních úprav byly změny dispozičního řešení. Na objektu bytového domu byly v roce 2008 provedeny nové fasády včetně tepelné izolace a nová střecha. Dům i byt jsou v dobrém technickém stavu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací deskové izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 kuchyń byt 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 koupelna + WC byt 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 pokoj byt 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 pokoj byt 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 pokoj byt 8,20 m 2 1,00 8,20 m 2 balkon byt 2,40 m 2 0,50 1,20 m 2 komora (mimo vlastní jednotku) byt 1,40 m 2 0,50 0,70 m 2 Celková podlahová plocha 63,80 m 2 61,90 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 61,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 275 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 090 053 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 21 Další životnost roků 79 Opotřebení % 15,00 Věcná hodnota (VH) Kč 926 545 Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka se nachází v 5.NP. V roce 2008 až 2009 byly v bytě provedeny rozsáhlé stavební úpravy - výměna oken, povrchů podlah, vybourání umakartového instalačního jádra a provedeno nové jádro zděné. Provedení nových instalací v bytě včetně elektroinstalace, vnitřní obklady a výměna zařizovacích předmětů (vana, umyvadlo, WC ). Kuchyňská linka včetně sporáku je demontována a odstěhována z bytu. Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Oceňovaný byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 se v lokalitě Přímětice nabízejí k prodeji v průměrné nabídkové ceně 1 150 000,-Kč. S ohledem na provizi realitních kanceláří a vzhledem k tomu, že oceňovaný byt nemá kuchyňskou linku se sporákem a odsavačem par, stanovuji porovnávací hodnotu na 1 000 000,-Kč. Porovnávací hodnota - 5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1975 ze dne 4.10.2011. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 29.10.2010. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu č.j.385/2011-d ze dne 20.10.2011. 1 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 810-48/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.810-48/2011. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -
Fotodokumentace ze dne 29.10.2011. Pokoj. Kuchyňský kout bez zařízení. Koupelna s rohovou vanou. WC. Chodba. Obývací pokoj se vstupem na balkon. - 7 -