Znalecký posudek číslo 550/2009 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD TRŽNÍ CENY NEMOVITOST: Objekt výrobní, pro průmysl - stavebnictví Adresa nemovitosti: kraj: Zlínský, obec: Uherské Hradiště, Nová cesta 522 Katastrální údaje: 0722 okres Uherské Hradiště, 592005 obec Uherské Hradiště, 657565 k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště, LV 1023 VLASTNÍK: MTS Uh. Hradiště, a.s., Nová cesta 522, 686 01 Uherské Hradiště, IČ 25301829, zastoupená insolvenčním správcem Ing.Vladimírem Neznalem ÚČEL OCENĚNÍ: Vyhlášení výběrového řízení pro prodej nemovitosti v rámci insolvenčního řízení. Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBJEDNATEL OCENĚNÍ: MTS Uh. Hradiště, a.s., zastoupená insolvenčním správcem Ing.Vladimírem Neznalem; Objednávka ze dne 20.3.2009 Adresa objednatele: Uherské Hradiště, Nová cesta č.evid.522, 686 01 IČ DIČ telefon Fax e-mail 25301829 CZ 25301829 vladimír.neznal@ seznam.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Sedlák Adresa zhotovitele: Hodonín, Kollárova 7, 695 01 IČ DIČ telefon Fax e-mail 10579605 723558526 518353081 sedlakovi@email.cz Datum místního šetření: 25.3. 2009 Datum zpracování : 10.4.2009 Počet stran: 70 Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 2
2 STAV POSUZOVANÉ stavba dokončena v r. změna stavby rekonstrukce NEMOVITOSTI: 2006 Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 1 / 1 z toho podzemní: 0 / 0 z toho nadzemní: 1 / 1 Počet bytů: 0 / 0 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele nemovitostí - odhad tržní ceny. Rizika nemovitosti: Na LV č.1023 není zapsáno: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona) Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy: Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 12 800 000 Výnosová hodnota 17 500 000 Věcná hodnota / nákladová vč.pozemků 32 000 000 Cena podle cen. předpisuč. 456/2008 Sb. 20 900 000 Obecná cena tržní cena 12 000 000 Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Cílem expertizy bylo provést odhad obecné ceny předmětného majetku ke dni 25.03.2009. Oceňovaná nemovitost je areál stavební firmy s administrativní budovou, výrobní a skladovou halou, zpevněnými a nezpevněnými pozemky, vše s příslušenstvím. Pro stanovení odhadu předmětného majetku za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházím z výsledků zjištěných pomocí věcné, výnosové a porovnávací Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 hodnoty. Výsledný odhad tržní hodnoty je platný pouze za předpokladu, že celá nemovitost bude v případě prodeje uvolněna, bez dalších výdajů na vyklizení a vyprázdnění a její technický stav se nezhorší od stavu k datu ocenění. Z níže uvedeného přehledu vyplývá výrazný rozdíl mezi hodnotami jednotlivých metod. Vzhledem k jejich velkému rozpětí nelze tyto jednoduše zprůměrovat, ale zhodnotit zejména účel oceňovaného majetku, jeho využití v letech budoucích (co do atraktivity, efektivnosti, přístupu a dostupnosti, vlivům okolí, začlenění do územního plánu obce, konstrukčního a dispozičního řešení, variability využití a zájmu o daný typ nemovitosti). Věcná hodnota odráží konstrukční řešení staveb a jejich stavebně-technický stav, nelze však do ní promítnout výše uvedené faktory, které rozhodují o její tržní hodnotě. Výnosová hodnota vychází z reálného nájemného, které lze v místě za daný typ nemovitosti požadovat a proto dává investorovi velmi dobrý přehled o efektivnosti pořízení takové investice. Pro výnosovou metodu byly použity údaje z nájemní smlouvy s firmou ROWAN, s.r.o., Nová cestav 522, 686 01 Uherské Hradiště. Pokud toto nájemné neodpovídalo nájemnému v místě obvyklému, které bylo zjištěno v realitní kanceláři (pronájem volných skladových zpevněných ploch), bylo použito nájemné v místě a čase obvyklé. Porovnávací hodnota vychází z inzertních nabídek upravených o odhadnutý koeficient prodejnosti a dále z již realizovaných prodejů v dané lokalitě města Uherské Hradiště. Ani jednu ze zjištěných hodnot nelze brát jako konečnou tržní hodnotu, ale lze vycházet z poznatku, že případný investor by byl nucen vynaložit minimálně náklady ve výši věcné hodnoty na pořízení takové či obdobné nemovitosti pro vlastní podnikání. Dle mého názoru klient, který vynaložil investici na nákup předmětného majetku, by tento pořizoval pro vlastní činnost, ale bude jej také zajímat i možnost, jaký by mu byla schopna přinést zisk v případě pronájmu, aby se investice do ní vyplatila. V daném případě na základě všech výše uvedených faktorů se v závěrečném porovnání přikláním zejména k hodnotě zjištěné porovnávací metodou s přihlédnutím k aktuální situaci na trhu, který je v současné době silně ovlivněný probíhající krizí, takže tento stav nelze považovat ve smyslu tržní ceny za obvyklý. Výsledná obecná cena je stanovena pro určený soubor staveb s pozemky jako celku. a jeho předpoklady by bylo nutné revidovat, kdyby došlo k zásadní změně vstupních národohospodářských fenoménů. Z pohledu tohoto ocenění však předpokládám, že nedojde k podstatným odchylkám od konečných hodnot uvedených v této zprávě. zohledňuje pouze informace, které byly známé a dostupné k datu 25.03.2009. je připraveno výhradně pro uvedený účel a nelze jej proto bez předchozího písemného souhlasu ze strany zpracovatele používat k účelům jiným a jinými osobami.
4 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad ceny obvyklé - tržní. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.3.2009 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis KN, LV č.1023. Snímek katastrální mapy. Výsledek místního šetření ze dne 25.03.2009. Výpis z obchodního rejstříku. Znalecký posudek č. 414/2006. Prohlášení vlastníka. Výsledek místního šetření a informace získané v realitních kancelářích a internetové inzerci realitních kanceláří tohoto regionu. 4. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, veškeré údaje potřebné pro ocenění byly zjištěny a zaměřeny při místním šetření, dále byly použity údaje z předchozího ocenění. 5. Celkový popis nemovitosti Situace: Přehled oceňovaných staveb a pozemků: Areál firmy MTS Uh. Hradište, a.s. - výrobní hala č.popisné na pozemku pozemku parc.č.st.734, administrativní budova bez č.popisného na pozemku parc.č.st.738, sladová hala bez č.popisného na pozemku parc.č.st.735, pozemky parc.č.st.734, St.735, St.738, St.743/5, St.743/7, 736/1, 736/4, 739, 741/1 741/2
5 Přehled všech vlastníků: MTS Uh. Hradiště a.s., IČO 25301829 Charakteristika obce: Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajata: Rizika nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nachází v obci Uherské Hradiště které bylo okresním městem, místní části Jarošov, která byla v minulosti samostatnou obcí. Dle platného Malého lexikonu obcí má město Uherské Hradiště celkem 25 865 stále žijících obyvatel. Areál je situován v okrajové části místní části obce. Vzdálenost od bývalého okresního města je cca 3 km. Částečně Zapsána na LV. Popis jednotlivých staveb: Základní popis: V areálu se nachází administrativní budova, výrobní hala na výrobu plastových oken a skladová hala stavebního materiálu, nářadí a techniky. Dokumentace: Způsob užívání: Nebyla předložena. Areál byl vlastníkem užíván k vlastní činnosti. Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích: Některé původní objekty pochází z roku 1966, jiné z období 1995 až 2006. Všechny objekty prošly v nedávné době úpravami a rekonstrukcemi, příp.byly provedeny přístavby. Pozemky: Trvalé porosty: Věcná břemena: Pozemky jsou situované v okrajové části obce, v převážně průmyslová zástavbě, v bezprostřední blízkosti pivovaru, v ulici Nová cesta. Příjezd je ze státní komunikace. Jednotlivé stavební parcely jsou zastavěny oceňovanými stavbami a jejich příslušenstvím, nezastavěné pozemky tvoří manipulační, skladové a komunikační plochy kolem staveb. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, zemní plyn, el.energii. Nevyskytují se. Nebyla zjištěna. 6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738
6 2) Kanalizace 3) Přípojka vody 4) Přípojka plynu 5) Pilíř 6) Přípojka elektro 7) Oplocení 8) Oplocení 9) Oplocení 10) Podezdívka 11) Okapový chodník 12) Okapový chodník 13) Zpevněná plocha b) Pozemky 1) Pozemky c) výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 456/2008 Sb. Oddíl 2 a) Objekty 1) Výrobní hala na pozemku parc.č.734 2) Studna 3) Přípojka vody 4) Rigol 5) Okapový chodník 6) Zpevněná plocha b) Pozemky 1) Pozemky c) výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 456/2008 Sb. Oddíl 3 a) Objekty 1) Skladová hala na pozemku parc.č. St.735 2) Panelová plocha b) Pozemky 1) Pozemky c) výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 456/2008 Sb. Oddíl 4 a) výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 640/2004 Sb. Oddíl 5 a) Pozemky 1) Pozemky
7 celé nemovitosti b) porovnávací metodou c) Odhad ceny tržní
8 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Uherské Hradiště Obec: Uherské Hradiště Oddíl 1 Administrativní budova bez č.popisného na pozemku parc.č. St.738. Popisy objektů a) Objekty 1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 Hlavní část: Oceňovaná nemovitost-budova se nachází na stavebním pozemku parc.č.738 Část budovy byly postavena v roce 1997, část v roce 2006. Jedná se o nepodsklepený objekt o jednom NP. Objekt je sestaven z typových Unimo buněk. Konstrukce buněk ocelová s dřevěnými sendvičovými obvodovými a vnitřními stěnami. Střecha plochá s krytinou plechovou. Venkovní omítka nástřik, povrchy umakartové, včetně podhledu. V části soc.zařízení je omítka. Vstupní dveře dřevěné, vnitřní rovněž. Okna dřevěná zdvojená.. Podlaha v kancelářích textilní, na chodbě PVC, v soc. zařízeních původních PVC, v rekonstruovaných ker.dlažba. V rekonstruovaných soc.zařízeních jsou provedeny ker.obklady stěn. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. Původní a přistavěná část mají každá samostatný okruh s vlastním kotlem. Jako zdroj tepla a TUV slouží plynové kotle. El energie světelná a motorová. Klempířské konstrukce provedeny. Bleskosvod proveden. Dispoziční řešení. Vstup je z areálu firmy do centrální chodby původní části stavby. Po levé straně jsou místnosti původního soc.zařízení pro zaměstnance a dále rekonstruované soc. zařízení pro THP pracovníky. Dále je zde kuchyňka. Vpravo je sklad. Dále jsou v objektu původním i nově přistavěném kanceláře. Stáří a opotřebení: Původní část objektu byla postavena v roce 1997. V roce 2006 byla přistavěna další část, která má samostatné vytápění. Ve stejném roce byla provedena rekonstrukce části soc.zařízení v původní části. Unimo buňky ze kterých byla postavena část v roce 1997 byly v době realizace staré cca 10 roků, stejné platí pro buňky z části postavené v roce 2006. Opotřebení bude stanoveno analytickou metodou.
9 Administrativní budova - přístavba z roku 2006: Systém z buněk stejný jako u původní části. 2) Kanalizace Páteřní rozvod po areálu. 3) Přípojka vody Přípojka od vodoměrné šachty po administrativní budovu. 4) Přípojka plynu Přípojka plynu od pilíře s HUP. 5) Pilíř Pilíř s HUP. 6) Přípojka elektro 7) Oplocení Oplocení části areálu podél příjezdní komunikace, nátěr. 8) Oplocení Oplocení boční části. 9) Oplocení Původní oplocení. 10) Podezdívka Podezdívka pod plotem z plotových rámů - původní plot. 11) Okapový chodník Okapový chodník podél pravé a levé části z roku 1997. 12) Okapový chodník Okapový chodník z roku 2006. 13) Zpevněná plocha Plocha před vstupem do administrativní budovy. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek parc.č. St.738 zastavěný administrativní budovou. Oddíl 2 Výrobní hala č.popisné 522 na pozemku parc.č. St.734.
10 Popisy objektů a) Objekty 1) Výrobní hala na pozemku parc.č.734 Jedná se o ocelovou montovanou konstrukci s opláštěním ze siporexových panelů, nepodsklepenou. Základové pásy z monolitického betonu, pod ocel.sloupy betonové patky. Tloušťka opláštění 30cm. Podhled je poveden zavěšený se zateplením. V zadní části dílny není podhled proveden, jsou viditelné příhradové vazníky a střešní krytina. Střecha sedlového tvaru, střešní krytina vlnitý plech. Klempířské konstrukce jsou provedeny. Venkovní omítka je provedena bez konečné fasádní úpravy. Vnitřní omítky vápenné. Vnitřní obklady nejsou, schody chybí. Dveře plastové vrata ocelová, okna plastová. Povrch podlah je betonová mazanina. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Zadní části dílny není vytápěna. Rozvod el.energie 220/380V. Do objektu je přivedena užitková voda do domácí vodárny ze studny vedle objektu. Hromosvod proveden. V hale není žádné soc.zařízení, jen umyvadla se studenou užitkovou vodou. Dispoziční řešení: Hala je rozdělena na tři části. V jedné - největší je umístěna výroba plastových oken a dveří, včetně veškeré technologie potřebné pro tuto výrobu. Dalším prostorem je kancelář, sklad a archiv. V zadní části je umístěna opravářská dílna. Převážný účel využití je výrobní hala. Stáří a opotřebení: Dle vyjádření vlastníka byla původní hala postavena jako ocelová konstrukce v roce 1985. V roce 1999 byla zkolaudována rekonstrukce, spočívající v provedení obezdění a podhledů, vybetonování podlah, osazení plastových oken, dveří a ocelových vrat. Dále bylo provedeno ÚT, přivedena užitková voda, osazena umyvadla, provedeny rozvody el.energie a osazeno nové osvětlení (kromě prostoru dílny). Opořebení bude stanoveno analytickou metodou. 2) Studna Kopaná, vystrojená betonovými skružemi. Studna na užitkovou vodu, s přívodem do výrobní haly. 3) Přípojka vody Přípojka k výrobní hale. 4) Rigol Rigol podél levé strany výrobní haly. 5) Okapový chodník Okapový chodník podél přední a pravé strany výrobní haly. 6) Zpevněná plocha Zpevněná plocha před výrobní halou. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek parc.č. St.734 zastavěný výrobní halou. Oceňovaný pozemek ostatní plocha tvoří funkční celek se stavbou a stav.pozemkem stejného vlastníka.
11 Oddíl 3 Skladová hala bez č.popisného na pozemku parc.č. St.735. Popisy objektů a) Objekty 1) Skladová hala na pozemku parc.č. St.735 Jedná se o ocelovou montovanou konstrukci s jedním NP, s opláštění vlnitým plechem, nepodsklepenou.. Základové patky z monolitického betonu. Hala nemá strop ani podhled, jsou viditelné příhradové vazníky a střešní plášť. Střecha sedlového tvaru, střešní krytina hliníkový trapézový plech. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Schody chybí. Dveře nejsou, vstup do haly je plechovými vraty. Okna jsou jednoduchá ocelová v zadní štítové stěně. Povrch podlahy je z betonových silničních panelů. Vytápění není provedeno. Rozvod el.energie 220/380V. Kromě el.energie nejsou do objektu přivedeny žádná další média.. Hromosvod není proveden. Hala slouží pro skladování materiálů a zařízení vlastníka areálu. Je rozdělena na jeden velký a dva menší vnitřní prostory. Dle vyjádření vlastníka a dostupných dokladů byl objekt postaven cca před 40 roky. Před dvěma lety byly provedeny podlahy, před rokem byla provedena nová střešní krytina. Opotřebení analytickou metodou. 2) Panelová plocha Příjezdová vozovka a zpevněná plocha kolem skladovací haly. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek parc.č. St.735 zastavěný skladovou halou. Oddíl 4 Výnosové ocenění venkovních skladových zpevněných ploch Popisy objektů Oddíl 5 Nezastavěné pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbami a stavebními pozemky stejného vlastníka
12 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 3 Budova: F 1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: montovaná z prostorových buněk Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,124 Podlaží: 1.NP Výška: 2,76 m Zastavěná plocha: 20,50 12,00 = 246,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,76 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 246,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): Hlavní část: Vrchní stavba 246,00 3,00 = 738,00 m 3 Administrativní budova - přístavba z roku 2006: 1.NP 11,80 12,00 3,00 = 424,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 162,80 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 8,20 % Standardní 100 % 2. Svislé konstrukce typizované - buňky Unimo 17,40 % Standardní 100 % 3. Stropy umakartové desky 9,30 % Standardní 100 % 4. Krov, střecha plochá 7,30 % Standardní 100
13 % 5. Krytiny střech plechová 100 2,10 % Standardní % 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu 100 0,60 % Standardní % 7. Úprava vnitřních povrchů umakartové desky 100 6,90 % Standardní % 8. Úprava vnějších povrchů umělý nástřik 100 3,30 % Standardní % 9. Vnitřní obklady keramické rekonst.soc.zařízení 1,80 % Standardní 10. Schody nejsou 2,90 % Nevyskytuje se 11. Dveře běžné dřevěné 100 3,10 % Standardní % 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná dvojitá 100 5,20 % Standardní % 14. Povrchy podlah PVC - původní 3,20 % Standardní 50 % PVC,textilní,dlažba-rekonstr. Standardní 50 % 15. Vytápění ÚT s kotlem na zemní plyn 4,20 % Standardní 100 % 16. Elektroinstalace světelná i motorová, 5,70 % Standardní 63 % světelná i motorová Standardní 37 % 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 100 % 18. Vnitřní vodovod studená a teplá 3,20 % Standardní 100 % 19. Vnitřní kanalizace od všech rozvodů vody 3,10 % Standardní 100 % 20. Vnitřní plynovod zemní 0,20 % Standardní 100 % 21. Ohřev vody kotel ÚT 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení běžné vybavení 3,00 % Standardní 100 % 24. Výtahy není 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní veř.telefon, mříže na některých oknech 5,90 % Standardní 20 % ostatní není Nevyskytuje se 80 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Schody 0,54 1,852 2,90 % 0,0290 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 25. Ostatní 0,54 1,852 5,90 % 80 % 0,0472 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9098 : Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,2410
14 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9468 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0609 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9098 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1240 Základní jednotková cena upravená: = 7 099,65 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 162,80 m 3 7 099,65 Kč/m 3 = 8 255 473,02 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 63 % 12 / (12 + 88) 100 = 12,000 % 12,000 % 8,20 % 63 % / 0,9098 + 0,681 % 1. Základy včetně zemních prací standardní 37 % 4 / (4 + 88) 100 = 4,348 % 4,348 % 8,20 % 37 % / 0,9098 + 0,145 % 2. Svislé konstrukce standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 17,40 % 63 % / 0,9098 + 4,418 % 2. Svislé konstrukce standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 17,40 % 37 % / 0,9098 + 1,905 % 3. Stropy standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 9,30 % 63 % / 0,9098 + 2,361 % 3. Stropy standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 9,30 % 37 % / 0,9098 + 1,018 % 4. Krov, střecha standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 7,30 % 63 % / 0,9098 + 1,854 % 4. Krov, střecha standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 7,30 % 37 % / 0,9098 + 0,799 % 5. Krytiny střech standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 2,10 % 63 % / 0,9098 + 0,291 % 5. Krytiny střech standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 2,10 % 37 % / 0,9098 + 0,066 % 6. Klempířské konstrukce standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 0,60 % 63 % / 0,9098 + 0,083 % 6. Klempířské konstrukce standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 0,60 % 37 % / 0,9098 + 0,019 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 6,90 % 63 % / 0,9098 + 1,752 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 37 %
15 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 6,90 % 37 % / 0,9098 + 0,755 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,30 % 63 % / 0,9098 + 0,457 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,30 % 37 % / 0,9098 + 0,103 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 1,80 % / 0,9098 + 0,158 % 11. Dveře standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,10 % 63 % / 0,9098 + 0,429 % 11. Dveře standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,10 % 37 % / 0,9098 + 0,097 % 13. Okna standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 5,20 % 63 % / 0,9098 + 1,320 % 13. Okna standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 5,20 % 37 % / 0,9098 + 0,569 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,352 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,135 % 15. Vytápění standardní 63 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 4,20 % 63 % / 0,9098 + 0,698 % 15. Vytápění standardní 37 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 4,20 % 37 % / 0,9098 + 0,137 % 16. Elektroinstalace standardní 63 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 5,70 % 63 % / 0,9098 + 0,947 % 16. Elektroinstalace standardní 37 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 5,70 % 37 % / 0,9098 + 0,185 % 17. Bleskosvod standardní 63 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 0,30 % 63 % / 0,9098 + 0,050 % 17. Bleskosvod standardní 37 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 0,30 % 37 % / 0,9098 + 0,010 % 18. Vnitřní vodovod standardní 50 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,422 %
16 18. Vnitřní vodovod standardní 50 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,141 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 50 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,10 % 50 % / 0,9098 + 0,341 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 50 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,10 % 50 % / 0,9098 + 0,131 % 20. Vnitřní plynovod standardní 50 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 0,20 % 50 % / 0,9098 + 0,026 % 20. Vnitřní plynovod standardní 50 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 0,20 % 50 % / 0,9098 + 0,009 % 21. Ohřev vody standardní 12 / (12 + 28) 100 = 30,000 % 30,000 % 1,70 % / 0,9098 + 0,561 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,00 % 50 % / 0,9098 + 0,330 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,00 % 50 % / 0,9098 + 0,127 % 25. Ostatní standardní 20 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 5,90 % 20 % / 0,9098 + 0,259 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 24,141 % Odpočet opotřebení: 8 255 473,02 Kč 24,141 % 1 992 953,74 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 6 262 519,28 Kč Administrativní budova na pozemku parc.č.738 zjištěná cena: 6 262 519,28 Kč a.1.2) Kanalizace 10 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 365,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,243 Základní cena: 365,00 m 1 450, Kč/m 529 250, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2430 Cena stavby: = 1 246 463,14 Kč
17 Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 84 roků Opotřebení: 100 16 / (16 + 84) = 16,000 % Odpočet opotřebení: 1 246 463,14 Kč 16,000 % 199 434,10 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 047 029,04 Kč Kanalizace zjištěná cena: 1 047 029,04 Kč a.1.3) Přípojka vody 10 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm: 125,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,241 Základní cena: 125,00 m 420, Kč/m 52 500, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2410 Cena stavby: = 123 535,13 Kč Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 43 roků Opotřebení: 100 7 / (7 + 43) = 14,000 % Odpočet opotřebení: 123 535,13 Kč 14,000 % 17 294,92 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 106 240,21 Kč Přípojka vody zjištěná cena: 106 240,21 Kč a.1.4) Přípojka plynu 10 4.1. Plynová přípojka do DV 40: 100,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,253 Základní cena: 100,00 m 305, Kč/m 30 500, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2530 Cena stavby: = 72 152,33 Kč
18 Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 40) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 72 152,33 Kč 20,000 % 14 430,47 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 57 721,86 Kč Přípojka plynu zjištěná cena: 57 721,86 Kč a.1.5) Pilíř 10 4.3.2. Pilíř zděný z vápenopískových nebo šamotových cihel: 2,13 m 3 OP Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,253 Základní cena: 2,13 m 3 OP 4 100, Kč/m 3 OP 8 733, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2530 Cena stavby: = 20 659,22 Kč Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 50) = 16,667 % Odpočet opotřebení: 20 659,22 Kč 16,667 % 3 443,27 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 17 215,95 Kč Pilíř zjištěná cena: 17 215,95 Kč a.1.6) Přípojka elektro 10 3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel: 160,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,200 Základní cena: 160,00 m 195, Kč/m 31 200, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2000 Cena stavby: = 72 072, Kč
19 Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 40) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 72 072, Kč 20,000 % 14 414,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 57 657,60 Kč Přípojka elektro zjištěná cena: 57 657,60 Kč a.1.7) Oplocení 10 13.11. Plot z vlnitého plechu na ocel. sloupky do patek: 37.20+11.13+16.55 = 64,88 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 64,88 m 2 PP 645, Kč/m 2 PP 41 847,60 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 99 260,41 Kč Stáří: 6 roků Předpokládaná další životnost: 24 roků Opotřebení: 100 6 / (6 + 24) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 99 260,41 Kč 20,000 % 19 852,08 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 79 408,33 Kč Oplocení zjištěná cena: 79 408,33 Kč a.1.8) Oplocení 10 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 23.70*1.60 = 37,92 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 37,92 m 2 PP 240, Kč/m 2 PP 9 100,80 Kč
20 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 21 586,64 Kč Stáří: 33 roků Předpokládaná další životnost: 2 roky 100 33 / (33 + 2) = 94,286 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 21 586,64 Kč 85,000 % 18 348,64 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 238, Kč Oplocení zjištěná cena: 3 238, Kč a.1.9) Oplocení 10 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek: 1.00*83.50+1.40*4.95 = 90,43 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 90,43 m 2 PP 450, Kč/m 2 PP 40 693,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 96 522,95 Kč Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 2 roky 100 28 / (28 + 2) = 93,333 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 96 522,95 Kč 85,000 % 82 044,51 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 14 478,44 Kč Oplocení zjištěná cena: 14 478,44 Kč a.1.10) Podezdívka 10 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm: 88,45 m Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení
21 Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 88,45 m 950, Kč/m 84 027,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 199 309,03 Kč Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 28 / (28 + 15) = 65,116 % Odpočet opotřebení: 199 309,03 Kč 65,116 % 129 782,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 69 526,96 Kč Podezdívka zjištěná cena: 69 526,96 Kč a.1.11) Okapový chodník 10 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 20.50*0.65+20.50*0.65 = 26,65 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Základní cena: 26,65 m 2 235, Kč/m 2 6 262,75 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 14 605,05 Kč Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 38 roků Opotřebení: 100 12 / (12 + 38) = 24,000 % Odpočet opotřebení: 14 605,05 Kč 24,000 % 3 505,21 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 11 099,84 Kč Okapový chodník zjištěná cena: 11 099,84 Kč
22 a.1.12) Okapový chodník 10 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 11.80*0.65 = 7,67 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Základní cena: 7,67 m 2 235, Kč/m 2 1 802,45 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 4 203,40 Kč Stáří: 4 roky Předpokládaná další životnost: 46 roků Opotřebení: 100 4 / (4 + 46) = 8,000 % Odpočet opotřebení: 4 203,40 Kč 8,000 % 336,27 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 867,13 Kč Okapový chodník zjištěná cena: 3 867,13 Kč a.1.13) Zpevněná plocha 10 8.3.18. Plochy ze zatravňovacích tvárnic - polovegetační: 11.00*3.10 = 34,10 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Základní cena: 34,10 m 2 340, Kč/m 2 11 594, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 27 037,79 Kč Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 18 roků Opotřebení: 100 12 / (12 + 18) = 40,000 % Odpočet opotřebení: 27 037,79 Kč 40,000 % 10 815,12 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 16 222,67 Kč
23 Zpevněná plocha zjištěná cena: 16 222,67 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 8 255 473,02 Kč 2) Kanalizace 1 246 463,14 Kč 3) Přípojka vody 123 535,13 Kč 4) Přípojka plynu 72 152,33 Kč 5) Pilíř 20 659,22 Kč 6) Přípojka elektro 72 072, Kč 7) Oplocení 99 260,41 Kč 8) Oplocení 21 586,64 Kč 9) Oplocení 96 522,95 Kč 10) Podezdívka 199 309,03 Kč 11) Okapový chodník 14 605,05 Kč 12) Okapový chodník 4 203,40 Kč 13) Zpevněná plocha 27 037,79 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 10 252 880,11 Kč Cena po zaokrouhlení: 10 252 880, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 6 262 519,28 Kč 2) Kanalizace 1 047 029,04 Kč 3) Přípojka vody 106 240,21 Kč 4) Přípojka plynu 57 721,86 Kč 5) Pilíř 17 215,95 Kč 6) Přípojka elektro 57 657,60 Kč 7) Oplocení 79 408,33 Kč 8) Oplocení 3 238, Kč 9) Oplocení 14 478,44 Kč 10) Podezdívka 69 526,96 Kč 11) Okapový chodník 11 099,84 Kč 12) Okapový chodník 3 867,13 Kč 13) Zpevněná plocha 16 222,67 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 7 746 225,31 Kč Cena po zaokrouhlení: 7 746 230, Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.2.1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 3 Budova: F 1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: montovaná z prostorových buněk Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,124 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,76 m
24 Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 246,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 162,80 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9098 : Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,2410 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9468 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0609 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9098 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1240 Základní jednotková cena upravená: = 7 099,65 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 162,80 m 3 7 099,65 Kč/m 3 = 8 255 473,02 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 63 % 12 / (12 + 88) 100 = 12,000 % 12,000 % 8,20 % 63 % / 0,9098 + 0,681 % 1. Základy včetně zemních prací standardní 37 % 4 / (4 + 88) 100 = 4,348 % 4,348 % 8,20 % 37 % / 0,9098 + 0,145 % 2. Svislé konstrukce standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 17,40 % 63 % / 0,9098 + 4,418 % 2. Svislé konstrukce standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 17,40 % 37 % / 0,9098 + 1,905 % 3. Stropy standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 9,30 % 63 % / 0,9098 + 2,361 % 3. Stropy standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 9,30 % 37 % / 0,9098 + 1,018 % 4. Krov, střecha standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 7,30 % 63 % / 0,9098 + 1,854 % 4. Krov, střecha standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 7,30 % 37 % / 0,9098 + 0,799 % 5. Krytiny střech standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 2,10 % 63 % / 0,9098 + 0,291 % 5. Krytiny střech standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 2,10 % 37 % / 0,9098 + 0,066 % 6. Klempířské konstrukce standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 0,60 % 63 % / 0,9098 + 0,083 %
25 6. Klempířské konstrukce standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 0,60 % 37 % / 0,9098 + 0,019 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 6,90 % 63 % / 0,9098 + 1,752 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 6,90 % 37 % / 0,9098 + 0,755 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,30 % 63 % / 0,9098 + 0,457 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,30 % 37 % / 0,9098 + 0,103 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 1,80 % / 0,9098 + 0,158 % 11. Dveře standardní 63 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,10 % 63 % / 0,9098 + 0,429 % 11. Dveře standardní 37 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,10 % 37 % / 0,9098 + 0,097 % 13. Okna standardní 63 % 22 / (22 + 38) 100 = 36,667 % 36,667 % 5,20 % 63 % / 0,9098 + 1,320 % 13. Okna standardní 37 % 14 / (14 + 38) 100 = 26,923 % 26,923 % 5,20 % 37 % / 0,9098 + 0,569 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,352 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,135 % 15. Vytápění standardní 63 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 4,20 % 63 % / 0,9098 + 0,698 % 15. Vytápění standardní 37 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 4,20 % 37 % / 0,9098 + 0,137 % 16. Elektroinstalace standardní 63 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 5,70 % 63 % / 0,9098 + 0,947 % 16. Elektroinstalace standardní 37 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 5,70 % 37 % / 0,9098 + 0,185 % 17. Bleskosvod standardní 63 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 %
26 24,000 % 0,30 % 63 % / 0,9098 + 0,050 % 17. Bleskosvod standardní 37 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 0,30 % 37 % / 0,9098 + 0,010 % 18. Vnitřní vodovod standardní 50 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,422 % 18. Vnitřní vodovod standardní 50 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 3,20 % 50 % / 0,9098 + 0,141 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 50 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,10 % 50 % / 0,9098 + 0,341 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 50 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,10 % 50 % / 0,9098 + 0,131 % 20. Vnitřní plynovod standardní 50 % 12 / (12 + 38) 100 = 24,000 % 24,000 % 0,20 % 50 % / 0,9098 + 0,026 % 20. Vnitřní plynovod standardní 50 % 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 0,20 % 50 % / 0,9098 + 0,009 % 21. Ohřev vody standardní 12 / (12 + 28) 100 = 30,000 % 30,000 % 1,70 % / 0,9098 + 0,561 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,00 % 50 % / 0,9098 + 0,330 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50 % 4 / (4 + 48) 100 = 7,692 % 7,692 % 3,00 % 50 % / 0,9098 + 0,127 % 25. Ostatní standardní 20 % 12 / (12 + 48) 100 = 20,000 % 20,000 % 5,90 % 20 % / 0,9098 + 0,259 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 24,141 % Odpočet opotřebení: 8 255 473,02 Kč 24,141 % 1 992 953,74 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 6 262 519,28 Kč Administrativní budova na pozemku parc.č.738 zjištěná cena: 6 262 519,28 Kč a.2.2) Kanalizace 10 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 365,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní
27 Koeficient změny ceny stavby: 2,243 Základní cena: 365,00 m 1 450, Kč/m 529 250, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2430 Cena stavby: = 1 246 463,14 Kč Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 84 roků Opotřebení: 100 16 / (16 + 84) = 16,000 % Odpočet opotřebení: 1 246 463,14 Kč 16,000 % 199 434,10 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 047 029,04 Kč Kanalizace zjištěná cena: 1 047 029,04 Kč a.2.3) Přípojka vody 10 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm: 125,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,241 Základní cena: 125,00 m 420, Kč/m 52 500, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2410 Cena stavby: = 123 535,13 Kč Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 43 roků Opotřebení: 100 7 / (7 + 43) = 14,000 % Odpočet opotřebení: 123 535,13 Kč 14,000 % 17 294,92 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 106 240,21 Kč Přípojka vody zjištěná cena: 106 240,21 Kč a.2.4) Přípojka plynu 10 4.1. Plynová přípojka do DV 40: 100,00 m
28 Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,253 Základní cena: 100,00 m 305, Kč/m 30 500, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2530 Cena stavby: = 72 152,33 Kč Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 40) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 72 152,33 Kč 20,000 % 14 430,47 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 57 721,86 Kč Přípojka plynu zjištěná cena: 57 721,86 Kč a.2.5) Pilíř 10 4.3.2. Pilíř zděný z vápenopískových nebo šamotových cihel: 2,13 m 3 OP Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,253 Základní cena: 2,13 m 3 OP 4 100, Kč/m 3 OP 8 733, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2530 Cena stavby: = 20 659,22 Kč Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 50) = 16,667 % Odpočet opotřebení: 20 659,22 Kč 16,667 % 3 443,27 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 17 215,95 Kč Pilíř zjištěná cena: 17 215,95 Kč
29 a.2.6) Přípojka elektro 10 3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel: 160,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,200 Základní cena: 160,00 m 195, Kč/m 31 200, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2000 Cena stavby: = 72 072, Kč Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 40) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 72 072, Kč 20,000 % 14 414,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 57 657,60 Kč Přípojka elektro zjištěná cena: 57 657,60 Kč a.2.7) Oplocení 10 13.11. Plot z vlnitého plechu na ocel. sloupky do patek: 37.20+11.13+16.55 = 64,88 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 64,88 m 2 PP 645, Kč/m 2 PP 41 847,60 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 99 260,41 Kč Stáří: 6 roků Předpokládaná další životnost: 24 roků Opotřebení: 100 6 / (6 + 24) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 99 260,41 Kč 20,000 % 19 852,08 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 79 408,33 Kč Oplocení zjištěná cena: 79 408,33 Kč
30 a.2.8) Oplocení 10 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 23.70*1.60 = 37,92 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 37,92 m 2 PP 240, Kč/m 2 PP 9 100,80 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 21 586,64 Kč Stáří: 33 roků Předpokládaná další životnost: 2 roky Opotřebení: 100 33 / (33 + 2) = 94,286 % Odpočet opotřebení: 21 586,64 Kč 94,286 % 20 353,18 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 233,46 Kč Oplocení zjištěná cena: 1 233,46 Kč a.2.9) Oplocení 10 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek: 1.00*83.50+1.40*4.95 = 90,43 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 90,43 m 2 PP 450, Kč/m 2 PP 40 693,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 96 522,95 Kč Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 2 roky Opotřebení: 100 28 / (28 + 2) = 93,333 %
31 Odpočet opotřebení: 96 522,95 Kč 93,333 % 90 087,76 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 6 435,19 Kč Oplocení zjištěná cena: 6 435,19 Kč a.2.10) Podezdívka 10 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm: 88,45 m Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,259 Základní cena: 88,45 m 950, Kč/m 84 027,50 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2590 Cena stavby: = 199 309,03 Kč Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 28 / (28 + 15) = 65,116 % Odpočet opotřebení: 199 309,03 Kč 65,116 % 129 782,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 69 526,96 Kč Podezdívka zjištěná cena: 69 526,96 Kč a.2.11) Okapový chodník 10 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 20.50*0.65+20.50*0.65 = 26,65 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Základní cena: 26,65 m 2 235, Kč/m 2 6 262,75 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 14 605,05 Kč
32 Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 38 roků Opotřebení: 100 12 / (12 + 38) = 24,000 % Odpočet opotřebení: 14 605,05 Kč 24,000 % 3 505,21 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 11 099,84 Kč Okapový chodník zjištěná cena: 11 099,84 Kč a.2.12) Okapový chodník 10 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 11.80*0.65 = 7,67 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Základní cena: 7,67 m 2 235, Kč/m 2 1 802,45 Kč Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 4 203,40 Kč Stáří: 4 roky Předpokládaná další životnost: 46 roků Opotřebení: 100 4 / (4 + 46) = 8,000 % Odpočet opotřebení: 4 203,40 Kč 8,000 % 336,27 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 867,13 Kč Okapový chodník zjištěná cena: 3 867,13 Kč a.2.13) Zpevněná plocha 10 8.3.18. Plochy ze zatravňovacích tvárnic - polovegetační: 11.00*3.10 = 34,10 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Základní cena: 34,10 m 2 340, Kč/m 2 11 594, Kč
33 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 27 037,79 Kč Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 18 roků Opotřebení: 100 12 / (12 + 18) = 40,000 % Odpočet opotřebení: 27 037,79 Kč 40,000 % 10 815,12 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 16 222,67 Kč Zpevněná plocha zjištěná cena: 16 222,67 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 8 255 473,02 Kč 2) Kanalizace 1 246 463,14 Kč 3) Přípojka vody 123 535,13 Kč 4) Přípojka plynu 72 152,33 Kč 5) Pilíř 20 659,22 Kč 6) Přípojka elektro 72 072, Kč 7) Oplocení 99 260,41 Kč 8) Oplocení 21 586,64 Kč 9) Oplocení 96 522,95 Kč 10) Podezdívka 199 309,03 Kč 11) Okapový chodník 14 605,05 Kč 12) Okapový chodník 4 203,40 Kč 13) Zpevněná plocha 27 037,79 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 10 252 880,11 Kč Cena po zaokrouhlení: 10 252 880, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Administrativní budova na pozemku parc.č.738 6 262 519,28 Kč 2) Kanalizace 1 047 029,04 Kč 3) Přípojka vody 106 240,21 Kč 4) Přípojka plynu 57 721,86 Kč 5) Pilíř 17 215,95 Kč 6) Přípojka elektro 57 657,60 Kč 7) Oplocení 79 408,33 Kč 8) Oplocení 1 233,46 Kč 9) Oplocení 6 435,19 Kč 10) Podezdívka 69 526,96 Kč 11) Okapový chodník 11 099,84 Kč 12) Okapový chodník 3 867,13 Kč 13) Zpevněná plocha 16 222,67 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 7 736 177,52 Kč Cena po zaokrouhlení: 7 736 180, Kč
34 b) Pozemky b.1) Vyhláška 456/2008 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,124 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,634 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 738 389 400, 829,5155 322 681,53 nádvoří Pozemky zjištěná cena: 322 681,53 Kč b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. b.2.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,124 Koeficient prodejnosti K p : 1,000
35 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 738 389 400, 1 308,3840 508 961,38 nádvoří Pozemky zjištěná cena: 508 961,38 Kč c) výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 456/2008 Sb. Obecně pro další oddíly výnosového ocenění v tomto odhadu platí, že výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu tržní ceny, resp. obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možno v zásadě stanovit dvěma způsoby: 1. Kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně t.j.porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu). 2. Diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, t.j. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, t.j. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např.5, 10 15 let, zbytková životnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty, t.j. kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------- úrok.míra kapitalizace (%) Úvodní informace: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné, jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotu fixní, a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, t.j. především výši úrokové míry z vkladů, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a na údržbu. Je třeba poznamenat, že výnos a následně odvozenou výnosovou metodu je nutno aktualizovat podle změn zásadních vstupů (nájemné, úroková míra, náklady na správu a údržbu), a považovat výnosovou hodnotu za jeden z podkladů odhadu tržní ceny. Dané předpoklady:
36 Základním předpokladem je skutečnost, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu, tedy rozdílu příjmů z nájemného a výdajů (tedy nákladů vynaložených z pozice vlastnictví a pronajímání objektu). Výnosová hodnota vyjadřuje tzv. věčnou rentu nemovitosti (staveb i pozemků). Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření věčné renty je v nákladech uvažováno s odpisy stavby tak, aby vyjadřovaly jejich střádací funkci pro vytváření kapitálu na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Při stanovení správné míry úrokové kapitalizace se vychází zejména z průměrné úrokové míry dlouhodobých vkladů u bank (resp. z možného zúročení peněz na kapitálovém trhu), s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (t.j. zvýšením o míru rizika při nákupu nemovitosti). Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze čisté nájemné (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním, t.j. např. za teplo a teplou vodu, el.energii, vodné a stočné, služby spojů a pod. Tyto náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. S ohledem na účel hodnocení (odhad ceny obvyklé) je třeba v rámci objektivity uvažovat s nájemným stanoveným ve smyslu současné nabídky a poptávky a trhu v obdobných lokalitách u obdobných nemovitostí. Stabilizovaný výnos: Pro výpočet výnosové hodnoty vycházíme z možnosti pronájmu jednotlivých provozních prostor v objektu. Nájemné je stanoveno jednak na základě vlastní databáze a dále zejména zjištěním pronájmů v objektech obdobného druhu, stavebně-technického stavu a dispozičního řešení. Náklady jsou stanoveny na základě standardních postupů, daň z nemovitosti převzata z daňové přiznání, pojištění z reprodukční ceny, náklady na opravy vypočteny z nákladové ceny staveb, náklady na správu dle údajů vlastníka, náklady na údržbu, úklid a pod. nejsou zahrnuty, protože si je nájemce obvykle hradí mimo uvažované nájemné. Výše kapitalizační míry stanovena s ohledem na současnou inflaci, míru ekonomické výnosnosti, míru rizika pro daný typ podnikání v regionu, míry ekonomické životnosti. Propočet nákladů, spojených s provozem nemovitostí: Náklady na pojištění nemovitosti: Činí 0,07% z reprodukční ceny stavby. 7 101 103,32*0,07% = 4 971,- Kč