ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 4604/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 112 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, sto, obec Ostrava, k.ú. Polanka nad Odrou Adresa nemovitosti: 1. května 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou Vlastníci stavby: Milan Luzar, 1. května 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM Kamila Luzarová, 1. května 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Milan Luzar, 1. května 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM Kamila Luzarová, 1. května 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 13628/10-22 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA RD S POZEMKY OBVYKLÁ CENA POZEMKŮ 2 788 000 Kč 560 500 Kč Datum místního šetření: 6.2.2014 Stav ke dni : 6.2.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 20 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 6.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé nemovitostí rodinného domu č.p. 112 na pozemku parc. č. 1194/1 a pozemku tvořeného parcelami č. 1194/1 a 1195, dále pozemku tvořeného parcelami č. 551/2 a 553/3 v kat. úz. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město. vše uvedeno na listu vlastnictví č. 2471. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.11.2013, LV 2471, kat. úz. Polanka nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava - kopie mapy katastrální ze dne 4.12.2013, mapový list č. Bílovec 2-3/22, měřítko 1:1000, kat. úz. Polanka nad Odrou - kopie mapy katastrální ze dne 4.12.2013, mapový list č. Bílovec 1-3/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Polanka nad Odrou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 13628/10-22 ze dne 15.4.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 13628/10-139 ze dne 26.11.2013 - informace sdělené zástupcem stavebního úřadu - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Polanka nad Odrou je bývalá obec a také městský obvod na jihozápadě Ostravy. Statutární město Ostrava náleží pod Moravskoslezský kraj. Ostrava je také obcí s rozšířenou působností. Ve městě je kompletní občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava je zajištěna městkou hromadnou dopravou. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 112 je situován po levé straně komunikace 1.května směrem na Klimkovice. Rodinný dům se nachází na pozemku parc. č. 1194/1 a k domu náleží zahrada parc. č. 1195 na které se nachází zděná dvoupodlažní stavba a dále stánek s rychlým občerstvením, který je přístupný z hlavní ulice 1. května. Další část oceňovaných nemovitostí se nachází v sousedství Palarňového rybníka při ulici K Pile a jedná se o pozemky parc. č. 551/2 a 553/3. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Město zatím nemá zpracovanou mapu záplavových území. V roce 1997 byla tato část zaplavena Odrou. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno svádění dešťové vody s povinností k oceňované parcele p.č. 553/3. Smlouva je bezúplatná ze dne 6.3.2001. Věcné břemeno přechází na každého dalšího majitele. Ostatní rizika: nejsou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 112 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 112 OBSAH OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Polanka nad Odrou: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 112 Oceňovaný rodinný dům č.p. 112 je situován na vlastním pozemku parc. č. 1194/1 v ulici 1. května č.o. 147. Dům navazuje západním štítem na sousední rodinný dům a severní částí na stavbu garáží. Dům je podsklepený, dvoupodlažní se skosenou střechou. Dispozice domu, stav a vnitřní vybavení nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy jsou betonové a zděné. Krov střechy je dřevěný. Střešní krytina je plechová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Schodiště betonové. Okna jsou dřevěná, plastová a luxfery v 1.NP. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 11*12-2*3 = 126,00 1.NP 11*12-2*3 = 126,00 2.NP 11*12-2*3 = 126,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 126,00 m 2 2,00 m 1.NP 126,00 m 2 3,00 m 2.NP 126,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (11*12-2*3)*(2,00) = 252,00 m 3 1.NP (11*12-2*3)*(3,00) = 378,00 m 3 2.NP (11*12-2*3)*(3,00)+63 = 44 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 252,00 m 3 1.NP NP 378,00 m 3 2.NP NP 44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 07 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 24,30 3. Stropy S 9,30 100 9,30 4. Střecha S 4,20 100 4,20 5. Krytina S 3,00 100 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 6,40 8. Fasádní omítky S 3,30 100 3,30 9. Vnější obklady S 0,40 100 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 2,40 11. Schody S 3,90 100 3,90 12. Dveře S 3,40 100 3,40
13. Okna S 5,30 100 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,40 16. Vytápění S 4,20 100 4,20 17. Elektroinstalace S 4,00 100 4,00 18. Bleskosvod S 0,50 100 0,50 19. Rozvod vody S 2,80 100 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 5,00 25. Záchod S 0,40 100 0,40 26. Ostatní S 3,00 100 3,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 00 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 00 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 847,28 Plná cena: 1 07 m 3 * 4 847,28 Kč/m 3 = 5 191 436,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Rodinný dům č.p. 112 - zjištěná cena = 2 595 718,44 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Srovnávací indexová metoda Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 1194/1 a 1195 je nepravidelného tvaru, mírně svažitý severním směrem. Pozemek parc. č. 1194/1 je zastavěn rodinným domem č.p. 112, okolo domu jsou zpevněné chodníky. Parkování je možné na pozemku z příjezdem z ulice 1. května. Zahrada parc. č. 1195 je oplocená dřevěným plotem a plotem z pletiva. V jižní části se nachází zděná dvoupodlažní stavba s plochou střechou. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné dřeviny. V severní části pozemku se nachází stánek s rychlým občerstvením, stánek je přístupný z ulice 1. května. Dle sdělení zástupce stavebního úřadu je tato stavba povolena a zkolaudována. Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 551/2 a 553/3 je rovinný a má nepravidelný tvar. Pozemek se nachází v blízkosti Palarňového rybníka při ulici K Pile. Na pozemku parc. č. 553/3 vázne věcné břemeno svádění dešťové vody. Pozemek je veden v KN jako ostatní plocha - jiná plocha a zahrada. Přístup k těmto pozemkům je zajištěn přes pozemek p.č. 550 (ostatní komunikace)
ve vlastnictví města. Pozemky jsou oplocené, na pozemku bazén. Na pozemku zaparkovaná auta. V Územním plánu obce jsou vedeny k individuálnímu bydlení. Obec nemá zatím stanovenou mapu záplavových území, v roce 1997 bylo toto území zaplaveno Odrou. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Svinovská, Polanka nad Odrou A:1,50, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F: 800,00 6,58 121,58 Pozemek, Ostravksá, Polanka nad Odrou A:, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F: 1 000,00 4,39 227,79 Pozemek, Polanka nad Odrou A:, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F: 1 050,00 4,39 239,18 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 196,18 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: společenská a obchodní centra 1,50 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 200 000 až 500 000 1,80 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: 0,50 Celkový index * 3,29 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 645,55 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 1194/1 230 zahrada 1195 1 081 ostatní plocha 551/2 554 zahrada 553/3 315 Celková výměra oceňovaných pozemků 2 180 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 2 180 m 2 * 645,55 Kč/m 2 = 1 407 299,00 Výsledná cena = 1 407 299,- Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 112 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 240,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 07 m 3 Zastavěná plocha: 126,00 m 2 Plocha pozemku: 2 180,00 m 2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji RD 6+1 v centru Polanky nad Odrou, s pozemkem o výmìøe 506 m2, garáží a hospodáøskou budovou. Dùm je po èásteèné rekonstrukci vhodný k bydlení jedno i dvou generaènímu, prošel èásteènou rekonstrukcí (topení plynové, krb, podlahy plovoucí, dlažba, nová elektøina). Nabízí se i pøípadné komerèní využití, jako sídlo spoleènosti. Rodinný dům Prodej rodinného domu o dvou bytových jednotkách 3+1 a 4+1 v obci Polanka nad Odrou. Dùm byl kolaudován v r. 1928, v r. 1972 byla provedena nadstavba a rekonstrukce. V 1.NP jsou umístìny tøi obytné místnosti, kuchyò, koupelna, WC, spíž, chodba a veranda, v 2.NP jsou ètyøi obytné místnosti, jídelna, spíž, kuchyò, koupelna a WC. Dùm je podsklepený, pený, vytápìní ústøední plynové i na TP, odpady svedeny do kanalizace K domu náleží zahrada 1211 m2, na které stojí hospodáøská budova s garáží. RD se nachází v klidné ulici mezi zástavbou rodinných domù, MHD, nákupní možnosti, pošta, obecní úøad cca 5 min. chùze. Rodinný dům Nabízím ke koupi RD o velikosti 4+1 na ulici 1.kvìtna v Polance nad Odrou. Dùm je po rekonstrukci. V pøízemí domu je garáž (30m2) se vstupem i do domu, v pøízemí je koupelna, WC, pøedsíò - 6,63 m2,kuchyò - 10,26m2, prostorný obývací pokoj 30,79m2, prùchozí pokoj -nyní jídelna- 22,60m2. V 2.NP jsou další 3 pokoje (27,4m2, 13,6m2,44,5m2) s velkou halou -28,9m2, koupelnou a WC. Dùm má vlastní studnu, topení je krbové s výmìníkem, dále plynové s kotlem starým 5 let. U domu není žádná jiná parcela kromì prostoru pøed garáží a vedle domu asi 30m2. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Polanka nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 1,05 1,05 Celkový koef. K C 1,05 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 200,00 m 2 506 m 2 2 600 000 Kč Upravená j. cena Kč/m 2 13 616 Jednotková cena 13 000 Kč/m 2 Název: Rodinný dům
Lokalita Polanka nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,90 0,98 Celkový koef. K C 0,84 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 240,00 m 2 1 790 m 2 2 170 000 Kč Název: Rodinný dům Lokalita Polanka nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 1,05 0,90 1,10 Celkový koef. K C 0,99 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 180,00 m 2 277 m 2 2 490 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota Upravená j. cena Kč/m 2 7 576 Jednotková cena 9 042 Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m 2 13 660 Jednotková cena 13 833 Kč/m 2 7 576 Kč/m 2 11 617 Kč/m 2 13 660 Kč/m 2 11 617 Kč/m 2 240,00 m 2 2 788 080 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění ní staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 112 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 112 2 595 718,00 Kč 1 407 299,00 Kč 2 788 080,00 Kč Porovnávací hodnota Současný stav 2 788 080 Kč
Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 0 Kč 4 003 017 Kč 1 407 299 Kč Obvyklá cena rodinného domu č.p. 112 s pozemky 2 788 000 Kč slovy: Dva miliony sedm set osmdesát osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9 Obvyklá cena pozemků p.č. 551/2 a 553/3 560 500,00 Kč slovy: Pět set šedesát tisíc pět set Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrý přístup, veškerá občanská vybavenost v dosahu, doprava MHD, komerční využití (stánek s občerstvením) u frekventované komunikace, pozemky při ulici K Pile k individuálnímu bydlení c) parametry ponižující cenu: v roce 1997 pozemky (ulice K Pile) zaplaveny Odrou Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 112 s pozemky p.č. 1194/1 a 1195 ve výši 2 788 000,- Kč a pozemků parc. č. 551/2 a 553/3 ve výši 560 500,- Kč. V Praze 6.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4604/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 36/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 4.12.2013 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2471 ze dne 25.11.2013 17