ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4036/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům, Rodinný dům č.p. 16 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mukařov, k.ú. Borovice Adresa nemovitosti: Borovice 16, 295 01 Mukařov Vlastníci stavby: Josef Linhart, Ptýrov 19, 295 01, vlastnictví: SJM Petra Linhartová, Ptýrov 19, 295 01, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Linhart, Ptýrov 19, 295 01, vlastnictví: SJM Petra Linhartová, Ptýrov 19, 295 01, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 21270/11-17 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 498 000 Kč Datum místního šetření: 11.4.2013 Stav ke dni : 11.4.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 13.5.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 16 na pozemku č. parc. St. 93 a pozemků č. parc. St. 93, 529 a 530/1 v kat. úz. Borovice, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, vše zapsáno na LV č. 739. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.2.2013 LV č. 739 pro kat. úz. Borovice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav - snímek z katastrální mapy ze dne 12.2.2013 pro kat. úz. Borovice, list mapy č. 2-0/4 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-21270/11-17 ze dne 25.11.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-21270/11-80 ze dne 8.2.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Mukařov se nachází v okrese Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mnichovo Hradiště. Obec Mukařov se rozkládá asi 20 km severně od Mladé Boleslavi a 8 km severozápadně od města Mnichovo Hradiště. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 180 obyvatel. Mukařov se dále dělí na tři části:: Borovice, Mukařov a Vicmanov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům č.p. 16 je situován v okrajové části obce Mukařov, část obce a kat. úz. Borovice, okres Mladá Boleslav na pozemku St. parc. č. 93. Dům je samostatně stojící, jednopodlažní s částečným podkrovím. Půdorys domu je obdélníkový, na dům navazuje stavba stodoly. K domu náleží zahrada parc. č. 529 a trvalý travní porost parc. č. 530/1. IS: el. síť, napojení na kanalizaci a vodovod nezjištěno. Dispozice domu, vnitřní vybavení ani stav nemohl být zjištěn, vzhledem k nesoučinnosti majitele. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky St. parc. č. 93, parc. č. 529 a 530/1 Srovnávací indexová metoda Výpočet hodnoty pozemků Popis Pozemek tvořený parcelami č. St. 93, 529 a 530/1 je nepravidelného tvaru, v části svažitý převážně jižním směrem. Pozemek St. 93 je zastavěn rodinným domem s navazující stodolou. Zbytek pozemku tvoří zatravněný dvorek. Pozemek parc. č. 529 a 530/1 jsou v KN vedeny jako zahrada a trvalý travní porost. Pozemky jsou oploceny dřevěným plaňkovým plotem, vstupní vrata jsou dřevěná v kovové konstrukci. Na pozemcích jsou vzrostlé dřeviny. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Mukařov A:0,60, B:0,50, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:1,00 150,00 0,05 3 000,00 Pozemek, Mukařov A:0,60, B:1,00, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:0,30 586,00 0,03 19 533,33 Pozemek, Mukařov A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:0,30 1 290,00 0,10 12 900,00 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 11 811,11 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce 0,60 B typ stavebního pozemku: 1,00 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 0,40 3
D obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast 0,50 E územní připravenost, infrastruktura: střední 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: 0,30 Celkový index * 0,03 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 318,90 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St. 93 810 zahrada 529 1 882 trvalý travní porost 530/1 145 Celková výměra oceňovaných pozemků 2 837 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 2 837 m 2 * 318,90 Kč/m 2 = 904 719,30 Výsledná cena = 904 719,30 Kč Rodinný dům č.p. 16 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis Rodinný dům č.p. 16 je situován v okrajové části obce Mukařov, část obce a kat. úz. Borovice, okres Mladá Boleslav na pozemku St. parc. č. 93. Dům je samostatně stojící, jednopodlažní s částečným podkrovím. Půdorys domu je obdélníkový, na dům navazuje stavba stodoly. Stavba má kamenné základy, svislé konstrukce jsou kamenné a částečně zděné. Část stodoly je dřevěná. Stropy a krovy jsou dřevěné. Střecha je sedlová, krytina betonové tašky. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Okna dřevěná. Vstup do domu je vstupní zděnou přístavbou s pultovou střechou. Napojeno na el. síť. Vodovod a kanalizace nezjištěny. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 8,0*31,0 = 248,00 4
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NPb 248,00 m 2 4,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (8,0*31,0)*(4,00)+15,0 = 1 007,00 m 3 podkroví a zastřešení (8,0*31,0)*(3,00)/2 = 372,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 007,00 m 3 podkroví a zastřešení Z 372,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 379,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 5
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,7740 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7740 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 524,13 Plná cena: 1 379,00 m 3 * 3 524,13 Kč/m 3 = 4 859 775,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 150 = 60,000 % - 2 915 865,16 Kč Rodinný dům č.p. 16 - zjištěná cena = 1 943 910,11 Kč 6
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 152,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 379,00 m 3 Zastavěná plocha: 248,00 m 2 Plocha pozemku: 2 837,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům v krásné a klidné lokalitě. Dům s malou zahrádkou na pozemku 161m2. Dispozice:1.NP-vstup.chodba, obýv.pokoj, kuchyně s jídelnou, koupelna s vanou a sprch.koutem, vstup do sklepa, kůlna. 2.NP-ložnice, půdní prostor s možností vybudování další obytné místnosti nebo rozšíření stávající. Vytápění TP, akum.kamna. Rekreační oblast, turistika, cyklo, lesy, rybolov v okolí. Rodinný dům Patrový rodinný dům na klidném místě s krásným výhledem do malebné krajiny Mukařovska. Dům je podsklepený, v přízemí je garáž, kotelna, chodba, koupelna, 1 obytná místnost, v mezipatře spíž a samostatné WC, v patře kuchyň s balkónkem a 2 prostorné místnosti rozdělené příčkami na 4 obytné prostory. Hlavní obytná část je orientovaná jihovýchodně. Součástí domu je hospodářská část s možností úpravy na další obytný prostor. Vedlejší stavbou je velká patrová stodola postavená roku 1928. Dům byl přestaven a modernizován v roce 1980 a je ihned obyvatelný. Pitná voda z veřejného vodovodu, ohřev vody bojlerem, ústřední topení na tuhá paliva, elektřina 230 V/400 V. Příjezd z obecní asfaltové komunikace. Vhodné pro trvalé bydlení i rodinnou rekreaci. Dojezd do Mnichova Hradiště cca. 8 km a k rychlostní komunikaci Praha-Turnov-Liberec cca. 10 km. Součástí prodeje jsou ucelené louky o výměře 5423 m2 vzdálené cca. 1 km od domu. Celková plocha pozemků: 5884 m2 Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej domu 2+kk o CP 1132m^(2) v obci Rostkov 20km od Mladé Boleslavi.Dům je ihned k nastěhování s možností vybudování dalších obytných místností ve stodole,která navazuje na stavbu.zahrada je rovinatá s ovocnými stromy.v okolí je velmi hezká příroda.veškerá občanská vybavenost je v Mnichově Hradiští-7km. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Mukařov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 7
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 10 661 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 161 m 2 750 000 Kč 9 375 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Mukařov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 5 240 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 206,00 m 2 5 884 m 2 1 399 000 Kč 6 791 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Rostkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 1,09 Upravená j. cena Kč/m 2 13 663 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 1 132 m 2 749 000 Kč 12 483 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 240 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 855 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 13 663 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 9 855 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 152,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 497 960 Kč 8
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 1 497 960 Kč 0 Kč 2 848 629 Kč 904 719 Kč 1 498 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná lokalita vhodná pro rekreaci c) parametry ponižující cenu: nezjištěny (dispozice domu, vnitřní vybavení ani stav nemohl být zjištěn) Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 1 498 000,- Kč. V Praze 13.5.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4036/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 91/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 12.2.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 739 ze dne 7.2.2013 4 10
11