1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2.942-42 / 13 o obvyklé ceně nemovitostí souboru A) RD č.p.3177 na st.parc.č.6747, pozemků st.parc.č.6747, parc.č.1564/23 souboru B) 1 ks pozemku zahrada parc.č.2418/6, to vše dle LV 5804 pro k.ú.kroměříž, obec Kroměříž, vždy se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.122 Ex 981/12. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.David Chaloupka, Exekutorský úřad Kroměříž, Jánská 25/1, Kroměříž Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.122 Ex 981/12, vydal soudní exekutor Mgr.David Chaloupka, Exekutorský úřad Kroměříž Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084 Datum místního šetření: 19.2.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 19.2.2013 Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., vyhl.č.364/2010 Sb., vyhl.č.387/2011 Sb. a vyhl.č.450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne 21.2.2013
2 Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení. 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku. Sb 1.1.1. Usnesení soudního exekutora Mgr.Davida Chaloupky č.j.122 Ex 981/12, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí LV 5804, obec Kroměříž, okres Kroměříž, kat.území Kroměříž A: Vlastník: SJM Kutý Jiří a Petra, Braunerova 3177/68, Kroměříž B: Nemovitosti: soubor A) st.parc.č.6747 165 m2 zast. plocha, RD č.p.3177 parc.č.1564/23 748 m2 orná půda soubor B) parc.č.2418/6 445 m2 - zahrada C: Omezení vlastnického práva: viz.lv 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 19.2.2013 bez účasti povinného 1.1.5. Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., zák.č.151/1997 vyhl.č.364/2010 Sb., vyhl.č.387/2011 Sb., vyhl.č.450/2012 Sb. 1.1.6. Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě 1.1.7. Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, O.S.Ř. 1.1.8. Info MÚ Kroměříž, SÚ Kroměříž, ÚP obce Kroměříž, info sousedé 1.1.9. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je soubor A) - samostatný RD č.p.3177, postavený v okrajovéčásti k.ú.kroměříž na rohu ulic Braunerova a Dolnozahradská, nedaleko řeky Moravy. RD tvoří vždy s níže popsaným příslušenstvím a pozemky jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen na síť NN, veř. vodovod, kanalizaci, plynovod, příjezd po zpevněné komunikaci. Soubor B) 1 ks pozemku zahrada, nacházející se v okrajové části k.ú.kroměříž, v zahradní kolonii Horní zahrady, mezi ulicí Chropyňská a sil. komunikací II/435 Kroměříž Chropyně. Převážná část pozemku je v trase uvažovaného kanálu DOL - Dunaj-Odra-Labe s možností výstavby pouze dočasných staveb, dle ÚP jde o plochu
3 individ. rekreace RI, možnost napojení na elektr. síť NN, příjezd po zpev. komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ). 2.2. Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 2.3. Metody tržního ocenění
4 V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno. 2.3.1. Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení. 2.3.2. Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech 2.3.3. Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. 2.4. Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem. 2.4.1. Rodinný dům č.p.3177 - / 26a /
5 2.4.1.1. Popis Jedná se o samostatný RD s garáží, nepodsklepený, dvoupodlažní / 1.NP, 2.NP /, pod nesymetrickou sedlovou střechou, východní a západní části RD mají výškově posunuty úrovně obou podlaží o cca 80 cm, východní část má plnohodnotné 1.NP i 2.NP a je cca 80 cm pod úrovní západní částí, která je tvořena podlažími 1.NP a 2.NP podkrovím. Předpokládané vybavení a provedení: Základy - základové pasy. Zdivo zděné tl.45 cm. Stropy s rovným podhledem, podkroví s šikmými podhledy. Střecha sedlová střecha nesymetrická. Krytina pálené tašky. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky vápenné. Vnější obklady keramické. Vnitřní obklady keramické. Schody betonové. Dveře hladké. Okna dřevěná. Podlahy obyt.míst. plovoucí, dlažby, PVC. Podlahy ostatních místností dlažby. Vytápění ÚT plynové. El.instalace světelná i motorová.bleskosvod ano. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody plyn. kombi kotel, el. bojler. Instalace plynu zemní plyn. Kanalizace odkanalizování kuchyně, soc.zařízení. Vybavení kuchyně plyn či el. sporák. Vnitřní vybavení umývadlo, vana, sprch. kout. Záchod splachovací. Ostatní ne. 2.4.1.2 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NPv = 2.NPv = 10,80 x 5,90 = 63,72 m2 východní část 1.NPz = 11,20 x 9,10 = 101,92 m2 západní část Výška podlaží: V1.NP = 2,80 m, V2.NP = 2,80 m, Vnv = 0,20 m, Vhv = 4,20 m, Vnz = 0,20 m, Vhz = 6,20 m Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 63,72 x ( 2,80+ 2,80 ) + 101,92 x 2,80 = 642,20 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 63,72 x ( 0,20 + 4,00/2 ) + 101,92 x ( 0,20 + 6,0/2 ) = 466,32 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m2
6 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 1.108,52 m3 2.4.1.3. Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 2 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do 1.100 m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 26a. / mírné překročení OP zanedbávám / 2.4.1.4. Výpočet základní ceny upravené -ZCU CU = IPC x IT x IP x IV IPC = 3.708,- /m3 - dle přílohy č.20a, Tab.č.1 pro kraj Zlínský, obec Kroměříž 3 IT = 1 + Ti = 1 0,25 = 0,750 index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1 i = 1 1.poptávka rovna nabídky T1 = 0 2.stavba na vlastním pozemku T2 = 0 3.vliv právních vztahů ex T3 = -0,25 12 Ti = -0,25 IP = 1 + Pi = 1 0 = 1,000 index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.6 i = 1 1.poloha v obci souvisle zastavěné P1 = 0 2.význam lokality bez vlivu P2 = 0 3.okolní zástavba bydlení P3 = 0 4.dopravní spojení dobré P4 = 0 5.parkování omezené P5 = 0 6.obyvatelstvo bezproblémové P6 = 0 7.změny v okolí ne P7 = 0 8.vlivy neuvedené bez vlivu P8 = 0 Pi = 0 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,10 ) x 0,95 x 0,9 = 0,940 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2
7 1.druh stavby samostatný V1 = 0 2.obvodové stěny zděná V2 = 0 3.obvodové stěny tl. 45 cm V3 = 0 4.podlažnost do 2 V4 = 0 5.přípojky E, V, K, P V5 = 0,08 6.vytápění ÚT plyn V6 = 0 7.příslušenství RD standardní V7 = 0 8.ostatní vybavení RD stand. V8 = 0 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby venk. bazén V10 = 0,01 11.pozemky ve f. celku nad 800 m2 V11 = 0,01 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,10 13.stavebně-techn.stav - stavba v dobrém stavu, V13 = 0,95 typ C stáří do 30 roků s = 0,9 ZCU = 3.708 x 0,750 x 1,000 x 0,940 = 2.614,14 /m3 2.4.1.5. Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/ ZCU //m3/ cena celkem // 1.108,52 2.614,14 2.897.826 Cena rod. domu č.p.3177 2.897.826,- ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 kanal. přípoj., vodovodní přípojka, plyn. přípoj., ploty, zp. plochy, plot. vrátka, venk. bazén ) 2.4.2. Pozemky / 28, 32 / 2.4.2.1. Popis A) st.parc.č.6747-165 m2 zast. pl. parc.č.1564/23 748 m2 orná půda B) parc.č.2418/6 445 m2 zahrada 2.4.3.2. Určení ZCU ZC = 400,- /m2 zákl. cena staveb. pozemku dle 28 odst.1)písm.i)
8 úprava ZC dle příl.č.21: pol.č.1.2-20% A) výhodná poloha pozemku v obci kvp = ( 100-20 )/100 = 0,80 A) -20% B) kvp = ( 100-20 )/100 = 0,80 B) pol.č.2.2 nemožnost napojení na vodovod -5% B) pol.č.2.3 nemožnost napojení na kanalizaci -7% B) pol.č.2.11 možnost napojení na plynovod +10% A) kú = ( 100+10 )/100 = 1,10 A) kú = ( 100-12 )/100 = 0,88 B) ki = 2,146 koef. změn cen staveb dle příl.č.38 A), B) kp = 0,976 A) koef. prodejnosti dle příl.č.39 / 1,220 x 0,80 dle 44 -Morava/ kp = 0,959 B) koef. prodejnosti dle příl.č.39 kz = 0,40 koef. zahrady dle 28 odst.5) A) kjp = 0,30 koef. jiného pozemku dle 32 B) ZCUA1 = ZC x kvp x kú x ki x kp = 400 x 0,8 x 1,1 x 2,146 x 0,976 = 737,26 /m2 ZCUA2 = ZCUA1 x kz = 294,90 /m2 ZCU3B = ZC x kvp x kú x kixkpxkjp = 400x0,6x0,88x2,146x0,959x0,3 = 130,39 / m2 2.4.2.3. Cena pozemků výměra / m2 / ZCU / /m2 / cena / / A) 165 737,26 121.647 748 294,90 220.585 B) 445 130,39 58.026 Pozemky soubor A) celkem Pozemky soubor B) celkem 2.4.3. Příslušenství zahrady parc.č.2418/6 342.233,- 58.026,-
9 S ohledem na malý rozsah a horší stavebně-tech. stav - ploty, plotová vrátka ocením odborným odhadem. Příslušenství zahrady parc.č.2418/6 5.000,- 2.4.4. Trvalé porosty soubor A), B) - / 42 / Trvalé porosty ocením odborným odhadem. Trvalé porosty celkem A) 5.000,- Trvalé porosty celkem B) 2.000,- 2.4. Rekapitulace administrativních cen A) rodinný dům č.p.3177 2.897.826,- pozemky 342.233,- trvalé porosty 5.000,- cena nemovitostí celkem 3.245.059,- Administrativní cena soubor A) celkem 3.245.060,- B) pozemek parc.č.2418/6 58.026,- příslušenství 5.000,- trvalé porosty 2.000,- cena nemovitostí celkem 65.026,- Administrativní cena nemovitostí soubor B) zaokr. 65.030,- 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: RD Kroměříž, ul.myslbekova řadový krajní, 1.PP, 1.NP-2+1, 2.NP+ 3.NP podkroví 5+1, ZP = 100 m2, UP = 280 m2, PO = 432 m2, A = 55 % po část. rekonstrukci, E, V, K,P k dispozici, garáž v 1.PP, nabídková cena v CÚ 0213 je 2.650 tis.,
1 www.nemovitosti.cz Srovnávací objekt SO2: RD Kroměříž, ul.sv.čecha vila z 20.let 20 století u centra, 2 x 2+1, řadový, 1.PP, 1.NP, 2.NP, ZP = 100 m2, UP = 240 m2, PO = 320 m2, A = 65 %, E, V, P, K, nabídková cena v CÚ 0213 je 3.100 tis., www.nemovitosti.cz Legenda: CSp - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v mil. Kr - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu CS - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena mil. K1 - koef. úpravy na polohu objektu K2 - koef. úpravy na velikost objektu K3 - koef. úpravy na garáž v objektu či areálu K4 - koef. úpravy na celkový stav K5 - koef. úpravy na event. další vlastnosti K6 - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce KC - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 Cp = COprům Cp - cena porovnávací v mil. CO - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. COprům - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO. 1. 2.650 0,95 2.517 1,00 1,05 1,00 0,80 0,80 1,25 0,840 2.996 2. 3.100 0,85 2.635 1,05 1,00 0,98 0,75 0,90 1,25 0,868 3.034 Cp = COprům 3.015.000,- Porovnávací hodnota soubor A) zaokr. 3.010.000,- Porovnávací hodnotu pozemku souboru B) zahrady parc.č.2418/6 určím
porovnávací metodou určením jednotkové ceny porovnávací JCp = 100,- /m2 dle cen v místě 1 a čase obvyklých i s ohledem na blokaci pozemku pro DOL. B) Cp = PO x JCp = 445 m2 x 100,- = 44.500,- Porovnávací hodnota soubor B) 44.500,- 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění soubor A) soubor B administrativní cena 3.245.060,- 65.030,- porovnávací hodnota 3.010.000,- 44.500,- Obvyklá cena brutto 3.010.000,- 44.500,- 2.7. Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- 2.8. Hodnota věcných břemen - VB Ke dni ocenění vázne na oceňovaných nemovitostech A) věcné břemeno dle C LV: VB věcné břemeno zřizování a provozování vedení NN a přípojkové skříně v rozsahu dle GP č.pl.5091-137 13/2007, oprávnění pro E.ON Distribuce, a.s., povinnost k pozemku parc.č.1564/23. Ocením dle 18 odst.5) zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům CVBA) - 10.000,- 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,-
1 2.10. Výsledná obvyklá cena nemovitostí v + 0,- soubor A) soubor B) Obvyklá cena brutto 3.010.000,- 44.500,- Hodnota závad - 0,- - 0,- Hodnota věcných břemen - 10.000,- - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena nemovitostí soubor A) 3.000.000,- Výsledná obvyklá cena nemovitostí soubor B) 44.500,- Obvyklá cena nemovitostí RD č.p.3177, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky dle LV 5804 pro k.ú.kroměříž soubor A), činí zaokr. 3.000.000,- Obvyklá cena nemovitostí 1 ks pozemku - zahrada
1 parc.č.2418/6, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 5804 pro k.ú.kroměříž soubor B), činí zaokr. 44.500,- Přílohy: 1.Usnesení č.j.122 Ex 981/12, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 5804 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 2xA4 5. Fotodokumentace 4xA4 6. Situace širších vztahů 3xA4 V Olomouci dne 21.2.2013 ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2.942-42 / 13 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.2.942-42 / 13. V Olomouci dne 21.2.2013 ing. Ladislav Čech
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datov ( 25 odst. 1 zák. č. 300/2008 Sb.) název subjektu, který konverzi provedl: pořadové číslo, pod kterým je konverze vedena v evidenci provedených konverzí: Mgr. David Chaloupka, soudní exekutor Exekutorský úřad Kroměříž, Jánska 25/1, Kroměříž 122 Ex 981/12-A3 Ověřuji pod pořadovým číslem 122 Ex 981/12-A3, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se ze 0 listu(ů), se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: vodoznak, suchá pečeť, opticky variabilní prvek datum vyhotovení ověřovací doložky: 31. 10. 2013 jméno a příjmení osoby, která konverzi provedla: Mgr. Miroslav Úlehla Digitálně podepsal Mgr. Miroslav Úlehla