- 1 - Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitých věcí ZNALECKÝ POSUDEK č. 5998-2 / 2016 o ceně nemovitosti - Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: bytové jednotka č. 729/8, s podílem na spol. částech domu a pozemku, dle LV č. 5869, v obci Orlová, k.ú. Horní Lutyně, okres Karviná, kraj Moravskoslezský Mgr. Radim Janoušek Insolvenční správce dlužníka Michal Šimovič Šantova 2 Olomouc 779 00 zjištění obvyklé, tržní ceny nemovité věci Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 585 223 012 602 725 436 Datum místního šetření: 07.01.2016 Datum, k němuž je 07.01.2016 ocenění provedeno: Počet listů posudku: 16 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 19.01.2016
- 2-1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------------------- 1.1. Údaje o nemovitosti ------------------------------- Oceňována je bytová jednotka o velikosti 2+1 s příslušenstvím, situovaná ve 3.NP, v typovém panelovém bytovém domě. Objekt je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží, je zastřešen plochou střechou. Dům je situován v sídlištní zástavbě, převážně panelových bytových domů v okrajové části zástavby. Poloha domu v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a dostupností do centra města a s dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě a v dosahu MHD. Dům a prostory bytu jsou v dobrém stavebně technickém stavu, byt se po částečné rekonstrukci se zděným bytovým jádrem, bytový dům po revitalizaci s vyměněnými okny a zateplením domu, provedena termofasáda. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ----------------------------------------------------------- - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5869, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 18.09.2015 - Kopie kat.mapy, k.ú. Horní Lutyně, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 07.01.2016 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti vlastníka objektu a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje -------------------------------------- k.ú. : Horní Lutyně obec : Orlová okres : Karviná vlastník : Šimovič Michal, Orlová, Vnitřní 729 číslo bytové jednotky : 729/8- byt ( podíl na spol. částech domu a pozemku 5755/137408) list vlastnictví : 5869
- 3-2. POSUDEK OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č. 5998-2 / 2016 Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro insolvenční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 729/8, LV č. 5869, s podílem na společných částech domu a pozemku 5755/137408 na pozemcích: parc.č. 129, LV č. 5801, podíl 5755/137408 Adresa Kraj Moravskoslezský kraj Město Orlová Počet obyvatel Kat. Horní Lutyně Ulice Vnitřní č.p. 729 území Část obce dle LV Lutyně 30345 Objednatel odhadu Mgr. Radim Janoušek Insolventní správce dlužníků- Michal Šimovič Šantova 2 Olomouc 779 00 Tel. E-mail Vlastnictví Bytová jednotka Šimovič Michal, Orlová, Vnitřní 729 Zpracováno pro Vypracoval insolvenčního správce Ing. Štencl Bohuslav Rooseveltova 117 779 00 Olomouc email: rkastra@volny.cz tel: 602 725436 b.stencl@volny.cz Dne 19.01.2016 Ke dni 07.01.2016 Prohlídka 07.01.2016 dne Počet stran textu 9 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav
- 4 - Započitatelná podl. plocha 56.59 m 2 9 000 Kč/m 2 509 310 Kč Obvyklá cena - současný stav 500 000 Kč Pětsettisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky nemovitosti - by v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení po provedené rekonstrukci a modernizaci - bytový dům po revitalizaci - dobrá dopravní dostupnost a dostupnost do centra města Slabé stránky nemovitosti - horší parkovací možnosti zejména ve večerních hodinách - hustá sídlištní zástavba Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní Hypoteční banka a.s, ze dne 18.09.2015. Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva
- 5 - Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Není vyhodnoceno. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5869, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 18.09.2015 Kopie kat.mapy, k.ú. Horní Lutyně, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 07.01.2016 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5869, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 18.09.2015 Kopie kat.mapy, k.ú. Horní Lutyně, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 07.01.2016 Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Orlová má 30.345 obyvatel, leží 19 Km od města Ostravy. Město bez většího významu se správními funkcemi Ve městě je komplexní občanská vybavenost. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění širší centrum obce Okolní obytná zástavba v obci zástavba V okrajové části obce, v lokalitě husté zástavby bytovými domy sídlištního typu. V místě je možnost napojení na všechny IS. Informace o nemovitosti Oceňována je bytová jednotka o velikosti 2+1 s příslušenstvím, situovaná ve 3.NP, v typovém panelovém bytovém domě. Objekt je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží, je zastřešen plochou střechou. Dům je situován v sídlištní zástavbě, převážně panelových bytových domů v okrajové části zástavby. Poloha domu v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a dostupností do centra města a s dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě a v dosahu MHD. Dům a prostory bytu jsou v dobrém stavebně technickém stavu, byt se po částečné rekonstrukci se zděným bytovým jádrem, bytový dům po revitalizaci s vyměněnými okny a zateplením domu, provedena termofasáda. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 174,132/1 ve vlastnictví obce.
- 6 - Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Orientace oken východ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav dobrý Stáří stavby [roky] 33 domu Dům po částečné revitalizaci. Technický stav dobrý Opotřebení 35 jednotky odhadem % byt po částečné rekonstrukci a modernizaci se zděným bytovým jádrem. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová 2005 Instalace Vnitřní instalace s montáží zděného bytového jádra Zařizovací předměty, vnitřní obklady, část povrchů podlah 2011 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce samonosný panelový systém práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů PVC dveře a vrata vnitřní hladké lakované, laminové v okna plastová jádře povrch podlah PVC, plovoucí, dlažba v jádře vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 9.36 m 2 1.0 9.36 m 2 pokoj 13.21 m 2 1.0 13.21 m 2 pokoj 22.64 m 2 1.0 22.64 m 2 předsíň 6.89 m 2 1.0 6.89 m 2
- 7 - koupelna 2.56 m 2 1.0 2.56 m 2 WC 0.97 m 2 1.0 0.97 m 2 sklep 1.92 m 2 0.5 0.96 m 2 Součet ploch za podlaží 57.55 m 2 56.59 m 2 Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vlastních databází, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě a v nejbližším okolí. Vybrané byty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. V ocenění je zohledněn stav na trhu nemovitostí v tomto segmentu trhu byty v panelových a zděných domech, obecně rezidenční bydlení. Trvalý pokles poptávky s dopadem na stagnaci a pokles obchodovaných cen. Důvodů je několik. V prvé řadě dlouhodobě minimum slušných pracovních příležitostí, horší sociální situace, špatné životní prostředí. V nabídkách realitních kanceláří je celá řada srovnatelných bytů, které jsou za nabídkové ceny a obecně špatně prodejné. Prodej bytů stagnuje, je v útlumu. Zájem je o malometrážní byty (1+1, 1+KK). Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 10.12.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 55.0 m 2 Cena za nemovitost 590 000 Kč 10 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 531 000 Kč 9 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou
- 8 - Bytová jednotka v obci Orlová- Lutyně, ulice Vnitřní, okres Karviná, kraj Moravskoslezský Popis: Bytový panelový dům, plastová okna, nové zděné jádro v bystě, k bytu náleží dvě sklepní kóje, dům je po revitalizaci, napojení na elektro, vodovod, kanalizace a plyn. Byt stejné velikostní kategorie- 2+1, se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, na stejné ulici, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, srovnatelná dopravní dostupnost, mírně horší stavebně technický stav a standard vybavení - byt po modernizaci, bytový dům po částečné revitalizaci, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu 9.12.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost 499 000 Kč 8 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 449 000 Kč 8 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka v obci Orlová- Lutyně, ulice Vnitřní, okres Karviná, kraj Moravskoslezský Popis: Bytový panelový dům, plastová okna, nové zděné jádro v bystě, k bytu náleží dvě sklepní kóje, dům je po revitalizaci, napojení na elektro, vodovod, kanalizace a plyn. Byt stejné velikostní kategorie- 2+1, se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, na stejné ulici, stejná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, srovnatelná dopravní dostupnost, mírně horší stavebně technický stav a standard vybavení, bytový dům po částečné revitalizaci, stejná úroveň občanské vybavenosti. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 9.12.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost 470 000 Kč 8 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 423 000 Kč 7 500 Kč/m 2
- 9 - Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka v obci Orlová-Lutyně, ulice Osvobození, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Popis:Jedná se o panelovou bytovou budovu, plochá střecha, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn. Byt stejné velikostní kategorie- 2+1, v 1.NP, se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, v blízké lokalitě v sídlištní zástavbě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, srovnatelná dopravní dostupnost, horší stavebně technický stav a standard vybavení, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: RK Sting, datum změny inzerátu 9.12.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 450 000 Kč 8 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 405 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka v obci Orlová-Lutyně, ulice Lesní, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Popis: Jedná se o panelovou bytovou budovu, plochá střecha, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn. Byt v družstevním vlastnictví. Byt stejné velikostní kategorie- 2+1, v 7.NP, se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, v blízké lokalitě v sídlištní zástavbě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, srovnatelná dopravní dostupnost, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, byt po rekonstrukci, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. Realitní inzerce Realcity: V současné době inzerovány v Orlové prodej bytů stejné velikosti: 1. Byt 2+1, ul. Kpt. Jaroše, Orlová výměra 57 m2, stavebně technický stav a standard vybavení je dobrý po provedené částečné rekonstrukci inzerovaná cena 510.000,-- Kč, tj. 8.950,-- Kč/m2 redukovaná cena: 8.000,-- Kč/m2
- 10-2. Byt 2+1, ul. Okružní, Orlová výměra 58 m2, stavebně technický stav a standard vybavení je dobrý inzerovaná cena 575.000,-- Kč, tj. 9.900,-- Kč/m2 redukovaná cena: 8.900,-- Kč/m2 3. Byt 2+1, ul. Čs. armády, Orlová výměra 65 m2, stavebně technický stav a standard vybavení je průměrný, byt ve zděném domě inzerovaná cena 500.000,-- Kč, tj. 7.700,-- Kč/m2 redukovaná cena: 6.900,-- Kč/m2 Pozn: v porovnání uvažuji s redukovanou cenou, tj. sníženou inzerovanou cenou o 10%. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 6 900-9 700 Kč/m 2 405 000-531 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 000 Kč/m 2 Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí bytových jednotek v panelových bytových domech Orlové ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 6.900 9.700,-- Kč/m 2 s ohledem na místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů a prostor bytů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných cen ve výši 9.000,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Podlahová plocha 56,59 m 2 x 9.000,-- Kč/m 2. 509.310,--Kč Celkem zaokrouhl..500.000,-- Kč
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 - R E K A P I T U L A C E Obvyklá cena bytové jednotka č. 729/8, s podílem na spol. částech domu a pozemku, dle LV č. 5869, v obci Orlová, k.ú. Horní Lutyně, okres Karviná, kraj Moravskoslezský 500.000,--Kč Obvyklá tržní cena 500.000,--Kč Slovy: =Pětsettisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5869, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 18.09.2015 - Kopie kat.mapy, k.ú. Horní Lutyně, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 07.01.2016 - Fotodokumentace V Olomouci,dne 19.01.2016 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -