Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3039/68/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Bytová jednotka - byt Ludvíka Podéště 1856 / 38, 708 00 Ostrava - Poruba Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever, kód k.ú. 715221, LV 11613 Ostatní stavby: Pozemky: 3688 Vlastník jednotky: David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. obj.:180 Ex 3683/13, 19.5.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné Datum místního šetření: 30.5.2014 Datum zpracování : 11.6.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 10 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: MHD dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - sidlištní zástavba 297 421 (pokles) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není Počet podlaží celkem: 13 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 12 Počet bytů/nebytů 72/1 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1856/46 8. NP 2+1 49,23 2,59 1,98 53,81 51,52 514 / 43 132 15 334 Kč/m 2 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel 297 421.město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Ludvíka Podéště v místní části Poruba. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1856/46 v bytovém domě č.p. 1856 na ulici Ludvíka Podéště, v Ostravě, k. ú. Poruba - sever, v širším centru místní části Poruba, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Ludvíka Podéště. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. - 2 -
Jedná se o bytovou jednotku č. 46, která je umístěna v 8.N.P. bytového domu č. p. 1856 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům je podsklepený a má 12 nadzemních podlaží. Byt č. 1856/46 se nachází v 8 podlaží bytového odmu č. p. 1856. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Byt č. 1856/46 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Davida Bábela. Dle vyjádření p. Bábela byl dán bytový dům do užívání v roce 1972. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2007 vyměněna plastová okna, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou a zasklena lodžie. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 12 Počet bytový/nebytových jednotek: 72 / 1 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 554821 Ostrava Katastrální území: 715221 Poruba-sever Ulice: Ludvíka Podéště č.o.: 38 Vlastníci Podíl FO RČ: 840120/5549 David Bábel Ludvíka Podéště 1856/38, 70800 Ostrava 1 / 1 Stavby na LV 3182 je součástí část obce Poruba Bytový dům č.p. 1856 na pozemku p.č. 3688 Jednotky na LV 11613 Číslo jednotky: 1856/46 Spoluvlastnický podíl: 514 / 43 132 Byt Pozemky na LV 3688 Pozemková parcela Parcela KN 569 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní - 3 -
kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Konstrukce Popis Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací Stropy železobetonové panelové Krov, střecha plochá Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky Úprava vnějších povrchů strukturovaná omítka se zateplením Vnitřní obklady keramické běžné obklady Schody železobetonové montované s běžným povrchem Dveře hladké plné dveře Vrata Okna plastová Povrchy podlah plovoucí laminátová Vytápění ústřední dálkové Elektroinstalace světelná třífázová Bleskosvod bleskosvod Vnitřní vodovod plastové trubky Vnitřní kanalizace plastové potrubí Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu Ohřev teplé vody centrální ohřev vody Vybavení kuchyní běžný plynový sporák Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana Výtahy osobní výtah Ostatní rozvod antén, vestavěné skříně Instalační pref. jádra instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 54 Započitatelná plocha [m 2 ] 51,52 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 886 156 Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč 513 970 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 3688 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 569 m 2 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 s podílem 514/43132 je David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, 708 00 Ostrava - Poruba Na pozemku parc. č. 3688 je postavený bytový dům č. p. 1856. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul- Ludvíka Podéště. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 14. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 500 Kč/m 2. - 4 -
Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňovaný pozemek nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 3688 569 514 / 43 132 Celková výměra pozemků: 569 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě - Porubě. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 5,71 m 2 1,00 5,71 m 2 koupelna byt 2,48 m 2 1,00 2,48 m 2 WC byt 0,93 m 2 1,00 0,93 m 2 kuchyň byt 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 pokoj byt 17,39 m 2 1,00 17,39 m 2 pokoj byt 14,72 m 2 1,00 14,72 m 2 lodžie zasklená byt 2,59 m 2 0,50 1,30 m 2 sklep Mimo byt 1,98 m 2 0,50 0,99 m 2 Celková podlahová plocha 53,81 m 2 51,52 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. - 5 -
Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 11.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. U Školky typový dům montovaný panelový 54,00 11.N.P. 2+1 1 050 000 19 444 0,800 15 555 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. Ludovíta Štúra typový dům montovaný panelový 54,00 3.N.P. 2+1 1 040 000 19 259 0,800 15 407 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. Ukrajinská Typový dům panelový montovaný 55,00 8.N.P. 2+1 999 000 18 164 0,800 14 531 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. Žilinská typový dům montovaný panelový Byt 2+1 56,00 4.N.P. 2+1 1 120 000 20 000 0,800 16 000 Ostrava - Poruba, ul.aleše Hrdličky - 6 -
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. typový dům montovaný panelový 54,00 2.N.P. 2+1 1 049 000 19 426 0,800 15 541 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Potuba, Hlavní třída typový dům montovaný panelový 57,00 6.N.P. 2+1 1 050 000 18 421 0,800 14 737 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1856/46 z LV č. 11613 v Ostravě, k. ú. Poruba sever s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 14 531 Kč/m 2 do 16 000 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 15 300 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Poruba Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenstváí bytu sklep Bezprorblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 15 300 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. - 7 -
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1856/46 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 15 300 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 51,52 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 51,52 m 2 x 15 300 Kč/m 2 = 788 256 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 v Ostravě, k. ú. Poruba sever stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 788 256 Kč, po zaokrouhlení 790 000 Kč slovy: sedmsetdevadesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č. 11613 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 1856/46 z LV č. 11613 a spoluvlastnického podílu ve výši 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 v Ostravě, k. ú. Poruba sever, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 790 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 11613 a LV č. 3182 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - 8 -
LV č. 11613 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 1856/46 z LV č. 11613 a spoluvlastnického podílu ve výši 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 v Ostravě, k. ú. Poruba sever, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 790 000 Kč slovy: sedmsetdevadesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3182 ze dne 19.5.2014 - částečný - str. 1,6,8 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11613 ze dne 19.5.2014 3 Ve Vřesině u Hlučína 11.6.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3038/67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3038/67/2014. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC Pokoj Obývací pokoj Předsíň - 14 -
Vstup do bytu č. 46 Vstupní hala domu č.p. 1856 Sklep Pohled na dům severozápadní Pohled západní Vstup do domu č.p. 1856-15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -