ZNALECKÝ POSUDEK č. 998-23/09 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu čp. 442 na parcele č. St. 2100 a pozemků parc.č. St. 2100 a 2101, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci a k.ú. Čelákovice, okres Praha - východ, zapsané na LV č. 2066 a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostí spojených Objednatel posudku: č.j. 009 EX 765/07 Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor Mgr. Josef Cingroš Špitálka 23b 602 00 Brno Účel posudku: Exekuční příkaz Podle stavu ke dni 16.3.2009 posudek vypracovala: Ing. Jarmila Blahová Milešovská 1 130 00 Praha 3 tel.: 222 721 761, 222 723 433, 777 170 138 e-mail: nemovitosti@iol.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 26.3.2009
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu čp. 442 na parcele č. St. 2100 a pozemků parc.č. St. 2100 a 2101, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci a k.ú. Čelákovice, okres Praha - východ, zapsané na LV č. 2066 a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostí spojených. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: U Hájku 442/7 250 88 Čelákovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Čelákovice Katastrální území: Čelákovice Počet obyvatel: 10 974 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 108,9472 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 108,95 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.3.2009 za přítomnosti pana Antonína Procházky. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí k datu 19.3.2009 - kopie katastrální mapy ze dne 19.3.2009 - vlastní fotografická dokumentace ze dne 19.3.2009 - informace a údaje sdělené na Městském úřadu Čelákovice - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - průzkum situace v místě a okolí - různé odborné publikace - realitní časopisy, informace na internetu a v realitních kancelářích - vlastní databáze porovnávacích cen - různé metodiky bankovních ústavů ČR - odborné semináře Komory soudních znalců, Ústavu soudního inženýrství Brno, České komory odhadců majetku, Ministerstva financí ČR, Unicredit Bank, a.s. (HVB Bank, a.s.) - cenové zprávy, cenové věstníky, finanční zpravodaje - rozpočtové ukazatele stavebních objektů - platné oceňovací a stavební předpisy 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí v části A má vlastnické právo k nemovitosti: Černá Kateřina, id. 815309/1034, podíl 1/50 Horváth Josef, id. 800119/1121, podíl 1/50 Procházka Antonín, podíl 1/10 Procházková Ada, podíl 6/10 Procházková Antonie, podíl 1/10 Procházková Marie, podíl 1/10 Serynek Jan, id. 850314/1196, podíl 1/50 Serynek Robert, id. 781117/1126, podíl 1/50 Serynek Zdeněk, id. 830604/1139, podíl 1/50 Aktuální výpis z katastru nemovitostí tvoří přílohu tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena a údajně se ani nedochovala. Posudek byl zpracován podle vlastního zaměření za podpory katastrální mapy. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou situovány na východním okraji města Čelákovice. Okolní zástavbu tvoří převážně běžné rodinné domy. V obci s cca 10 000 obyvateli je umístěna rozšířená občanská vybavenost. Nemovitosti se nacházejí na obdélníkové parcele, přilehlé ke klidné, tiché ulici U Hájku. V této ulici vedou všechny inženýrské sítě. Objekt je však napojen pouze na elektřinu. Na pozemku je vlastní studna, malá žumpa a jednoduchý rozvod PB. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Studny b1) Studna kopaná c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky 3
B. Posudek 1) Administrativní cena Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - 26a Celková situace: Jedná se o přízemní dům s částečným podkrovím. Dům je v oblasti verandy také podsklepen, světlá výška sklepa je však pouze 150 cm, proto se fakticky nejedná o podlaží. Výčet místností: 1. PP - sklep na uhlí 1.NP - dva pokoje, kuchyň, spíž, komora, suchý záchod, veranda, schodiště Podkroví - 1 místnost, dvě půdy Konstrukce a vybavení: Základy běžné, zdivo cihelné, stropy pravděpodobně dřevěné, nad sklepem betonové, střecha sedlová dřevěná s polovalbou, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní i vnější omítky běžné, vnější obklad - kamenný sokl, vnitřní obklady chybí, schody betonové a cihelné, dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná špaletová, podlahy palubky, lino, dlažba, vytápění - 1 x kamna na uhlí, elektroinstalace světelná, bleskosvod chybí, rozvod vody žádný, ohřev TUV žádný, plyn - propan butan ke sporáku, kanalizace - jen odvod do žumpy ze suchého záchodu, sporák plynový PB, koupelna žádná, WC suchý, ostatní vybavení žádné. Stáří a stavebně technický stav: Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Prakticky celý dům je v původním stavu. Podle použitých konstrukčních a tvaroslovných prvků odhaduji stáří domu asi na 80 roků. Objekt je podstandardně vybaven (má jen suchý záchod) a je ve špatném stavu, neudržovaný. Je obydlen. V podstatě se dá říci, že pro budoucí nutnou rekonstrukci lze dům využít přibližně v rozsahu hrubé stavby (prvky dlouhodobé životnosti) a vše ostatní (prvky krátkodobé životnosti) je nutné vyměnit a dále samozřejmě použít vybavení v současném standardu, tj. zavést technické rozvody, vybudovat koupelnu s WC atd. Součástí ceny rodinného domu jsou i venkovní úpravy, které tvoří zejména oplocení, vrata, vrátka, nefunkční žumpa, elektropřípojka a prakticky rozpadlá zděná kůlna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Rodinný dům Praha - východ 80 roků 4
Základní cena ZC (příloha č. 20a): 6 292,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 10,20*10,50+5,00*2,70 = 120,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 120,60 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.PP: (5,00+1,00)*2,70*1,90 = 30,78 m 3 1.NP: (10,20*10,50)*3,50+(5,00*2,70)*2,80 = 412,65 m 3 Podkroví vč. zastřešení: (10,20*10,50)*4,80/2- (3,00*1,50*2,20/6)*2+3,50*2,20*3,80/2+3,50* 3,80*2,40/2 = 284,33 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 727,76 m 3 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna II -0,05 na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0,01 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,7 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,7 = 0,341 i = 1 Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 5
3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Veřejná doprava - dobrá dostupnost centra města, dobré parkovací IV 0,03 možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 7. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Velmi pěkná ulice i okolí III 0,05 7 Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,110 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Stavbu vlastní 9 I -0,03 spoluvlastníků, což negativně ovlivňuje prodejnost 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,920 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,341 * 1,110 * 0,920 = 0,348 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 6 292,- Kč/m 3 * 0,348 = 2 189,62 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 189,62 Kč/m 3 * 727,76 m 3 = 1 593 517,85 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 593 517,85 Kč b) Studny b1) Studna kopaná - 9 Na pozemku je umístěna studna s ručním čerpadlem. Přítomný spolumajitel nevěděl žádné údaje ke studni. Vzhledem k rovinatému terénu a pískovému podloží byla hloubka studny odhadnuta na 5 m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 5,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč 6
ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks + 1 210,- Kč Základní cena celkem = 10 960,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9160 Plná cena = 47 059,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 37 647,66 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 9 411,91 Kč c) Porosty c1) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází několik trvalých porostů, převažují užitkové. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 483 171,30 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 595 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 300 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 243 615,78 Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,035 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 8 526,55 Trvalé porosty - zjištěná cena = 8 526,55 Kč d) Pozemky d1) Pozemky - 27-32 Jedná se o zastavěnou plochu a zahradu, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Je možné se napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek je rovinatý. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha St. 2100 331,00 108,95 36 062,45 Součet 36 062,45 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % + 45 078,06 Mezisoučet 81 140,51 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % 7
Úprava ceny celkem 10 % + 8 114,05 Mezisoučet 89 254,56 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9160 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 366 307,14 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 108,95 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 2101 264,00 108,95 28 762,80 Součet 28 762,80 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % + 35 953,50 Mezisoučet 64 716,30 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 6 471,63 Mezisoučet 71 187,93 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9160 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 116 864,16 Pozemky - zjištěná cena = 483 171,30 Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům = 1 593 517,85 Kč b) Studna kopaná = 9 411,91 Kč c) Trvalé porosty = 8 526,55 Kč c) Pozemky = 483 171,30 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná administrativní cena nemovitosti po zaokr. dle 46 činí 2 094 627,61 Kč 2 094 630,- Kč 2) Věcná hodnota Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, které se stanoví s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání pomocí některé ze známých metod. 8
1. Rodinný dům Reprodukční jednotková cena (JCO): Reprodukční cena se zjistí vynásobením počtu obestavěného prostoru základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití, a to např. s využitím rozpočtových ukazatelů vydaných URS Praha. Průměrná reprodukční jednotková cena vybraných obdobných objektů se následně koriguje aktuálními informacemi stavebních a developerských firem, s ohledem na konkrétní stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu s tímto výsledkem: JCO = 4 000,- Kč/m3 Výpočet věcné hodnoty Reprodukční cena 4 000,- Kč/m3 * 728 m3 = Opotřebení odhadem 80 % Věcná hodnota rodinného domu Zaokrouhleně 2 912 000,- Kč - 2 329 600,- Kč 582 400,- Kč 582 000,- Kč 2. Venkovní úpravy, studna, trvalé porosty Odhadem 31 000,- Kč 3. Pozemky Pozemky jsou stavební o celkové výměře 595 m2 Cena pozemků vypočítaná podle vyhlášky neodpovídá realitě, proto bude hodnota korigována porovnávací metodou s pozemky obdobných kvalit. V Čelákovicích se prodává několik pozemků za nabídkové ceny ve výši 2 500 až 3 800,- Kč/m2, v závislosti na poloze a zasíťování. Reálné ceny odhaduji o cca 15 % nižší, a to na 2 100 až 3 200,- Kč/m2. Pro dané místo uvažuji přibližně středovou hodnotu, a to Výpočet ceny pozemku: 2 600,- Kč/m2 595 m2 x 2 600,- Kč/m2 = 1 547 000,-Kč Rekapitulace věcné hodnoty Nemovitost Věcná hodnota v Kč Rodinný dům 582 000,- Venkovní úpravy, studna, trvalé porosty 31 000,- Pozemky 1 547 000,- Celkem věcná hodnota zaokr. 2 160 000,- Kč 9
3) Porovnávací hodnota Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí a charakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Základní parametry oceňované nemovitosti: Soliterní rodinný dům s jedním bytem o velikosti 3+1, částečně podsklepeno (nízká světlá výška), přízemí, částečné podkroví Obestavěný prostor 728 m3 Zastavěná plocha 1.NP = 121 m2 Celková užitná plocha všech podlaží vč. celého podkroví i půdy (možnost vestavby dalších místností) orientačně 190 m2 Stavebně technický stav domu i venkovních úprav: špatný, neudržovaný, žádné vybavení jen suchý WC, před celkovou rekonstrukcí Pozemek 595 m2, rovinatý terén na pěkném místě Sítě: v ulici všechny, na pozemku elektřina, studna a nefunkční žumpa Přístup: zpevněná komunikace ze zámkové dlažby, málo frekventovaná Umístění: vilová čtvrť, mimo centrum, velmi vhodné pro bydlení Pracovní možnosti: v místě nebo asi 30 km do centra Prahy Příklady nabízených srovnávaných nemovitostí: 1) Rodinný dům Čelákovice, Lipová Polovina dvojdomku o velikosti 4+kk, užitková plocha bytu 95 m2, pozemek 482 m2. pěšky 5 min. na nádraží. Dobrý stav, ihned volný. Dvě nadzemní podlaží, podsklepeno, plynové ústřední vytápění. Klidná poloha, rovinatá zahrada. Dům je napojen na veškeré sítě. Nabídková cena 4 300 000,- Kč. 2) Rodinný dům Čelákovice, 500 m od nádraží Starší rodinný dům s bytem 2+1, obytné přízemí a volná půda, všechny sítě zavedeny do domu, topení WAW, koupelna a WC, dvůr a kůlny, pozemek 168 m2, nutná oprava střechy. Nabídková cena již po slevě 2 290 000,- Kč. 3) Rodinný dům Čelákovice, Dělnická Starší řadový rodinný přízemní dům z roku 1930, po částečných opravách (podlahy, omítky, kuchyně), ale před celkovou rekonstrukcí. Byt 3+1, koupelna, WC, vytápění lokální na tuhá paliva. Podlahová plocha bytu 55 m2 + zahradní domek 15 m2. Pozemek 374 m2, v ulici všechny sítě, v domě také všechny, ale bez plynu. Možnost vestavby podkroví. Nabídková cena 1 850 000,- Kč. 10
4) Rodinný dům Čelákovice, V Prokopě Řadový patrový rodinný dům, byt 4+1, užitková plocha vč. sklepa 100 m2, zastavěná plocha 58 m2, terasa, částečně podsklepeno, zavedeny všechny sítě kromě plynu, který je v ulici. Vytápění ústřední dálkové, běžný stav, pozemek 143 m2. Nabídková cena 3 390 000,- Kč. 5) Rodinný dům Čelákovice, Sedláčkova Řadový rodinný dům v centru města z roku 1910, byt 4+1 + dílna 15 m2, přízemí, částečné podkroví a malý sklípek, užitná plocha 240 m2, dvorek. Po rekonstrukci v roce 1975, vytápění lokální plynové, koupelna, WC, zavedeny všechny sítě. Pozemek 184 m2. Nabídková cena již po slevě 3 090 000,- Kč. 6) Rodinný dům Čelákovice Sedlčánky, Dělnická Řadový rodinný dům, přízemí + půda vhodná k vestavbě, nepodsklepeno. Byt 2+1, užitná plocha 100 m2. Standardní stav, pozemek 710 m2. Nabídková cena 2 400 000,- Kč. 7) Rodinný dům Čelákovice, Pražské předměstí Rodinný dům v původním stavu z roku 1926, rekonstrukce a přístavba z roku 1974. Přízemí, částečné podkroví, částečně podsklepeno, byt 3+1, užitná plocha 180 m2, ústřední vytápění na tuhá paliva. Zavedeny všechny sítě kromě plynu (je u domu). Pozemek 592 m2. Nabídková cena 3 500 000,- Kč. 8) Rodinný dům Čelákovice, klidná lokalita Rodinný dům z třicátých let s bytem 3+1 a samostatný výměnek s bytem 2+1, půda vhodná k vestavbě, garáž. Napojeno na všechny inženýrské sítě, plynové ústřední vytápění. Pozemek 567 m2, rovinatý. Nabídková cena 4 700 000,- Kč. Analýza reálné srovnávací ceny: Porovnávací nemovitosti Realiz. cena Celkem Kč Velikost Stav Pozemek m2 Koef. Porov. Váha Upravená cena Kč 1)Lipová Nabídka 4 300 000 4+kk Dobrý 482 0,60 0,80 2 060 000 2)blízko Nabídka 2 290 000 2 +1 Běžný až nádraží po slevě zhoršený 3)Dělnická Nabídka 1 850 000 3+1 malý Před rekonstrukcí 168 1,05 0,90 2 160 000 374 1,30 0,85 2 040 000 4)V Prokopě Nabídka 3 390 000 4+1 Běžný 143 0,90 0,70 2 290 000 5) Sedláčkova Nabídka 3 090 000 4+1, dílna Udržovaný 184 0,85 0,85 2 230 000 6)Sedlčánky Nabídka 2 400 000 2+1 Původní 710 1,10 0,80 2 110 000 7)Pražské Nabídka 3 500 000 3+1 Běžný 592 0,75 0,80 2 100 000 předměstí 8)klidná lokalita Nabídka 4 700 000 3+1 a 2+1, garáž Běžný 567 0,55 0,85 2 200 000 11
V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav a velikost. Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou. Znalkyně má ve svém archivu i další příklady prodávaných nemovitostí, které byly pro hodnocení rovněž částečně využity. Příklady slouží pro hrubou orientaci a k případné korekci vypočtených hodnot. Každý prodej je individuální záležitostí, ovlivněnou mnoha faktory. Všechny porovnávací nemovitosti mají vůči nemovitosti oceňované určité klady i zápory. Mají různé velikosti pozemku, větší či menší užitnou, popř. obytnou plochu, různý stavebně technický stav a různou možnost přípojek inženýrských sítí, různou polohu. Je tedy vhodné odhadnout cenu oceňovaného domu jako celek, s ohledem na odlišnosti. Z těchto důvodů, s ohledem i na další výše uvedené skutečnosti, s ohledem na srovnávací nemovitosti, které byly podrobně vyhodnoceny, dále s přihlédnutím k existující databázi, sdělení několika regionálních realitních kanceláří, nabídce v internetu a vyhodnocení odborného tisku, je předmětná nemovitost v dané lokalitě, stavu, provozu, momentální nabídce a poptávce na trhu nemovitostí s obdobným druhem majetku prodejná přibližně takto: Porovnávací hodnota 2 000 000 až 2 200 000,- Kč 4) Práva a závady s nemovitostí spojené Právní závady Znalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, které jsou zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí. V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnického práva: - nařízení exekuce na jméno Horváth Josef - nařízení exekuce na jméno Serynek Zdeněk - nařízení exekuce na jméno Černá Kateřina - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/50 na jméno Černá Kateřina ze dne 14.6.2007 - nařízení exekuce na jméno Horváth Josef - nařízení exekuce na jméno Horváth Josef - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/50 na jméno Horváth Josef ze dne 3.3.2009 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/50 na jméno Horváth Josef ze dne 3.3.2009 Ke dni ocenění existují tedy exekuční příkazy k prodeji nemovitosti k podílům ve výši 2/50. Všechny výše uvedené závady se vyřeší dražbou (zaniknou v souvislosti s dražbou). 12
Další závady: Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Ve výpisu z katastru nemovitostí je zapsáno věcné břemeno požívání na ½ Ady, Antonie, Marie, Boženy a Antonína Procházkových ve prospěch Procházky Josefa, dle usnesení soudu číslo deníku 11/1959. Žádné bližší informace k tomuto věcnému břemenu nebyly předloženy. Pan Antonín Procházka, přítomný ohledání nemovitosti, byl nekomunikativní. Proto bylo pátráno v Pozemkové knize, s tímto výsledkem: Dne 22.12.1958 byla Státním notářstvím registrována darovací smlouva na jednu ideální polovinu všech nemovitostí a s ním spojené doživotní a bezplatné právo užívání panem Josefem Procházkou. Darovací smlouva tvoří přílohu tohoto posudku. Ve smlouvě jsou uvedena i data narození obdarovaných, což ve výpisu z katastru nemovitostí chybí. Naopak v darovací smlouvě chyběly bližší identifikační údaje k osobě Josef Procházka. Následují nejasnosti byly proto konzultovány s Městským úřadem v Čelákovicích a také s Katastrálním úřadem Praha - východ, s tímto celkovým shrnutím situace: Dárce ½ nemovitostí v roce 1958: Josef Procházka, narozen 24.7.1917, zemřel 10.4.1987. Obdarovaní (děti): Ada Procházková, narozena 1.2.1949 Antonie Procházková, narozena 27.1.1950 Marie Procházková, narozena 22.11.1951 Božena Procházková, narozena 8.10.1954 Antonín Procházka, narozen 4.11.1955 Z toho 4 spoluvlastníci jsou stále zapsáni na katastru nemovitostí jako vlastníci. Chybí Božena Procházková (pravděpodobně zemřela a podíly zdědily osoby Horváth Josef, Serynek Jan, Serynek Robert, Serynek Zdeněk a Černá Kateřina). Větší podíl na nemovitostech ve výši 6/10 (tedy majoritní podíl) ve prospěch Procházkové Ady byl pravděpodobně řešen v roce 1980 (viz výpis z katastru nemovitostí), což nebylo dále zkoumáno, protože to s posudkem nesouvisí. Podle informací Městského úřadu Čelákovice mají v nemovitosti ke dni ocenění trvalé bydliště tito spoluvlastníci: Antonín Procházka, 4.11.1955 a jeho sestra Marie Procházková, 22.11.1951 13
Výsledek zkoumání věcného břemena na ½ nemovitostí: Věcné břemeno požívání ve prospěch Procházky Josefa zaniklo úmrtím této osoby dne 10.4.1987. Výmaz věcného břemena si musí zajistit spoluvlastníci sami na základě žádosti s doložením dokladů na příslušný Katastrální úřad. Práva: Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená. Cena práv a závad, které v dražbě nezaniknou (věcné břemeno na 1/2) 0,- Kč 5) Závěr Největší předností této nemovitosti je velmi pěkný rovinatý pozemek s možností napojení na všechny sítě a příjemná, upravená a zrekonstruovaná ulice s většinou solidními domky. Výhodou je rovněž blízkost nově otevřené železniční stanice Čelákovice - Jiřina s rychlou dopravou do centra Prahy. Největším nedostatkem je celková zanedbanost staveb i pozemků, tudíž nutnost kompletní rekonstrukce. Prvky dlouhodobé životnosti však nevykazují žádné známky devastace. Pro odhad obvyklé ceny bylo použito administrativní ocenění, věcná hodnota a porovnávací metoda. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. Cena obvyklá byla na základě analýzy trhu - tedy s největším důrazem na hodnotu porovnávací - odhadnuta s tím, že při případném prodeji v daném čase by realizovaná kupní cena nejpravděpodobněji oscilovala v níže uvedeném odhadnutém rozmezí. 14
C. Rekapitulace cen Administrativní cena (dle vyhlášky) Věcná (nákladová) hodnota Porovnávací hodnota 2 094 630,- Kč 2 160 000,- Kč 2 000 000 až 2 200 000,- Kč Odhad rozmezí obvyklé ceny nemovitosti Odhad obvyklé ceny nemovitosti bez právních závad Odhad ceny práv a závad, která v dražbě nezaniknou věcné břemeno požívání na 1/2 Oprávněný Josef Procházka zemřel 10.4.1987 Odhad výsledné ceny nemovitosti Odhad podílu ve výši 1/50 2 000 000 až 2 200 000,- Kč 2 100 000,- Kč (slovy:dvamilionyjednostotisíc Kč) 0,- Kč 2 100 000,- Kč (slovy:dvamilionyjednostotisíc Kč) 42 000,- Kč (slovy: čtyřicetdvatisíce Kč) V Praze, 26.3.2009 Ing. Jarmila Blahová Milešovská 1 130 00 Praha 3 tel.: 222 721 761, 222 723 433, 777 170 138 e-mail: nemovitosti@iol.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 998-23/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 998-23/09. 15
16