ZNALECKÝ POSUDEK č. 4671-39/2016 O ceně pozemku p.č.1585/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 291 m 2, jehož součástí je objekt restaurace č.p.118 v obci Rýmařov, ulice Mlýnská, včetně příslušenství a pozemku p.č.1585/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 19 m 2, vše zapsáno na LV č.756 pro k.ú.rýmařov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: AS ZIZLAVSKY v.o.s., insolvenční správce Široká 36/5 110 00 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1585/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 291 m 2, jehož součástí je objekt restaurace č.p.118 v obci Rýmařov, ulice Mlýnská, včetně příslušenství a pozemku p.č.1585/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 19 m 2, vše zapsáno na LV č.756 pro k.ú.rýmařov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt restaurace Adresa předmětu ocenění: Mlýnská 118/26 795 01 Rýmařov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Rýmařov Katastrální území: Rýmařov Počet obyvatel: 8 466 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) I 1,00-2 -
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 480,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2016 za přítomnosti znalce a zástupce úpadce, p.humla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.756 pro k.ú.rýmařov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: LI - MU s.r.o., RČ/IČO: 60933186, Lannova 2061/8, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: LI - MU s.r.o., RČ/IČO: 60933186, Lannova 2061/8, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo tl.přes 60 cm. Má sedlovou střechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je vápenná. Vnitřní dveře jsou náplňové. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. Schody jsou celodřevěné. V přízemí je provoz restaurace s příslušenstvím a sociálním zázemím. V podkroví je kancelář se zázemím. WC jsou splachovací, vybavení kuchyně chybí, vytápění je ústřední s plynový kotlem, teplá voda je z boileru. Stav objektu je podstandardní, celkové vybavení je standardní. Objekt je užíván od roku 1910. V letech 1996-97 byla provedena přestavba a rekolaudace na pohostinství. V roce 2003 byla provedena vestavba podkroví. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavba přístřešku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s objektem restaurace - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s objektem restaurace Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v insolvenci I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,10 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,878 11 i = 2-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,878 = 0,869 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 480,- 0,869 417,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1585/5 291,00 417,12 121 381,92 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1585/6 19,00 417,12 7 925,28 nádvoří Stavební pozemky - celkem 310,00 m 2 129 307,20-7 -
Ocenění staveb na pozemcích Objekt restaurace Ocenění staveb nákladovým způsobem Objekt restaurace Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 20,03*9,77+14,67*2,71-0,74*2,33/2 = 234,59 podkroví 8,51*6,95 = 59,14 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 234,59 m 2 3,31 m 776,49 podkroví 59,14 m 2 2,51 m 148,44 Součet 293,73 m 2 924,93 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 924,93 / 293,73 = 3,15 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 293,73 / 2 = 146,87 m 2-8 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 234,59*(3,31+5,06)/2 = 981,76 m 3 zastřešení 234,59*3,59/2 = 421,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 981,76 m 3 zastřešení Z 421,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 402,85 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo s kamenem S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech standardní S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky, horší S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody dřevěné P 100 11. Dveře standardní S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah standardní S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace standardní S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100-9 -
22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100 0,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody P 2,70 100 0,46 1,24 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,8627-10 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,25 105 150 70,00 2,2750 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 17,73 105 130 80,77 14,3205 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 9,39 105 130 80,77 7,5843 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,19 40 70 57,14 4,1084 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,36 40 55 72,73 2,4437 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,70 18 30 60,00 0,4200 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,46 18 50 36,00 3,0456 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,83 40 45 88,89 3,4045 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,71 9 30 30,00 1,1130 10. Schody P 2,70 100,00 0,46 1,24 1,44 40 80 50,00 0,7200 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,29 9 50 18,00 0,7722 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,72 18 65 27,69 1,8608 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,83 18 30 60,00 2,2980 15. Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,56 9 30 30,00 1,6680 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,84 18 30 60,00 4,1040 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,71 9 25 36,00 1,3356 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,59 9 30 30,00 1,0770 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,46 9 25 36,00 0,1656 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100,00 0,46 0,92 1,07 9 20 45,00 0,4815 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,87 9 30 30,00 1,4610 Opotřebení: 54,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9649 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8627 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1330 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 301,69 Plná cena: 1 402,85 m 3 * 4 301,69 Kč/m 3 = 6 034 625,82 Kč Koeficient opotřebení: (1-54,7 % /100) * 0,453 Objekt restaurace - zjištěná cena = 2 733 685,50 Kč - 11 -
Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 9,77*2,43 = 23,74 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 23,74 m 2 2,93 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 23,74*(2,93+3,63)/2 = 77,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 77,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 77,87 m 3-12 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové patky S 100 2. Obvodové stěny pilířky S 100 3. Stropy X 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví S 100 5. Krytina standardní S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000-13 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 566,- Plná cena: 77,87 m 3 * 1 566,- Kč/m 3 = 121 944,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 30 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 Přístřešek - zjištěná cena = 85 361,09 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Objekt restaurace Přístřešek 2 733 685,50 Kč 85 361,09 Kč 2 819 046,59 Kč Nákladové ceny - celkem = 2 819 046,59 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % - 14 -
Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] výčep 96,43 1 400,- 11 250,17 135 002,- chodba 2,90 1 400,- 338,33 4 060,- úklid 0,72 1 400,- 84,- 1 008,- WC invalidé 2,40 1 400,- 280,- 3 360,- WC 1,14 1 400,- 133,- 1 596,- WC 1,15 1 400,- 134,17 1 610,- chodba WC 2,99 1 400,- 348,83 4 186,- umývárna 1,72 1 400,- 200,67 2 408,- chodba WC 4,10 1 400,- 478,33 5 740,- WC 1,34 1 400,- 156,33 1 876,- sklad 13,99 1 400,- 1 632,17 19 586,- chodba 17,49 1 400,- 2 040,50 24 486,- kuchyň s příslušenstvím 25,78 1 400,- 3 007,67 36 092,- sklad 4,05 1 400,- 472,50 5 670,- šatna 6,90 1 400,- 805,- 9 660,- kancelář 13,96 1 400,- 1 628,67 19 544,- chodba 5,31 1 400,- 619,50 7 434,- sklad 2,80 1 400,- 326,67 3 920,- sklad 7,53 1 400,- 878,50 10 542,- WC s příslušenstvím 4,56 1 400,- 532,- 6 384,- Výnosy celkem 304 164,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 304 164,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 129 307,20 Kč - výměra stavebního pozemku: 310,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 235,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 98 023,20 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 4 901,16 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 304 164,00 * 40 % - 121 665,60 Kč - 15 -
Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 177 597,24 Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 2 537 103,40 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): stabilizovaná oblast s možným rozvojem Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 819 046,59 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 2 537 103,40 Kč Rozdíl R = 281 943,19 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 2 593 492,04 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 2 593 492,04 Kč Cena staveb celkem = 2 593 492,04 Kč Pozemky - celkem + 129 307,20 Kč Pozemky s objektem restaurace - zjištěná cena = 2 722 799,24 Kč - 16 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s objektem restaurace 2 722 799,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 722 799,20 Kč Celkem 2 722 799,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 722 799,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s objektem restaurace 2 722 799,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 722 799,20 Kč Celkem 2 722 799,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 722 799,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 722 800,- Kč slovy: Dvamilionysedmsetdvacetdvatisícosmset Kč - 17 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Veškerá zástavní práva exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu a smluvní, dále Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Nařízení a Zahájení exekucí, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.756 k.ú. Rýmařov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 18 -
Prodej rodinného domu v těsné blízkosti centra v Rýmařově. V přízemí se nachází velká místnost, kuchyně. V 2. NP je další velká místnost, kuchyně. Objekt byl využíván jako prodejní prostory. Dům prošel rekonstrukcí: nové plynové topení v mědi, nová okna, elektřina, podlahy, omítky. Objekt je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Užitná plocha jednoho patra je cca 200 m2. Dům je možné přebudovat na byty, nebo dále využívat ke komerčním účelům. Požadovaná cena 2.150.000,- Kč. - 19 -
na prodej bývalý Hostinec U Křížku ve vyhledávané turistické lokalitě CHKO Jeseníky, Malá Morávka, okres Bruntál. V přízemí restaurace 50 m2, kuchyně a zázemí, v patře 5 pokojů k ubytování. Součástí nemovitosti je sál 100 m2 s pódiem a zázemím k pořádání kulturních a společenských akcí. Malebné horské prostředí, v blízkosti lyžařské vleky a běžecké i cyklo trasy,lázně Karlova Studánka 7 km. Požadovaná cena 2 999 000 Kč za nemovitost, včetně provize. prodej nákupního střediska 350 m2, ul. Třída Hrdinů, Rýmařov, okr. Bruntál. Objekt se nachází v centru města. Dům je po větší rekonstrukci, podsklepený a v minulosti sloužil jako nákupní středisko, vhodný i ke komerčnímu využití, různá výroba, dostatek skladových prostor. Možnost - 20 -
také zřízení několika bytových jednotek. Požadovaná cena 2 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.900.000,- Kč. Slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč V Tršicích 21.1.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.3. - 21 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4671-39/2016 znaleckého deníku. - 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 756 ze dne 12.10.2015 10 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-23 -
Fotodokumentace nemovitosti - 24 -
- 25 -
- 26 -
Mapa oblasti - 27 -
- 28 -
- 29 -