ZNALECKÝ POSUDEK č. 4651-14011 O ceně obvyklé: Rodinný dům č.p. 214 s pozemky parc. č. st. 359, zahrada 1684/2 a přísl. Do ocenění není zahrnuta movitá dřevěná stavba altánu na zahradě. Objednatel znaleckého posudku: 017 EX 560/13 Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová Příběnická 1908 39001 Tábor Účel znaleckého posudku: 017 EX 560/13-40 podle stavu ke dni 5.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miloš Bernát Dukelská 1840 438 01 Žatec telefon: 602 285 612 e-mail: future@tiscali.cz Znalecký posudek se předává v jednom vyhotovení. V Žatci 17.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 017 EX 560/13-40 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 214 s pozemky parc. č. st. 359, zahrada 1684/2 a přísl. Adresa předmětu ocenění: Sídliště 439 83 Lubenec Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Lubenec Katastrální území: Lubenec Počet obyvatel: 1 479 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.4.2014 za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení exekutora, prohlášení a informace vlastníka, nabývací tituly získané znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Viz 017 EX 560/13 a přílohy 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je uvedeno, jsem neměl k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Lubenec je dříve středisková obec na silnici Praha - Karlovy Vary, se základní občanskou vybaveností. Ceny nemovitostí zde v posledních letech silně poklesly. V současné době není vyjasněný termín výstavby obchvatu R6 a tím zklidnění centra obce. Rodinný dům je součástí skupiny technicky shodných domků varianty TL4 ( jednopodlažní objekty bez využití podkroví, + podzemní podlaží) napojených na všechny základní inž. sítě, pozemek je dostatečně velký, osluněný a dobře přístupný. Základní část objektu je montovaná z prvků na bázi dřeva, v technické úrovni poplatné době výstavby. Celý objekt je podsklepený klasickým způsobem vč. betonové desky stropu. Po celou dobu existence objektu od r. 1975 nebyla na posuzované nemovitosti prováděna údržba, dnes je převážná většina prvků krátkodobé životnosti a kompletací na hranici použitelnosti. Je žádoucí na celém objektu provést rekonstrukci včetně náhrady z dnešního pohledu již morálně nevyhovujících vlastností (nedostatečná tepelná izolace stěn, teplovodní UT s kotlem na pevná paliva, střešní krytina na bázi osinkocementu, apod.). Silnou stránkou nemovitosti je dobrá poloha v obci, dispozice domu. Slabou stránkou pak zhoršený technický stav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Věcná hodnota RD - orientační propočet 2. Porovnání s nabídkami a realizovanými obchody B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Věcná hodnota RD - orientační propočet Rodinný dům Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: dřevěná Podsklepená klasickým způsobem nemá podkroví se šikmou střechou - 2 -
Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch (vč. redukce započitatelnosti do porovnání) Název Plocha [m 2 ] zast. pl. 1.NP 12.31*8.88 = 109.31 Podl. pl. celkem 165.53 = 165.53 Podl. pl. započitatelné celkem 138.29 = 138.29 = garáž 0,50 3.18*6.68 = 21.24 sklad, kotelna UT 0,50 3.95*4.22 + 1.21*1.10 + 1.53*2.27-2.50 = 18.97 chodba 0,50 1.16*1.27 = 1.47 sklad paliva 0,50 2.95*3.28 = 9.68 sklad, komora 3.05*3.21 = 9.79 sklad 3.26*2.27 = 7.40 = vstup 1.53*1.39 = 2.13 hlavní předsíň 3.15*3.08 + 0.9*1.14 + 1.08*1.18 = 12.00 obývací místnost 3.93*(4.89+2.89) = 30.58 lodžie 0,50 0.80*3.90 = 3.12 kuchyně 3.80*2.30 = 8.74 koupelna 2.72*1.55 = 4.22 pokoj 1 3.98*3.70 = 14.73 pokoj 2 3.95*2.25 = 8.89 pokoj 3 3.97*2.50 = 9.93 WC 1.54*0.78 = 1.20 spíž 1.51*0.79 + 0.25 = 1.44 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obest. prostor (12.31*8.88)*(2.80) + 109.31*2.3*0.5 + 8.28*11.71*2.6 = 683.88 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5.40 100 1.00 5.40 2. Zdivo S 23.40 50 1.00 11.70 2. Zdivo P 23.40 50 0.46 5.38 3. Stropy S 9.10 100 1.00 9.10 4. Střecha S 5.40 100 1.00 5.40 5. Krytina S 3.30 100 1.00 3.30 6. Klempířské konstrukce P 0.80 100 0.46 0.37 7. Vnitřní omítky P 6.10 100 0.46 2.81 8. Fasádní omítky P 2.80 100 0.46 1.29 9. Vnější obklady C 0.50 100 0.00 0.00 10. Vnitřní obklady C 2.20 100 0.00 0.00 11. Schody P 2.30 100 0.46 1.06 12. Dveře S 3.20 100 1.00 3.20 13. Okna S 5.10 100 1.00 5.10 14. Podlahy obytných místností P 2.10 100 0.46 0.97 15. Podlahy ostatních místností P 1.30 50 0.46 0.30 15. Podlahy ostatních místností P 1.30 50 0.46 0.30 16. Vytápění S 5.30 50 1.00 2.65 16. Vytápění C 5.30 50 0.00 0.00 17. Elektroinstalace P 4.20 100 0.46 1.93-3 -
18. Bleskosvod S 0.60 100 1.00 0.60 19. Rozvod vody P 2.90 100 0.46 1.33 20. Zdroj teplé vody S 1.70 100 1.00 1.70 21. Instalace plynu C 0.50 100 0.00 0.00 22. Kanalizace S 2.70 100 1.00 2.70 23. Vybavení kuchyně P 0.50 100 0.46 0.23 24. Vnitřní vybavení P 4.30 100 0.46 1.98 25. Záchod P 0.30 100 0.46 0.14 26. Ostatní C 4.00 100 0.00 0.00 Součet upravených objemových podílů 68.94 Koeficient vybavení K 4 : 0.6894. Základní sazba [Kč/m 3 ]: = 1 925.00 Koeficient vybavení stavby (dle výpočtu): * 0.6894 Polohový koeficient * 1.00 Koeficient změny cen staveb ( dle SKP): * 2.1260 Základní sazba upravená [Kč/m 3 ] = 2 821,00 Reprodukční cena: 683.88 m 3 * 2 821,00 Kč/m 3 = 1 929 000,00 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 55.000 % - Věcná hodnota RD = 868 000,00 Kč 2. Porovnání s nabídkami a realizovanými obchody (ceny nemovitosti vč. pozemku a přísl.) a) V této skupině RD byl prodán v roce 2014 dům za 1 500 000 Kč (původně požadováno 1,8 mil. Kč). Technický stav podstatně lepší, s prováděnou dostatečnou údržbou a dílčími modernizacemi. To představuje dosaženou cenu 10 846,00 Kč/m2 započitatel. plochy b) Viz příloha: - Stejný dům v lepším stavu, bez zahrady, realizace 2012 za 1 300 000 Kč, to představuje dosaženou cenu 9 400,00 Kč/m2 započitatel. plochy - Zděný objekt Lubenec Chýšská ul., nabídka internet, lokální vytápění na pevná paliva, zahrada, malý sklep, udávaná započitatel. pl. 145 m2. To představuje nabídkovou cenu 8 965,00 Kč/m2 započitatel. plochy S přihlédnutím k poloze, silným i slabým stránkám nemovitosti lze odvodit očekávanou dosažitelnou prodejní cenu v hladině 900 000 Kč. To představuje dosaženou cenu 10 846,00 Kč/m2 započitatel. plochy - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace - cena obvyklá 900 000.00 Kč slovy: Devět set tisíc Kč V Žatci 17.4.2014 Ing. Miloš Bernát Dukelská 1840 438 01 Žatec telefon: 602 285 612 e-mail: future@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10.6.1981 č.j.spr. 2465/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4651-14011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. f/14011. - 5 -