Dodatek znaleckého posudku č. 660-105/10 O ceně rodinného domu č.p. 91 s přísl., postaveného na parc.č.st. 39/1, včetně pozemků parc.č.st. 39/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č.st. 39/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a parc.č. 90/6 ( zahrada ) v obci a k.ú. Bohutice, okr.znojmo - ve výši spoluvl. podílu id. 1/2 Objednatel dodatku znal. posudku: Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč Účel dodatku znal. posudku: Zjištění obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro účel exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 27.3.2012 dodatek znaleckého posudku vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Dodatek znaleckého posudku obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a včetně 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích, 28.3.2012 Výtisk C
A. Nález 1. Znalecký úkol Dodatek znaleckého posudku č. 660/105-10 o obvyklé ceně výše uvedených nemovitostí, t.j.: rodinného domu č.p. 91 s přísl., postaveného na parc.č.st. 39/1, budovy bez čp/če ( jiné stavby ) na parc.č.st. 39/2, včetně pozemků parc.č.st. 39/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č.st. 39/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a parc.č. 90/6 ( zahrada ) v obci a k.ú. Bohutice, okr.znojmo - vše ve výši spoluvl. podílu id. 1/2, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou, v březnu 2012. Dodatek má být zpracován podle skutečného technického a právnického stavu ke dni místního šetření - t.j. k 27.3.2012. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitostem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 91 na parc.č.st. 39/1, jiná stavba bez čp/če na parc.č.st. 39/2, včetně pozemků parc.č.st. 39/1, parc.č.st. 39/2 a parc.č. 90/6 k.ú. Bohutice 671 76 Bohutice Jihomoravský Znojmo Bohutice Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Bohutice Počet obyvatel: 595 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 27.3.2012. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceň. nemovitostem, t.j. k rodinnému domu č.p. 91 postavenému na parc.č.st. 39/1, k budově ( jiná stavba ) bez čp/če na parc.č.st. 39/2 v obci a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo, včetně pozemků parc.č.st. 39/1 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 160 m 2 ), parc.č.st. 39/2 - zastavěná plocha a nádvoří ) o výměře 14 m 2 ) a parc.č. 90/6 - zahrada ( o výměře 126 m 2 ) tamtéž, je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo, ve prospěch Hložek Radek, Bohutice 91, 671 76 Olbramovice u Mor. Krumlova podíl 1/2 r.č. 650524/0390 jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitostem Toto vlastnické právo není v době ocenění omezeno žádným věcným břemenem. - 2 -
5. Obsah dodatku znaleckého posudku B. Část I. ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 91 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č.st. 39/1 2.2. Pozemek parc.č.st. 39/2 2.3. Pozemek parc.č. 90/6 C. Část II. stanovení obvyklé ceny nemovitostí C1.Porovnávací metoda 1. Rodinný dům č.p. 91 s přísl. na parc.č.st. 39/1 včetně pozemků parc.č.st.39/1, parc.č. 39/2 a parc.č. 90/6-3 -
B. Část I. ocenění dle platného cenového předpisu Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 91 Popis: Předmětem ocenění je rodinný dům, který se pod č. pop. 91 nachází postavený na pozemku parc.č. st. 39/1 v obci Bohutice. Jedná se o dům, jenž stojí na okraji nesouvislé vesnické zástavby, je samostatně stojící, nachází se v bezprostřední blízkosti železnice Brno-Hrušovany nad Jev. Svým čelním průčelím je orientován jihozápadním směrem. Dům byl postaven cca před 70 lety, v poslední době prošel částečnými stavebními úpravami a výměnou některých stavebních prvků. Dům je jednopodlažní, bez podsklepení, zastřešení je sedlovou střechou bez podkroví. Dispoziční řešení: Dům sestává ze 3 obytných místností, kuchyně a koupelny. Hlavní vstup do rod. domu je ze dvora. Okna z místností vedou rovněž na dvůr - na JZ. Základy jsou pravděpodobně kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Zdivo je vyzděno patrně ze smíšeného zdiva na tl. 45 cm, je patrná vlhkost zdiva. Zastropení je pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem. Zastřešení je provedeno sedlovou střechou s dřevěným krovem, střešní krytina je z pálených tašek, jenž jsou místy rozvolněné. Klempířské kce jsou z pozink. plechu. Vnější i vnitřní omítky předpokládám vápenné štukové. V domě je pouze koupelna, na dvoře suchý záchod. Z výše uvedeného o stavebním řešení a konstrukčním provedení domu je patrné, že v souladu s ustanovením 3 písmena c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. se jedná o stavbu rodinného domu ( objekt je určen k bydlení, nejvýše 2 nadzemní podlaží a podkroví, jedno podzemní podlaží, podlahová plocha určena k bydlení je dominantní - dům není užíván k jiným účelům ). Obestavěný prostor domu je menší než 1 100 m 3, jeho ocenění je tedy provedeno porovnávacím způsobem dle 26a k vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb. a vyhl.č. 364/2010 Sb. a vyhl.č 387/2011 Sb.. Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení: ( příl.č. 20a, tab.č.2 ) 1. Druh stavby rod. dům je samostatně stojící; 2. Provedení obvodových stěn typ 1 - smíšené zdivo; 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm; 4. Podlažnost hodnota 1 ( výpočet níže ); - 4 -
5. Napojení na veřejné sítě ( přípojky ) dům je napojen na veřejný vodovod a el. energii; 6. Způsob vytápění stavby dům je vytápěn lokálními topidly na TP; 7. Základní příslušenství v RD dům má koupelnu, suchý záchod na dvoře; 8. Ostatní vybavení v RD rod. dům nemá další vybavení; 9. Venkovní úpravy zanedbatelného rosahu - oplocení včetně plotových vrátek; 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství RD hospodářské stavení na dvoře za RD; 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou do 300 m 2 - parc.č.st. 39/1 má výměru 160 m 2, parc.č.st. 39/2 má výměru 14 m 2 a parc.č. 90/6 má výměru 126 m 2 ; 12. Kritérium jinde neuvedené nejsou známé žádné další vlivy, jenž by působily na oceň.nemovitost z titulu konstrukce a vybavení; 13. Stavebně-technický stav RD je ve špatném stavu - předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav; Index polohy: ( příl.č. 18a, tab.č. 4 ) 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského obec Bohutice je obcí bez většího významu; 2. Poloha nemovitosti RD je postaven v západní okrajové části zastavěného území obce Bohutice; 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti okolní zástavba rodinnými domy, bezprostřední blízkost železnice; 4. Obchod, služby, kultura v obci v obci Bohutice se nachází obchod smíšeného zboží, restaurace; 5. Školství a sport v obci v obci Bohutice je I.st. základní školy i mateřská škola a přírodní sportoviště; 6. Zdravotní zařízení v obci v obci není zdravotní zařízení; 7. Veřejná doprava dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou i železniční dopravou, četnost spojů je omezená; 8. Obyvatelstvo v této lokalitě je nízká hustota obyvatel, nevyskytují se zde žádné záporné vlivy z titulu osídlení; 9. Nezaměstnanost v obci a okolí v současné době se daný region potýká s vysokým stupněm nezaměstnanosti, v okolí jsou omezené pracovní možnosti; 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti změny v okolní zástavbě nejsou v nejbližším období očekávány; je předpoklad zachování stávajícího stavu a významu tohoto obytného souboru; 11. Vlivy neuvedené k nemovitosti je přístup po úzké nezpevněné komunikaci; - 5 -
Index trhu s nemovitostmi: ( příl.č. 18a, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi s ohledem na vyšší procento nezaměstnanosti v daném regionu a k obecně špatné ekonomické situaci, jsou nemovitosti hůře obchodovatelné; dále s ohledem na špatný technický stav nemovitosti lze hovořit o situaci, kdy poptávka je výrazně nižší než nabídka; 2. Vlastnictví nemovitostí oceň. RD je postaven na vlastním pozemku; 3. Vliv právních vztahů na prodejnost žádné vlivy na oceň. nemovitost nepůsobí; Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 247,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 99,00 m 2 3,10 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 15,00*6,60*3,10 = 306,90 m 3 zastřešení: 15,00*6,60*3,00/2 = 148,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 455,40 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 99,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 99,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD II -0,05-6 -
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 12 Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,341 i = 1 Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 11 Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,760 i = 1 Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,341 * 0,760 * 0,900 = 0,233-7 -
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 247,- Kč/m 3 * 0,233 = 756,55 Kč/m 3 CP = CU * OP = 756,55 Kč/m 3 * 455,40 m 3 = 344 532,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 344 532,87 Kč = 344 532,87 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 91 - zjištěná cena = 172 266,44 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č.st. 39/1 Popis: Jedná se o pozemek parc.č.st. 39/1 - zastavěná plocha a nádvoří, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 160 m 2. Na pozemku se nachází postaven rodinný dům č.p. 91 s příslušenstvím, část pozemku tvoří plocha dvorku. Pozemek má charakter pozemku stavebního ( resp. zastavěného ) a bude tedy oceněn dle 28 odst. 1 a 2 cit.vyhl., a to s ohledem, že obec Bohutice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bohutice ( 595 obyv. ) představuje 35,- Kč/m 2. Tato cena bude upravena podle příl.č. 21 k cit.vyhl. - snížení o 10 %, protože na pozemek je přístup po nezpevněné komunikaci, snížení o 7 %, jelikož pozemek nelze napojit na veř.kanalizaci, snížení o 10 %, z důvodu nepříznivých účinků okolí ( hluk od přilehlé železnice ) a zvýšení o 10 %, protože pozemek lze napojit na zemní plyn. Cena pozemku bude dále upravena koeficienty Ki a Kp, odvozenými od charakteru hlavní stavby na pozemku postavené ( zde dle rod.domu ). Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach): -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -17 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 0,8880-17,00 55,591-8 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zast. plocha a nádvoří st. 39/1 160,00 55,591 8 894,56 Stavební pozemek - celkem 8 894,56 = 8 894,56 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č.st. 39/1 - zjištěná cena = 4 447,28 Kč 2.2. Pozemek parc.č.st. 39/2 Popis: Jedná se o pozemek parc.č.st. 39/2 - zastavěná plocha a nádvoří, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 14 m 2. Na pozemku by měla být dle KN postavena budova bez čp/če ( jiná stavba ), při místním šetření bylo ale zjištěno, že na daném pozemku se žádní stavba nenachází. Pozemek má charakter pozemku stavebního a bude tedy oceněn dle 28 odst. 1 a 2 cit.vyhl., a to s ohledem, že obec Bohutice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bohutice ( 595 obyv. ) představuje 35,- Kč/m 2. Tato cena bude upravena podle příl.č. 21 k cit.vyhl. - snížení o 10 %, protože na pozemek je přístup po nezpevněné komunikaci, snížení o 7 %, jelikož pozemek nelze napojit na veř.kanalizaci, snížení o 10 %, z důvodu nepříznivých účinků okolí ( hluk od přilehlé železnice ) a zvýšení o 3 %, protože pozemek lze napojit na zemní plyn ( plné zvýšení o 10%, jak uvádí vyhl., v tomto případě neuplatňuji s ohledem a charakter pozemku a případné náklady na zbudování plyn.přípojky ). Cena pozemku bude dále upravena koeficienty Ki a Kp, odvozenými od charakteru hlavní stavby, s níž je oceň. pozemek v jednotném funkčním celku ( zde dle rod.domu ). Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach): -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 3 % Úprava cen: -24 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 0,8880-24,00 50,903-9 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 39/2 14,00 50,903 712,64 nádvoří Stavební pozemek - celkem 712,64 = 712,64 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č.st. 39/2 - zjištěná cena = 356,32 Kč 2.3. Pozemek parc.č. 90/6 Popis: Jedná se o pozemek parc.č. 90/6 - zahrada, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 126 m 2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemky parc.č.st. 39/1 a parc.č.st. 39/2 a rodinným domem č.p. 91 a bude tedy oceněn dle 28 odst. 5 cit.vyhl., a to s ohledem, že obec Bohutice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bohutice ( 595 obyv. ) představuje 35,- Kč/m 2. Tato cena bude dle 28 odst. 5 násobena koef. 0,40 a dále bude upravena podle příl.č. 21 k cit.vyhl. - snížení o 10 %, protože na pozemek je přístup po nezpevněné komunikaci, snížení o 7 %, jelikož pozemek nelze napojit na veř.kanalizaci, snížení o 10 %, z důvodu nepříznivých účinků okolí ( hluk od přilehlé železnice ) a zvýšení o 3 %, protože pozemek lze napojit na zemní plyn ( plné zvýšení o 10%, jak uvádí vyhl., v tomto případě neuplatňuji s ohledem a charakter pozemku a případné náklady na zbudování plyn.přípojky ). Cena pozemku bude dále upravena koeficienty Ki a Kp, odvozenými od charakteru hlavní stavby, s níž je oceň. pozemek v jednotném funkčním celku ( zde dle rod.domu ). Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach ): -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 3 % Úprava cen: -24 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1550 0,8880-24,00 20,361-10 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odstavec 5 zahrada 90/6 126,00 20,361 2 565,49 Stavební pozemek - celkem 2 565,49 = 2 565,49 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č. 90/6 - zjištěná cena = 1 282,74 Kč Rekapitulace administrativní ceny ve výši id. 1/2 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 91 172 266,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 172 266,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č.st. 39/1 4 447,30 Kč 2.2. Pozemek parc.č.st. 39/2 356,30 Kč 2.3. Pozemek parc.č. 90/6 1 282,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 6 086,30 Kč Celkem 178 352,70 Kč Výsledná cena id. 1/2 po zaokr. dle 46: 178 350,- Kč slovy: Jednostosedmdesátosmtisíctřistapadesát Kč - 11 -
C. Část II. stanovení obvyklé ceny nemovitostí C 1.Porovnávací metoda a) Rodinný dům č.p. 91 s přísl. na pozemku parc.č.st. 39/1, včetně pozemků parc.č.st. 39/1, parc.č. 39/2 a parc.č. 90/6 v k.ú. Bohutice Soubor srovnatelných nemovitostí byl získán z inzerce realitních kanceláří na Internetu. Posuzovaná nemovitost rodinný dům č.p. 91 postavený na pozemku parc.č.st. 39/1 - byla porovnávaná jako celek spolu s příslušenstvím a s pozemky parc.č.st. 39/1, parc.č. 39/2 a parc.č. 90/6. Seznam porovnatelných nemovitosti: 1. Rodinný dům 2+1, Tvořihráz Přízemní nepodsklepený rodinný dům postavený ve tvaru L jako samostatný objekt. Obsahuje bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím. Vstup do domu z nádvoří. V domě chybí vodoinstalace, elektřina odpojena. Stáří zjištěno místním šetřením a činí 90 roků. Štítová zeď domu je popraskaná, zadní část pravého traktu je odbouraná. Veškeré zařízení v domě je již opotřebované a dům je hygienicky závadný. Plocha parcely: 5323 m² Zastavěná plocha: 65 m² Inzerovaná cena : 74 267,- Kč ( vyvolávací cena u exdražby odhadní cena 111 400,- Kč ) 2. Rodinný dům 2+1+1, Tvořihráz Starší rodinný domek 2+1 s další samostatnou místností. Domek je opravdu hodně starý, ale z venkovní části vypadá velmi zajímavě. Dá se využít na rekonstrukci, popřípadě k demolici na stavební pozemek. Nachází se v malebné vesnici Trstěnice, která je velmi klidná. Nachází se zde knihovna, kulturní dům a obchod. Vnitřní vybavení domu - krásná kachlová kamna s chlebovou pecí a lopatou, starožitné postele a skříně, kádě a sudy a jiné starožitnosti. Okýnka domu jsou velmi stylová. Dům obklopuje zeleň popínavého vína a zahrad a předzahrádky, která náleží k domu. Do domu je možno vejít ze dvora, kde se nachází jedna místnost, která je samostatná nebo dalším vchodem, také ze dvora, kde jsou tři průchozí místnosti. Vcházíme do jedné s kachlovými kamny a po levé i pravé straně se nachází dveře do dalších dvou obytných prostor. K domu náleží krásný klenutý kamenný sklep a chlévy, ke kterým se dostanete přes dvůr. Zahrada je momentálně neudržovaná, ale vzhledem k tomu, že na ní rostou různé keříky, živý plot a popínavé rostliny a díky starodávným plůtkům, by se z ní dala udělat moc pěkná zahrádka. K této nemovitosti, je možno dokoupit stavební pozemek, který leží za zahradou. Plocha parcely: 249 m² Zastavěná plocha: 116 m² Inzerovaná cena : 190 000,- Kč - 12 -
3. Rodinný dům 3+1, Suchohrdly u Miroslavi Domek 3+1 se zahrádkou v obci Suchohrdly u Miroslavi, vhodný jako chalupa, nebo po rekonstrukci i k bydlení. V domě je nutno udělat rekonstrukci. U domu je dvorek cca 120 m2, kde je hospodářská budova, 2 chlévy a stodola. Dům je podsekaný a izolovaný, je suchý a má betonové podlahy. Plocha parcely: 470 m² Zastavěná plocha: 350 m² Inzerovaná cena : 330 000,- Kč 4. Rodinný dům 2+1, Bohutice Řadový rodinný dům o vel. 2+1 s rozsáhlými, hospodářskými budovami a zahradou. Dům se nachází v okrajové části obce Bohutice, vzdálené cca 8 km od města Moravský Krumlov. Nemovitost je určena k rekonstrukci, hospodářské budovy ve špatném stavu. Výhodou je průjezd a vjezd na pozemek ze zadní části zahrady. Pod domem se nachází velký kvelbený sklep. Dům je ze smíšeného zdiva, suchý. Plocha parcely: 1486 m² Zastavěná plocha: 861 m² Inzerovaná cena : 370 000,- Kč 5. Rodinný dům 2+1, Bohutice Menší RD 2+1 v obci Bohutice. Jedná se o řadový, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou. K domu náleží malé nádvoříčko. V domě byla již provedena částečná rekonstrukce, nová plastová okna, vodoinstalace, elektroinstalace a nová střecha i s krytinou. V obci je plná občanská vybavenost. Plocha parcely: 163 m² Zastavěná plocha: 100 m² Inzerovaná cena : 420 000,- Kč Srovnatelné nemovitosti leží v okr. Znojmo, v okruhu do 25 km od Bohutic. Srovnatelné nemovitosti č.2 a č.5 mají menší výměru pozemků než nemovitost oceňovaná. Všechny srovnatelné nem. jsou určeny k rekonstrukci ( u srovnat.nem.č. 5 již rekonstrukce započala ). U srovnatelných nemovitostí č.2, č.3 a č.4 jsou hospodářské budovy. S ohledem na výše uvedené inzerované ceny se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 250 000,- Kč za oceň.nemovitost jako celek a obvyklou cenu id. 1/2 odhaduji na 120 000,- Kč. Obvyklá cena RD č.p. 91 včetně přísl. a pozemků p.č.st. 39/1, p.č. 39/2 a p.č. 90/6 ( id. 1/2 )...................................................................... 120 000,- Kč - 13 -
D. Rekapitulace Nemovitost Administr.cena ( ve výši id. 1/2 ) Obvyklá cena ( ve výši id. 1/2 ) RD č.p. 91 s přísl. na p.č. 39/1, včetně pozemků p.č. 39/1, p.č. 39/2 a p.č. 90/6 v k.ú. Bohutice 178 350,- Kč 120 000,- Kč Závěrečná analýza Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k daným nemovitostem, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občan.vybavenost, životní prostředí apod. Odhad tržní hodnoty je stanovený porovnávací metodou. Věcnou hodnotu v tomto případě neurčujeme, jelikož nemá patřičnou vypovídající schopnost a účastníci obchodů k ní jen zřídka přihlížejí, a to pouze okrajově. Výnosová hodnota v tomto případě také nebyla použita, protože rodinné domy není v dané lokalitě obvyklé pronajímat. Při vlastním odhadu tržní hodnoty se orientujeme na hodnotu nemovitosti stanovenou z porovnání a na vlastní průzkum trhu s nemovitostmi v daném regionu. Silné stránky: obec vzdálená od Mor.Krumlova cca 8 km a od Znojma cca 32 km nemovitost není zatížena žádným věcným břemenem zahrada za domem Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu nemovitost se nachází v bezprostřední blízkosti železnice přístup k nemovitosti po úzké nezpevněné komunikaci dům vyhlíží zanedbaným dojmem pouze suchý záchod na dvoře prodej pouze spoluvl. podílu ve výši id. 1/2 Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily nemovitost. Návrh obvyklé ceny id.1/2 daných nemovitostí pro účel exekučního řízení odhaduji na: 120 000,- Kč slovy: jednostodvacettisíc korun českých ( Kč ) - 14 -
E. Závěr: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitosti: rodinného domu č.p. 91 s přísl., postaveného na parc.č.st. 39/1, budovy bez čp/če na parc.č.st. 39/2 ( v době ocenění se na tomto pozemku žádná stavba nevyskytuje ),včetně pozemků parc.č.st. 39/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č.st. 39/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a parc.č. 90/6 ( zahrada ) v obci a k.ú. Bohutice, okr.znojmo dle LV č. 547 ( ve výši spoluvl. podílu id. 1/2 ) ke dni 27.3.2012 Na základě provedené detailní analýzy, a použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitostí pro účel exekučního řízení ve výši: Obvyklá cena: 120 000,- Kč slovy:jednostodvacettisíc Kč V Mor. Budějovicích, 28.3.2012 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice F. Znalecká doložka Dodatek znaleckého posudku jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. I/12. - 15 -
G. Seznam příloh 1. Kopie Výpisu z KN dle LV č. 547 pro obec a k.ú. Bohutice, okr. Znojmo - 16 -