Znalecký posudek číslo 2014144/09 O obvyklé ceně nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/2 id. rozestavěného objektu na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 371/8 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova 2 669 02 Znojmo Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni 13.11.2009 včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 133 EX 46/09 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Kancelář: Puškinova 8 669 02 Znojmo tel. + fax: 515 244 079, tel.: 515 244 774 tel: 602 756 669 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 10 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě 18. 11. 2009
Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Kopie katastrální mapy katastrálního území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, vyhotovená KÚ Jmk, KP Znojmo dne 10.9.2009, měřítko 1:2000, list mapy Zn 35/3. Výpis z KN LV číslo 476 pro katastrální území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, vyhotovený KÚ Jmk, KP Znojmo dne 23.12.2008. Úřední oceňování majetku Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Ing. Pavel Krejčíř Ing. Vlasta Scholzová CERm leden 2009 Ross Brachmann Holzner. " Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí" CONSULTINVEST 1993 Zákon 99/1963 Sb., v plném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením 133 EX 46/0935 Exekutorského úřadu Znojmo ze dne 15.7.2009 jsem byl stanoven znalcem s následujícími úkoly: ocenit spoluvlastnický podíl 1/2 id. nemovitosti rozestavěné budovy na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 371/8, v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, a uvést cenu obvyklou, ocenit práva a závazky s nemovitostí spojené, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Výsledky místního šetření ze dne 13.11.2009 konaného bez další přítomnosti. 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 476 se jedná o spoluvlastnictví objektu rozestavěná budova na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 371/8, v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo. 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu 1/2 id. rozestavěného objektu na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 371/8 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo. Obec Těšetice je obcí místního významu nacházející se na jižní Moravě severovýchodně ca. 9 km od správního města regionu Znojma, má ca. 500 obyvatel a je s dobrým spojením veřejným dopravním prostředkem autobusem s městem Znojmem. V obci jsou základní služby, obchod a pohostinství, ostatní služby jsou ve městě Znojmo. V obci jsou v provozu rozvod zemního plynu, veřejný vodovod, rozvod elektřiny a splaškové kanalizace. Spoluvlastník a povinný oznámení o místním šetření konaném 13. 11. 2009 nepřevzala, oznámení se vrátilo nedoručené s tím, že nebylo vyzvednuto, K místnímu šetření se nedostavil, neumožnil prohlídku nemovitosti, a proto jsem provedl prohlídku zvenčí a dále vycházím z podkladů poskytnutých objednavatelem a z veřejně přístupných údajů. Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní okrajové zastavěné části obce, v zástavbě rodinných domů, jako samostatně stojící v okolní zástavbě rodinných domů, na mírně svažitém pozemku na sever. V obci je v platnosti územní plán, a umístění nemovitosti je v souladu s tímto územním plánem. Nemovitost pohledem zvenčí působí jako dokončená novostavba přízemního nepodsklepeného rodinného domu, postaveného na bázi dřevostavby. Více se mi nepodařilo zjistit.
Strana 3 Na nemovitosti dle dostupných údajů váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo 476 v části C, jiné závady či práva s nemovitostí spjatá se mi nepodařilo zjistit. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je výrazně vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu,
Strana 4 vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, aktuální nabídka realitních kanceláří. Příklady realizovaných prodejů: Příklad č. 1 Rodinný dům Horní Dunajovice č.p. 253 na pozemku parcelní číslo st. 93 s příslušenstvím a pozemky parcelní čísla st. 93, 49/6 celkem 418 m2 Oceňovaná nemovitost je složena z koncového řadového rodinného domu obdélníkového půdorysu, částečně podsklepeného, za kterým se nachází dvůr a oplocená zahrada na svažitém pozemku. Ve dvoře se nachází přízemní chlév s plochou střechou a hospodářské stavení s pultovou střechou. Dále je pak ve dvoře jímka splaškové kanalizace, a zemní sklep, Studna je před domem na pozemku parcelní číslo 273/14 jiného vlastníka. Rodinný dům je zděný, přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou na dřevěném krovu vaznicové soustavy nad základním půdorysem, ve dvorní části nad verandou je pultová střecha s plechovou krytinou. Zdivo je z pálených cihel, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní. Podlahy jsou převážně z teracové dlažby. Vytápění chybí, stejně jako ohřev teplé vody. Dispozice:: vstup do domu je z čelní uliční strany chodbou do dvora a pak dveřmi do podlouhlé verandy. Z verandy je pak vstup do průchozí kuchyně, ze které je přístupná spíž, průchozí kotelna bez kotle a za ní obložená koupelna keramickými obklady s vanou, umyvadlem a WC. Přes kuchyň jsou přístupny 3 pokoje. Pod kuchyní se nachází malý sklep, ve kterém je domácí vodárna. Příslušenství nemovitosti: studna, žumpa, oplocení, zpevněná plocha dvora, chlév, kolna, opěrná zeď. Prodáno v dubnu 2008 za částku 700 tis. Kč Příklad č. 2 Rodinný dům Olbramovice č.p. 178 na pozemku parcelní číslo st. 459 s příslušenstvím a pozemky parcelní čísla st. 459, 4284 celkem 2391 m2 Z uliční západní strany je nemovitost oddělena od veřejného prostranství oplocení, při západním pohledu je vpravo rodinný dům a vlevo oplocená zahrádka, za domem pak směrem východním navazuje na dům přízemní, zděná garáž pro jedno osobní vozidlo, samostatně pak vedle domu směrem severním je zděná přízemní černá kuchyně, suchý záchod s jímkou a kolna. Rodinný dům je zděný ze smíšeného zdiva, přízemní, nepodsklepený, základního obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou a taškovou krytinou. Dispozice: vstup do domu je z ulice dveřmi a úzkou chodbou do zádveří východu do dvora, z něj je pak přístupná kuchyně s elektrickým sporákem a zároveň se sporákem na tuhá paliva, dále je zde umývací dřez sloužící zároveň jako umyvadlo, protože v domě žádné další umyvadlo není, z této kuchyně jsou přístupny tři pokoje a přes další zádveří s východem směrem západním je koupelna s vanou a kotlem na tuhá paliva ohřevu TUV. Vytápění domu je lokálními plynovými kamny na zemní plyn. Příslušenství nemovitosti: studna, přípojky inženýrských sítí, oplocení, trvalé porosty, garáž, černá kuchyně, suchý záchod, kolna. Prodáno v dubnu 2008 za částku 850 tis. Kč Příklad č. 3. V roce 2008 prodán rodinný dům v obci Mramotice RD 2+1, pozemek 510 m2, vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektřina, ústřední vytápění, kupní cena 1,25 mil. Kč Příklad č. 4 Rodinný dům č.p. 115 na pozemku parcelní číslo st. 135 s příslušenstvím a pozemkem parcelní číslo st. 135 v katastrálním území Vranovská Ves, obec Vranovská Ves, okres Znojmo
Strana 5 Nemovitost je složena z pozemku parcelní číslo st. 135, nacházejícího mezi ostatními pozemky. Ze západní strany, ze které je vstupní brána je pozemek p.č. 403 lesní pozemek, z jižní strany 402 zahrada, z východní strany st. 95 zastavěná plocha, ze severní strany 400/1 zahrada. Současný přístup je přes pozemek p.č. st. 95. Dále je nemovitost složena z rodinného domu č.p. 115 na pozemku parcelní číslo st. 135 a příslušenství, které tvoří studna s elektrickým čerpadlem nacházející se na pozemku p.č. st. 135 u severozápadního rohu rodinného domu, přípojka vody z této studny do domu, plotových vrat západně od rodinného domu, okapním chodníkem okolo domu a přístupovým chodníkem z východní strany. Rodinný dům je zděný, v oblasti 1.PP ze smíšeného zdiva, v nadzemní části z cihelného zdiva, celý podsklepený s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou na dřevěném krovu s taškovou krytinou, základního obdélníkového půdorysu se dvěma menšími arkýři na podélných stranách. Okna jsou dřevěná zdvojená, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v 1.PP, ohřev teplé vody je v kombinovaném zásobníkovém ohřívači umístěným v kotelně 1.PP, dveře jsou dřevěné hladké do ocelových zárubní, podlahy jsou laminátové plovoucí a keramické dlažby. Prodáno v IQ/2009 za 1 200 000, Kč Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňované nemovitosti na částku 750 000, Kč. B) Odhad obvyklé nemovitosti: ceny spoluvlastnického podílu ½ id. 600 000,00 Kč Slovy: šestsettisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na nemovitosti dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 476, jiné závazky, závady či práva se mi nepodařilo zjistit. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B) Odhad obvyklé nemovitosti: ceny spoluvlastnického podílu ½ id. 600 000,00 Kč Slovy: šestsettisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na nemovitosti dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 476, jiné závazky, závady či práva se mi nepodařilo zjistit.
Strana 6 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11.4.1990 čj. Spr. 1340/90 a ze dne 20.1.1999 č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2014 144/09 znaleckého deníku. Ve Znojmě 18.11. 2009 Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě
Strana 7 Celková situace Těšetice Severní pohled
Strana 8
Strana 9
Strana 10