Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 4509-15/15 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Křtěnov Katastrální území: Křtěnov u Olešnice Část obce: Křtěnov Číslo popisné: 55 Ulice: Křtěnov číslo orientační: 55 PSČ: 67974 List vlastnictví č. 55 Kód k.ú.: 676 691 Ostatní stavby: Kolna na zahradě, oplocení, žumpa, venkovní betonová dlažba Pozemky: st. 117, 123/5 Vlastník stavby: Jiří Fučík, Křtěnov 55, 67974 Křtěnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiří Fučík, Křtěnov 55, 67974 Křtěnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: exekuční úřad Blansko soudní exekutor Mgr. Týč Daniel Masarykova 12, 678 01 Blansko ZHOTOVITEL : Jaroslav Sedlák Číslo odhadu odhadce: 4509-15/15 Adresa zhotovitele: Olomučany 300 / 300, 679 03 Olomučany 300 telefon: 602569600 IČ: 10528326 e-mail: sedlak@sedlak.info DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení sp. zn. 096-EX 150/12 (ocenění stávajícího stavu) Současný stav Právní vady přecházející dražbou OBVYKLÁ CENA 540 000 Kč 0,- Kč Datum místního šetření: 20.1.2015 Datum zpracování : 12.2.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 1 V Olomučanech, dne 12.2.2015 Otisk razítka Jaroslav Sedlák
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Křtěnov, Křtěnov Počet obyvatel: 226 KÚ: Křtěnov u Olešnice Ulice: Křtěnov Číslo popisné: 55 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP 1 1 Počet bytových jednotek / typy 1 Garáže v objektu / počet stání: ano 1 Zastavěná plocha 1NP: 118 m 2 Obestavěný prostor: 878 m 3 Jednotková cena: 5 500 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 799 m 2 Započitatelná plocha 134,24 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 135,24 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 31 50 Opotřebení celkové: 50,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Vytápění: lokální - tuhá paliva Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav 510 112 Kč 2 482 218 Kč 540 000 Kč - z toho hodnota pozemku 66 420 Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Křtěnov se nachází v okrese Blansko, kraj Jihomoravský. Žije zde přibližně 230 obyvatel. Křtěnov je krátká řadová obec při Olešnickém potoku, která leží u silnice z Olešnice do Hodonína. Katastr Křtěnova měří 280 hektarů. Bezprostředně sousedí se zástavbou Olešnice, a proto je zde mírně větší zájem o výstavbu domů než v dalších menších obcích mikroregionu. Dle stávajících statistických údajů je zde mírný demografický pokles, což souvisí s možností zaměstnání v regionu s převažující zemědělskou produkcí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) předmětem ocenění je samostatný rodinný dům nacházející se v zastavěné části obce. Dům je ke dni ocenění trvale obýván, přístup k domu je z veřejné komunikace. Příslušenství domu je tvořeno kolnou na vlastním pozemku. Nemovitosti jsou neudržované, nejsou dosud i přes provedenou kolaudaci domu v roce 1984 ( čj. Výst. 572/84 ze dne 30.11.1984 ) Nemovitost ke dni ocenění nebyla zpřístupněna majitelem, dům není stále stavebně dokončen - chybí fasáda. ke dni současné prohlídky je zcela zničený balkon u domu, k ocenění je použito srovnatelně údajů z prohlídky v domě provedené v roce 2009 taktéž za účelem exekučního řízení a to za přítomnosti manžely povinného a za účasti zástupce exekutorského úřadu v Blansku. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1984 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: C - dopad na snížení OC nad 30 % Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika - 3 -
NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 ANO Demograficky negativně zatížená lokalita Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti dle statistik je lokalita klasifikována s mírným poklesem demografického vývoje, omezené pracovní možnosti Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení řada exekučních titulů Rizika ostatní RIZIKO ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Stavby dlouhou dobu rozestavěné objekt byl kolaudován rozhodnutím č j. Výst. 572/84 ze dne 30.11.1984 - ke dni ocenění není stále úplně dostavěn, chybí fasáda, klempířské prvky, z exteriéru je rozpadající se balkon, nejsou provedeny venkovní úpravy domu. objekt je připojen na el. energii, voda na obecní řad. Odpady by měly být svedeny do žumpy, nicméně volně přetékají na pozemek. Celkově nemovitost je ve neudržovaná v zhoršeném technickém stavu. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 55 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0641 Blansko Obec: 581810 Křtěnov Katastrální území: 676691 Křtěnov u Olešnice Ulice: Křtěnov č.o.: 55 Vlastníci Podíl FO RČ: 5806182151 Jiří Fučík Křtěnov 55, 67974 Křtěnov 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Křtěnov Rodinný dům č.p. 55 na pozemku p.č. st. 117 ANO Pozemky st. 117 Stavební parcela Parcela KN 125 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 123/5 Pozemková parcela Parcela KN 674 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb ke dni ocenění nebyla nemovitost zpřístupněna, popis je orientační dle předpokladu odpovídacího době výstavby - předpokládám běžné vybavení. Zděný objekt, podsklepený, sedlová střecha s vestavěným podkrovím. Dům je standardní, předpoklad běžného vybavení. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží I PP 117,60 m 2 0,00 m 2 I NP 117,60 m 2 134,24 m 2 Výčet místností Název podlaží - 4 -
Název místnosti Podlahová plocha Započitatelná plocha I NP přízemí - propočet koeficientem 88,20 m 2 88,20m 2 podkroví - propočet koeficintem - plocha 46,04 m 2 46,04 m 2 nad 1,3 m výšky I NP - celkem 135,24 m 2 134,24 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní stavba 12,00*9,80*1,14/2 = 67,03 m 3 vrchní stavba 12,00*9,80*5,00 = 588,00 m 3 střecha ( podkroví ) 12,00*9,80*3,80/2 = 223,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 878,47 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný, vázaný pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky hrubá vápenná sokl - kámen běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem náplňové dřevěná, zdvojená beton keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací Zastavěná plocha [m 2 ] 118 Obestavěný prostor [m 3 ] 878,47 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 831 596 Stáří roků 31 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 415 798 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků zastavěná plocha a navazující zahrada Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků pozemky souvislé, mírně svažité, neudržováno, cena vychází ze srovnatelných pozemků v místě. - 5 -
Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 117 125 100 1 / 1 12 500 zahrada 123/5 674 80 1 / 1 53 920 Celková výměra pozemků: 799 Hodnota pozemků celkem: 66 420 Výpočet porovnávací hodnoty ke dni ocenění nebyla nemovitost zpřístupněna, popis je orientační dle předpokladu odpovídacího době výstavby - předpokládám běžné vybavení. Zděný objekt, podsklepený, sedlová střecha s vestavěným podkrovím. Dům je standardní, předpoklad běžného vybavení. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Olešnice 150,00 185 4+1 1 150 000 7 667 0,43 3 297 reprezentant 1), rodinný dům o velikosti 4+1 v Olešnici na Moravě.Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům se zahrádkou v blízkosti centra městečka Olešnice. Dům je ihned obyvatelný s dispozicemi v prvním patře kuchyně a obývací pokoj, ve druhém patře pak tři pokoje. Základní škola a hřiště s koupalištěm 100m, mateřská školka 5 min. chůze.ve dvoře je zděný přístavek využitelný jako dílna či sklad zahradního náčiní. Nedaleko domu se nachází prostorná garáž, Olešnice 105,00 0 4+1 1 400 000 13 333 0,32 4 312 reprezentant 2), rodinný dům 4+1 se zahrádkou v obci Olešnice, okres Blansko. Dům se nachází na velmi pěkném místě v klidné ulici s minimálním provozem, v blízkosti koupaliště a lesoparku, nedaleko od centra obce. Celková plocha pozemku je 185m2, zastavěná plocha a nádvoří 109m2, zahrádka má 76 m2. Dům je postavený z cihel a je částečně podsklepený. Celkovou užitnou plochu lze rozšířit vestavbou obytného podkroví. Dům je průběžně udržovaný,vhodný k okamžitému bydlení. Před asi deseti lety zde proběhla úprava koupelny, oprava fasády a výměna vstupních dveří. IS - elektřina, voda, plyn, kanalizace. Topení je ústřední, plynové. Dispozice: 1.PP - sklep o velikosti asoi 40m2. 1.NP - (přízemí) vstupní chodba, prostorný pokoj do ulice, kuchyně, jídelna, koupelna s vanou, toaleta, vstup na zahradu. 2.NP - 3 pokoje (19, 15 a 9m2), chodba a prostorná terasa s pěkným výhledem (10,5m2). Ze dvora je vstup do další místnosti, kterou lze využít jako dílnu nebo sklad. Olešnice 81,00 0 600 000 7 407 0,53 3 920 reprezentant 3), rodinný dům v obci Olešnice na Moravě. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má zastavěnou plochu 108 m2. Nemovitost je po částečné rekonstrukci. K domu náleží menší zahrádka. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Olešnice 130,00 4 040 6+1 1 150 000 8 846 0,43 3 804-6 -
reprezentant 4), rodinný dům o velikosti 6+1 se zahradou ve městě Olešnice.Prostorný samostatně stojící rodinný dům s dispozicemi 6+1 s garáží, dílnou, zahrádkou, skleníkem, dům je celý podsklepený, umístěný na krásném místě na okraji Olešnice - městě s veškerou občanskou vybaveností. Nedaleko se nachází lesopark "Skalky", s výhledem na známý Ski-areál Olešnice. Variační koeficient před úpravami: 25,59 % Variační koeficient po úpravách: 9,45 % Užitná plocha 134,24 m 2 Minimální jednotková cena: 3 297 Kč/m 2 Minimální cena: 442 589 Kč Průměrná jednotková cena: 3 833 Kč/m 2 Průměrná cena: 514 542 Kč Maximální jednotková cena: 4 312 Kč/m 2 Maximální cena: 578 843 Kč Stanovená jednotková cena: 3 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 510 112 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí 2 dle zákona 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná Oceňovaná nemovitost je dlouhodobě neudržovaná, vyžaduje opravy a investice, lokalita - místo stavby je nevýrazná, omezené pracovní možnosti. Jedná se o vlivy, které mají výrazný vliv na stanovení obvyklé ceny nemovitosti, jakožto i skutečnost exekuční dražby. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti - 7 -
Současný stav Porovnávací hodnota 510 112 Kč Věcná hodnota 2 482 218 Kč Obvyklá cena 540 000 Kč - z toho hodnota pozemku 66 420 Kč Silné stránky nemovitosti bez silných stránek Slabé stránky nemovitosti dům vyžaduje investice Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 540 000 Kč Z toho obvyklá cena pozemků: 66 420 Kč Upravená obvyklá cena: 473 580 Kč Započitatelná plocha: 134,24 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 528 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 16.2.1982, pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalečné a náhrady účtuji dokladem 4509-8 -
- 9 -