Moderní aplikace výnosové metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Moderní aplikace výnosové metody Bakalářská práce Autor: Filip Lukeš Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 28.6.2014 Filip Lukeš 2

Poděkování: Chtěl bych poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné vedení, cenné rady a trpělivost při konzultacích a vypracování bakalářské práce. 3

Anotace práce Má bakalářská práce je rozdělena na tři části. První část, teoretická se zabývá popisem a vysvětlením, základních pojmů a metod oceňování a dále se podrobněji věnuje výnosové metodě. Druhá část, praktická se zabývá trţním oceněním rodinného a polyfunkčního domu. V poslední analytické části jsem se věnoval analýze trhu nemovitostí v okrese Praha západ. Klíčová slova Výnosová metoda, kapitalizační míra, historie, analýza, základní pojmy, nájem. Anotation My Bachelor s Thesis is divided into three parts. The first deals whit the description and explanation of basic concept and methods of valuation also deals with the market valuation of family and multifunctional building. The last, analytical part. In Analysis, I often devoted my selfe analyze the Real easte market in the district West -Prague. Key words The yield method, capitalization rate, history, analysis, basic concepts, rent.. 4

Obsah 1. ÚVOD... 6 2. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 7 2.1 POZEMEK... 7 2.3 NEMOVITOSTI... 8 2.4 OBESTAVĚNÝ PROSTOR, ZASTAVĚNÁ A PODLAHOVÁ PLOCHA... 9 2.5 CENA A HODNOTA... 9 3. MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH... 11 3.1 POROVNÁVACÍ METODA... 11 3.2 VÝNOSOVÁ METODA... 11 3.3 NÁKLADOVÁ METODA... 11 4. HISTORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 11 5. PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 13 6. OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVOU METODOU... 15 6.1 ZÁKLADNÍ POJMY VÝNOSOVÉ METODY... 15 6.2 ZPŮSOBY VÝNOSOVÉHO OCEŇOVÁNÍ... 17 7. PRAKTICKÁ ČÁST... 20 7.1 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU... 20 7.2 OCENĚNÍ POLYFUNKČNÍHO DOMU... 48 8. ANALYTICKÁ ČÁST... 73 8.1 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ V OKRESE PRAHA - ZÁPAD... 73 9. ZÁVĚR... 81 SEZNAM OBRÁZKŮ... 82 5

1. Úvod Téma bakalářské práce Moderní aplikace výnosové metody jsem si zvolil z několika důvodů. Prvním a hlavním důvodem výběru byl celkový osobní zájem o výnosový princip ocenění, jeho aplikaci u různých druhů nemovitostí a posléze vyhodnocení získaných dat. Dalšími důvody bylo hlubší seznámení a zájem o metody oceňování a o historii této odborné činnosti v České republice. Práce začíná seznámením čtenáře se základními pojmy uţívané při oceňování nemovitostí a s dalšími metodami oceňování. Dále je zde popsána historie oceňování a vysvětlena důleţitost a funkce podkladů pro ocenění nemovitosti. Následně je podrobněji vysvětlena výnosová metoda. Práce pokračuje druhou, praktickou částí, ve které se věnuji stanovením trţní hodnoty rodinného a polyfunkčního domu. Kde jsem při stanovení hodnoty nemovitostí pouţil metodu příjmovou, výnosovou a nákladovou. Jejich kombinací a pouţitím, jsem byl schopen ocenit dané objekty. V závěrečné části mé bakalářské práce jsem se zabýval podrobně analýzou trhu nemovitostí v okrese Praha západ. 6

2. Vymezení základních pojmů oceňování nemovitostí 2.1 Pozemek Pozemkem se rozumí přirozená část zemského povrchu odděleného od sousední části hranicí. A to hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, rozličnou způsobem vyuţití, hranicí drţby, rozsahu zástavního práva. Stavebními pozemky Je to takový pozemek, který je určen územním plánem k zástavbě, dělí se na zastavěný a nezastavěný, který je však určen k zástavbě. Je regulován regulačním plánem nebo územním rozhodnutím. Stavební pozemek určený k zástavbě musí svými vlastnostmi (polohou, tvarem, velikostí aj.) umoţnit realizaci navrhované stavby a její bezpečné uţívání Lesní pozemky je lesní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí a zalesněný nelesní pozemek. Zemědělský pozemek pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. Jiné pozemky Jsou jimi například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda jako roklina, ochranná hráz,močál a jiné. Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1 1 1 1 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s.,2007. 9 s. ISBN 978-80-7265-101. 7

2.2 Příslušenství nemovitosti Záleţí na majiteli nemovitosti co zahrnuje do příslušenství nemovitosti, většinou se jedná o venkovní úpravy, ploty, dvířka, vrata, vedlejší místnosti u bytu, ale můţe to být také stavební dokumentace. Příslušenství nemovitosti je dle zákona 121 Občanského zákoníku definováno jako věci vlastníka nemovitosti, které jsou vlastníkem určeny, aby byli s hlavní věcí (nemovitostí) trvale uţívány. A je funkčně spjato buď s pozemkem a nebo s nemovitostí. 2.3 Nemovitosti Nemovitosti jsou myšleny veškerá stavební díla, která vznikla montáţní či stavební technologii, bez zřetele na jejich uţití, provedení, materiály či konstrukce. Tedy nemovitostmi jsou stavby (i pozemky) spojené pevným základem se zemským povrchem. Nelze oddělit od země tak aby nedošlo k poškození. Nejvíce se oceňují tyto stavby: byt, budova, rekreační stavby, rodinný dům. Byt Bytem se rozumí samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k bydlení na základě rozhodnutí stavebního úřadu Budova Je to nadzemní stavba, která je prostorově uzavřena a to obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rekreační stavba Tímto označením se rozumí jednoduchá stavba, která odpovídá vzhledem a zvoleným stavebním uspořádání výhradně k rekreačním účelům. Jsou to například chatky v chatařských oblastech, rekreační chalupy. Rodinný dům Svým stavebním uspořádání je rodinný dům, stavbou určenou k bydlení. Více neţ polovina podlahové plochy místností a prostoru je určena k bydlení. Rodinný dům má však i svá omezení a těmi jsou nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví a můţe mít maximálně tři samostatné byty. 8

2.4 Obestavěný prostor, zastavěná a podlahová plocha Abychom mohli správně popsat, a ocenit stavbu je třeba znát základní kvantitativní charakteristiky, které jsou obestavěný prostor, zastavěná plocha a podlahová plocha. Dále se pouţívají charakteristiky obytná a uţitná plocha. obestavěný prostor Obestavěný prostor Je součtem obestavěných prostor základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešení. Obestavěný prostor základů je dán kubaturou základových konstrukcí. Obestavěný prostor objektu a zastřešení je ohraničen vnějšími plochami obvodových konstrukcí, dole rovinou spodní úrovně podlahové konstrukce a nahoře vnějšími plochami střechy. Zastavěná plocha stavby Zastavěná plocha stavby je plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. 2 Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí podlahová plocha všech místností včetně příslušenství bytu, rodinného domu nebo rozestavěného bytu. Nezapočítává se plocha teras, balkónů či lodţií. "podlahovou plochou [se rozumí] celková vnitřní podlahová plocha všech podlaží budovy vymezená vnitřní stranou vnějších stěn, bez neobyvatelných sklepů a oddělených nevytápěných prostor (zák. č. 406/2006 Sb., 2, písm. " 3 2.5 Cena a hodnota Při oceňování nemovitostí se setkáme s různými druhy hodnot a cen. Cena Cena se tvoří hlavně nákladovou, porovnávací či výnosovou metodou. Je to pouţívaný pojem za sluţbu či zboţí, ať uţ skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou. Cena je peněţitá částka.: 2 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, 2008. část 5, díl 2, str. 2. ISSN 1803-5159. 3 http://www.benvelop.com/celkova-podlahova-plocha.php 9

a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí podle 2 aţ 13 b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb.) k jiným účelům neţ prodeji 5 cena obvyklá Cena, která vznikla ke dni ocenění při prodeji stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku Administrativní cena cena regulována úředně dle cenového předpisu, je stanovena pro účely státu a je státem také stanovena. Reprodukční cena Cena, za kterou by bylo moţné pořídit stavbu k datu ocenění, bez ohledu na to, ve kterém období stavba skutečně vznikla. 4 Hodnota Hodnota je pojem, který vyuţívá mnoho předpisů. Nemá zcela vymezený pojem, proto je nutné přiřadit v konkrétních případech všeobecně uznaný význam tohoto slova. Pro různé případy, můţe mít hodnota odlišný nebo různý obsah. Hodnota vyjadřuje vztah mezi penězi a zboţím, které lze koupit, není to zaplacená, nabízená či poţadovaná cena. Je velmi důleţité při oceňování definovat o jakou hodnotu jde, jestli jde například o trţní hodnotu, věcnou hodnotu či jinou. Trţní hodnota - neboli tzv. obvyklá cena je cena, kterou jsme získaly při prodeji obdobného či podobného majetku v tuzemsku v obvyklém obchodním styku. Na výši trţní hodnoty nemají vliv mimořádné okolnosti jako stav tísně prodávajícího, přírodní katastrofy. Většinou je určována porovnáváním jiţ realizovaných prodejů obdobných nemovitostí. Bez dostupných informací k porovnání lze trţní hodnotu odhadnout, nikoliv stanovit. Věcná hodnota lze jí nazývat jako reprodukční cenu stavby poníţenou o přiměřené opotřebení stavby stejného stáří. Ve výsledku je hodnota sníţena o náklady na odstranění váţných závad. 4 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. NEMOVITOSTI (OCEŇOVÁNÍ A PRÁVNÍ VZTAHY). Praha: Linde Praha,a.s., 1996. 71 s. ISBN 80-7201-017-4. 10

3. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Při zjišťování trţní hodnoty nemovitosti se pouţívá častěji kombinace více metod, avšak není to pravidlem, je moţné pouţití jen jedné. 3.1 Porovnávací metoda U této metody výši pravděpodobné ceny odhadované nemovitosti posuzujeme srovnáním cen nemovitostí podobných. Lze pouţít tam, kde jsou pro porovnávání adekvátní existující podmínky. Podstatné je, aby byli dodrţeny základní podmínky a parametry pro porovnání tj. obdobná velikost nemovitosti, srovnatelný účel, srovnatelná poloha, charakter, obdobný standart. Tyto informace musejí časově aktuální. Při správném pouţití této metody, odráţí stav současného trhu. 3.2 Výnosová metoda V tomto přístupu hraje velmi důleţitou roli předpověď uţitku nemovitosti v budoucnu. Poukazuje na ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny, nenahlíţí na vynaloţené náklady. Vyjadřuje spolehlivost, stabilitu a samozřejmě výnos předpokládaný v budoucnu. 3.3 Nákladová metoda Nákladová metoda se uplatní u naprosté převahy druhů staveb a patří mezi nejrozšířenější způsoby oceňování. Tento způsob vychází z údajů z minulosti, kdy je odvozena hodnota nemovitosti od vynaloţených nákladů na pořízení pozemku a nákladů vynaloţených na stavbu čili na jeho zhodnocení. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny 4. Historie oceňování nemovitostí Doba raného kapitalismu Jedno z nejstarších nařízení, které platilo do rozpadu Rakousko-Uherska a poté i prvních 15 let samostatného Československa, bylo Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 11

Sb., říšských zákonů a nařízení, o odhadech nemovitostí. Jako nejstarší cenový předpis, který pro stavby v soukromém vlastnictví byl pouţíván státem, bylo nařízení předsedy vlády bývalého protektorátu č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto bylo ke dni 20. 6. 1939 zakázáno zvyšovat ceny. Nebyla k dispozici ţádná oficiální metodika, tak proto byla náhradní metodika vypracována znalci. Metodika byla velmi dobře zpracována a pouţívala se i v pozdější době pro zjištění výchozí ceny staveb s patřičnou indexací, postavených po 20. 6. 1939. Období válečné a poválečné Patří zde Vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen, dále sem patří zákon č. 65/1949 Sb., o oceňování a také Nařízení předsedy vlády Nejvyššího cenového úřadu č. 416/1940 Sb., Nařízení Protektorátu Čechy a Morava. Období socialismu V této době se mění celé hospodářské i legislativní prostředí z důvodu politických změn. Patří sem první samostatný náhradový předpis vyhláška č. 208/1950 Ú.l., který stanovoval podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitosti pro stavby podle pětiletého plánu. Do roku 1950 se náhrady za vyvlastnění nemovitosti řídily zásadou, ţe poskytnutá náhrada se má rovnat hodnotě nemovitosti. Jeden z nejnepřijatelnějších předpisů je vyhláška č. 18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám. Náhrady jsou jen zlomkem skutečné ceny, především z důvodu, ţe vyhláška zavedla dvojí ocenění a to zda byla stavba postavena před měnovou reformou k datu 1. 6. 1956 nebo po tomto datu. Avšak vyhláška byla po roce nahrazena jinou a to vyhláškou č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Tímto krokem došlo k návratu k zásadě, ţe stavby v osobním vlastnictví se výše náhrady rovná ceně nemovitosti. Dochází k uvolnění jak hospodářskému tak i politickému. V tomto období v návaznosti na novou Ústavu byl budován nový právní řád, jehoţ součástí byl i zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, který byl platný aţ do konce roku 2013, poté vzešel v platnost 1. 1. 2014 v platnost nový, který jen nahradil. 12

Období socialismu (od roku 1984) Vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, porostů, pozemků, úhradách za zřízení práva osobního uţívání k pozemkům a náhradách a náhradách za dočasné uţívání pozemků velmi zvětšilo, neboli rozšířilo okruh nemovitostí, které se daly nově ocenit. Části této vyhlášky, respektive 3 a 11 nahradil oceňování ve stop-cenách pro stavby v soukromém vlastnictví při převodu mezi občany. Doba demokracie K významným krokům patří změna a doplnění vyhláška č. 182/1988 Sb., a to vyhláškou č. 316/1990 Sb. Také zde patří důleţitá vyhláška o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků č. 393/1991 Sb. Tuto vyhlášku následovala vyhláška č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Doba stabilizace demokracie až po současnost. Se stabilizací a demokratizaci společnosti souvisí cenové i ostatní předpisy, mezi které patří zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., podle kterého se oceňování řídí dodnes. Dále nelze opomenout nahrazení zákona č. 50/1976 Sb. zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. 5 5. Podklady pro oceňování nemovitostí V nálezové části znaleckého posudku je znalec povinen uvést seznam všech podkladů pro ocenění. Kaţdý doklad musí obsahovat a uvádět název, kdy a kdo jej vydal a schválil, pod jakým jednacím číslem a také k tomu podstatný obsah. Hlavními podklady k ocenění nemovitostí jsou: 5 Wikipedia. https://cs.wikipedia.org/wiki/hlavn%c3%ad_strana 13

Výpis z katastru nemovitostí, jehoţ stáří by nemělo přesáhnout tři měsíce, kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, odpovídající skutečnosti, Pokud je vypracována cenová mapa pozemků v dané obci a je platná k datu odhadu Pokud se jedná o starší stavbu tak výpis z pozemkové knihy Je-li k dispozici výkresová dokumentace skutečného provedení stavby, schválená stavebním úřadem Přiznání k dani nemovitosti výsledky místního šetření nemovitosti, provedeného zásadně odhadcem, za pomoci příslušně poučeného nestranného pomocníka při měření. pojistné smlouvy na ţivelní pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu, smlouvy o správě nemovitostí, smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti, nájemní smlouvy a výměry nájemného k bytům, nebytovým prostorám, zahradám v oceňované nemovitosti 6 K nejdůleţitějším a nejvýznamnějším zdrojům pro účely oceněni nemovitosti patří Katastr nemovitostí. Katastr zahrnuje soupis, popis, polohové a geometrické určení nemovitostí v České republice. Zákonem 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky byl zřízen, jeho součástí je evidence věcných a vlastnických práv k nemovitostem. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Eviduje pozemky dle druhů a to například vinice, ovocné sady, lesní pozemky, vodní plochy zastavené plochy a jiné. Dále jsou evidovány st avby spojené se zemí pevným základem a to například: stavby, které mají evidenční číslo nebo číslo popisné, ale i stavby, které evidenční číslo ani číslo popisné přiděleno nebylo. 6 Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, CERM, 2001, s. 55. 14

6. Oceňování výnosovou metodou Princip výnosového přístupu je zaloţen na vztahu, který předpokládá, ţe výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti přepočtených na současnou hodnotu peněz 7 Příjmový princip oceňování vychází z předpokladů anebo ze skutečně dosahovaných výnosů, které leze za optimálních podmínek získat a také z kapitalizace výnosu. Tato metoda patří mezi nejpouţívanější metody pro oceňování nemovitostí. Aplikace příjmové metody je časově a finančně méně náročná neţ například metoda porovnávací, můţe slouţit i jako tzv. rychlý test hodnoty majetku. Z ekonomických zákonů a zákonitostí a také z logiky trţní podmínek vyplývá, ţe tato metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Pouţití výnosového principu nám poslouţí jednak jako jeden z cenových argumentů a jednak jako ověření správného výpočtu porovnávací metodou. Ať poskytovatelé úvěrů či investoři vyţadují doloţit trţní hodnotu nemovitosti dvěma nezávislými metodami výpočtu a to zejména kombinaci porovnávací a výnosové metody. 8 6.1 Základní pojmy výnosové metody Nájem Nájem je závazek, který vzniká uzavřením nájemní smlouvy. V ní je uvedeno, ţe po dohodnutou dobu smí nájemce za úplatu vyuţívat danou věc či nemovitost, která patří pronajímateli. Pokud nastane v době nájmu ke změně vlastnické struktury například bytu, stává se nový vlastník automaticky pronajímatelem. Od 1. 1. 2014 je nahrazen zákon č. 40/1964 Sb. novým občanským zákoníkem č.89/2012 Sb. 9 Nákladové nájemné Je takové nájemné, které pronajímateli nepřináší ţádný výnos z kapitálu, které bylo za potřebí pro koupi nemovitosti. Toto nájemné pokrývá pouze reţie (náklady) spojené s vlastnictvím nemovitosti. 77 ZAZVONIL, Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996, s. 99 8 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, část první, 2, odst.3b 9 ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2005, s. 34 15

Ekonomické nájemné Zde na rozdíl od nákladového nájemného přináší pronajímateli nájem přiměřený zisk z kapitálu, který byl za potřebí pro koupi nemovitosti i zde platí, ţe ekonomické nájemné pokrývá veškeré náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Obvyklé nájemné K zákonné definici obvyklého nájemného je třeba doplnit, ţe jelikoţ se jedná o pronájem nemovitosti, tak je třeba uvaţovat v jaké lokalitě či místě se nemovitost nachází a jaké nájemné se zde pohybuje. Rozdíl bude jestli se jedná například o větší okresní město anebo o menší vesnici. Nájemné, jehoţ výše splňuje definici obvyklé ceny majetku a sluţby, uvedenou v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Hrubý výnos z nájemného Tato částka neobsahuje cenu sluţeb čili plnění poskytovaná s uţíváním bytu, coţ je například dodávka vody (teplé, studené), vytápění, kontrola čištění komínu aj. Je to tedy peněţní částka hrazená nájemcem, její výše je stanovena v nájemní smlouvě. Musíme ve výnosu zohlednit i ztráty, například: neplacení nájemného. Náklady spojené s pronajímáním nemovitosti Jsou to náklady, které musí pronajímatel v určitém časovém horizontu hradit v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti, patří sem: náklady na uvedení bytu do pronajímatelného stavu po předchozích nájemcích, platba pojištění nemovitosti, platba daně za nemovitost, nenadálé opravy nemovitosti. Čistý výnos z nájemného Výsledný rozdíl z hrubého výnosu z nájemného a nákladů spojených s pronájmem nemovitosti je dle zákona o cenách č. 526/1992 Sb., je tento rozdíl zisk. Výnos Výnosem se rozumí rozdíl mezi přepokládanými příjmy, které z vlastnictví nemovitosti plynou a náklady (výdaji), které budou spojené s vlastnictvím spojené. Zjednodušeně lze říci, ţe rozdíl mezi náklady a výdaji je výnos. Většinou se výnos vztahuje k nějaké časové periodě, ve většině případů se udává v Kč/rok. 16

Při vyuţití výnosové metody se uplatňují 4 typy výnosů -Potencionální hrubý výnos - PHV -Efektivní hrubý výnos - EHV -Čistý provozní výnos V (Net Operating Income NOI) -Čistý provozní výnos po odpočtu splátek VM Tyto typy výnosů spolu souvisejí. 6.2 Způsoby výnosového oceňování Ocenění výnosové je dáno budoucími výnosy, které předpokládáme, odúročenými ke dni zpracování trţního ocenění. Předpokladem je, ţe úhrada výnosů i nákladů je vţdy na konci roku, proto i čistý výnos je počítán k tomuto období. 10 Kapitalizační techniky Pokud označíme kaţdé období (kaţdý rok) jako z1, z2, z3 aţ zn. pouţijeme úročitele q při úrokové míře i tak poté lze Současnou výnosovou hodnotu lze označit jako: VH = z1 / q1 + z2 / q2 + z3/ q3 +.zn. / qn Kde je : VH výnosová hodnota nemovitosti -stanovená výnosovým způsobem (Kč) z čistý výnos, zisk - rozdíl hrubých výnosů a nákladů (Kč) zn - zisk v roce n (Kč) q úročitel úrokovací faktor - udává, na kolik vzroste úrokem 1 Kč za rok při úrokové míře u (% p.a.). q= 1+u/100 = 1+i Tento výpočet lze pouţít za předpokladu, ţe je výnos kaţdý rok očekáván odlišný nebo neměnný. Dočasná renta Pokud je výnos omezen na konkrétní počet období Odložená renta 10 BRADÁČ, A.; FIALA, J.; HLAVINKOVÁ, V., Nemovitosti oceňování a právní vztahy, Linde Praha 2007, s. 118 17

Pokud je výnos po nějakou dobu nestabilní a poté se předpokládá výnos neměnný po delší dobu Věčná renta Tato renta platí pouze, pokud je zajištěna dlouhá doba, kdy bude zajištěn výnos. Je to nejčasněji pouţívaný výraz pro výpočet výnosové hodnoty. Kapitalizace přímá Jedná se o kapitalizaci věčnou rentou, čili neměnnou výší výnosů, úrokové míry a nekonečný počet period. Kapitalizace nepřímá Jedná se o kapitalizaci věčnou rentou, čili neměnnou výší výnosů, úrokové míry a nekonečný počet period. Většinou vytváří velký počet různých variant, vycházejících z předpokládaných výnosů (úvěrů). Reziduální metoda Pokud máme představu, ţe by pozemek mohl poukazovat na nové stavební vyuţití, je pouţita většinou tato technika. Čili technika je pouţita, například pokud je pozemek zastavěn starou, ekonomicky příliš nevýhodnou stavbou, kterou je ekonomicky výhodnější odstranit a na jejím místě postavit stavbu zcela novou. Na začátek se stanoví cena (hodnota) dokončené nemovitosti, k čemuţ se vyuţívá buď výnosová metoda anebo je vyuţit princip porovnávání. Pro výpočet budoucí hodnoty je zapotřebí odečíst náklady spojené s výstavbou, myšleny nejsou jen náklady stavební, ale i náklady na odstranění ekologické zátěţe, financování výstavby, projektovou dokumentaci, různé poplatky a v neposlední řadě také daně. Jako poslední je třeba odečíst zisk, se kterým investor počítal a výsledkem je reziduum, který představuje hodnotu pozemku stanovenou metodou reziduální. Samozřejmě máme zde mnoho vlivů, které na tuto cenu působí, například kupní síla aj. Míra kapitalizace 18

Vyuţívá se velké mnoţství druhů měr při oceňování výnosovou metodou, můţeme mezi ně zařadit typy kapitalizačních měr, jako jsou míra kapitalizace stavby, celková míra kapitalizace aj. Vyjádření poměru mezi očekávaným výnosem a momentální hodnotou nemovitosti. Ve výsledku je zahrnuta hodnota očekávané odměn za vloţený kapitál, který má podobu výnosů, tak i návratnost kapitálu. 13 Celková kapitalizační míra Je pouţívána na odhad hodnoty nemovitosti a to propočtem příjmu z nemovitosti, neboli je zde zobrazena spojitost mezi čistým ročním příjmem a hodnotou nemovitosti. Nesmíme zapomenout, ţe výše kapitalizace není míra výhodnosti investice. Investování do nemovitostí má na rozdíl od hotovostních vkladů do peněţních ústavů, výhodu v tom, ţe jejich hodnota stále roste, je pravdou, ţe i nízké nájemného je to stále výhodné, jelikoţ nájemné roste s inflací. Optimální míra kapitalizace Zjistíme ji z realizovaných prodejů nemovitostí, které jsou posléze určeny k pronajímaní. Pokud máme srovnatelné objekty, tak pouţijeme aritmetický průměr a odvodíme setinovou míru kapitalizace a pokud máme rozdílné nemovitosti, tak zde pouţijeme váţený průměr, kde větší objekt získá větší váhu Reálná míra kapitalizace Je poníţena o inflaci, coţ znamená, ţe pokud je sjednána inflační doloţka, výnosy budou v budoucnu kaţdým rokem narůstat o inflaci. Nominální míra kapitalizace Není poníţena o inflaci, coţ znamená, ţe pokud není sjednaná inflační doloţka, výnosy budou dlouhodobě stejné. 19

7. Praktická část 7.1 Ocenění rodinného domu Ocenění rodinného domu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 150 00 Praha 5 Česká Republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (Valuation Report) Rodinný dům č.p. 1814 Ostružinová 1814 Praha- západ (Černošice) 25228 STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 15. Června 2014 20

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace 21

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká Republika Datum: 15. 6. 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil stanovení trţní hodnoty majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 1814 Uvedený na listu vlastnictví č. 10421, pro katastrální území Černošice, Obec Černošice, okres Praha - západ Nacházejícího se na adrese: Ostružinová 1814, 252 28 Černošice, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku bez břemene nájemních smluv a s omezením vlastnického práva tzv. Omezení dispozičních práv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. červnu 2014 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit ke stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze - západ, na listu vlastnictví č. 10421, pro katastrální území Černošice, obec Černošice, okres Praha -západ. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15. 6. 2014 je přiloţen v příloze této zprávy. 22

Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. červnu 2014) uţíván výhradně k bydlení majitelem objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele nemovitosti i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní smlouvy. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţeny o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 23

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie, nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 24

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek rodinný dům č. p. 1814 se nachází v těsné blízkosti Prahy, v rozvojové lokalitě mezi Prahou a Berounem. Charakter lokality ke příměstskému bydlení středního a vyššího standartu doplněna o zahrádkářské osady. Obecně lze říci, ţe se jedná o velmi atraktivní lokalitu se středně aţ vyšším rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahující předpokládanou míru inflace. Rodinný dům č. p. 1814 se nachází v části obce Černošice - Vráţ Bohnic. Dům je zasazen do zástavby dalších rodinných domů. V pěší vzdálenosti je k dispozici kompletní občanská vybavenost základní obchodní síť, školy, školky, zdravotnická zařízení apod. Dále jsou v obci zastávky příměstských autobusů MHD a dvě vlaková nádraţí (Černošice a Černošice- Mokropsy). Do centra Prahy je moţné se pomocí hromadné dopravy dostat do 20 minut. V nedalekém okolí je dostatek zeleně a vhodného místa na rekreaci v přírodě Parkování je moţné v garáţi na pozemku, před vjezdem do garáţe a v ulici, kde lze téměř vţdy parkovat přímo před domem. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou aţ mírně nadprůměrnou. Výhled je ze tří stran domu narušen zástavbou rodinných domů ze stejného období, směrem ze zahrady je moţnost výhledu na Prahu a údolí řeky Berounky. Popis oceňovaného majetku Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů získaných od majitele objektu byl dům vţdy uţíván pro účely soukromého bydlení a nebyl nikdy pronajímán. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 25

Historie Oceňovaný rodinný dům byl dostaven a kolaudován v roce 2005. Dům není součástí tzv. řadových domků stejného typu a byl postaven stavební firmou. Dům je od svého postavení ve vlastnictví jedné rodiny a vţdy slouţil pouze k bydlení. Jelikoţ se jedná po technické stránce o dobře postavený rodinný dům, tak po dobu existence nebylo zapotřebí provést modernizaci a dochází tedy pouze k pravidelné údrţbě. Po dobu existence domu došlo a dochází pouze k běţné údrţbě a modernizaci. Pozemky Předmětem oceňování je jediný pozemek, který tvoří jediný funkční celek. Pozemek je situovaný v Černošicích (Praha-západ), v lokalitě rodinných domů. Pozemek má tvar obdélníku. Poloha je vůči sousedům řadová, jihovýchodní hranice pozemku se nachází v ulici Ostruţinová. Pozemek p. č. 10421 o rozloze 1300 m2, zastavěná plocha je 195 m2 a to budovou č. p. 1814, zbytek vydláţděná příjezdová cesta ke garáţi, malou část pozemku tvoří vydláţděná terasa, přímo přístupná ze zimní zahrady francouzskými okny. Zbylá plocha pozemku slouţí jako okrasná zahrada, je tedy zatravněna a slouţí výhradně k rekreačním účelům rodiny. Pozemek do ulice je oplocen nízkým plotem z dřevěných prken s betonovými sloupky. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (voda, elektro, plyn, kanalizace), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe pozemek tvoří jeden funkční celek a jeho komerční vyuţití a uplatnění je pouze jednotné, má tudíţ rozlohu 1300 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, dále udrţovaná zeleň na pozemku a z jiţní strany je pro pohodlnou rekreaci zřízena zimní zahrada o ploše 15 m2, která je přístupná východem z kuchyně. Trţní hodnota vedlejších staveb není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující úpravy: 26

1. Přípojka vody provedená z PVC trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Ostruţinová 2. Přípojka kanalizace z PVC potrubí, vedená z domu do uličního řadu vedeného ulicí Ostruţinová 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem do pilíře pro elektroměr a dále z něj zemním kabelem do domu 4. Přípojka plynu vedená z hlavního rozvodu v ulici k plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Zámková betonová dlaţba od vrátek ke vchodu do domu, od příjezdových vrat ke garáţi a ve východní části domu, kde slouţí jako terasa. 6. Zámková betonová dlaţba jako vjezd do garáţe 7. Obrubníky z prostého betonu 8. Plot dřevěný z prken hoblovaných s betonovými sloupky 9. Vrátka a příjezdová vrata jsou dřevěná z hoblovaných prken upevněných na rám ze svařovaných ocelových profilů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty: Na zahradě je 8 mladých ovocných stromů stejný počet, čili 8 jehličnatých stromků a ţivý plot odděluje pozemek od pozemků sousedních z 3 stran. Všechny porosty jsou prořezávané a odborně ošetřeny. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se samostatně situovanou stavbu rodinného domu s čtvercovým půdorysem s delší severozápadní stranou. Stavba má jedno podzemní podlaţí a dvě nadzemní podlaţí. Podzemní podlaţí je pod polovinou obytné části domu a je přístupné vnitřním schodištěm. První nadzemní podlaţí sestává ze dvou částí, obytné části domu a garáţe Druhé nadzemní podlaţí je taktéţ přístupné vnitřním schodištěm. 27

Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí velkou místnost, technickou místnost se schodištěm. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní hala, hala se schodištěm do patra, obývací pokoj s kuchyní, komora u kuchyně, samostatný pokoj, koupelnu s WC, garáţ pro 2 vozy a dílnu. V druhém nadzemním podlaţí je hala se schodištěm, koupelna se saunou a WC, 3 samostatné pokoje. Dále je zde půda, která je neprůchozí a je přístupná vyklápěcími schůdky z haly, půda slouţí pouze jako úloţný prostor Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní a 2 nadzemní podlaţí a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost: Základy jsou betonové, pásové, původní hydroizolace je stále funkční. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z Porothermu o tloušťce 440 mm. Stropy jsou rovné, ţelezobetonové. Střecha domu je šikmá, valbová. Krytina je z betonových tašek Bramac. Klempířské konstrukce v mědi. Dům má fasádní zateplení z polystyrenových desek (15cm) a byli provedeny fasádní povrchové úpravy. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně, na záchodech a v garáţi. Schody do sklepa jsou provedeny z monolitického betonu a pokryté PVC. Schody do druhého nadzemního podlaţí jsou dřevěné. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Všechny dveře jsou zasazené do ocelových zárubní. Okna jsou plastová s dvojitými skly. Vstupní dveře do domu a do garáţe dřevěné. Okna a vstupní dveře v přízemí jsou polepené bezpečnostní fólií. Podlahy jsou pokryty kameninovou dlaţbou, parketami a plovoucí podlahou. Vytápění je ústřední elektrické. Zdrojem tepla je elektrický kotel značky Junkers. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven jedním bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler TUV. Zemní plyn není zaveden, avšak přípojka na pozemku je. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou tvořeny plastovými odpadními trubkami, přípojka je z trub plastových. Kuchyně je vybavena dřevěnou kuchyňskou linkou s elektrickou sklokeramickou deskou, horkovzdušnou troubou, myčkou, vestavěnou mikrovlnou troubou ledničkou s mrazákem Vnitřní vybavení obsahuje jednu vanu, dva sprchové kouty, čtyři umyvadla, dvě WC, jeden bidet a saunu vany, 3 umývadla, bidet. 28

Oba záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, rozvod veřejného telefonu, centrální vysavač, krb. 29

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 30

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe celková aktuální trţní hodnota pozemků souvisejících s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 3 250 000 Kč a je kalkulována následně: 1300* 4324 = 5 621 200Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. 31

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Oceňovaný pozemek POZEMEK Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Název pozemku Ostružinová Erbenova Slunečná Slunečná Měsíční Parcelní číslo 2917/170 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Černošice Černošice Černošice Černošice Černošice Obec Černošice Černošice Černošice Černošice Černošice Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 5 750 000 5 250 000 4 990 000 6 500 000 Rozloha pozemku v m 2 1300 1 236 1 102 1 275 1 303 Cena za 1 m 2 X 4 652 4 764 3 914 4 988 Datum transakce 2014 2014 2014 2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví 32 Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 652 4 764 3 914 4 988 D. Technické parametry Lokalita lepší Lepší Horší Lepší Lepší Korekce 0,9 1,05 0,9 0,9 Upravená hodnota 4 187 5 002 3 523 4 489 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 187 5 002 3 523 4 489 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 187 5 002 3 523 4 489 Dostupnost inženýr. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 187 5 002 3 523 4 489 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 187 5 002 3 523 4 489 Dopravní obslužnost Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Korekce 0,98 0,9 1,01 0,95 Upravená hodnota 4 103 4 501 3 558 4 264 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 103 4 501 3 558 4 264 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 103 4 501 3 558 4 264 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 103 4 501 3 558 4 264 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobná Menší Obdobná Obdobná Korekce 1,05 1,1 1 1,05 Upravená hodnota 4 308 4 951 3 558 4 477 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 308 4 951 3 558 4 477 Výsledná porovnávací hodnosta Porovnávací hodnota 1 m 2 4 324 4 308 4 951 3 558 4 477 Rozloha pozemku 1 300 Celková porovnávací hod. 5 621 200 Výpis oceňovaných parcel poř. Číslo číslo parcely výměra m2 jed. hodn. v Kč/m2 tržní hodnota zaokrouhleno 1 2917/170 1300 4324 5 621 200 Celkem 1300 5 621 200 5 621 200 33

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly v okrese Praha-západ v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených nabídek se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu podlaţí (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 10 230 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. A. Identifikační údaje Oceňovaný dům MAJETEK JAKO CELEK Porovnávaný dům 34 Porovnávaný dům Porovnávaný dům Porovnávaný dům Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Rodinný dům Ostružinová Rodinný dům Alešova Rodinný dům Berounská Rodinný dům Mokropeská Bytový dům Plzeňská Ostružinová 1814 Alešova Berounská Mokropeská Plzeňská Katastrální území Černošice Černošice Černošice Černošice Černošice Obec Černošice Černošice Černošice Černošice Černošice Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku 1 300 680 1 062 1 561 812 Hodnota za 1 m 2 pozemku 4 324 4 324 4 324 4 324 4 324 Hodnota pozemku celkem 5 621 200 2 940 320 4 592 088 6 749 764 3 511 088

C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 195 140 328 168 260 Prodejní cena celkem 6 990 000 12 900 000 10 490 000 9 900 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 4 049 680 8 307 912 3 740 236 6 388 912 Cena za 1 porovnávací jednotku 28 926 25 329 22 263 24 573 Datum transakce 2014 2014 2014 2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 926 25 329 22 263 24 573 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 26 033 22 796 20 036 22 115 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 033 22 796 20 036 22 115 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 033 22 796 20 036 22 115 Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 033 22 796 20 036 22 115 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 033 22 796 20 036 22 115 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 033 22 796 20 036 22 115 E. Technické parametry Lokalita Lepší Lepší Horší Horší Horší Korekce 0,95 1,05 1,07 1,1 Upravená hodnota 24 731 23 935 23 579 24 327 Technický stav objektu Lepší Lepší Lepší Dobrý Horší Korekce 0,95 0,95 1 1,1 Upravená hodnota 23 494 22 738 23 579 26 760 Techn. vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23 494 22 738 23 579 26 760 Funk. využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23 494 22 738 23 579 26 760 35

Další možný rozvoj nemovitosti Průměrný Dobrý Dobrý Průměrný Dobrý Korekce 0,95 0,95 1 0,95 Upravená hodnota 22 319 21 601 23 579 25 422 Dopravní obslužnost Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Vlak Vlak Korekce 1 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 22 319 21 601 25 937 27 964 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 319 21 601 25 937 27 964 Atraktivita objektu Průměrná Dobrá Průměrná Dobrá Průměrná Korekce 0,9 1 0,95 1 Upravená hodnota 20 087 21 601 24 640 27 964 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20 087 21 601 24 640 27 964 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Větší Obdobná Obdobná Korekce 0,9 1,1 1 1 Upravená hodnota 18 078 23 761 24 640 27 964 Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 18 078 23 761 24 640 27 964 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 23 611 18 078 23 761 24 640 27 964 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 4 604 145 Hodnota pozemku 5 621 200 Celková porovnávací hodnota 10 228 345 Zaokrouhleno 10 230 000 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a 36

provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Náklady na údrţbu, opravy a renovace byli odvozeny z reprodukční ceny stavby ke dni ocenění. Na základě výše uvedených skutečnosti jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 5 596 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů je uveden v následující tabulce. Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu tržní nájemné 540 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 12% 64 800 Efektivní hrubý příjem 475 200 Údržba a opravy 35 000 Pojistné 7 000 Daň z nemovitosti 3 413 Amortizace 45 000 Správa nemovitosti 5 000 Provozní náklady celkem 100 000 Čistý provozní příjem 279 787 Míra kapitalizace 5% Indikovaná hodnota 5 595 740 Zaokrouhleno 5 596 000 37

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebné technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a uţíváním. 38

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byla pouţita aplikace cenového předpisu a přepočet na současnou cenovou úroveň. Fyzické opotřebení bylo stanoveno analytickou metodou. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích je do ceny započteno přičtením k ceně pozemku a indikované hodnoty. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 9 200 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název Rodinný dům, Ostružinová 1814, Černošice Číslo pozemku 2917/170 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 19 let Efektivní stáří 14let Ekonomická životnost 70 let Zastavěná plocha 195 m 2 Počet podlaží 1 podzemní, 2 nadzemních Celková zastavěná plocha 260 m 2 Celkový obestavěný prostor 851,6 m 3 Jednotkové reprodukční náklady 5300 Reprodukční náklady celkem 4 513 480 Fyzické opotřebení 10% 4 062 132 Funkční nedostatky -5% 3 859 025 Ekonomické nedostatky 0% 3 859 025 Venkovní úpravy 250 000 Pozemek 5 624 200 Indikovaná hodnota 3 609 025 Celková hodnota dle nákl. Met. 9 233 225 Zaokrouhleno 9 200 000 39

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 10 230 000 90% 9 207 000 Příjmová metoda 5 596 000 10% 559 600 Nákladová metoda 9 200 000 5% 600 700 Výsledná cena 9 739 619 Zaokrouhleno 9 740 000 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90%. Tento typ majetku je v uvaţované lokalitě (prakticky na předměstí Prahy) velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitosti, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu, není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 5%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 15. června 2014 reprezentována částkou: 9 740 000 (slovy: devět miliónů sedm set čtyřicet tisíc korun českých) 40

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je matek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 41

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 42

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 15. června 2014 Filip Lukeš. 43

Výpis z katastru nemovitostí Náhled LV k bytové jednotce přes CUZK 44

Katastrální mapa 45

Katastrální mapa II Fotodokumentace ((www.sreality.cz) a) foto kuchyň 46

b) dům a jeho okolí 47

7.2 Ocenění polyfunkčního domu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 150 00 Praha 5 Česká Republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (Valuation Report) Polyfunkční dům (bytový dům s prodejnou) č.p. 915/27 Svornosti 915/27 Praha 5 - Smíchov STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 20. červen 2014 48

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace 49

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká Republika Datum: 20. 6. 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil stanovení trţní hodnoty majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM č. p. 1439 Uvedený na listu vlastnictví č. 2702, pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha Nacházejícího se na adrese: Svornosti 915/27, 140 00 Praha 5- Smíchov, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku bez břemene nájemních smluv, ani jiných omezení vlastnického práva, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. červnu 2014 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit ke stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán v u Katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 2702, pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 6. 2014 je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 50

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. Červnu 2014) uţíván komerčně, a to převáţně jako bytový dům, se 12 nájemními byty a nebytovými prostory v prvním podzemním podlaţí a prvním nadzemním podlaţí (kanceláře a obchod). Obchod a kanceláře v první nadzemní podlaţí jsou pronajatý za trţní nájemné. Za stejný typ nájemného jsou pronajímány všechny byty v době, ţádný neslouţí majiteli nemovitosti k trvalému uţívání. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţeny o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie, nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. 51

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek bytový dům č. p. 915/27 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Smíchov, která se díky své lokaci a výborné dopravní dostupnosti do úplného centra Prahy a díky blízkosti nákupního centra Nový Smíchov, který nabízí restaurace, bankovní instituce, sport aj., můţe pyšnit jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího aţ nejvyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. Dá se říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s velmi vysokým rozvojovým potenciálem a vysokou měrou zhodnocení investic Polyfunkční bytový dům č. p. 915/je v pěší (dochůdné) vzdálenosti od škol, jak střední tak vysoké, od hotelů, parků aj. Zastávky městské hromadné dopravy (metro, tramvaj) je také v pěší vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku ve vnitrobloku není moţné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného a pozdějšího období. Popis oceňovaného majetku Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů získaných od majitele objektu je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor bytů a nebytových (kancelářských) prostor v podzemním a prvním nadzemním podlaţí. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven a kolaudován v roce 1936. Na svou dobu byl velmi dobře technicky vybavený a řešený. Po dostavění a kolaudaci domu bylo v tomto 52

činţovním domě bytů více a to většinou s dispozicí 1+1, avšak za tu dobu se dispozice bytu několikrát měnila a nyní zde najdeme byty v rozmezí 45 100 m2. Od doby svého vzniku aţ dodnes byl vyuţíván pouze k nájemnímu bydlení. Po dobu existence domu došlo a dochází pouze k běţné údrţbě a modernizaci jednotlivých bytů, většími úpravami, byla rekonstrukce rozvodů elektřiny a plynu, výměna stoupaček v letech 1996-1998. (není dokumentace) a poté zrekonstruování nebytových prostor ve sklepě v roce 2003 pro pronájem kanceláří. Většinu bytů si nájemníci postupně modernizovali, ať uţ v malém či větším měřítku, částečnou modernizací je myšlena výměna kuchyňských linek, rekonstrukce koupelen a toalet. Všechny prostory dnes mají lokální plynové vytápění. Pozemky Předmětem ocenění je jeden pozemek. Pozemek parcelní číslo 401 o rozloze 420 m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemku tvoří malý dvorek ve vnitrobloku (40 m2), který je z poloviny vybetonovaný a druhá polovina je zatravněna a je bez trţní hodnoty. Pozemek je rovinný a má a obdélníkový tvar. Není moţné dvorek ve vnitrobloku vyuţít, třeba na parkování automobilů z technický důvodů. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, dále oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnými plochami- Trţní hodnota vedlejších staveb není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jih východ, dvorní zase na sever a západ. Dům má jedno podzemní a 4 nadzemní podlaţí. Technický stav odpovídá stáří stavby při běţné údrţbě. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický svislé nosné konstrukce z pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou betonové, pásové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou jednak vetknuty do nosných zdí a jednak opřeny o ocelovou schodnici. Dům má novou střešní krytinu a tvoří jí hladké pálené tašky. Krov je vaznicový, dřevěný. Fasádní omítka je 53

starší, a proto není v dobrém stavu. Izolace sklepů je bez závad, jelikoţ rekonstrukce proběhla v roce 2003. Poruchy stavby nebyly shledány. Okna jsou dřevěná, špaletová, bez zjevných závad. Vstupní i interiérové dveře v domě jsou dřevěné. Rozvody vody a elektriky jsou do všech podlaţí, plyn je rozveden do všech nadzemních podlaţí. Vytápění ve všech bytech je zajištěno lokálními plynovými topidly a ve sklepních nebytových prostorech elektrickými lokálními topidly. Ohřev teplé vody je zajištěn v bytech lokálně. Všechny byty kuchyňskou linkou, a koupelnou a záchodem. Ve všech bytech je záchod samostatný, ve 3 bytech jsou sprchové kouty a ve zbylých vany. Vzhledem k tomu, ţe v bytovém domě nikdy neproběhla ţádná větší rekonstrukce, některé jeho prvky jsou značně opotřebené a blíţí se ke svému doţití, coţ znamená, ţe za několik let bude rekonstrukce nutná. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 2 byty s dispozicí 1+1 7 bytů s dispozicí 2+1 3 byty s dispozicí 3+1 4 nebytové prostory v prvním podzemním podlaţí, které slouţí jako kanceláře 3 nebytové prostory v první nadzemním podlaţí, které slouţí jako prodejna a kancelář Ze všech uvedených prostor a bytů, jsou všechny obsazeny a všechny za trţní nájemné. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 54

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe všechny byty a nebytové prostory v domě jsou pronajímané za trţní nájemné je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod. 55

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 5 339 000 Kč a je kalkulována následně: 420 * 12 712 = 5 339 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Oceňovaný pozemek POZEMEK Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Název pozemku Svornosti Vrchlického Mikšovského Pod habrovou Parcelní číslo 401 N/A 908 N/A Adresa pozemku Katastrální území Smíchov Košíře Košíře Hlubočepy Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč 56

Prodejní cena celkem x 49 500 000 20 860 000 25 000 000 Rozloha pozemku v m 2 420 2 832 2 086 3 303 Cena za 1 m 2 x 17 479 10 000 7 569 Datum transakce 2014 2014 2014 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17 479 10 000 7 569 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 15 731 9 000 6 812 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 731 9 000 6 812 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 731 9 000 6 812 Využití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 731 9 000 6 812 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 731 9 000 6 812 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 731 9 000 6 812 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Dobrá Horší Korekce 1,1 1 1,1 Upravená hodnota 17 304 9 000 7 493 Tvar pozemku Pravidelný Nepravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1,2 1, 1 Upravená hodnota 20 764 9 000 7 493 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 764 9 000 7 493 Dostupnost inženýr. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 764 9 000 7 493 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 764 9 000 7 493 Dopravní obslužnost Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Korekce 1 1 1,1 Upravená hodnota 20 764 9 000 8 242 57

Dopravní dostupnost a parkování Omezené Dobré Omezené Omezené Korekce 0,9 1 1 Upravená hodnota 18 688 9 000 8 242 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 688 9 000 8 242 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 688 9 000 8 242 E. Ostatní parametry Velikost pozemku x Větší Větší Větší Korekce 1,05 1,05 1,1 Upravená hodnota 19 622 9 450 9 066 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 19 622 9 450 9 066 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m 2 12 712 19 622 9 450 9 066 Rozloha pozemku 420 Celková porovnávací hod. 5 339 040 Zaokrouhleno 5 339 000 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených nabídek se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu podlaţí (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 58

32 523 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. A. Identifikační údaje MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný dům Oceňovaný dům Oceňovaný dům 59 Oceňovaný dům Oceňovaný dům Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti Bytový dům Svornosti Parcelní číslo 401 Adresa nemovitosti Bytový dům Smíchov Bytový dům Smíchov Bytový dům Smíchov Bytový dům Smíchov Svornosti 915/27 Holečkova Nádražní Plzeňská Strakonická Katastrální území Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku 420 238 226 660 329 Hodnota za 1 m 2 pozemku 12 712 12 712 12 712 12 712 12 712 Hodnota pozemku celkem 5 339 040 3 025 456 2 872 912 8 389 920 4 182 248 C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 1 025 600 600 660 1 729 Prodejní cena celkem 29 990 000 24 000 000 20 480 000 52 000 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 26 964 544 21 127 088 12 090 080 47 817 752 Cena za 1 porovnávací jednotku 44 940 35 212 18 318 27 656 Datum transakce 2014 2014 2014 2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 44 940 35 212 18 318 27 656 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,85 0,9 Upravená hodnota 40 041 31 691 16 486 24 890 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Břemeno nájm. Smluv Absolutní Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota 40 041 31 691 15 662 24 890 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 40 041 31 691 15 662 24 890 Využití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 40 041 31 691 15 662 24 890 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 40 041 31 691 15 662 24 890 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 40 041 31 691 15 662 24 890 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší Dobrá Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota 40 041 31 691 17 228 24 890 Technický stav objektu Dobrý Výborný Dobrý Horší Dobrý Korekce 0,8 0,95 1,2 1 Upravená hodnota 32 032 30 106 20 674 24 890 Techn. vybavenost budovy Průměrná Výborný Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 0,9 1,05 1 1 Upravená hodnota 28 828 31 611 20 674 24 890 Funk. využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 828 31 611 20 674 24 890 Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 828 31 611 20 674 24 890 Autobus, Autobus, Dopravní obslužnost Kompletní tramvaj Kompletní Kompletní tramvaj Korekce 1 0,95 0,95 1 Upravená hodnota 28 828 30 030 19 640 24 890 Dopravní dostupnost a parkování Omezená Omezená Omezená Omezená Omezená Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 828 30 030 19 640 24 890 Atraktivita objektu Průměrná Dobrá Průměrná Dobrá Průměrná Korekce 0,95 1 0,95 1 Upravená hodnota 27 386 30 030 18 658 24 890 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27 386 30 030 18 658 24 890 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Menší Menší Větší Korekce 1,1 1,1 1,1 0,9 Upravená hodnota 30 125 33 033 20 523 22 401 Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 125 33 033 20 523 22 401 Výsledná porovnávací hodnota 60

Porovnávací hodnota 1 jednotky 26 521 30 125 33 033 20 523 22 401 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 27 184 025 Hodnota pozemku 5 339 040 Celková porovnávací hodnota 32 523 065 Zaokrouhleno 32 523 000 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečnosti jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 19 880 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 61

Výpis bytů a nebytových prostor bytového domu Počet jednotek Přehled nájemného Měsíční nájemné bez služeb za 1 jednotku Měsíční nájemné bez služeb celkem Celkové roční nájemné bez služeb Nebytový prostor 1 4 7 000 28 000 336 000 Nebytový prostor 2 3 7 500 22 500 270 000 Byt 1+1 2 7 500 15 000 180 000 Byt 2+1 7 10 000 70 000 840 000 Byt 3+1 3 13 000 39 000 468 000 Celkem 19 x 174 500 2 094 000 Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu tržní nájemné 2 094 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 3% 62 820 Efektivní hrubý příjem 2 031 180 Údržba a opravy 175 500 Pojistné 22 000 Daň z nemovitosti 7 500 Amortizace 300 000 Správa nemovitosti 39 000 Provozní náklady celkem 692 000 Čistý provozní příjem 795 180 Míra kapitalizace 4% Indikovaná hodnota 19 879 500 Zaokrouhleno 19 880 000 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. 62

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebné technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitosti stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 30 126 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. 63

Nákladová metoda Název Bytový dům,svornosti 915/27, Praha 5 Číslo pozemku 401 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 78 let Efektivní stáří 70 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 206,25 m 2 Počet podlaží 1 podzemní, 6 nadzemních Celková zastavěná plocha 1413 m 2 Celkový obestavěný prostor 4 920 Jednotkové reprodukční náklady 6 629 Reprodukční náklady celkem 32 614 680 Fyzické opotřebení -25% 26 091 744 Funkční nedostatky -5% 24 787 157 Ekonomické nedostatky 0% 24 787 157 Pozemek 5 339 040 Indikovaná hodnota 24 787 157 Celková hodnota dle nákl. Met. 30 126 197 Zaokrouhleno 30 126 000 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 32 523 000 60% 19 513 800 Příjmová metoda 19 880 000 30% 5 964 000 Nákladová metoda 30 126 000 10% 3 012 600 Výsledná cena 28 490 400 Zaokrouhleno 28 490 000 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda dobře odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů 64

povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za velmi významnou a přisoudil jsem jí váhu 60%. Oceňovaný majetek bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z těchto důvodů přikládám příjmové metodě váhu 30%, protoţe tato metoda dokáţe dostatečně zobrazit trţní hodnotu oceňovaného majetku. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho to důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 30. května 2011 reprezentována částkou: 28 490 000 (slovy: dvacet osm miliónů čtyři sta devadesát tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je matek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 65

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 66

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 67

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 20. června 2014 Filip Lukeš. 68

Výpis z katastru nemovitostí Náhled LV k bytové jednotce přes CUZK 69

Katastrální mapa 70

Fotodokumentace ((www.sreality.cz) 71

72

8. Analytická část 8.1 Analýza trhu nemovitostí v okrese Praha - západ Obecná charakteristika trhu Popis okresu Praha západ Okres Praha západ se nachází ve Středočeském kraji, jedná se o nejmenší okres v tomto kraji. Se svou rozlohou 580 km2 zaujímá ve Středočeském kraji 5,3 % jeho rozlohy. Území okresu má tvar půlměsíce a ze západu obepíná Hlavní město Prahu. Počet obyvatel činí 110 tisíc a můţe se chlubit druhou největší hustotou obyvatelstva čili 221 obyvateli na km2 ve Středočeském kraji a větší neţ je průměr v republice. V současné době Prahu západ zahrnuje 79 obcí, z toho má 9 obcí přiznám statut města ( např. Černošice, Libčice nad Vltavou, Řevnice, Rudná, Hostivice) a dvě obce mají statut městýs. Na území kraje najdeme různé oblasti, jako jsou Bělohorská plošina, pahorkatiny, Zdické a Praţské kotliny, vrchoviny. Okres nikdy nepatřil k rozhodujícím průmyslovým činitelům, ale vţdy se zde nalézali drobné podniky na výrobu neţelezných kovů anebo stavebních hmot. V současné době se díky skvělé poloze k Hlavnímu městu zdejší oblast zaměřuje na zemědělství a nejvíce na sluţby. Prahou západ prochází důleţité silniční a ţelezniční tahy například dálnice D1, D5, rychlostní komunikace R1, R6 a jiné. Spolu s okresem Praha východ, zaujímají v republice velmi zajímavé postavení, které můţeme vysvětlit výbornou dopravní dostupností do Hlavního města, a dá se říci, ţe slouţí Praze jako takové zázemí. Tím je myšleno, ţe mnoho lidí zde hledá domov, aby mohli dojíţdět za prací do města, doplňují praţský průmysl, ba naopak kraj poskytuje Praze svůj obrovský potenciál k rekreaci. Podél ţelezničních povodí řek a tratí vlaků vznikly v největším měřítku rekreační osady v době mezi dvěma válkami a v poválečné době. Například ve městě Černošice si mnoho měšťanů z Prahy stavělo svá letní sídla. Z hlediska budoucího vývoje má okres Praha západ co nabídnout, ať uţ je to výstavba rodinných domů, která v posledních letech neustále roste nebo stavba bytových domů či komerčně vyuţitelných staveb pro sport, administrativu, sklady či lehký průmysl. Poptávka je stále větší. 73

Mapa okresu Praha západ Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi po vstupu do Evropské unie se v okrese projevil zvýšení cen nemovitostí. Bylo to způsobeno nejen vstupem do EU, ale také ekonomickou a politickou stabilizací a v neposlední řadě také politikou bank, která nabídla větší dostupnost úvěrů pro bydlení. Důleţitým impulzem byli také dotace z EU. Poté po příchodu krize v roce 2009 došlo k výraznému útlumu obchodování s nemovitostmi. 74