ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3849-26/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Drnovice, k.ú. Drnovice u Vyškova Adresa nemovité věci: Drnovice 104 Vlastník: SJM Vežník Zdeněk a Vežníková Marcela, 68304 Drnovice 104 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno telefon: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Odhad obvyklé ceny pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA 980 000 Kč Datum místního šetření: 26.6.2015 Stav ke dni : 26.6.2015 Za přítomnosti: mého asistenta pana Ing. Jiřího Melkuse Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Brně dne 7.7.2015 Ing. Petr Čech
Znalecký úkol NÁLEZ Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne 4.6.2015. Výpis z listu vlastnictví č. 42 pro obec Drnovice, k.ú. Drnovice u Vyškova, vyhotovený dne 23.4.2015. Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců ČR Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Databáze prodaných nemovitostí MOISES. Webové stránky ČÚZK včetně detailu o rod. domě na http://vdp.cuzk.cz/vdp/ruian/stavebniobjekty/530514. Místopis Drnovice jsou obcí s 1568 obyvateli nacházející se v okrese Vyškov v Jihomoravském kraji. Obec má obecní úřad, základní školu, školu mateřskou, kulturní dům, poštu, obecní úřad, obchod a restauraci. Jsou zde i ordinace lékařů a lékárna. Do okresního města Vyškov je vzdálenost asi 1,5 km. Nájezd na dálnici D1 je ve vzdálenosti přibližně 3 km. Celkový popis Vlastníci nemovitosti č.p. 104 mně dne 26.6.2015 neumožnili vstoupit do rodinného domu. Z tohoto důvodu jsem za přítomnosti svého asistenta pana Ing. Jiřího Melkuse rodinný dům prohlédl pouze z veřejně přístupných pozemků a pořídil dále uvedenou fotodokumentaci. Protože mně Zdeněk a Marcela Vežníkovi neumožnili provést místní šetření v rodinném domě a na přilehlých pozemcích, je následný popis proveden pouze na základě pohledů z veřejně přístupného pozemku a leteckých záběrů nemovitosti na internetu. Všechny níže citované strany jsou uvedeny při pohledu z ulice před rodinným domem. Oceňovaná nemovitost se nachází na východním okraji obce v řadové zástavbě podél místní mírně svažité komunikace. Asfaltová vozovka na pozemku a chodník z betonové a zčásti i žulové dlažby jsou na pozemku parc. č. 1638 - ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace ve vlastnictví obce Drnovice. 2
Řadový koncový rodinný dům č.p. 104 (pouze 2 domy u sebe) je součástí pozemku p.č. 302 - zastavěná plocha a nádvoří. Mezi průčelím domu a chodníkem je na pozemku p.č. 302 předzahrádka s plotem z kovových rámů na podezdívce. Ke vstupu do domu slouží kovová branka a ke vjezdu na dvorek i dvoukřídlová plotová brána. Od branky vede ke vstupním dveřím do domu chodník s nášlapnou plochou z dlažby. Další zpevněná plocha je od plotové brány podél levé fasády domu k oceloplechovým dvoukřídlovým vratům na dvorek za domem a zčásti na dvorku i podél zadní strany domu. V levém zadním rohu dvorku pravděpodobně stojí zděná garáž s plochou střechou. Podél pravé strany dvorku stojí stavba, jejíž druh bez vstupu na pozemek nelze posoudit. Za dvorkem se nachází zahrada parc. čísla 303. 3
POSUDEK Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 918 m 2 Popis oceňované nemovité věci Protože mně nebylo umožněno rodinný dům zaměřit a ověřit jeho konstrukce a vybavení, odhaduji obvyklou cenu jenom na základě hodnoty porovnávací. Porovnávací hodnotu stanovuji pouze na základě jednoduchého porovnání. Řadový koncový rodinný dům má 2 nadzemní podlaží a podlaží podzemní. V domě jsou 2 byty. Délka domu podél ulice je asi 10 m a v části i cca 11,70 m, šířka je přibližně 9 m. Dům je zděný se sedlovou střechou s taškovou krytinou, klempířské výrobky jsou kompletní. Okna jsou plastová, plastové jsou i vstupní dveře do domu. V podzemním podlaží jsou okna ocelová jednoduchá. Vytápění je ústřední a podle vyvložkovaného komínu je asi s kotlem na zemní plyn. Dům má přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektrické energie. Pro cenové porovnání používám údaje o rodinných domech prodaných v uplynulém období v obcích na okrese Vyškov. Šest údajů o domech je z obcí velice blízko Vyškova, podobně jako jsou Drnovice. Podlahové plochy místností v 1. podzemních podlažích rodinných domů redukuji při cenovém porovnání koeficientem ve výši 0,50. 4
Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Dětkovicích - popis je převzat z databáze prodaných nemovitostí MOISES bez úprav: Rodinný dům je situován v k.ú. Dětkovice, při místní zpevněné komunikaci. Průčelím je rodinný dům orientován na severovýchodní světovou stranu. Jedná se o dvoupodlažní objekt se sedlovou střechou, situovaný jako samostatně stojící. Základové konstrukce jsou provedeny jako betonové pasy s izolací. Svislé nosné konstrukce zděné v v tl. 45 cm v tl. 30cm. Vnější povrchová úprava je břízolitovou omítkou, vnitřní povrchové úpravy váp. štukovou hladkou omítkou. Vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelnách a na WC. Střecha je sedlová, střešní krytina keramická taška. Oplechování střechy, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou hurdiskové, s rovným podhledem. Schodiště je ocelové konstrukce, nášlapy dřevěné. Podlahy obytných místností jsou pokryty dřevotřískou a kobercem, podlahy ostatní místností jsou pokryty keramickou dlažbou. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly, v 1.PP 4x ocelové jednoduché. Dveře jsou dýhované, hladké a prosklené, do ocelových zárubní. Elektroinstalace je světelná, třífázová. Vytápění je ústřední, zdrojem je plyn. kotel, radiátory plechové panely. Zdrojem teplé vody je plyn. zásobníkový ohřívač. Rozvod vody je studené i teplé. Kanalizace je do septiku s přepadem. Z vnitřního vybavení je osazena vana, sprch. kout, 2x WC a umyvadlo. Stavba je napojena na inženýrské sítě - el. energii, vodovod (obecní i vlastní kopaná studna), plyn, kanalizace (do septiku s přepadem). Dům byl postaven v roce 1986, je v původním udržovaném stavu, pouze v roce 2011 byla osazena v 1.NP nová plastová okna a v roce 2012 nové radiátory. Dispoziční uspořádání objektu: 1.NP - sklep, prádelna, sklep, kotelna, vstup, hala, pracovna, sprcha, WC, garáž 2.NP - hala, koupelna, WC, pokoj, ložnice, kuchyň, pokoj, obývací pokoj, terasa, terasa Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 1 995 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 706 m 2 1 995 000 Kč 1 995 000 Kč 5
Název: 2. rodinný dům Rodinný zděný dům velikosti 2 x 3+1 se samostatnou garáží. Objekt byl k datu prodeje v průměrném až zanedbaném stavu. Jedná se o dům z roku 1964 v původním stavu před modernizací. Zděný dům z pálených cihel CDm, okna jsou dřevěná zdvojená, střecha je plochá. Ústřední vytápění plynovým kotlem, vybavení kuchyní a koupelen již nemoderní, podlahy obyt. pokojů PVC, dveře dřevěné hladké, schodiště betonové s teracem, balkon do dvora a do ulice. Lokalita: Vyškov, k.ú. Opatovice u Vyškova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 1 940 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 169 m 2 1 940 000 Kč 1 940 000 Kč Název: 3. rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Švábenicích, informace převzaty z databáze MOISES bez úprav: Oceňovaný rodinný dům je situován při místní zpevněné komunikaci, jako objekt řadový, koncový. Průčelím (vstupem) je rodinný dům orientován na jihozápadní světovou stranu. Jedná se o třípodlažní, podsklepený objekt, se sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou provedeny jako betonové pasy s izolací. Svislé nosné konstrukce zděné v tl. 45 cm. Vnější povrchová úprava termofasádou, vnitřní povrchové úpravy váp. štukovou hladkou omítkou. Vnitřní obklady keramické v kuchyni, v koupelně a na WC. Střecha sedlová, krytá pálenou taškou. Oplechování střechy, svody a parapety jsou z pozink. plechu. Stropy jsou miakové, s rovnými podhledy. Podlahy obytných místností jsou kryty parketami a plovoucí podlahou. Podlahy ostatní místností jsou kryty keramickou dlažbou. Jsou osazena plastová okna, s izolačními dvojskly. Dveře jsou prosklené, hladké, do ocelových zárubní. Elektroinstalace je světelná. Vytápění je ústřední, plyn. kotlem. V obývacím pokoji jsou osazena krb.kamna. Rozvod vody proveden studené i teplé, plastové rozvody. Zdrojem teplé vody je plyn. zásobníkový ohřívač. Kanalizace je obecní. Z vnitřního vybavení je vana, sprch. kout, 2x WC, 3x umyvadlo a 2x topný žebřík. Vybavení kuchyně je plyn. varná deska, el. trouba, odsavač par, myčka a kuch. linka. Stavba je napojena na inženýrské sítě - el.energii, vodovod, kanalizaci a plyn. 6
Rodinný dům byl postaven v roce 1975. V letech 2009-2012 probíhali tyto rekonstrukce - v roce 2009 provedena termofasáda, v roce 2012 úprava topení, nové podlahy v 1.NP, úprava kuchyně, dispoziční úpravy v 2.NP, osazena krb. kamna, elektroinstalace vedlejší stavby, venkovní úpravy. Ke dni ocenění je budova v dobrém stavebně-technickém stavu. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP - chodba, sklad, sklad, kotelna, kotelna, garáž, dílna 1.NP - vstup, schodiště s chodbou, hala, obývací pokoj, sprcha s WC, šatna 2.NP - chodba, pokoj, pokoj, pokoj, chodba, koupelna s WC Lokalita: Švábenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 2 730 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 049 m 2 2 730 000 Kč 2 730 000 Kč Název: 4. rodinný dům Popis rodinného domu z databáze MOISES bez úprav: Rodinný dům je přízemní částečně podsklepený samostatně stojící objekt zastřešený sedlovou a pultovou střechou. Rodinný dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1. Dispoziční řešení: 1.PP: sklep, schodiště 1.NP: 2x chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, 2x pokoj, koupelna, WC, kotelna, sklad Objekt je napojen na rozvody elektro, vody, plynu, splašková kanalizace je svedena do jímky. Stáří RD cca 90 let, v roce 2001 proběhla velká rekonstrukce RD ( nové rozvody ZT, ÚT, nová okna, podlahy, rekonstrukce koupelny, WC a kuchyně, nová střešní krytina), před 5 roky nový plynový kotel a částečné zateplení fasády. Technický stav objektu je velmi dobrý, vnitřní vybavení standardní. Venkovní stavby - garáž, dílna, velký venkovní bazén. 7
Lokalita: Podomí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 1 745 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 154 m 2 1 745 000 Kč 1 745 000 Kč Název: 5. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Ruprechtově - popis přebírám z databáze MOISES bez jazykových úprav: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s obytným podkrovím, v celé ploše podsklepený. Napojený na veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod NN. Před domem je oplocená předzahrádka, za domem dvorek garáž a zahrada. Obvodové zdivo je cihelné tl.45 cm na kamenné podezdívce. střecha sedlová s pálenou krytinou, podlahy prkna nebo vlýsky. Vytápění ústřední plynovým kotlem v kombinaci na tuhá paliva. EZA ohřívač v koupelně, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké. Zařizovací předměty standartní. Dispozice: Suterén: schody, vodárna, kotelna, uhelna, dílna, prádelna. Přízemí: veranda, schody, chodba, WC, koupelna, sklad, kuchyně, spíž, ložnice, pokoj. Podkroví: chodba, pokoj, pokoj. Lokalita: Ruprechtov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 033 m 2 1 700 000 Kč 1 700 000 Kč 8 Upravená cena Kč 1 700 000
Název: 6. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Pustiměřských Prusech - popis domu převzat z databáze MOISES: Stavba je z roku 1983. Zhoršený celkový stav stavby - zanedbaná údržba. Vysoká vlhkost zdiva v 1.PP (tvorba plísní, narušené omítky, vč. fasádních omítek a obkladů), zhoršený strav i u střešního pláště, klempířských konstrukcí, oken apod.. Zděná stavba (tvárnice CDK v tl. 30 cm) s plochou střechou. Standardní provedení a vybavení. Vytápění ÚT s plynovým kotlem. Stavba je s vestavěnou garáží Lokalita: Pustiměřské Prusy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 1 400 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 296 m 2 1 400 000 Kč 1 400 000 Kč Název: 7. rodinný dům Popis domu prodaného v Komořanech je převzat z databáze MOISES: Rodinný dům byl postaven v roce 1986, v roce 1987: keramické obklady, v roce 1994: břízolitová omítka, v roce 1998: plynový kotel ÚT a rozvod plynu, v roce 1999: v části keramická dlažba, byla provedena přístavba garáže a vedlejší stavby, v roce 2000: kombinovaný sporák, digestoř, v roce 2002: oprava vnějších vápenných omítek, v roce 2003: ohřev TUV. Celkový technický stav je velmi dobrý až průměrný. Obvodové stěny zděné z pórobetonových tvárnic tl. 30,0 až 40,0 cm, v 1.PP zděné z cihel tl. 45,0 cm, podlahy - dřevotříska + koberce, keramická dlažba, betonová mazanina, keramické obklady (koupelna, vana, sprchový kout, WC, kuchyně, kotelna), dveře - dřevěné dýhované, okna - dřevěná zdvojená a plastová s dvojsklem, vytápění - ústřední - 1 x plynový kotel, radiátory litinové, rozvod vody teplé a studené, ohřev TUV - plynový bojler, vybavení kuchyně - kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř, zařizovací předměty - vana, sprchový kout, umyvadlo, WC mísa. 9
Lokalita: Komořany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 1 680 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 409 m 2 1 680 000 Kč 1 680 000 Kč Název: 8. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Nemojanech - údaje převzaty z databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců: Objekt je k datu ocenění v průměrném technickém stavu. Jedná se o stavbu z roku 1936, nástavba 1976 a modernizace 2008-9 s průběžnou údržbou. Dům zděný, řadový, na dvoře hosp.stavba a kolna, za domem zahrada s ovoc. stromy. Vyměněna okna, fasáda se zateplením, podlahy, vybavení, nové ÚT na plyn, na dvoře vlastní studna, pěkná zahrada. Vytápění ústřední kombinov.na ZP a PP, napojení vody z vlastní studny, kanalizace splašková svedena do jímky, modernizované vybavení. Na dvoře hosp.stavba ZP 49 m2 a kolna zděná jako drobná vedlejší stavba 24 m 2, studna, vjezd a dlažba dvora. Pěkná zahrada, byt 1 82 m 2, byt 2 87 m 2 Lokalita: Nemojany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců: Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč 2 500 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 889 m 2 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč 10
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 400 000 Kč 1 961 250 Kč 2 730 000 Kč 1 961 250 Kč 1 961 250 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 961 250 Kč 11
ZÁVĚR Komentář ke stanovení obvyklé ceny Protože mně vlastníci nemovitosti neumožnili vstup do rodinného domu, jeho zaměření a zjištění vybavenosti včetně technického stavu, odhaduji obvyklou cenu pouze na základě jednoduchého cenového porovnání. S přihlédnutím k poloze domu v Drnovicích velice blízko okresního města, jeho velikosti a výměře pozemku porovnávací hodnota rodinného domu s pozemkem p.č. 302, 303 a se všemi součástmi a příslušenstvím je ve výši 1 960 000 Kč. S ohledem na věcné břemeno užívání parcel 302, 303, stavby č.p. 104 pro Jana Maršála a věcné břemeno užívání parcel 302, 303, stavby č.p. 104 pro Emilii Maršálovou v souladu se znaleckým standardem Asociace znalců a odhadců ČR odhaduji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 104 včetně pozemků p.č. 302, 303 ve výši slovy: devětsetosmdesáttisíc korun českých 980 000 Kč. V Brně dne 7. července 2015 Ing. Petr Čech 12
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3849 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 26. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy 1 Poloha rodinného domu v Drnovicích 1 Poloha v JM kraji 1 13
Fotodokumentace nemovitosti Průčelí a levá strana rodinného domu Přední strana domu Levá strana domu a část průčelí Vstupní dveře 14
Pravděpodobná garáž na dvorku za domem Plotová brána ke vjezdu na dvorek a asi i do garáže Chodník ke vstupu do domu Předzahrádka 15
Snímek katastrální mapy Rodinný dům č.p. 104 a pozemky p.č. 302, 303 16
Poloha rodinného domu č.p. 104 v Drnovicích 17
Poloha Drnovic v JM kraji 18