ZNALECKÝ POSUDEK č. 4527-326/2015 O ceně pozemku p.č.440/37, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 115 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.133 v obci Olešník, včetně příslušenství a pozemku p.č.440/6, zahrada, o velikosti 278 m 2, vše zapsáno na LV č.411 pro k.ú.olešník Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 19.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.440/37, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 115 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.133 v obci Olešník, včetně příslušenství a pozemku p.č.440/6, zahrada, o velikosti 278 m 2, vše zapsáno na LV č.411 pro k.ú.olešník 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Olešník 133 373 50 Olešník Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Olešník Katastrální území: Olešník Počet obyvatel: 795 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 678,76 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.10.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.411 pro k.ú.olešník - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Šílený Jan a Šílená Jana, č. p. 133, 373 50 Olešník, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Šílený Jan a Šílená Jana, č. p. 133, 373 50 Olešník, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. V domě je byt dispozice 4+1, s garáží, vybavení kuchyně je s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna je s vanou a umyvadlem. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1986. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba, studna, skleník a porosty. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,101 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,101 = 1,090 11 i = 2-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 678,76 1,090 739,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 440/37 115,00 739,85 85 082,75 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 440/6 278,00 739,85 205 678,30 Stavební pozemky - celkem 393,00 m 2 290 761,05 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 29 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP.: = 115,00 m 2 2.NP: = 115,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP.: 115,00 m 2 2,70 m 2.NP: 115,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 115,0*5,7 = 655,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 655,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 115,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 230,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08-8 -
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 29 let: s = 1-0,005 * 29 = 0,855 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,855 = 1,043 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-9 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,101 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 1,043 = 2 079,74 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 655,50 m 3 * 2 079,74 Kč/m 3 * 0,990 * 1,101= 1 485 950,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 485 950,20 Kč Cena staveb celkem = 1 485 950,20 Kč Pozemky - celkem + 290 761,05 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 1 776 711,25 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 776 711,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 776 711,30 Kč Celkem 1 776 711,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 776 711,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 776 711,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 776 711,30 Kč Celkem 1 776 711,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 776 711,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 776 710,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátšesttisícsedmsetdeset Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 850.000,- Kč s příslušenstvím - FINWAY a.s., K Brance 1171/11, Praha 13, Stodůlky, 155 00 Praha 515, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 27.536,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení České Budějovice, Ant. Barcala 1461, České Budějovice 2, 37005 České Budějovice. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
rodinný dům se zahradou. Dům se nachází v atraktivní lokalitě města Hluboká nad Vltavou, zhruba 9km severně od Českých Budějovic.Dům byl vystavěn na přelomu 19.století. Z větší části, je v původním, avšak zachovalém stavu. Nemovitost dispozičně nabízí 4+1, koupelnu, toaletu,sklep a rozlehlou půdu, kterou lze obydlet. K domu náleží zahrada o rozloze 423m2, ze které je krásný výhled na státní zámek Hluboká. V domě je instalován plynový kotel (staří cca 5let) s rozvodem do radiátorů, lze přidat krbová kamna do dvou stávajících komínů. Voda je čerpána obecní, popřípadě lze čerpat z vlastní studny. Odpady do septiku. Dům má v pořádku střechu, krov a je bez vlhkosti. Doporučujeme pro individuální přestavbu, rekonstrukci a pro výjimečné umístění. Požadovaná cena 1.980.000,- Kč vč. všech realitních a právních služeb. - 13 -
prodej rodinného domu v obci Zahájí u Hluboké nad Vltavou. Zastavěná plocha domu je 101 m2, obytná 165 m2. K domu patří garáž 28 m2 a stavba, kde je malá garáž na motocykly, dílna, dřevník a chlívek o celkové ploše 59 m2. Celková plocha parcely je 951 m2, plocha zahrady 535 m2, plocha dvora 228 m2. Dům je patrový, v prvním patře zádveří se schodištěm, chodba, kuchyně, 4 pokoje - 2 průchozí a 2 neprůchozí pokoje, samostatná koupelna a samostatné WC. V podkroví jsou 3 pokoje, 1 průchozí s dvěma úložnými prostory a 2 pokoje neprůchozí. Dále je v podkroví možné využít zkosené prostory půdy. Krovy jsou zdravé, eternitová střecha je zateplená skelnou vatou. V celém domě jsou nově vyměněná plastová okna. Dům je podsklepený, ve sklepě je kotel na tuhá paliva a plynový kotel pro ústřední topení. Dům je napojený na obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Na dvoře domu je studna. Obec Zahájí leží v atraktivní, klidné lokalitě, 3 km od obce Zliv, 6 km od Hluboké nad Vltavou, 16 km od centra Českých Budějovic. Požadovaná cena 2.050.000,- Kč s kompletním právním a realitním servisem.. - 14 -
Prodej rodinného domu v obci Dívčice. Dispozice 2x 2+1 + garáž, prádelna, sklep,dílna. Zastavěná plocha domu je 330 m2, pozemek má rozlohu 800 m2. Dům byl vystavěn v roce 1969 a v přízemí je garáž, prádelna, dílna, sklepy. V prvním patře domu je bytová jednotka 2+1 (zařízená kuchyně, jídelna, obývací pokoj, ložnice a koupelna s WC) tato bytová jednotka prošla v roce 2011 rekonstrukcí. Ve druhém patře domu je další byt o dispozici 2+1 na rekonstrukci připraven (koupelna s WC již hotové) V celém domě v roce 2012 proběhla výměna oken za plastová a revitalizace - voda, odpady. Vytápění domu je zajištěno kotlem na tuhá paliva a nebo krbovými kamny. Za domem je okrasná zahrada orientovaná na jih. Požadovaná cena 1.990.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.990.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.990.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsetdevadesáttisíc Kč V Tršicích 19.10.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4527-326/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 411 ze dne 3.9.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -