ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5675-325/2013 NEMOVITOST: Budova čp. 173 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Opava, k.ú. Opava-Předměstí Adresa nemovitosti: Sadová 173/28, 746 01 Opava OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Ing. Libor Pavlíček - insolvenční správce SEYS SECURITY s.r.o., Sadová 173/28, Opava Nádražní okruh 13, 746 01 Opava ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 Insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 6.8.2013 Stav ke dni: 6.8.2013 Počet stran: 17 Počet stran příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 2.9.2013 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení hodnoty administrativní budovy, situované v obci Opava. Budova není dlouhodobě užívaná, není zcela stavebně dokončena. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 11685 ze dne 13.3.2013. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 6.8.2013. - Údaje realitních kanceláří M&M reality o prodejních cenách obdobných nemovitostí. Místopis Nemovitosti jsou situovány v místní části Předměstí, je zde možnost napojení na rozvod veřejného vodovodu, plynovod, elektroinstalaci a veřejnou kanalizaci. Přístup k nemovitostem je z veřejné komunikace parc. čís. 2928/1, která je ve vlastnictví cizích osob a přístup není právně zajištěn. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2928/1 cizí subjekty Celkový popis Předmětem ocenění je zděná stavba určena původně pro administrativu s příslušenstvím, dnes volná neužívaná k žádné činnosti. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nezajištěný přístup přes pozemek cizích vlastníků, nedokončená stavba s možnými negativními důsledky na dostavbu popř. další stavební řízení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k budově je přes pozemek jiných vlastníků a není právně zajištěn. - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Oceňovaná stavba je situovaná v záplavové oblasti - zóna č. 3 (střední nebezpečí výskytu povodně). Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na předloženém LV čís. 11685 ze dne 13.3.2013 pro kú Opava-Předměstí jsou na oceňovaných nemovitostech evidována zástavní práva a nařízení exekuce. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba není po dobu cca 2 let užívaná k žádné činnosti, je odpojena od všech sítí. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp. 173 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova čp. 173 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova čp. 173 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp. 173 OBSAH OCENĚNÍ Popis Je užívaná asi od roku 1930, jako částečně podsklepená, o 2.NP, situovaná na pozemku parc. čís. 1737/1. Původně byla užívaná jako objekt bydlení, v roce 2006 byla provedena přístavba a stavební úpravy, kdy měl objekt sloužit jako zázemí firmy bezpečnostní agentury. Dispozičně obsahuje budova v PP skladovací prostory. V 1.NP je chodba, 3x sklad, WC, kuchyňka (dřez v lince, plynový kotel ÚT) a 2x kancelář. Ve 2.NP je po výstupu venkovní, schodištěm chodba, sklad, 3x kancelář, koupelna s WC (sprchový kout, umývadlo, záchod) a kuchyňka (dřez v lince), v podkroví je chodba, sklad a kancelář. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha pultová, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, vnitřní omítky vápenné (část chybí), fasáda vápenná, částečně v lepidle a částečně chybí, podlahy betonové, s dlažbou a PVC, el. instalace světelná, bleskosvod není instalován, dveře plné a prosklené, okna plastová, schody venkovní betonové. Stavební a technický stav objektu je průměrný. - 3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (3,18*4,01) = 12,75 1.NP (10,55*5,43)+(4,12*5,23)+(16,53*5,24) = 165,45 2.NP (10,55*5,43)+(4,12*5,23)+(16,53*5,24) = 165,45 Podkroví (5,24*11,30) = 59,21 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP 12,75 m2 1,80 m 22,95 1.NP 165,45 m2 2,93 m 484,77 2.NP 165,45 m2 3,10 m 512,90 Podkroví 59,21 m2 2,33 m 137,96 Součet 402,86 1 158,58 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 158,58 / 402,86 = 2,88 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 402,86 / 4 = 100,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (12,75*1,80)+(78,83*6,80)+86,62*(7,86+0,83/2) = 1 275,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 1 275,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 275,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha pultová střecha S 100 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 40-4 - Část [%]
7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 60 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 40 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 60 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady S 100 10. Schody venkovní betonové P 100 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah betonové, dlažba S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody z kotle ÚT S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, vana, sprchový kout S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 40 1,00 2,76 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 60 1,00 4,14 8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 40 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 60 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody P 2,90 100 0,46 1,33 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00-5 -
24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,8753 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9855 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0292 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8753 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 456,90 Plná cena: 1 275,77 m 3 * 5 456,90 Kč/m 3 = 6 961 749,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 150 = 55,333 % - 3 852 144,70 Kč Budova čp. 173 - zjištěná cena = 3 109 604,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemky, přístupné přes pozemek cizích vlastníků, v místě možnost napojení na rozvod elektroinstalace, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena byla převzata jako průměrná z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě, převzatá z údajů realitních kanceláří a z vlastní databáze prodejních cen. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 1737/1 233 800 186 400 nádvoří zahrada 1735 103 800 82 400 Celková výměra pozemků 336 Hodnota pozemků celkem 268 800-6 -
3. Výnosové ocenění 3.1 Budova čp. 173 Budova je prázdná, neužívaná k žádné činnosti, ve stavu plné funkčnosti by se dala pronajímat jako celek za cenu cca 20.000,-- Kč/měsíc. Náklady na údržbu, opravy, správu, pojištění, daň z nemovitosti byly stanoveny odhadem, do ostatních nákladů bylo zahrnuto nájemné za přístupový pozemek. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Kancelářské celá budova 319 753 20 000 240 000 10,00 prostory Celkový výnos za rok: 240 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 319 Reprodukční cena RC Kč 6 961 749 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 753 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 240 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 228 000 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 1 660 Pojištění Kč/rok 4 500 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 104 426 Správa nemovitosti Kč/rok 6 000 Ostatní náklady Kč/rok 10 000 Náklady celkem V Kč/rok 126 586 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 101 414 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč 1 014 140 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 10 000 Výnosová hodnota Cv Kč 1 004 140 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova čp. 173 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 318,90 m 2 Obestavěný prostor: 1 275,77 m 3 Zastavěná plocha: 165,45 m 2 Plocha pozemku: 336,00 m 2-7 -
Popisy porovnatelných nemovitostí Administrativní budova Zděná budova pro administrativu, situovaná v Opavě na ulici Nádražní okruh. Budova je užívaná od roku 1891, dispozičně obsahuje kanceláře se společným sociálním zařízením a je zde učebna autoškoly. Srovnatelné nemovitosti Název: Administrativní budova Lokalita Opava, Nádražní okruh 13 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - dokončená stavba; Vliv pozemku - přístup přes cizí pozemek; Celkový koef. K C 0,40 Upravená j. cena Kč/m 2 3 496 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 572,00 m 2 1 385 m 2 5 000 000 Kč 8 741 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 496 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 496 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 496 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 496 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 318,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 114 874 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp. 173 3 109 610,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 268 800,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova čp. 173 1 004 140,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova čp. 173 1 114 870,00 Kč - 8 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 1 114 874 Kč 1 004 140 Kč 3 378 405 Kč 268 800 Kč 1 000 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Ve výsledné obvyklé ceně jsou promítnuty náklady na dokončení stavby, v ceně je zohledněn právně nezajištěný přístup a záplavová oblast. V Rohově 2.9.2013 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5675-325/2013 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11685 ze dne 13.3.2013. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 6.8.2013, povodňová mapa. 2-9 -
- 10 -
- 11 -