Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3789/027/2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 455/3 v bytovém domě čp. 455 na pozemku p.č. st. 654 vč. příslušenství a podílu na společných částech domu čp. 455 a na pozemku p.č. st. 654, to vše v k.ú. Králíky obce Králíky. Adresa nemovitosti: Husova 455 / 455, 56169 Králíky Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Králíky, k.ú. Králíky, kód k.ú. 672556, LV 1906 Pozemky: st. 654 Vlastník jednotky: SJM, Mánek Jiří a Mánková Pavla, spoluvlastnický podíl: 254 / 1000 Jiří Mánek, Husova 455, 56169 Králíky Pavla Mánková, Husova 455, 56169 Králíky Vlastník pozemku: SJM, Mánek Jiří a Mánková Pavla, spoluvlastnický podíl: 254 / 1000 Jiří Mánek, Husova 455, 56169 Králíky Pavla Mánková, Husova 455, 56169 Králíky OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 1288/2014-D, 21.1.2015 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 300 000 Kč Datum místního šetření: 4.2.2015 Datum zpracování : 06.02.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 V Borohrádku, dne 06.02.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: 4 400 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 455/3 2. NP 1+1 54,31 0,00 18,59 72,90 63,61 1 / 1 5 502 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 343 494 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 636 084 Kč Obvyklá cena 300 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s dobrou občanskou vybaveností. Byt je ve starším udržovaném domě, byt je po celkové modernizaci. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Nabídka srovnatelných nemovitostí v širším okolí mírně převyšuje poptávku. Obvyklou cenu předpokládám mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Králíky jsou město s 4 400 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banka, sportoviště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné okrajové části města, ve smíšené zástavbě bytových a rodinných domů, podél Husovy ulice. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové pasy jsou bez izolací, obvodové zdivo cihelné tl. 45-60 cm, stropy rovné, krov sedlový s krytinou z azbestocementových šablon. Fasáda je vápenocementová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové, v domě není výtah. Oceňovaný byt 1+1 se nachází v 2. NP nalevo od schodiště. Okna jsou plastová, dveře náplňové, podlahy plovoucí z lamina+ PVC a textilie, topení ÚT s kotlem na zemní plyn, ohřev teplé vody kotel ÚT. V kuchyni je plynový sporák s digestoří. Je zaveden světelný i motorový proud, bleskosvod. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Dispoziční řešení: 1+1 - kuchyň, pokoj, chodba, spíž, koupelna, WC. V 1.PP je sklep. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 2 Počet bytových/nebytových jednotek: 4 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Zástavní práva smluvní, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 1906 pro k.ú. Králíky. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: 580481 Králíky Katastrální území: 672556 Králíky Ulice: Husova č.o.: 455 Vlastníci Podíl SJM Mánek Jiří a Mánková Pavla 254 / 1 000 Jiří Mánek Husova 455, 56169 Králíky Pavla Mánková Husova 455, 56169 Králíky Stavby na LV 1758 stavba je součástí pozemku část obce Králíky Bytový dům č.p. 455 na pozemku p.č. st. 654 NE Jednotky na LV 1906 Číslo jednotky: 455/3 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Byt Pozemky na LV 1758 st. 654 Stavební parcela Parcela KN 257 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 20,42 m 2 1,00 20,42 m 2 pokoj byt 22,37 m 2 1,00 22,37 m 2 chodba byt 5,86 m 2 1,00 5,86 m 2 spíž byt 1,58 m 2 1,00 1,58 m 2 koupelna byt 3,15 m 2 1,00 3,15 m 2 WC byt 0,94 m 2 1,00 0,94 m 2 sklep byt 18,59 m 2 0,50 9,30 m 2 Celková podlahová plocha 72,90 m 2 63,61 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 73 Započitatelná plocha [m 2 ] 63,61 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 272 168 Stáří roků 85 Další životnost roků 15 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 636 084-4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu. Je napojený na kompletní inženýrské sítě. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 654 257 1 / 1 Celková výměra pozemků: 257 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby byt Králíky Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví v Králíkách, nedaleko Velkého náměstí. Byt je v přízemí dvoupodlažního cihlového domu Za vstupními dveřmi bytu se nachází nalevo koupelna a WC, napravo kuchyň s linkou a plynovým sporákem, z ní se vchází do prvního pokoje a proti vstupním dveřím je druhý pokoj. Oba pokoje jsou také přímo propojeny. Byt má dřevěná špaletová okna a vytápění je ústřední, plynovým kotlem v bytě. Králíky Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; zděný bytový dům 58,00 1.NP/2 2+1 300 000 5 172 0,87 4 497 byt Králíky Prodej bytu 2+1 v OV o celkové ploše 50.31m2,součástí prodeje - cca 30 m2 půdního prostoru, který je možné propojit s bytem. Vytápění bytu je plynovými kamny WAW + krbovými kamny. Králíky Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - mírně horší údržba - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - mírně horší údržba; zděný bytový dům 51,00 2.NP/2 2+1 390 000 7 647 0,88 6 745-5 -
byt Červená Voda Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 70 m2. Dispozice - vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s francouzským oknem, ložnice, spíž, koupelna a WC. Technická část - 2 x sklep. Nová plastová okna a na bytovém domě nová střešní krytina. Červená Voda Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; zděný bytový dům 70,00 1.NP/2 2+1 350 000 5 000 1,02 5 082 Stanovená jednotková cena: 5 400 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 343 494 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1906 ze dne 5.1.2015. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 4.2.2015. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -