OCENĚNÍ NEMOVITOSTI - pos.č.3/2015 Nemovitost : Objednatel : Účel ocenění : Pozemky stav.p.č.1276, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům pro bydlení čp.218, stav.p.č.1277/2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je garáž bez č.e., s dalším pozemkem p.č.1277/1, zahrada, a běžným příslušenstvím podle LV č.514 v katastrálním.území Nový Bor, Obec Nový Bor, okres Česká Lípa, kraj Liberecký. Exekutorský úřad Tábor, Přiběnická 1908, 390 01 Tábor. Pro zjištění návrhu tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti a ocenění podílu (1/4) - podle zák.č.151/1997 Sb. v platném znění, v souladu se zásadami oceňování majetku podle mezinárodních standardů IVSC - ve stavu ke dni 9.04.2015. Obsah posudku : Obsahuje 18 stran včetně titulní a příloh a je vyhotoven v elektronické podobě a písemné formě, které obdrží objednavatel posudku a jednou v elektronické podobě je archivní znalce. Vypracoval: Josef Jaroš, znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, oceňování majetku pro věci nemovité, IČO 482 83 452, Okrouhlá čp.2, 473 01 Nový Bor Datum: 22.05.2015
I. Znalecký úkol: Ocenění souboru nemovitostí při čp.218 v Novém Boru podle LV č.514 tržní hodnotou (obvyklou cenou) včetně pozemků a příslušenství a vyjádření podílu povinné (1/4) ke dni vydání usnesení č.j. 017 EX 1104/ 11-50, to je k 9.04.2015. II. Základní informace o oceňované nemovitosti: Nemovitost při čp.218 v Novém Boru, zapsaná na listu vlastnictví č.514 v katastru nemovitostí pro katastrální území Nový Bor, Obec Nový Bor, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrálním pracovištěm Česká Lípa. Soubor nemovitostí u domu pro bydlení čp.218 je oceněn včetně stavebních pozemků s garáží, vedlejší stavbou ke skladování paliva, s dalším pozemkem, zahradou, s vedlejší stavbou pro nářadí, skleníkem a nevýznamnými venkovními úpravami a běžnými trvalými porosty. III. Podklady použité pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí z LV č.514 pro k.ú. Nový Bor b) kopie katastrální mapy, c) podklady získané od spolumajitele nemovitosti jako pamětníka, darovací smlouva s věcným břemenem ze dne 9.09.2004, d) místní šetření a jednoduchá fotodokumentace, e) informace o realizovaných cenách při prodeji porovnatelných RD a stavebních pozemků z vlastní databáze, majetku obce a občanů, h) nabídková situace na trhu nemovitostí realitní kanceláře, internet. IV. Popis nemovitostí: Viz popis na str.3 ocenění. V. Širší vztahy a jejich hodnocení: 1) Vlastnické a právní vztahy 1.1 Objekt čp.218 s garáží, pozemky a příslušenstvím jsou podle LV č.514 ve vlastnictví Řeháček Jiří (760309/2387), Tkalcovská 218, 473 01 Nový Bor, 1/2, Řeháčková Drahomíra (545508/0279), Tkalcovská 218, 473 01 Nový Bor, 1/4, Šotková Ivana (636012/0195), K Hliňáku 249, Horky, 390 01 Tábor, 1/4. 1.2 Na oceňovaném majetku vázne omezení vlastnických práv, v darovací smlouvě ze dne 9.09.2004 je uvedeno věcné břemeno bezplatného doživotního bydlení pro oprávněného. 1.3 Nemovitost je situována v památkově chráněném území. 2) Územní vztahy Viz popis na str.3 posudku - poloha, přístup a rizika. 3) Technické vztahy 3.1. konfigurace terénu převážně mírně svažitý okolní terén pravidelné nivelety s orientací převážně k JV 3.2. dostupné kompletní inženýrské sítě v místní komunikaci elektro, voda, plyn, veřejná kanalizace - 2 -
3.3. příslušenství - sklad paliva u domu, vedlejší stavba v zahradě, skleník, oplocené pozemky bez významných venkovních úprav 3.4. přístup k nemovitosti dobrý přístup přímo z místních komunikací a veřejného prostranství 3.5. závady týkající se technických vztahů bránící plnohodnotnému využívání nemovitosti - nebyla doložena kolaudace přístavby garáže. 4) Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. trh s nemovitostmi přímo v obci proběhly obchody s nemovitostmi tohoto druhu v posledním období poměrně často za standardních podmínek. K výpočtu tržní hodnoty k rozhodnému datu 9.04.2015 byly použity informace z vlastní databáze, místní realitní kanceláře nebo realitních kanceláří z jiných míst okresu. 4.2. výnosový potenciál pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti nebyly nalezeny vstupní hodnoty, pronájem rodinných domů tohoto charakteru v místě nebyl ověřen. Seznam oceňovaných objektů 1.1. Pozemky podle LV č.514 - stav.p.č.1276, zastavěná plocha a nádvoří, stav.p.č.1277/2, zastavěná plocha a nádvoří, poz.p.č. 1277/1, zahrada, jako jednotný funkční celek 1.2. Objekt domu čp.218 se skladem paliva na stav.p.č.1276, garáž na stav.p.č.1277/2, sklad zahradního nářadí a skleník jako venkovní úprava s běžným příslušenstvím a porosty na zahradě p.č.1277/1. 1.3. Venkovní úpravy - oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, sklad zahradního nářadí, skleník jako běžné příslušenství a nevýznamné trvalé porosty na zahradě p.č.1277/1 jsou zohledněny v ocenění v %. V. Ocenění nemovitosti - stavebních pozemků p.č.1276 s rodinným domem čp.218 se skladem paliva, p.č.1277/2 s garáží a poz.p.č.1277/1 s příslušenstvím, uvedené na LV č.514 v k.ú. Nový Bor, Obec Nový Bor, okres Česká Lípa, odhad tržní hodnoty podle zák.č.151/1997 Sb. v platném znění : Místní šetření a zaměření nemovitosti bylo provedeno na místě dne 7.05.2015 za přítomnosti spoluvlastníků. Nemovitost je situována v centrální části obce v lokalitě převážně rodinných domů v zahradách podél místních komunikací Tkalcovská a Riegrova s asfaltovým povrchem. Nemovitost je napojena na veřejné sítě elektro, plynu, vodovodu a kanalizace, které jsou uloženy v přilehlé komunikaci. Příslušenství dále tvoří vedlejší stavby skladu paliva a zahradního nářadí a běžné venkovní úpravy (oplocení s vraty, skleník, zpevněné plochy, přípojky IS) a trvalé porosty. Tyto objekty a položky mají v rámci nemovitosti doplňkový význam a vlastní cenotvornou hodnotu, která bude zohledněna při aplikaci metody ocenění. Položky venkovních úprav budou ohodnoceny 3,50 % z ceny stavebních objektů. Pozemek stav.p.č.1276 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří, je převážně zastavěn domem a skladem paliva, pozemek stav.p.č.1277/2, zastavěná plocha a nádvoří, je zastavěna garáží, další - 3 -
pozemek p.č.1277/1, má funkci zahrady u RD a představují se stavbou a stavebními pozemky jednotný funkční celek, jen s několika nevýznamnými trvalými porosty. 1.1 Pozemky stav.p.č.1276, stav.p.č.1277/2, poz.p.č.1277/1, zahrada podle LV č.514 pro k.ú. Nový Bor Stavební pozemek p.č.1276 a p.č.1277/2 v k.ú. Nový Bor, Obec Nový Bor, jsou vedeny na LV č.514 jako zastavěná plocha a nádvoří, jsou převážně zastavěny objekty RD a garáže. Pozemek p.č.1277/1 má funkci zahrady u RD a vzhledem k účelu užití představuje jednotný funkční celek se stavbami a stavebními pozemky. Podle schváleného územního plánu Obce Nový Bor se pozemky s charakterem jednotného funkčního celku s RD čp.218 a stavebními pozemky nacházejí v zastavitelném území obce. Jsou dobře přístupné z místních komunikací s možností připojení na kompletní veřejné IS. Po provedeném průzkumu trhu a konzultaci s významnými RK v regionu je za stavu bez předpokladu možnosti jiného využití oceňovaných pozemků a vzhledem k poměrně malé výměře odhad tržní hodnoty v plně zainvestované centrální lokalitě města cca 640,- Kč/m2. Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výměra Stav.p.č.1276 stav.p.č.1277/2 poz.p.č.1277/1 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada 154,00 30,00 544,00 mezisoučet 728,00 Celkem : 728,00 m 2 Plocha [m 2 ]: 728,00 Jednotková cena [Kč/m 2 ]: 640,00 Cena pozemků celkem : 465 920 Kč Tržní hodnota pozemků celkem zaokr. 466 000 Kč =========== 1.2. Dům čp.218 - Dům čp.218 je se dvěma samostatnými byty po částečné rekonstrukci, volný samostatný, zděný se členitým půdorysem, s malým podsklepením, jednoposchoďový se sedlovou střechou s nevybaveným půdním prostorem v podkroví. Střecha má krytinu z Cembritu s jednoduchými klempířskými prvky bez bleskosvodu. Obvodové zdivo v 1.NP je masivní smíšené s patrně obnovenou vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, zdivo ve 2.NP je cihelné z pozdější nástavby. Fasáda je původní vápenná, silně poškozená, vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, částečně obnovené. Stropy jsou v obou podlažích s rovným podhledem, podlahy jsou plovoucí, zátěžový koberec a dlažby. Okna jsou v 1.NP plastová, ve 2.NP dřevěná EURO, dveře hladké nebo prosklené v ocelových zárubních. Schody do 2.NP jsou venkovní ocelová konstrukce bez podstupnic. Vnitřní elektroinstalace je obnovená 220-380 V, vytápění je etážové plynovými kotly s ohřevem TUV a karmou, v kuchyních jsou plynové sporáky bez digestoře. Sociální zařízení je v domě pro oba byty samostatné se standardním vybavením a keramickými obklady a dlažbou. - 4 -
Dispozice: 1.PP - Malý sklípek. Přízemí (1.NP) - Vstupní veranda, hala, chodba, kuchyňka, jídelna, 2x obytná místnost, koupelna se sprchovým koutem a WC. Venkovní schody do 2.NP. 1.posch.(2.NP) - Krytá terasa, předsíň se šatnou, kuchyně, 2x pokoj, malá koupelna, WC. Podkroví - Nevybavený půdní prostor. Celkové zjištění a odhad amortizace : ---------------------------------------------------- Vzhledem k počtu podlaží, 2 bytům a způsobu užívání má objekt charakter rodinného domu podle 44 vyhlášky číslo 376/ /1992 Sb. ve znění vyhlášky číslo 137/1998 Sb.. Stáří domu bylo doloženo vlastníkem v archivu stavebního úřadu, dům byl postaven v roce 1859, podle použitých konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti je stáří odpovídající cca 156 let. Před cca 48 roky byla provedena významnější rekonstrukce (nový krov, krytina, klempířské konstrukce, vodorovná izolace podlah v 1.NP), později byl zaveden plyna (1992) a dále proběhla modernizace, zejména interiérů a vnitřního vybavení, výměna oken. Z poslední doby je přístavba zakryté terasy ve dvoře se vstupní verandou do 1.NP a venkovními schody do 2.NP. Technický stav objektu je přiměřený vysokému stáří konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti, ale vzhledem k rekonstrukci a modernizaci je uvažováno s prodlouženou životností. S ohledem na zjištěné skutečnosti odhaduji další životnost domu bez podstatných obnovovacích investic omezenou, ale s předpokladem další pravidelné údržby a bez ohledu na morální opotřebení. Odborný odhad amortizace domu bude uvažován ve výši cca 80,0 %. Současná ekonomická situace v místě má vliv na prodejnost nemovitosti. Nebyly nalezeny případy převodů porovnatelného majetku s lokalitou přímo v centrální části města k rozhodnému datu ocenění. Starší obchody byly zjištěny jen v minimálním počtu s větším cenovým a kvalitativním rozptylem. Chybí tedy přímé věrohodné podklady pro použití porovnávací metody ocenění. Budou proto využity současné nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí od realitních kanceláří, s korekcí na dosažitelnou obvyklou cenu. Pro objektivní vyjádření tržní hodnoty (obvyklé ceny) předmětné nemovitosti bude podpůrně použita vypočtená věcná hodnota podle THU. Nelze použít výnosové metody pro zjištění tržní hodnoty, protože dlouhodobý pronájem rodinných domů tohoto charakteru nebyl v lokalitě ověřen. Věcná hodnota objektu : Zatřídění : JKSO : 803 7 1 Budovy pro bydlení netypové SKP : 46.21.11.1 Domy rodinné netypové izolované, dvoubytové, se dvěma NP a sklonitou střechou bez vybavení podkroví Materiálová charakteristika : zděné z cihelného a smíšeného zdiva - 5 -
Zastavěná plocha Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výsledek 1.PP 1.NP + 2.NP přístavba vzadu í zastřešení převzato z podkladu (12,30 * 9,75) + (1,10 * 6,25) (6,80 * 2,15) (2,17 * 1,55) (12,30 * 9,75) + (1,10 * 6,25) (6,80 * 2,15) (2,17 * 1,55) 19,43 126,80 14,62 3,36 126,80 14,62 3,36 mezisoučet Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výsledek 1.PP 1.NP + 2.NP vč.podezd. přístavba vzadu 19,43 * 2,50 126,80 * prům. 5,80 14,62 * prům.5,10 3,36 * 3,30 zastřešení 126,80 * 3,15 * 0,50 14,62 * 0,20 * 0,50 3,36 * 0,20 * 0,50 48,58 735,44 74,56 11,09 199,50 1,46 0,34 Výpočet o.p. stavby je uvažován včetně průměrné výšky základových konstrukcí, soklu a konstrukce střechy. mezisoučet 1070,97 Celkem : 1070,97 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : 803.7.1 Domy rodinné dvoubytové Základní hodnota podle databáze RTS: Hodnota po materiál.charakt.: jednotková cena 5 121 Kč/m 3 obestavěného prostoru svislé nosné konstrukce převážně zděné ze smíšeného a cihelného zdiva Koeficienty úpravy základní hodnoty : Úprava výchozí hodnoty : koef. přepočtu a strukturou stavebních dílů 0,859 Celkem upravená základ.hodnota: 4 399 Kč/m 3 obestavěného prostoru Časový koeficient : odhad amortizace 80,00 %, to je koef. 0,20 Výchozí hodnota jednotková : Věcná hodnota celková : 880 Kč/m 3 obestavěného prostoru 1 071 m 3 * 880 Kč/m 3 = 942 480 Kč Věcná hodnota rodinného domu čp.218 zaokr.: 942 000 Kč =========== - 6 -
1.3 Garáž - Samostatná zděná garáž byla postavena v roce 1974, s pozdější přístavbou z roku 1997, která nebyla dosud zkolaudována. Vjezd do garáže je z ulice Riegrovy. Zdivo je tl. do 30 cm s vápennými omítkami, ve štítě jsou palubky. Strop je z hurdys do ocelových I profilů s omítaným podhledem, podlaha je betonová. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou a jednoduchými klempířskými prvky, s účelově vybaveným podkrovím, přístupným po žebříku. Vrata jsou dvoukřídlá plechová, dveře hladké dřevěné. Je zavedena elektroinstalace 220-380 V.. Celkové zjištění a odhad amortizace : Stáří stavby bylo doloženo vlastníkem, objekt byl postaven a užíván od roku 1974, přístavba od roku 1997. Použité konstrukční prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu, údržba byla v průběhu let minimální. Amortizace bude uvažována lineární ve výši cca 55 %. Věcná hodnota objektu : Zatřídění : JKSO : 812.6.1 Budovy pro garážování a opravy SKP : 46.21.19.9..2 Materiálová charakteristika : nosné konstrukce zděné Zastavěná plocha Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výsledek 1.NP přízemí zastřešení 8,40 * 5,05 8,40 * 5,05 42,42 42,42 mezisoučet Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výsledek 1.NP přízemí vč.podezd. zastřešení 42,42 * prům. 2,30 42,42 * 2,75 * 0,50 97,57 58,33 Výpočet o.p. stavby je uvažován včetně průměrné výšky základových konstrukcí a konstrukce střechy. mezisoučet 155,90 Celkem : 155,90 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : 812.6.1 Základní hodnota podle databáze RTS: jednotková cena 4 146 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po materiál.charakt.: svislé nosné konstrukce zděné cihelné nebo tvárnicové Koeficienty úpravy základní hodnoty : koeficienty přepočtu a strukturou stavebních dílů 0,617 Celkem upravená základ.hodnota: 2 558 Kč/m 3 obestavěného prostoru Časový koeficient : odhad amortizace 50,00 %, to je koef. 0,45-7 -
Výchozí hodnota jednotková : Věcná hodnota celková : 1 151,- Kč/m 3 obestavěného prostoru 155,90 m 3 * 1 151 Kč/m 3 = 179 441 Kč Věcná hodnota garáže zaokr.: 179 000 Kč =========== 1.4 Sklad paliva - Zděná přístavba u domu jako sklad paliva byla postavena v roce 1987 z již použitých stavebních materiálů. Vjezd je z ulice Tkalcovské. Střecha je pultová s živičnou krytinou a jednoduchými klempířskými prvky, bez podkroví. Zdivo je tl. do 30 cm s nekompletními vápennými omítkami, podlaha je betonová. Vrata jsou dvoukřídlá plechová, dveře dřevěné. Je zavedena jednoduchá elektroinstalace 220 V. Celkové zjištění a odhad amortizace : Stáří stavby bylo doloženo vlastníkem, objekt byl postaven a užíván od roku 1987, použité konstrukční prvky dlouhodobé životnosti jsou ve zhoršeném stavu, údržba byla v průběhu let minimální. Amortizace bude uvažována ve výši cca 60 %. Věcná hodnota objektu : Zatřídění : JKSO : 812.8.1 Budovy pro skladování SKP : 46.21.19.9..2 Materiálová charakteristika : nosné konstrukce zděné Zastavěná plocha Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výsledek 1.NP přízemí zastřešení 3,50 * 5,00 3,50 * 5,00 17,50 17,50 mezisoučet Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Výkaz výměr : Text Aritmetický výraz / komentář Výsledek 1.NP přízemí vč.podezd. zastřešení 17,50 * prům. 2,30 17,50 * 0,70 * 0,50 40,25 6,13 Výpočet o.p. stavby je uvažován včetně průměrné výšky základových konstrukcí a konstrukce střechy. mezisoučet 46,38 Celkem : 46,38 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : 812.8.1 Základní hodnota podle databáze RTS: jednotková cena 3 442 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po materiál.charakt.: svislé nosné konstrukce zděné cihelné - 8 -
Koeficienty úpravy základní hodnoty : koeficienty přepočtu a strukturou stavebních dílů 0,654 Celkem upravená základ.hodnota: 2 251 Kč/m 3 obestavěného prostoru Časový koeficient : odhad amortizace 60,00 %, to je koef. 0,40 Výchozí hodnota jednotková : Věcná hodnota celková : 900,- Kč/m 3 obestavěného prostoru 46,38 m 3 * 900 Kč/m 3 = 41 742 Kč Věcná hodnota skladu paliva zaokr.: 42 000 Kč =========== 1.5. Věcná hodnota venkovních úprav a dalšího příslušenství, odhadnutá cena celkem v % (942 000 + 179 000 + 42 000) * 3,50 % zaokr. 41 000 Kč ========= Na volném pozemku u RD čp.218 se vyskytuje několik kusů trvalých porostů, které nemají významný vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Do ocenění proto nebudou zahrnuty. Věcná hodnota nemovitosti při čp.218 celkem Pozemky na LV č.514 celkem... 466 000,- Kč Rodinný dům čp.218... 942 000,- Kč Garáž... 179 000,- Kč Sklad paliva... 42 000,- Kč Venkovní úpravy celkem... 41 000,- Kč Ostatní položky... - ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Věcná hodnota nemovitosti celkem... 1 670 000,- Kč ============= 2.1. Odhad porovnávací hodnoty rodinného domu čp.218 Pro zjištění porovnávací hodnoty nemovitosti při čp.218 v Novém Boru byly pro nedostatek převodů v posledních cca 6 měsících použity informace z vlastní databáze a časové nabídky významných realitních kanceláří v regionu: Rodinný dům v Novém Boru užitná plocha 90 m2 požadovaná cena 1 990 000,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Rodinný dům v centru města, historický objekt zděný, samostatný podsklepený s 1NP a nevybaveným podkrovím. Dobrý stav po větší rekonstrukci a modernizaci, vytápění ÚT s kotlem na plyn, dostupné IS elektro, plyn, vodovod, kanalizace. U domu je původní stodola. - 9 -
Zastavěná plocha m2, užitná plocha 90 m2, celková plocha pozemků 556 m2. Cena za m2 užitné plochy 22 111,- Kč. Rodinný dům v Novém Boru užitná plocha 190 m2 požadovaná cena 1 750 000,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Rodinný dům v centrální části obce, zděný, samostatný podsklepený s bytem 1+3 a garsonkou v 1.NP, s budovaným bytem 1+3 v podkroví. Dobrý stav po větší rekonstrukci a modernizaci, vytápění etážové s kotlem na plyn samostatné pro každé patro, dostupné IS elektro, plyn, vodovod, kanalizace. U domu je přístřešek na skladování. Zastavěná plocha 203 m2, užitná plocha 190 m2, celková plocha pozemků 260 m2. Cena za m2 užitné plochy 9 211,- Kč. Rodinný dům ve Skalici u Č.Lípy užitná plocha 150 m2 odhadnutá tržní cena 1 490 000,- Kč ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Rodinný dům samostatný se 2 NP v klidné části obce. Dobrý stav po částečné rekonstrukci a modernizaci zejména interiérů a sociálního vybavení, vytápění ÚT kotlem na tuhá paliva, krbová kamna s výměníkem, ohřev TUV v el.bojleru, dostupné IS elektro a vodovod. Zastavěná plocha 200 m2, užitná plocha 150 m2, celková plocha pozemků 815 m2. Cena za m2 užitné plochy 9 933,- Kč. Rodinný dům ve Cvikově užitná plocha 170 m2 požadovaná cena 1 990 000,- Kč ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Rodinný dům koncový zděný se 2NP a neobyvatelným podkrovím. Objekt je velmi zachovalý, po významné rekonstrukci a modernizaci zejména interiérů a sociálního zařízení, vytápění je lokální krbem a ÚT na tuhá paliva, dostupné IS elektro, vodovod, kanalizace je do septiku. Zastavěná plocha 150 m2, užitná plocha 170 m2, celková plocha pozemků 391 m2. Cena za m2 užitné plochy 11 706,- Kč. Rodinný dům ve Sloupu v Čechách užitná plocha 156 m2 požadov.cena 2 065 000,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Rodinný dům v centrální části obce, zděný samostatný s částečným podsklepením a 2NP s nevybaveným podkrovím. U domu jsou vedlejší stavby jako příslušenství. Dobrý technický stav se standardním vybavením v dobré lokalitě, vytápění lokální, dostupné IS elektro, vodovod, kanalizace je do septiku. Zastavěná plocha 98 m2, užitná plocha 156 m2, celková plocha pozemků 1 576 m2. Cena za m2 užitné plochy 13 237,- Kč. - 10 -
Rozhodující prvky pro porovnání: Pro porovnání k rozhodnému datu ocenění byly vybrány aktuálně dostupné, poměrně dobře srovnatelné vzorky nemovitostí v lokalitách Nového Boru a blízkém okolí okresu Česká Lípa. Ty byly dále porovnány se známými realizovanými převody z vlastní databáze z poslední doby. Průměrná cena za m2 užitné plochy porovnávaných nemovitostí je 13 240,- Kč, Redukční koeficienty K1 - Redukce pramene ceny 0,80 K2 - velikost objektu 1,10 K3 - poloha 1,15 K4 - provedení a vybavení 0,95 K5 - celkový stav 0,85 K6 - vliv pozemku 0,90 K7 - úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Odhad průměrné ceny za m2 užitné plochy oceňované nemovitosti je po objektivizaci redukčními koeficienty zaokr. 10 711,- Kč zjištěná užitná plocha domu cca 158 m2 Odhadnutá tržní hodnota souboru nemovitostí při RD čp.218 v Novém Boru pomocí porovnávací metody ke dni 9.04.2015 je zaokr. 158 m2 * 10 711,- Kč/m2 = 1 692 338,- Kč zaokr. 1 690 000,- Kč ============= Závěrečná analýza Komentář : Výsledný návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) rodinného domu čp.218 s příslušenstvím a pozemky v Novém Boru vychází z výsledků použitých oceňovacích metod a dostupných informací o situaci na trhu s nemovitostmi ke dni 9.04.2015. Podle této analýzy je mezi zjištěnou věcnou hodnotou historického objektu po částečné rekonstrukci a modernizaci, s příslušenstvím a pozemky v centrální lokalitě města a výsledkem použité porovnávací hodnoty nemovitosti ve zjištěném technickém stavu a způsobu využití poměrně malý rozdíl. Při nedostatku přímých informací pro využití porovnávací metody k návrhu tržní hodnoty tohoto majetku bude návrh tržní hodnoty uvažován z intervalu mezi věcnou hodnotou a porovnávací hodnotou. Odhadnutá výsledná tržní hodnota 1 680 000,- Kč Kladné a záporné stránky nemovitosti - Nemovitost je situována ve vhodné lokalitě centrální zástavby města převážně s rodinnými domy v zahradách, není rušena sousedící provozní stavbou - dopravní obslužnost je zajištěna z městských komunikací s asfaltovým povrchem a krátkým napojením na centrum města - jsou dostupné všechny veřejné inženýrské sítě krátkými přípojkami z přilehlé komunikace - poměrně malá výměra pozemku charakteru zahrada - značně poškozená fasáda hlavního objektu - 11 -
Majetek Souhrnná rekapitulace Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Tržní hodnota [Kč] Rodinný dům čp.218 v Novém Boru včetně příslušenství 1 204 000 nezjištěna 1 690 000 1 680 000 pozemky celkem 466 000 Celkem 1 670 000 1 690 000 1 680 000 Věcná hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota odhad 1 670 000 Kč Jedenmilionšestsetsedmdesáttisíckorunčeských 1 690 000 Kč Jedenmilionšestsetdevadesáttisíckorunčeských 1 680 000 Kč Jedenmilionšestsetosmdesáttisíckorunčeských Věcné břemeno ----------------------- Na výpisu z katastru nemovitostí z LV č.514 pro k.ú. Nový Bor je v odd.c uvedena bezúplatná smlouva o zřízení věcného břemena doživotního užívání bytu se vznikem právních účinků dne 13.09.2004. Popis rozsahu práva užívání pro oprávněného - ------------------------------------------------------------------ V darovací smlouvě s věcným břemenem je určen rozsah užívání nemovitosti: byt 1+2 ve 2.NP a zahrada p.č.1277/1 - předsíň 3,80 * 5,27 = 20,02 m2 kuchyň (2,34 * 5,15) - (0,63 * 0,61) = 11,67 m2 pokoj 5,10 * 4,73 = 24,12 m2 pokoj (5,43 * 3,70) - (0,18 * 2,50) = 19,64 m2 koupelna (1,84 * 2,80) - (0,60 * 0,40)/ * 0,50 = 2,46 m2 WC (1,92 * 0,96) * 0,50 = 0,92 m2 -------------------------------------------------------------------------------------------- celkem výměra 78,83 m2 Předmětem ocenění je právo věcného břemena bezplatného doživotního užívání bytu 1+2 s příslušenstvím o celkem započtené výměře podlahových ploch 78,83 m2 k bydlení ve 2.NP domu čp.218 a zahrady p.č.1277/1 s právem volného pohybu pro oprávněného Jaroslava Řeháčka (490324/181), bytem Tkalcovská 218, 473 01 Nový Bor. Ke zjištění ročního užitku pro oprávněného je v tomto případě použita forma obvyklého nájemného z obytné plochy bytu s příslušenstvím a ocenění práva volného pohybu po zahradě paušální částkou. Průměrné nájemné za užívání bytu této kategorie bylo ke dni ocenění podle zjištění ze současných statistických údajů v Novém Boru 70,00 Kč/m2. - 12 -
Jiná skutečně prokazatelná hodnota výše pronájmu porovnatelných bytů podle velikosti a kvality vybavení mezi fyzickými osobami nebyla ve městě ověřena. Zjištěné nabídkové ceny u realitních kanceláří za pronájem v regionu často neodpovídají uváděným podmínkám, sjednaným ve smlouvě. Zjištění ceny práva věcného břemena bude provedeno podle 16b, odst.1 a 4, zákona číslo 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění ročního užitku k ocenění práva věcného břemene pro určitou osobu bude použita metoda obvyklého nájemného ve výši maximálně 10-tiletého ročního užitku. Oprávněný se v kupní smlouvě zavazuje platit úhrady za poskytované služby (el., voda, plyn atd.). Výpočet ceny práva věcného břemena (VB) 16b, odst.1,4 -------------------------------------------------------------- - Roční nájemné za bydlení s příslušenstvím 78,83 m2 * 70,00 Kč/m2/měs * 12 = 66 217,- Kč ---------------------------------------------------------------------------- celkem roční užitek 66 217,- Kč Cena práva věcného břemena je 66 217,- Kč * 10 let = 662 172,- Kč - Hodnota věcného břemene volného užívání zahrady se oceňuje jednotnou částkou 10 000,- Kč. Zjištěná cena práva věcného břemena bezplatného doživotního užívání bytu 1+2 v RD čp.218 a zahrady p.č.1277/1v Novém Boru pro oprávněného Jaroslava Řeháčka, celkem cena práva věcného břemena 672 172,- Kč ============ 49 oceňovací vyhlášky - Cena nemovité věci se sníží o cenu věcného břemena na ní váznoucího, určenou podle 16b zákona o oceňování majetku, nejvýše však o 80 % určené ceny nemovité věci. C e l k o v á r e k a p i t u l a c e : 49 oceňovací vyhlášky Nemovitost při RD čp.218 podle LV č.514 v Novém Boru... 1 680 000,- Kč odpočet ceny věcného břemene... - 672.172,- Kč --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 007 828,- Kč Z a o k r o u h l e n o 1 008 000,- Kč ============= Slovy: Jedenmilionosmtisíc Kč. - 13 -
3. Z Á V Ě R Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti - stavebního pozemku p.č.1276 s rodinným domem čp.218 a skladem paliva, s dalšími pozemky stav.p.č.1277/2 s garáží a poz.p. č.1277/1 s příslušenstvím podle LV č.514 v katastrálním území Nový Bor, Obec Nový Bor, v okrese Česká Lípa, ve stavu ke dni 9.04.2015. Po zvážení všech cenotvorných faktorů a na základě provedené analýzy, s použitím metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši 1,680.000,- Kč Slovy: Jedenmilionšestsetosmdesáttisíckorunčeských. odpočet ceny věcného břemene - 672 000,- Kč tržní hodnota po odpočtu věcného břemene 1,008.000,- Kč z toho 1/4 252.000,- Kč =================== Znalecká doložka: V souladu s ustanovením 127a občanského soudního řádu prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Podpis: Razítko: Datum: 22.05.2015-14 -