ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ nemovitostí objektu bez čp/če postav. na pozemku parc.č. 829/16, a pozemků zapsaných na LV č. 1074 pro obec Rudolfov a k.ú. Rudolfov u Českých Budějovic Vlastník: SJM Marek Josef a Marková Ludmila, bytem nám. Přemysla Ot. II. 2/2, České Budějovice 37001, Labská 1153/3, České Budějovice 370 11 Vypracoval: Ing. Petr Pokorný soudní znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvláštní specializace odhady nemovitostí České Budějovice, Budivojova 13 České Budějovice 16.10.2014
2 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Tábor, Mgr. Martin Horák Důvod posudku: stanovení ceny obvyklé Cenový předpis :zák.č. 151/97 Sb. o oceňování majetku Podklady posudku: - výpis z LV č. 1074 pro obec Rudolfov a k.ú. Rudolfov u Českých Budějovic - šetření na místě - fotodokumentace Celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou zapsané na LV č. 1074 pro obec Rudolfov a k.ú. Rudolfov u Českých Budějovic KÚ pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice. Jedná se o zahrádkářskou chatu-rekreační objekt bez čp/če postavený na pozemku parc.č. 829/16 ve funkčním celku s pozemky parc.č. 829/8, parc.č. 829/16. Objekt je podsklepená jednopodlažní zděná stavba o zastavěné ploše 21 m2 s přístavbou pergoly v zadní části chaty o výměře 6m2. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina eternit, okna dřevěná, povrchy podlah tvoří keramická dlažba. Objekt v přední části podsklepen s výměrou 11,5 m2. Obytná část je v zachovalém stavu, sestává z pokoje o výměře 11,7 m2, WC o výměře 1,2 m2, sprchy o výměře 1 m2, předsíně o výměře 2,7 m2. Celková užitná plocha objektu činí 34,4 m2 včetně sklepa a pergoly, čistá obytná plocha činí 16,6 m2. Vytápění na tuhá paliva krbem, v jednom pokoji radiátor. Podkroví je nevyužité. Zastavěná plocha obytné části je 21 m 2, obestavěný prostor 71 m 3. Pozemky jsou rovinné, tvoří jeden funkční celek s výměru 197 m 2, dle územního plánování se jedná o plochy určené pro rodinnou rekreaci. Přístup z veřejné komunikace. Dle sdělení uživatele je zaveden el. proud, kanalizace, vodovod (vodárna v suterénu). Z příslušenství: oplocení zahrady, dřevěná vedlejší stavba kolny, trvalé porosty v malém rozsahu. Právní vady nezjištěny, k zástavním právům a exekučními zápisům se v ocenění nepřihlíží. Detail územního plánu:
3 Vlastní ocenění : Jako podklad pro odhad obvyklé ceny jsou stanovovány tyto ceny: reprodukční na bázi technicko hospodářských ukazatelů vycházející z aktuálně platného cenového předpisu s úpravou podle konkrétních podmínek stavby věcná reprodukční cena snížená o opotřebení výnosová v případě výnosu nebo simulovaného z nájmu objektu srovnávací porovnáním s realizovanými či nabízenými obchody na bázi podobnosti Definice obvyklé(obecné) ceny podle zák.č.151/97 Sb. v platném znění : Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná cena ZP(plocha) OP JC RC Amort VC chata 21 71 3 200 Kč 227 200 Kč 50% 113 600 Kč pozemky 197 450 Kč 88 650 Kč 88 650 Kč 1.2. Výnosová cena neuplatní se celkem 202 250 Kč 1.3. Srovnávací cena Pro stejnou či obdobnou lokalitu lze nalézt relativně dostatečné množství srovnatelných objektů na trhu. Charakteristiku trhu (prodejnost obecnou) lze dokumentovat např. na těchto aktuálních nabídkách: Č. Cena [Kč] 1 Dřevěná chata, která se nachází v Boršově nad Vltavou. Obytná plocha 18 m2, zahrada 425 m2, na hranici pozemku přivedená voda a elektřina. V okolí kompletní občanská vybavenost. 270 000
4 2 Zděná zahradní chata v osobním vlastnictví, která se nachází na okraji zahrádkářské kolonie Čekal nedaleko Lišova. Nemovitost o zastavěné ploše 17 m2 stojí na vlastním pozemku, celková rozloha zahrady je 400 m2. Chata byla postavena a kolaudována v roce 2005, v posledních 10 letech není výrazně užívána. Do chaty je zavedena elektřina 220 V, motorový proud je možno využít ze společné rozvodny. Do chaty není zavedena voda. Suché WC svedeno do septiku. Obytná část vždy o jedné místnosti je rozdělena do zvýšeného patra s terasou a podkroví s balkonem. 3 Jedná se o tří podlažní chatu se zastavěnou plochou 16 m2, která se nachází v chatové kolonii pod Hlincovou Horou. V suterénu chaty se nachází sklep. V přízemí je obytná místnost a v podkroví ložnice. Chata má vlastní vrt. Odpad je sveden do septiku. Chata je v dobrém stavu. Pozemek okolo chaty s výměrou 290 m2 je v dlouhodobém pronájmu od pozemkového úřadu. 4 Zděnou chata s číslem evidenčním na okraji Rudolfova. Jedná se o tří podlažní chatu se zastavěnou plochou 16 m2, která se nachází v chatové kolonii pod Hlincovou Horou. V suterénu přízemí chaty se nachází obytná místnost, toaleta a krytá terasa s přístupen na zahradu. V 1. nadzemním podlaží je obytný pokoj a v podkroví ložnice. Chata má vlastní vrt. WC je svedeno do septiku. Chata prošla rekonstrukcí. Pozemek okolo chaty s výměrou 291 m2 je v dlouhodobém pronájmu od pozemkového úřadu. 5 Prodej zahrady, která se nachází v chatové oblasti u rybníka Čekal, vzdálené 2 km od obce Lišova. Na pozemku o výměře 358 m2 je obytná buňka, která je částečně vybavena. Kuchyňka, plynový sporák, pohovka, kamna na tuhé paliva. Buňka je napojena na elektřinu 220/380V. Součástí pozemku je hlubinný vrt na vodu,skleník a několik ovocných stromů a keřů (jabloně, hrušeň, třešeň aj.). Okolí zahrady je spíše lesnaté, rybník je vzdálený 100 m od pozemku. Pozemek včetně objektu chaty. 350 000 560 000 680 000 325 000 Srovnávací cenu lze stanovit s ohledem na výše uvedené, vybavenost, menší užitnou plochu, umístění, v rozmezí 280 320 tis. Kč Vyjádření k obvyklé ceně: Stavebně technický stav je uspokojivý, existuje riziko záplavy z potoka za hranicí pozemku(k jihu), nezpevněná úzká přístupová komunikace je rovněž nevýhodou. Objekt je primárně vhodné pro rekreaci, menší potenciál má pro jiný účel(z hlediska splnění podmínek územního plánu), zejména ve vztahu k velikosti pozemku. S vědomím skutečnosti, že reálná cena bude dosažena při veřejném dražebním jednání, odhaduji, s ohledem na výše uvedené, cenu obvyklou v současném stavu ve výši zaokrouhleno 270.000,- Kč
5 Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích pod č.j.spr.2492/2003 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek sestává z 5 listů posudku a přílohy výpisu z LV, kopie KM a fotodokumentace a je zapsán pod poř.č.1931-101/2014 znaleckého deníku. Ing. Petr Pokorný Budivojova13 České Budějovice V Č.Budějovicích dne 16.10.2014
6 Výpis LV č. 1074:
7
8
9 Katastrální mapa: Doplňující fotodokumentace:
10