ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2669/49/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 528/55 zapsaná na LV č. 7599 v budově 527, 528 zapsané na LV č. 5332 na st. parc.č. 1084 zapsané na LV č. 8298 se spoluvlast.pod. 739/53900 na společných částech domu č.p. 527, 528 a pozemku st.parc.č. 1084 a poz.parc.č. 2086/2 a 2086/3 vše v k.ú. Horní Staré Město Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Trutnov, k.ú. Horní Staré Město Adresa nemovité věci: Tichá 528, 541 01 Trutnov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s., 186/2016-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 13.4.2016 Stav ke dni : 13. 4. 2016 Za přítomnosti: dcery paní Moniky Bernardové Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 22.4.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 13.4.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.7599, 5332 a 8298 pro k.ú. Horní Staré Město Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 13.4.2016 v době 16,00-16,35 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení dcery majitelky bytu Místopis Město Trutnov je okresním městem téměř s 31 tis. obyvatelů s velmi dobrou občanskou vybaveností. Je dopravním uzlem při cestě do Krkonoš a do Polska. Městská část Horní Staré Město se nachází na severozápadním okraji města. Je tvořena převážně bytovými panelovými domy a rodinnými domy. Trutnov má 17 katastrálních území. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jen za některými profesemi je třeba dojíždět. Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části města (Horní Staré Město) v ulici Tichá. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+1 se sklepní kójí se nachází v 4.NP bytového panelového domu (s výtahem) č.p. 528 v sídlištní zástavbě v části města Horní Staré Město. Dům byl postaven asi v roce 1976 (určeno odhadem), má 11 NP (z toho jedno technické). Bytová jednotka obsahuje vstupní předsíň s chodbou, komoru, kuchyň, koupelnu, WC, pokoj s lodžií, dětský pokoj, pokoj a sklepní kóji. Kóje v technickém podlaží domu nebyla znalcem změřena a prohlédnuta, protože dcera majitelky neměla od této místnosti klíče. Výměra kóje byla odhadnuta podle typu stavby na 1,50 m 2. V bytě byla vyměněna zdvojená dřevěná okna za plastová s izolačním dvojsklem. Vytápění je ústřední dálkové, dodávka teplé vody je rovněž ze zdroje mimo budovu. V kuchyni je - 2 -
plynový sporák. Bytové jádro je umakartové s keramickým obkladem. V koupelně je rohová vana, WC je samostatné splachovací. Podlaha je kryta kobercem. V koupelně a na WC je dlažba. Údržba bytu je zanedbaná. Dům je připojen na elektrorozvodnou síť, na veřejný vodovod a kanalizaci, má přípojku zemního plynu. Riziko záplav je na st.3. Přístup k domu je z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Trutnov poz.parc.č. 2086/1 (ostatní plocha - zeleň), z poz.parc.č 2089 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a 2088/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace). Silné stránky Místo v blízkosti mateřské školy, základní školy a prodejen, autobusové a vlakové zastávky, s dobrou dostupností centra města. Byt je po částečné rekonstrukci, byla vyměněna dřevěná okna a nahrazena plastovými s izolačním dvojsklem, v koupelně byla osazena rohová vana a bytové jádro bylo obloženo keramickým obkladem, vytápění a dodávka teplé vody je dálkové. V domě je výtah. Slabé stránky Panelový bytový dům v sídlištní zástavbě. Zhoršená údržba bytu, původní bytové jádro. Riziko záplav je na st.3. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Trutnov poz.parc.č. 2086/1 (ostatní plocha - zeleň), z poz.parc.č 2089 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a 2088/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace). Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav na st. 3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Špunda Radovan Mgr., Růžová cesta 566, Poříčí, 54101 Trutnov, IČO:731030/0569 Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 300 000,00 Kč - budoucí pohledávky vzniklé do 2.6.2020 UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 213/12, Holešovice, 17000 Praha 7, IČO: 24797880 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 21 554,00 Kč s příslušenstvím Geisler Vladimír, Horská 659, Horní Staré Město, 54102 Trutnov, RČ/IČO: 480429/019 Zahájení exekuce - 3 -
Exekuční příkaz k prodeji Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bytová jednotka slouží k trvalému bydlení rodiny majitelky. Podle sdělení její dcery není byt pronajímán. OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 528/55 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha kuchyň Obytné prostory 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 chodba Obytné prostory 9,14 m 2 1,00 9,14 m 2 koupelna Obytné prostory 2,78 m 2 1,00 2,78 m 2 WC Obytné prostory 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 pokoj Obytné prostory 18,33 m 2 1,00 18,33 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 2,46 m 2 0,50 1,23 m 2 dětský pokoj Obytné prostory 8,05 m 2 1,00 8,05 m 2 předsíň Obytné prostory 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 komora Obytné prostory 2,53 m 2 1,00 2,53 m 2 pokoj Obytné prostory 17,75 m 2 1,00 17,75 m 2 sklepní kóje Obytné prostory 1,50 m 2 0,50 0,75 m 2 Celková podlahová plocha 75,30 m 2 73,32 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžný keramický obklad keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké prosklené a plné sololitové v ocelových zárubních 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem - 4 -
14. Povrchy podlah beton +PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra umakartové bytové jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 73,32 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 539 720 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 50 Opotřebení % 44,40 Věcná hodnota (VH) Kč 856 080 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Trutnov, Horní Staré Město, Tichá ul. bytový dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový dům 73,32 m 2 4.NP 3+1 846 773 Kč 11 549 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk v Trutnově - Horním Starém Městě o ploše 53 m2. K bytu náleží balkon v mezipatře 4 m2 a sklep 3 m2. V domě jsou dva výtahy, které budou dle dlouhodobého plánu v letošním roce rekonstruovány. Nízké náklady na bydlení. V okolí je veškerá občanská vybavenost - 5 -
Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Trutnov, Horní Staré Město, Tichá ul. 7.NP 2+kk Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 54,50 m 2 700 000 Kč 12 844 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší užitná plocha; Provedení a vybavení - chybí balkon, umakartové jádro; + po rekonstrukci; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 11 350 Název: Byt 4+1 Slunný byt 4+1 s lodžií o ploše 74 m2 v 5. nadzemním podlaží panelového domu s výtahem v Trutnově, ul. Sněženková. Byt je orientován na JV-J-S-Z. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí - plastová okna, koupelna, podlahy, stoupačky vyměněny. V okolí domu je kompletní občanská vybavenost - škola, školka, obchodní zóna, pošta, lékař. Velmi nízké náklady na bydlení. Lokalita: Trutnov, Horní Staré Město, Sněženková Podlaží: 5.NP Dispozice: 4+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 74,00 m 2 1 195 000 Kč 16 149 Kč/m 2 panelový bytový dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - + po rekonstrukci; Celkový stav - nezateplená budova; Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 11 834-6 -
Název: Byt 3+1 Nabízíme k prodeji byt 3+1 s lodžií o ploše 75 m2 v přízemí panelového domu v lokalitě Trutnov - Horní Staré Město, ul. Úpská. Byt v dobrém stavu, udržovaný s plastovými okny. K bytu náleží sklepní kóje. Lokalita: Trutnov, Horní Staré město, Úpská Podlaží: 1.NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 75,00 m 2 790 000 Kč 10 533 Kč/m 2 bytový panelový dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,13 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - I.NP v místě s rizikem povodní na st. 4; Provedení a vybavení - plastová okma, umakartové bytové jádro, původní stav; Celkový stav - nezateplená fasáda; Celkový koef. K C 1,09 Upravená j. cena Kč/m 2 11 463 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 350 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 11 549 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 834 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 11 549 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 73,32 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 846 773 Kč Popis: bytový dům - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 846 773 Kč 856 084 Kč Obvyklá cena 850 000 Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti v okrajové části města v sídlištní zástavbě ve IV.NP, stavebně technický stav domu a údržba bytu, jeho vybavení, připojení na inženýrské sítě, přístup z veřejné komunikace, možnost parkování u domu, a povodňové riziko. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení 850.000,- Kč. V Ohavči 22.4.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2669/49/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2669/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 6 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -