Znalecký posudek č. 20 2015

Znalecký posudek č. 20 2015 O ceně obvyklé - pozemku na poz.č.parc.st. 288/2 zapsaná na LV č. 1335, objektu k bydlení čp. 691 na pozemku č.parc. 1379 a pozemků č.parc. 1371,1372/1,1372/2,1379,1380, vše zapsané na LV č. 2881 pro obec Frýdlant, k.ú. Frýdlant, okres Liberec. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 284 01 Kutná Hora Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 980/14-59 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.4.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy Posudek obsahuje 12 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 5.5.2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 24.2.2015, č.j. 192 EX 980/14-59 vydaného Exekutorským úřadem v Kutné Hoře, se sídlem Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 27.4.2015 za přítomnosti vlastníka nemovitosti p. Klanga Petra. U objektu čp. 691 byla provedena prohlídka pouze suterénu a II.nadzemního podlaží, v I. nadzemním podlaží jsou dle informace vlastníka nemovitosti provedeny 2 bytové jednotky, které jsou pronajaty ale nebyl umožněn vstup ani nebyly předloženy nájemní smlouvy. Výměry RD byly částečně použity z ověřené projektové dokumentace, která je založena v archivu na MÚ Frýdlant. Dům je umístěn u místní komunikace s veškerými inž. sítěmi. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Frýdlant - LV č. 1335,2881 pro k.ú. Frýdlant - kopie katastrální mapy - stavební povolení ze dne 25.2.1887 - stavební povolení plynofikace ze dne 23.11.1998 čj. 4780/98/OVŹP-0412 - kolaudační rozhodnutí plynofikace domu ze dne 13.1.1999 čj. 5184/98/OVŽP 0004 - sdělení k ohlášení stavebních úprav ze dne 23.6.1998 - rekonstrukce koupelny - informace stavebního úřadu MÚ Frýdlant a p. Klnga - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Frýdlant Katastrální území: Frýdlant (635090) LV č. 2881 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 List vlastnictví číslo: 2881 LV č. 1335 List vlastnictví číslo: 1335 Vlastník: Společné jmění manželů Klang Petr Komenského 691, 46401 Frýdlant Klangová Dana Novoměstská 1207, 46401 Frýdlant 5. Dokumentace a skutečnost Částečná projektová dokumentace objektu čp. 691 je založena v archivu na stavebním úřadě ve Frýdlantě. 6. Celkový popis nemovitosti Hlavní stavby : rodinný dům čp. 691 Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji střední části obce v blízkosti řeky Ohře v záplavovém území u místní komunikace. Objekt je užíván dle informace od roku 1887, je napojen na veškeré sítě mimo kanalizace, která je svedena do žumpy. Vedlejší stavby : Po pravé a zadní části pozemku jsou postaveny kolny převážně z již použitého materiálu, špatný technický stav. Příslušenství : Přípojky elektro, kanalizace vody a zemního plynu, žumpa, zpevněné plochy, oplocení, vrat, vrátka Poz. č.parc. 288/2 se nachází v okrajové části obce Frýdlant, vstup na pozemek je možný pouze přes sousední pozemky, nejsou vybudované žádné sítě, v rohu pozemku je přístřešek bez základů. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. Nebyly předloženy nájemní smlouvy na 2 bytové jednotky v přízemí, které se nacházejí dle informace vlastníka v přízemí a jsou prý pronajaty.

4 7. Obsah posudku LV č. 2881 a) Rodinný dům čp. 691 b) Pozemky na LV číslo 2881 LV č. 1335 a) Pozemky na LV číslo 1335

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,02 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 0,80 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,784 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02

6 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,130 i = 2 LV č. 2881 a) Rodinný dům čp. 691 13 Rodinný dům je částečně podsklepený, nad části přízemí je druhé nadzemní i podkroví. Dům je užíván k bydlení, dle informace v I.NP jsou dvě bytové jednotky - nebylo možné posoudit vybavení ani technický stav, podle informace po záplavách v roce 2010 byly obě jednotky opraveny, ve druhém nadzemním podlaží je jedna bytová jednotka - chodba, nedokončená koupelna, WC, kuchyň, šatna a 5 pokojů. Většina prvků je dožitých, postupně jsou prováděny opravy nebo výměny - např. koupelna, WC. Na chodbě je umístěn kotel na ústřední topení s výměníkem, ocelové radiátory. Postupně jsou měněna špaletová okna za plastová, dveře jsou obložkové původní, dřevěné schodiště. Při posledních povodních v roce 2010 byl objekt zatopen do výšky cca 1,5 m. Na objektu je prováděna nepravidelná údržba. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,100 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.PP 2,30 m 92,00 m 2 I.NP 3,20 m 191,00 m 2 II.NP 2,60 m 191,00 m 2 Součet: 8,10 m 474,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): celkem odhad = 1 645,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kámen, beton bez izolace 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 22,30 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 8,40 % Standardní

7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 4. Střecha sedlový krov, 5,20 % Standardní 5. Krytina šablony 3,20 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce pozink plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky hladké vnitřní 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky hladké omítky 3,10 % Podstandardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické, 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné 2,40 % Standardní 12. Dveře obložky, výplňové, 3,30 % Podstandardní 13. Okna špaletová, 5,20 % Podstandardní 50 % plastová Nadstandardní 50 % 14. Podlahy obytných místností PVC, koberec,ker.dlažba, 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností ker.dlažba, cem.dlažba 1,10 % Standardní 16. Vytápění ústřední tope ZP 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace svět.a motor. 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody teplá i studená 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler, 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace do žumpy 2,80 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení sprcha umyvadlo,wc 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,60 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 5. Krytina 0,54 3,20 % 0,0173 8. Fasádní omítky 0,54 3,10 % 0,0167 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 12. Dveře 0,54 3,30 % 0,0178 13. Okna 0,54 5,20 % 50 % 0,0140 0,54 5,20 % 50 % + 0,0140 22. Kanalizace 0,54 2,80 % 0,0151 26. Ostatní 0,54 1,852 3,60 % 0,0360 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8548 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8548 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1000 Základní jednotková cena upravená: = 3 545,28 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 645,00 m 3 3 545,28 Kč/m 3 = 5 831 985,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 127 roků

8 Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 127 / (127 + 50) = 71,751 % Odpočet opotřebení: 5 831 985,60 Kč 71,751 % 4 184 507,99 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 647 477,61 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,784 Index polohy: I P = 1,130 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 1 647 477,61 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,886 Cena stavby: CS = CS N pp = 1 459 665,16 Kč Rodinný dům čp. 691 určená cena: 1 459 665,16 Kč b) Pozemky na LV číslo 2881 4 Pozemky uvedené na LV č. 2881 tvoří jeden funkční celek. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Frýdlant Název okresu: Liberec Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 2 340, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 511,64 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,784 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

9 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,130 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,886 6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 339,3130 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1379 zastavěná plocha a nádvoří 200 267 862,60 1380 zahrada 236 316 077,87 1371 zahrada 313 419 204,97 1372/1 zahrada 356 476 795,43 1372/2 zahrada 76 101 787,79 Součet: 1 181 1 581 728,66 Pozemky na LV číslo 2881 určená cena: 1 581 728,66 Kč LV č. 1335 a) Pozemky na LV číslo 1335 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5 10 tisíci obyvateli vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 288/2 zahrada 74712 456 3,44 6,1920 2 823,55 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 1 411,78 Kč Pozemky na LV číslo 1335 určená cena: 1 411,78 Kč

10 C. Rekapitulace LV č. 2881 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 691 1 459 665,16 Kč b) Pozemky na LV číslo 2881 1 581 728,66 Kč LV č. 2881 výsledná cena činí celkem: 3 041 393,82 Kč LV č. 1335 Výsledné ceny: a) Pozemky na LV číslo 1335 1 411,78 Kč LV č. 1335 výsledná cena ve výši ideální ½ činí celkem: 1 411,78 Kč

11 Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí je hlavně přihlédnuto k umístění, přístupu, možného pronájmu a velikosti pozemků. Dále bylo použito i realitní inzerce, kde je možné sledovat nabídkové ceny podobných nemovitostí po dobu jejich prezentace. Při výběru podobných nemovitostí v současné době j v nabídce ve shodné lokalitě dostatek nemovitostí k prodeji, podle kterých lze stanovit cenu obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 2881 byly vyhodnoceny všechny vlivy na tuto cenu, bylo provedeno porovnání ve stejné lokalitě a na základě zjištěných skutečností lze stanovit cenu obvyklou: ve výši: 2 900 000 Kč, - slovy: dvamilionydevětsettisíckč a nemovitostí na LV č. 1335 lze stanovit cenu obvyklou vzhledem k umístění a bez možnosti přístupu s použitím ceny zjištěné : ve výši: 1500 Kč, - slovy: jedentisícpětsetkč Vrdy, 5.5.2015 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 20 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20 2015 podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímky katastrální mapy Fotodokumentace Nabídka podobných nemovitostí