ZNALECKÝ POSUDEK č. 3993-293/2014 O ceně podílu o velikosti 1/8 rodinného domu v obci Budišov nad Budišovkou, Staré Oldřůvky č.p.79, vč.příslušenství a pozemku p.č.st.178, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 170 m 2, vše zapsáno na LV č.130 pro k.ú.staré Oldřůvky Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 2485//10-68 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 15.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/8 rodinného domu v obci Budišov nad Budišovkou, Staré Oldřůvky č.p.79, vč.příslušenství a pozemku p.č.st.178, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 170 m 2, vše zapsáno na LV č.130 pro k.ú.staré Oldřůvky 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Staré Oldřůvky 79 747 87 Budišov nad Budišovkou Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Budišov nad Budišovkou Katastrální území: Staré Oldřůvky Počet obyvatel: 3 014 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 724,81 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.7.2014 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.dušana Holuba. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.130 pro k.ú.staré Oldřůvky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8: Pan Holub Milan, Masarykovo Nám. 1/1, 74101 Nový Jíčín rč:710518/5428 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo s kamenem. Má sedlovou a polovalbovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, v horším stavu, zatéká, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová, ve špatném stavu. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. Schody jsou dřevěné podstandardní. V přízemí je byt dispozice 2+1, v podkroví je jeden pokoj, kuchyň je s linkou, bez sporáku, WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění v domě je lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je velmi špatný, k - 3 -
rekonstrukci, střechou zatéká, kanalizační jímka prosakuje do sklepa. Celkové vybavení je podstandardní. Dům je užíván cca od roku 1900. Dům je napojen na elektřinu, vodu ze vzdálené studny, kanalizace je do jímky. Pozemek kolem oceňované stavby je ve vlastnictví jiného subjektu (Česká republika). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,670 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,670 = 0,603 11 i = 2-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 724,81 0,603 437,06 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.178 170,00 437,06 74 300,20 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 74 300,20 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 114 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 291,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 5,45*9,08+3,55*1,8 = 55,88 m 2-7 -
přízemí: 8,7*9,0+3,2*4,25 = 91,90 m 2 podkroví: = 25,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 55,88 m 2 2,30 m přízemí: 91,90 m 2 2,60 m podkroví: 25,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor spodní stavba: 55,8*2,3 = 128,34 m 3 vrchní stavba: 91,9*3,0 = 275,70 m 3 zastřešení: 91,9*(0,1+4,3/2) = 206,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 610,82 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 172,78 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,88 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10-8 -
energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 114 let: s = 1-0,005 * 114 = 0,430 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,161 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02-9 -
3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,670 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 291,- Kč/m 3 * 0,161 = 368,85 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 610,82 m 3 * 368,85 Kč/m 3 * 0,900 * 0,670= 135 856,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 135 856,48 Kč Cena staveb celkem = 135 856,48 Kč Pozemek s RD - zjištěná cena = 210 156,68 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD 210 156,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 210 156,70 Kč Celkem 210 156,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 210 156,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD 210 156,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 210 156,70 Kč Celkem 210 156,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 210 156,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 210 160,- Kč slovy: Dvěstědesettisícjednostošedesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 16.500,- Kč s příslušenstvím - SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Nová Ulice, 779 00 Olomouc 9, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 27.691,91 Kč s příslušenstvím - Profidebt, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, 110 00 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 34.520,54 Kč s příslušenstvím - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 76.263,- Kč s příslušenstvím - Profidebt, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, 110 00 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 94.854,- Kč s příslušenstvím - PROFI CREDIT Czech, a.s., Jindřišská 941/24, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 389,- Kč s příslušenstvím - Allianz pojišťovna, a.s., Ke štvanici 656/3, Karlín, 186 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 26.924,- Kč s příslušenstvím - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 389,- Kč s příslušenstvím - Allianz pojišťovna, a.s., Ke štvanici 656/3, Karlín, 186 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 159.326,13 Kč s příslušenstvím - GE Money Auto, s.r.o., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 5.697,- Kč s příslušenstvím - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, Zahájení exekuce 163EX-2153/2013-7 ze dne 14.1.2014, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 163EX-2153/2013-9 ze dne 16.1.2014, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 103EX-67647/2012-8 ze dne 22.1.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 135EX-6858/2012-13 ze dne 10.1.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 124EX-19381/2012-12 ze dne 31.8.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 014EX-94733/2011-16 ze dne 18.5.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 081EX-54661/2011-17HeD ze dne 30.4.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 103EX-11748/2012-9 ze dne 27.3.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 103EX-20113/2011-13 ze dne 8.6.2011, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 045EX-2485/2010-24 ze dne 7.1.2011, Nařízení exekuce 56EXE-25/2013-8 ze dne 10.1.2013, Nařízení exekuce 56EXE-1773/2012-7 ze dne 19.12.2012, Nařízení exekuce 55EXE-1213/2012-6 ze dne 15.8.2012, Nařízení exekuce 58EXE-1164/2012-13 ze dne 9.8.2012, Nařízení exekuce 56EXE-53/2012-8 ze dne 15.4.2012, Nařízení exekuce 56EXE-59/2012-5 ze dne 13.4.2012, Nařízení exekuce 53EXE-440/2012-7 ze dne 16.3.2012, Nařízení exekuce 58EXE-825/2011-7 ze dne 19.5.2011, Nařízení exekuce 53EXE-1201/2004-4 ze dne 23.6.2004. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 12 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům k rekonstrukci na ul.horské č.p.194, pozemek parc.č.283-203m2 a parc.č.186/2-39m2. Dům se nachází v centru obce Budišov nad Budišovkou, dispozičně 3+1. Požadovaná cena 280.000,- Kč. Prodej rodinného domu 2+1 se sklady, garáží a dílnou v Budišově nad Budišovkou. V r. 2005 rekonstrukce koupelny a WC. Dřevěná okna s izolačním trojsklem. Dům je napojen na městskou kanalizaci a vodovod. Topení lokální. Nutná rekonstrukce. Dům stojí na pozemcích města a státu, které je možno odkoupit. Požadovaná cena 340.000,- Kč. Prodej rodinného domu 3+1 s garáží v Budišově nad Budišovkou. Plocha pozemku je 512 m2, užitná plocha činí 110 m2. Podkroví domu je vhodné k vestabě obytných místností, nyní nevyužíváno. Topení je lokálním topidly na tuhá paliva. Jedná se o staší cihlový dům s tloušťkou zdí až 60 cm. Vhodné k trvalému bydlení, výhodná poloha v centru obce. Požadovaná cena 280.000,- Kč včetně provize RK. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 240.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/8 nemovitosti stanovuji na 18.000,- Kč. Slovy: Osmnácttísíc Kč V Tršicích 15.7.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3993-293/2014 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 130 ze dne 25.4.2014 9 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -