ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4192/2013 NEMOVITOST: 1/2 domu č.p. 8 s pozemky p.č. 631/2 a 646 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Dříteň, k.ú. Dříteň Adresa nemovitosti: Libív 8, 373 51 Dříteň Vlastníci stavby: Petr Bendl, Libív 8, 373 51 Dříteň, vlastnictví: SJM Jana Křížová, sídliště Škorna 1220, 389 01 Vodňany II, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Petr Bendl, Libív 8, 373 51 Dříteň, vlastnictví: SJM Jana Křížová, sídliště Škorna 1220, 389 01 Vodňany II, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 4630/08 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 980 000 Kč Datum místního šetření: 27.6.2013 Stav ke dni : 27.6.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 26.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase 1/2 nemovitosti zapsané na LV č. 122, vedené Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kat. úz. Dříteň, obec Dříteň. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.7.2013, LV 122, kat. úz. Dříteň, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 4.12.2012, mapový list č. Hluboká nad Vltavou 4-3/32, měřítko 1:1000, kat. úz. Dříteň - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 4630/08-9 ze dne 29.4.2008 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 4630/08-74 ze dne 27.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v Libívy č.p. 8, obec Dříteň, ležící severozápadně od okresního města České Budějovice, východně od Dříteně a Vodňan a jihozápadně od Týna nad Vltavou. V Dříteni je rozšířená občanská vybavenost, doprava je zajišťována autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 632/2 Obec Dříteň Celkový popis Předmětem ocenění je samostatně stojící dům č.p. 8 ležící v jižní části Libívy, obec Dříteň. Dům je situovaný k jižní hranici pozemku s přístupem od jihu po zpevněné komunikaci. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdními prostory, pravděpodobně napojen na elektrorozvod a voda čerpána ze studny, ostatní napojení se nepodařilo zjistit. V době místního šetření byl dům pravděpodobně neobývaný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy 2
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno (podle listiny) služebnost na parc. č. 631/2 (dříve PK1059) s povinností k parcele č. 631/2 pro Jihočeské elektrárny. Usnesení soudu číslo deníku 378/1932. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 8 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 631/2 a 646 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 8 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 8 Popis Oceňovaná nemovitost - nemovitost určená k bydlení - se nachází v jižní okrajové části Libívy, obec Dříteň, okres České Budějovice, s přístupem od jihu po zpevněné komunikaci. Samostatně stojící dům je situován k jižní hranici svažitého pozemku, je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem, pravděpodobně napojen na elektrorozvod, voda čerpána ze studny. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina osinkocementové desky. Venkovní povrchy jsou upraveny štukem, klempířské konstrukce z pozink. plechu, převážně chybějící. Okna, dveře a vrata jsou dřevěná. V době místního šetření byla nemovitost neobývána, pravděpodobně využívána k rekreaci. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván, byly informace o nemovitosti čerpány při místním šetření a z dostupné dokumentace. Stáří nemovitosti stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 663,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 22*6+2*4 = 140,00 m 2 zastřešení: 22*6+2*4 = 140,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 140,00 m 2 3,50 m zastřešení: 140,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (22*6)*(3,50)+20,0 = 482,00 m 3 zastřešení: (22*6)*(3,00)+8,0 = 404,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 886,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 140,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 280,00 m 2 4
Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,510 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další III 0,03 zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,150 i = 1 5
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Spoluvlastnilcký podíl 1/2. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,510 * 1,150 * 0,900 = 0,528 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m 3 * 0,528 = 1 934,06 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 934,06 Kč/m 3 * 886,00 m 3 = 1 713 577,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 713 577,16 Kč = 1 713 577,16 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Dům č.p. 8 - zjištěná cena = 856 788,58 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 631/2 a 646 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 15 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 15 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Klidná lokalita vhodná pro rekraci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4350 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,45 1,00 2,1460 1,4350 15,00 139,71 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 39,45 0,40 2,1460 1,4350 15,00 55,88 6
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 646 500,00 139,71 69 855,- nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 631/2 593,00 55,88 33 136,84 Stavební pozemky - celkem 102 991,84 = 102 991,84 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky p.č. 631/2 a 646 - zjištěná cena = 51 495,92 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 8 856 788,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 856 788,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 631/2 a 646 51 495,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 51 495,90 Kč Celkem 908 284,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 908 284,50 Kč 7
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 8 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 210,00 m 2 Obestavěný prostor: 886,00 m 3 Zastavěná plocha: 280,00 m 2 Plocha pozemku: 1 093,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Prodej chalupy s uzavřeným dvorem v tiché a klidné obci Malešice u Dřítně. Celková výměra pozemku je 15332 m2 a z toho je 4000 m2 stavební pozemek. Zastavěná plocha a nádvoří 991 m2 a k tomu náleží dále udržovaná zahrada o výměře 544m2. Součástí nemovitosti je stodola, dřevník, garáž a chlévy s možností rozšíření částí pro bydlení a podkroví. Voda obecní, elektrika 220/380V. Podlahy - dlažba, okna a dveře dřevěné, vytápění -krbová kamna. V chalupě jsou 2 velké místnosti, prostorná kuchyň, koupelna-sprchový kout a WC, bojler, špajz, předsíň. Obytná část prošla rekonstrukcí. Velmi dobrá dopravní dostupnost. Veškerá občanská vybavenost jak v Týně nad Vltavou tak i v Českých Budějovicích. Uzavřený dvůr zajištuje soukromí a je vhodné jak trvalému bydlení tak i k rekreaci. Díky k rozsáhlým pozemkům je zde možnost k chovu koní, ovcí. Vhodné i na farmu hospodářských zvířat i na podnikání. Rodinný dům Nabízíme prodej vesnického RD o velikosti 2+1, zast.plocha a nádvoří 991m2, obytná plocha 100 m2, zahrada 544 m2 v obci Malešice u Dřítně., 2x stodola, garáž, dílny, dřevník a chlévy. Dům je možné rozšířit pro bydlení a zbudovat obytné místnosti, jak v přízemí domu, tak v podkroví. Přízemí prošlo kompletní rekonstrukcí a sestává z předsíně, prostorné kuchyně, dvou obytných velkých místností, koupelny se sprchovým koutem a WC. Dům je napojen na obecní i vlastní vodu, odkanalizování do jímky, el. energie 230/380V. Vytápění krbovými kamny na tuhá paliva, ohřev vody el. bojler. Část pozemků o výměře cca 4.000 m2 jsou v ÚP vedeny jako stavební parcela k výstavbě RD. Dům s velkými pozemky a zázemím je vhodný pro chov koní a dalších hosp. zvířat. Uzavřený dvůr skýtá absolutní soukromí pro bydlení i rekreaci. Chalupa Prodej chalupy v malé obci Chvalešovice. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost s uzavřeným dvorem, zaručeno naprosté soukromí. Nemovitost prošla z větší části rekonstrukcí, nová střecha, omítky, rozvody el. energií, radiátory. Nemovitost je vhodná k rekreaci i trvalému bydlení. Dobrá dostupnost do Vodňan, Týna nad Vltavou, Písku, Českých Budějovic. 8
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Malešice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m 2 4 948 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m 2 15 332 m 2 2 350 000 Kč 7 833 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Dříteň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Celkový koef. K C 0,41 Upravená j. cena Kč/m 2 9 725 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 16 867 m 2 2 360 000 Kč 23 600 Kč/m 2 Název: Chalupa Lokalita Chvalešovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 13 378 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 9
120,00 m 2 1 124 m 2 1 900 000 Kč 15 833 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 948 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 350 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 13 378 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 9 350 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 210,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 1 963 500,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 2,00 = 981 750,00 Výsledná porovnávací hodnota 981 750 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 8 856 789,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 631/2 a 646 51 496,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 8 981 750,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ nemovitosti Současný stav 981 750 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 908 285 Kč 980 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18 10
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: lokalita k trvalému bydlení i rekreaci, bližší informace o nemovitosti nezjištěny c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 980 000 Kč. V Praze 26.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4192/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 201/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 4.12.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 122 ze dne 26.7.2013 3 11
12