-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7070/104-2015 o ceně nemovitosti pozemkové parcely čk. 14/1, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 131 v k.ú. Hadrava, obec Chudenín, okres Klatovy Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 25.11.2015 pod čj. 040Ex 1083/06-44 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 28.12.2015 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) zjištěné údaje na stavebním úřadu g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Povinný byl požádán o součinnost doporučeným dopisem dne 07.12.2015, na požadavek nereagoval. Místní šetření bylo uskutečněno dne 19.12.2015. Při místním šetření zjištěny mnou poznatky o situaci na trhu v obci a zainvestovanost. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 19.12.2015. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 131, katastrální území Hadrava, obec Chudenín, okres Klatovy.
-3- Vlastník: společné jmění manželů Křesťan Zdeněk, narozen 11.05.1958 a Mária, narozena 21.04.1961 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 14/1 ostatní plocha o výměře 929 m2 3. Popis: Pozemek se nalézá na jižním okraji osady, která je vzdálena 2 km od obce Chudenín, jejíž je součástí. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace, téměř rovinatý, jde o rozptýlenou obytnou zástavbu. Jde o pozemek zainvestovaný, s možností napojení na dostupné inženýrské sítě (el. síť, vodovod, ČOV), autobusová zastávka, obchod v místě není, obec má 589 obyvatel, státní hranice s Německem přibližně 10 km. Na pozemku se nalézají náletové listnaté keře a stromy bez tržní ceny. Pro svoji polohu s možností zástavby považována za stavební parcelu pro stavbu rodinného domu.
-4- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty V tomto případě vyhodnoceno jako nejvýhodnější ocenění dle platného cenového předpisu, tj. vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 503 51 Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Chudenín Katastrální území: Hadrava Počet obyvatel: 589 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2
-5- Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 225,31 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu -. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní -. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,736 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci III -0,05
-6-6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,929 Koeficient pp = IT * IP = 0,684 11 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,736 Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,736 * 1,000 * 0,929 = 0,684 6
-7- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 225,31 0,684 0,800 123,29 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 ostatní plocha 14/1 929,00 123,29 114 536,41 Stavební pozemek - celkem 929,00 m 2 114 536,41 Pozemek - zjištěná cena = 114 536,41 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 114 536,41 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 114 536,41 Kč Celkem 114 536,41 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení : 114 540,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 131 v k.ú. Hadrava činí zaokrouhleně 114 540,- Kč. slovy: Jednostočtrnácttisícpětsetčtyřicet Kč
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem. a) dle zjištěných informací u místních realitních kanceláří, kde ceny pozemků vhodných pro výstavby, dosud nezainvestovaných činí v lokalitě průměrně 180,- Kč/m2. b) dle realitních serverů S-reality dle nabízených současných zakázek níže uvedených, zprůměrovaných a v závěru upraveny cena koeficientem 0.80 představující skutečné ceny v poměru na nabídky. Lokalita Cena (Kč/m2) Výměra v m2 Index polohy Průměrná cena v Kč/m2 Chudenín 251 1 587 0,82 205 Skelná Huť Chudenín Svatá Kateřina 290 2 232 0,85 246 Janovice nad 255 3 415 1,05 267 Úhlavou Janovice nad 271 1 474 1,10 298 Úhlavou Z toho vyplývá průměrná cena 254,- Kč/m2. Prodejnost činí 0.80, tj. 203,- Kč/m2. Aritmetický průměr srovnávacích hodnot činí 191,- Kč/m2. Výpočet: 929 m2 x 191,- Kč/m2 = 177 439,- Kč Srovnávací hodnota pozemku zapsaného v LV č. 131 v k.ú. Hadrava činí zaokrouhleně 177 440,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou, zatížení dosavadní nemovitosti exekucemi, následný prodej předpokládám dražbou předpokládám obvyklou cenu ve výši porovnávací ceny upravené indexem 0.90, tj. 159 696,- Kč. Návrh obvyklé ceny pozemku zapsaného v LV č. 131 v k.ú. Hadrava činí zaokrouhleně 159 700,- Kč. Slovy: Stopadesátdevěttisícsedmsetkorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 28.12.2015
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7070/104-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 28.12.2015
-11-