ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1248-002/2015 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.394/4 včetně podílu na společných částech domu č.p.394 a pozemcích č.parc.1349/5 a č.parc.1350 zapsaných na LV č.2296, pro k.ú. Jilemnice, obec Jilemnice. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Tábor Mgr.Martina Douchová Příběnická 1908 390 01 Tábor Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Stanovení ceny obvyklé. Oceněno ke dni: 17.dubna 2015 Posudek vypracoval: Ing. František Novotný Smetanova 908 512 51 Lomnice nad Popelkou mob.606 750 625 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran a přílohy. V Lomnici nad Popelkou, dne 17.dubna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Znaleckým úkolem je vypracování posudku o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.394/4 v bytovém domě č.p.394 a to včetně podílu o velikosti 4908/64812 na společných částech domu a pozemcích č.parc.1349/5 a č.parc.1350. Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Jilemnce v ulici Branské a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytem velikosti 1+1 s příslušenstvím a dále spoluvlastnickým podílem o velikosti 4908/64812 na společných částech domu a pozemcích č.par.1349/5 (ostatní ploca o výměře 509m 2 ) a č.parc.1350 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235m 2 ). Oceňovaný byt se nachází v domě č.p.394 v 1.nadzemním podlaží (zvýšené přízemí). Dům č.p.394 má celkem tři nadzemní podlaží a částečně obytné podkroví. Dále má jedno podzemní podlaží, kde jsou umístěny sklepní kóje k jednotlivým bytům a společné prostory. V domě je celkem 14 bytových jednotek. Ocenění je provedeno cenou administrativní a cenou obvyklou. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.jilemnice, obec Jilemnice, list vlastnictví č. 2296, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily. dne 01.04.2015. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Jilemnice, mapový list č.dkm vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily. Výkresová dokumentace: nedoložena Podklady a údaje získané od správce domu firmy : "Bytové a domovní služby, pan František Kalvoda, Dolení č.p.21 Jilemnice" "Prohlášení vlastníka" o vymezení jednotek v budově č.p.394. Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 15.4.2015 - vnější obhlídka a prohlídka společných prostor - vlastník bytu neumožnil vstup do vlastního bytu, nedostavil se ani nenavázal jakýkoliv kontakt. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 2296 pro k.ú. Jilemnice, obec Jilemnice zapsán Klenz Vladimír 630702/1512 Jihoslovanská 1618 543 01 Vrchlabí 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek dle 4 odst.1 č.parc.1350 - spoluvl. podíl 3) Ostatní plocha dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) - spoluvl.podíl - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1.1 Popis Oceňovaný byt č.394/4 se nachází v 1.nadzemním podlaží v bytovém domě č.p.394 v ulici Branské v Jilemnici. Bytový dům má jedno podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží a částečně obytné podkroví. V domě je celkem 14 bytů. Dům byl postaven v letech 1940 až 1941. Dům je zděný, stropní konstrukce tvrdé, zastřešení je tvořeno vázaným dřevěným krovem s bedněním a krytinou z azbestocementových šablon. Okna jsou dřevěná špaletová. Na domě nebyly prováděny žádné rozsáhlejší rekonstrukce Konstrukce domu jsou původní.byla prováděna pouze běžná údržba. Dům je napojen na distribuční rozvod elektřiny a plynu. Pitná voda je zajištěna z městského vodovodu. Kanalizace je svedena do městské kanalizace a čističku odpadních vod. Dům se nachází v okrajové části města Jilemnice, v blízkosti silnice do Horní Branné z níž je přímo přístupný. Dům je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. V roce 2005 byly provedeny nové hlavní rozvody vody a měření pro každý byt. V roce 2014 byla provedena izolace podzemního podlaží proti zemní vlhkosti a zateplení a omítky soklu, nové vstupní dveře se zastřešením, nová zvonková tabla. Vlastní byt 394/4 obsahuje: 1/ obytnou kuchyň 2/ obývací pokoj 3/ WC - splachovací 4/ koupelnu - vana, umyvadlo 5/ spíž Celková výměra podlahové plochy je 49.08m 2. K bytu dále přísluší dvě sklepní kóje a jedna půdní kój. Vytápění bytu je lokální - plynovými topidly v jednotlivých místnostech. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard 0.06000 100% 2. Svislé konstrukce standard 0.18800 100% 3. Stropy standard 0.08200 100% - 3 -
4. Zastřešení mimo krytinu standard 0.05300 100% 5. Krytiny střech standard 0.02400 100% 6. Klempířské konstrukce standard 0.00700 100% 7. Úpravy vnitřních povrchů standard 0.06900 100% 8. Úpravy vnějších povrchů standard 0.03100 100% 9. Vnitřní obklady keramické standard 0.02100 100% 10. Schody standard 0.03000 100% 11. Dveře standard 0.03200 100% 12. Vrata neuvažuje se 0.00000 100% 13. Okna standard 0.05400 100% 14. Povrchy podlah standard 0.03100 100% 15. Vytápění podstandard 0.04700 100% -0.047 16. Elektroinstalace standard 0.05200 100% 17. Bleskosvod standard 0.00400 100% 18. Vnitřní vodovod standard 0.03300 100% 19. Vnitřní kanalizace standard 0.03200 100% 20. Vnitřní plynovod standard 0.00400 100% 21. Ohřev vody standard 0.02100 100% 22. Vybavení kuchyní standard 0.01800 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard 0.03800 100% 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 25. Ostatní standard 0.05600 100% 26. Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se 0.00000 100% K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07108) = 0.9616-0.07108-4 -
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.01 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 3 0.01 Pozitivní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 5-0.10 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.17-5 -
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.17) x 1 = 0.830 2.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 2-0.02 Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.6300 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.63+0 pro stáří 74 let) Celkem * 0.11 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.11) x 0.63 = 0.699 2.1.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 11.098,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.699 It: index trhu x 1.020 Ip: index polohy x 0.830 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 6.570,02 Cena za celou podlahovou plochu 49.08 m 2 = Kč 322.456,39 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč 322.457,- - 6 -
2.2 Stavební pozemek dle 4 odst.1 č.parc.1350 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis Stavební pozemek č.1350 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235 m 2 2.2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.646 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.646 2.2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-7 -
2.2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.01 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 3 0.01 Pozitivní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 2.2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 5-0.10 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.17-8 -
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.17) x 1 = 0.830 2.2.6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 484,50 ZC = ZCv x Iu = 750 Kč x 0.646 = 484.5 Kč Index cenového porovnání x 0.8470 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.020 x 0.830 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 410,37 Cena za celou výměru 235.00 m 2 = Kč 96.437,30 Započtení spoluvl.podílu 4908/64812 = Kč 7.302,88 Stavební pozemek dle 4 odst.1 č.parc.1350 Cena celkem Kč 7.303,- 2.3 Ostatní plocha dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.3.1 Popis Ostatní plocha č.parc.1345/5 o výměře 509 m 2 - jednotný funkční celek se stavebním pozemkem. 2.3.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.646 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.646-9 -
2.3.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.3.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.01 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 3 0.01 Pozitivní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020-10 -
2.3.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 5-0.10 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.17 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.17) x 1 = 0.830 2.3.6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 484,50 ZC = ZCv x Iu = 750 Kč x 0.646 = 484.5 Kč Index cenového porovnání x 0.8470 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.020 x 0.830 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 410,37 Cena za celou výměru 509.00 m 2 = Kč 208.879,09 Započtení spoluvl.podílu 4908/64812 = Kč 15.817,73 Ostatní plocha dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 15.818,- - 11 -
3. REKAPITULACE - administrativní cena 1) Byty v domech vícebytových Kč 322.457,- 2) Stavební pozemek dle 4 odst.1 č.parc.1350 Kč 7.303,- 3) Ostatní plocha dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 15.818,- Zjištěná výsledná cena Kč 345.578,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 345.580,- Slovy: Třistačtyřicetpěttisícpětsetosmdesát Kč xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx V Lomnici nad Popelkou, dne 17.dubna 2015 Ing.František Novotný... vypracoval - 12 -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez pp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Byty v domech vícebytových 322457.00 2. Stavební pozemek dle 4 odst.1 č.parc.1350 9225.00 3. Ostatní plocha dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 19980.00 Celkem zjištěná cena bez Kp 351662.00 Věcná hodnota - administrativní bez pp Cena celkem Kč 351.662,- - 13 -
4.2 Porovnání jako celku - srovnávací objekt č.1 Porovnávacím objektem je byt 1+kk ve stejném bytovém domě jako oceňovaný byt. Tento byt je po rekonstrukci,koupelny,podlah, včetně výměny oken.celková podlahová plocha bytu je 28,65 m2 (dle prohlášení o vymezení jednotek). Byt se nachází ve 4.nadzemním podlaží (částečně obytné podkroví) Vzhledem ke stáří bytového domu v němž je byt umístěn- nezateplený objekt celkového stáří 74 let a dále pak k poloze bytu ve 3.patře (4.nadzemní podlaží) v budově bez výtahu a umístění bytového domu v okrajové části města Jilemnice se špatnou dostupností do centra, stanovuji koeficient úpravy na dosažitelnou cenu 0,8. 4.2.1 Charakteristika stavby Lokalita: Jilemnice Místnosti: 1 + kk, 28,65 m2 Příslušenství: sklep Prodej: Stáří: 74 let + rekonstrukce 4.2.3 Zjištěné parametry srovnávacího objektu Realizovaná či požadovaná celková cena = Kč 635.000,- Cena za 1 m2 22.164,- Kč/m2 Pramen zjištění ceny: RK Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x 0.80 Cena objektu realizovaná či dosažitelná = Kč 508.000,- Cena za 1 m2 17.731,- Kč/m2-14 -
4.2 Porovnání jako celku - srovnávací objekt č.2 Srovnávacím objektem č.3 je byt velikosti 1+1 v půdní nástavbě bytového domu.nástavba je nová - kolaudována v roce 1997. Byt se nachází v 6.patře s výtahem. Byt se nachází v ve lokalitě starší zástavby s dobrou dosažitelností centra obce a částečnou dostupností infrastruktury v místě. Vzhledem k výše uvedenému stanovuji koeficient úpravy na dosažitelnou cenu 0,9. 4.2.1 Charakteristika stavby Lokalita: Jilemnice - nástavba Místnosti: 1+1, 40 m2 Příslušenství: Prodej: Stáří: 18 let 4.2.3 Zjištěné parametry srovnávacího objektu Realizovaná či požadovaná celková cena = Kč 740.000,- Pramen zjištění ceny: RK Cena za 1m2 = 18.500,- Kč Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x 0.90 Cena objektu realizovaná či dosažitelná = Kč 666.000,- Cena za 1m2 = 16.650,- Kč 4.3 Obvyklá cena odvozená ze srovnávacích objektů 4.3.1 Porovnání jednotkových cen - srovnávací objekt č.1 Realizovatelná jednotková cena objektu...cena za 1m2 = 17.731,- Kč 4.3.2 Porovnání jednotkových cen - srovnávací objekt č.2 Realizovatelná jednotková cena objektu...cena za 1m2 = 16.650,- Kč Průměrná cena podlahové plochy srovnávacích objektů cena za 1m2 = 17.190,- Kč -------------------------------------------------------------------------------------------------------- - 15 -
4.5.2 Stanovení ceny oceňovaného objektu Obvyklá cena byla určena na základě porovnání s prodejními cenami bytů v dané lokalitě a v daném čase - rok 2015. Při určení obvyklé ceny bylo přihlédnuto i k ceně administrativní, zjištěné porovnávacím způsobem. K porovnání byly vybrány objekty v obdobné lokalitě - město Jilemnice, jeden z bytů ve stejném objektu jako byt oceňovaný. Vybrány byly srovnávací objekty podobných výměr. U srovnávacích objektů byl stanoven koeficient úpravy na realizovatelnou cenu. Z takto upravených cen byla spočtena průměrná cena podlahové plochy obdobných bytů. Tato cena je 17.190 Kč/m2 podlahové plochy. Cena oceňovaného objektu. Cena oceňovaného bytu je stanovena na základě vnější obhlídky, prohlídky společných prostor domu a údajů získaných od správce objektu - vstup do oceňovaného bytu nebyl umožněn. Oceňovaný byt nemá vyměněná okna, není předpoklad provedené větší rekonstrukce. Patrná je pouze výměna vstupních dveří - bez začištění omítek. Byty použité ke stanovení ceny srovnávací metodou byly buď ve velmi dobrém stavu nebo po rekonstrukci. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu oceňovaného bytu ve výši 65% ceny stanovené srovnávací metodou. Obvyklá cena určená odborným odhadem činí : 17.190,- Kč x 0,65 = 11.173,50 Kč/m2 podlahové plochy. Obvyklá cena oceňovaného bytu č.394/4 pro nejnižší podání tedy činí : 49,08 m2 x 11.173,50 Kč/m2 = 548.395,00 Kč ====================================================== slovy : pětsetčtyřicetosmtisíctřistadevadesátpět,- Kč xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx V Lomnici nad Popelkou, dne 17.dubna 2015 Ing.František Novotný... vypracoval - 16 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 18.11.1991, č.j. Spr 4484, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 1248-002/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Novotný Smetanova 908 512 51 Lomnice nad Popelkou - 17 -
Fotodokumentace Dům č.p. 394 - z ulice Branské - 18 -
Vstup do domu - 19 -
Dům č.p.394 - ze dvora - 20 -
Upravený vstup a sokl domu - 21 -
Umístění bytu 394/4-22 -
Umístění bytu 394/4-23 -
Vstup do bytu 394/4-24 -
Chodba k bytu 394/4-25 -