ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4339/2013 NEMOVITOST: Pozemky, 1/3 pozemků p.č. 266/3 a PK 275/1 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Zlatníky-Hodkovice, k.ú. Hodkovice u Zlatníků Adresa nemovitosti: Zlatníky-Hodkovice, 252 41 Vlastníci pozemku: Jiří Bezouška, U Jednoty 67/2, 14200 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Zdeněk Bezouška, Sluneční náměstí 2580/13, 15800 Praha 5, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Helena Blinková, Družební 1004/4, 742 21 Kopřivnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. Ex 9147/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/3 85 000 Kč Datum místního šetření: 2.8.2013 Stav ke dni : 2.8.2013 Počet stran: 5 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 2.8.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 218, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, kat. úz. Hodkovice u Zlatníků, obec Zlatníky-Hodkovice. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.5.2013, LV 218, kat. úz. Hodkovice u Zlatníků, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 7.5.2013, mapový list č. IV-17/9, měřítko 1:2880, kat. úz. Hodkovice u Zlatníků - srovnávací sestavení parcel ze dne 7.5.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 9147/12-18 ze dne 24.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 9147/12-69 ze dne 4.5.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Zlatníky-Hodkovice leží ve Středočeském kraji, okrese Praha-západ, jižně od Prahy, poblíž komunikace R1. Zlatníky-Hodkovice jsou obec se základní občanskou vybaveností, kompletní v Praze (cca 15 km), a dopravu zajišťující autobusy a MHD. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis Oceňované pozemky p.č. 266/3 a PK 275/1 leží severně od Hodkovic a jihovýchodně od Písnice, poblíž exitu 3 komunikace R1. Pozemky tvoří celek, jsou rovinné, přístupné po nezpevněné cestě, zemědělsky obhospodařované. Dle sdělení obce pozemek PK 275/1 není, ani nebude zařazen mezi pozemky určené k zástavbě. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: 2
Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: ZP Hodkovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 14 213 1 421 300 100,00 0,48 48,00 Popis pozemku: Prodej pozemku vedle dálničního obchvatu u obce Hodkovice Zlatníky. Jedná se o parcelu zjednodušené evidence o celkové výměře 14.213 m 2. Výhodou tohoto pozemku je, že v těsné jeho blízkosti bude započatá masivní bytová výstavba a též silniční obchvat, odklonění dopravy od obce Jesenice. Velmi výhodná investice do budoucna. Lokalita: ZP Zlatníky KRC: 0,95 KMP: 0,40 KPP: 1,00 KDD: 0,90 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 0,20 Parcela č.: 22 891 13 734 600 600,00 0,05 32,83 Popis pozemku: Prodej velmi zajímavého zemědělského pozemku s kvalitou půdního fondu v nejvyšší bonitě. Lokalita: ZP Zlatníky-Hodkovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: 17 911 1 380 000 77,05 0,48 36,98 Popis pozemku: Prodej pozemků o celkové výměře 17.911 m 2. Pozemky jsou rovinatého charakteru, mají vlastní přístupové cesty. Pozemky jsou v současné době 3
vedeny jako orná půda, ve vzdálenosti 70m od hranice již ale probíhá změna územního plánu na obytnou výstavbu. Průměrná jednotková cena 39,27 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] vodní plocha 266/3 820 5 4 100 orná půda PK 275/1 6 438 39 251 082 Obvyklá cena před korekcí ceny 255 182 podílové spoluvlastnictví / 3,00 = 85 060,67 Celková výměra pozemků 7 258 Hodnota pozemků celkem 85 061 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 85 061 Kč Obvyklá cena 1/3 85 000 Kč slovy: Osmdesát pět tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 4
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: blízkost Prahy c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, pozemek není určen k zástavbě Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši 85.000 Kč. V Praze 2.8.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4339/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 286/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 7.5.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 218 ze dne 4.5.2013 6 5