ZNALECKÝ POSUDEK č. 4356-155/2015 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.2424/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 131 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.661 v ulici Českobrodská, místní část Hloubětín, hlavní město Praha, včetně příslušenství a pozemku p.č.2424/1, zahrada, o velikosti 220 m 2, vše zapsáno na LV č.792 pro k.ú.hloubětín Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 5.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 5.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.2424/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 131 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.661 v ulici Českobrodská, místní část Hloubětín, hlavní město Praha, včetně příslušenství a pozemku p.č.2424/1, zahrada, o velikosti 220 m 2, vše zapsáno na LV č.792 pro k.ú.hloubětín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Českobrodská 661/69 190 00 Praha-Hloubětín Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Hloubětín Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.5.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.792 pro k.ú.hloubětín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 745319/0195, Michaela Halamová, Za valem 1374/9, 148 00 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 550619/2318, Ivan Skopový, Českobrodská 661/69, 190 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 745319/0195, Michaela Halamová, Za valem 1374/9, 148 00 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 550619/2318, Ivan Skopový, Českobrodská 661/69, 190 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z živičného šindele, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je zateplená do lepidla, bez vrchní omítky. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Dům je zřejmě ve stavu rekonstrukce. Napojení na sítě nezjištěno. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavba a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 2424/1 220,00 4 520,00 994 400,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2424/2 131,00 4 520,00 592 120,- Ostatní stavební pozemky - celkem 351,00 m 2 1 586 520,- - 4 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 50 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 015 Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 602,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 53,38+11,76 = 65,14 m 2 podkroví: = 53,38 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 65,14 m 2 2,60 m podkroví: 53,38 m 2 2,40 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 53,38*3,3+11,76*(3,3+1,0) = 226,72 m 3 zastřešení: 53,38*3,2/2 = 85,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 312,13 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,14 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 118,52 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,82-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 0 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (0 + 15)= 0,925 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,925 = 0,802 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-6 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 602,- Kč/m 3 * 0,802 = 4 492,80 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 312,13 m 3 * 4 492,80 Kč/m 3 * 0,890 * 1,000= 1 248 080,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 248 080,52 Kč Cena staveb celkem = 1 248 080,52 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 2 834 600,52 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 834 600,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 834 600,50 Kč Celkem 2 834 600,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 834 600,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 834 600,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 834 600,50 Kč Celkem 2 834 600,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 834 600,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 834 600,- Kč slovy: Dvamilionyosmsettřicetčtyřitisícšestset Kč - 8 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 2.364,- Kč a náklady s příslušenstvím - ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Michle, 140 00 Praha 4, Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 327.306,- Kč a příslušenství a budoucí pohledávky do výše 1.309.224,- Kč - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zahájení exekuce 167EX-43361/2013-13 ze dne 31.10.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -
novostavba rodinného domu 4+1 na okraji Prahy- Horní Počernice. Slunný nízkoenergetický rodinný dům o velikosti 4 + 1 a užitné ploše 100 m² s pozemkem o rozloze 266 m². Rodinný dům je kompletně vybaven a připravený k nastěhování. V 1. NP se nachází vstupní hala, prostorný obývací pokoj s přilehlou kuchyní a jídelnou a toaleta. Ve 2. NP se nachází tři ložnice, koupelna a galerie. V klidné lokalitě naleznete školu, školku, poštu, obchod i restauraci, lékaře a dokonce i fotbalové hřiště a dětský klub. Obchodní a zábavní centrum ve vzdálenosti 10 minut. Snadnou a pohodlnou dostupnost zaručuje napojení na MHD (PID) a D11. Na metro Černý Most jen 5min. UP 100 m2, pozemek 374 m2. Požadovaná cena 3.392.335,- Kč. - 10 -
Prodej rodinného domu o dispozici 3+kk a výměře obytné plochy 90m2. Dům se nachází ve velice žádané, klidné a tiché lokalitě Horní Počernice P9. Dům po částečné rekonstrukci má nové rozvody elektřiny. Plyn je přiveden pod každým oknem, kde je příprava pro napojení radiátorů. Topení v tuto chvíli je řešeno pouze kamny na tuhá paliva, ohřev vody Boilerem. Dům má vatou zateplený strop, nad ním se nachází pochozí půda s výškou 180cm a rozlohou 90m2, krytá pálenou taškou. K domu náleží malý dvorek přibližné rozlohy 80m2. V okolí je spousta zeleně, veškerá občanská vybavenost v pěší dostupnosti, perfektní dopravní spojení do centra Prahy (10 minut jízdy autobusem na stanici metra Černý Most. UP 90 m2, pozemek 171 m2. Požadovaná cena 3.399.000,- Kč. prodej RD 2+1 v ulici Nad Rybníkem, Dolní Počernice - Praha 9. Zahrada o velikosti 252 m2. Dům - 11 -
je před rekonstrukcí. Na pozemku je parkovací stání a studna. K domu patří sklep, dílna a sklad. Dům není napojen na kanalizaci. Možnost přestavby na patrový dům. Dům je situován na JIH s výhledem do zeleně. Jedná se o velice klidnou lokalitu s perfektní dostupností do Běchovic, Horních Počernic a do centra Prahy. V obci je veškerá občanská vybavenost (obchody, pošta, restaurace, zdravotní středisko, úřad, škola, školka, Golf Resort Black Bridge, cyklostezky, naučné stezky, přírodní park. UP 150 m2. Požadovaná cena 3.400.000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu. řadový rodinný dům se zahradou v klidné části Čakovic. Prostorný dvoupodlažní řadový rodinný dům se nachází v blízkosti čakovického zámeckého parku. V přízemí domu se nachází bytová jednotka o dispozici 2+1 a výměře 48,62 m2, která je ihned k nastěhování. V jednom z pokojů je vestavěné patro na spaní. V prvním patře se nachází jednotka o dispozici 3+1 (3+kk) a výměře 85,36 m2, kterou je nutno stavebně upravit. Obě jednotky mají vlastní koupelnu a wc. Na podlahách je dlažba v kombinaci s plovoucí podlahou, okna jsou plastová. Kompletní inženýrské sítě v místě, plynová přípojka zavedena vedle ve vchodě - cca 20m. K domu náleží ještě zahrada o výměře 67 m2 a vlastní parkovací místo za domem. Měsíční náklady cca 3.500,-. Nově zpracovaný energetický štítek. V okolí veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost na stanici metra Letňany. Autobusová zastávka u domu. UP 134 m2. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč včetně provize a právního servisu. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 1.000.000,- Kč. Slovy: Jedenmilion Kč V Tršicích 5.5.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4356-155/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 792 ze dne 10.4.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -