Znalecký posudek. 1246-2010 O cen RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Ji í Fi er Soudní exekutor s.armády 224 743 01 Bílovec Ur ení ceny RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek exeku ní ízení 022 EX 1328/05-25. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona.121/2000 Sb. a. 237/2004 Sb. a vyhlá ky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlá ek. 452/2003 Sb.,. 640/2004 Sb.,. 76/2007 Sb.,. 3/2008 Sb., jak vyplývá ze zm n provedených vyhlá kami.456/2008 Sb.a. 460/2009 Sb. podle stavu ke dni 4.6.2010 posudek vypracoval: Ing. Zden k Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka tel.: 732225721, 556401297 e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz grosmanovi@quick.cz Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 3 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. Ve Studénce, 4.6.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Ur ení ceny RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek exeku ní ízení 022 EX 1328/05-25. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: RD.p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 Mlýnská 355 742 45 Fulnek Region: Moravskoslezský Okres: Nový Ji ín Katastrální území: Fulnek 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 3.6.2010 za p ítomnosti JUDr. Fi era. 4. Podklady pro vypracování posudku: - oce ovací p edpisy, vyhlá ky a odborná literatura - informace a údaje sd lené vlastníkem nemovitostí - skute nosti a vým ry zji né na míst p i místním et ení - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 37 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle p edlo ených doklad o vlastnictví k oce ovaným nemovitostem, zejména výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 37, pro okres CZ0804 Nový Ji ín, obec 599352 Fulnek, katastrální území 635448 Fulnek, zapsaném na Katastrálním ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovi Nový Ji ín, jsou vlastníkem oce ovaných nemovitostí Bandurová Jolana, Mlýnská 450, 742 45 Fulnek, podíl 1/22 Hakel Vendelín, Obránc míru 790/31, 736 01 Havi ov, podíl 1/22 Hakelová R ena, Mendlova 137, 742 45 Fulnek, podíl 12/22 Miklo Julius, Palackého 307, 742 45 Fulnek, podíl 1/22 Procházka Ji í, Palackého 311, 742 45 Fulnek, podíl 2/22 Procházka Josef, imá ková 731/11, 709 00 Ostrava 9, podíl 1/22 Procházka Karel, Palackého 297, 742 45 Fulnek, podíl 1/22 Surmajová Eva, Mlýnská 356, 742 45 Fulnek, podíl 1/22 Sýkorová Vlasta, Karla apka 249, 417 42 Krupka podíl 1/22 igová Marta, s.armády 662/43, 743 01 Bílovec podíl 1/22
6. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaný rodinný d m je v obytné ásti obce nedaleko základní koly, pod Fulneckým zámkem. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 355 b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b 1 ) Rodinný d m.p. 355 c) Pozemky c 1 ) Pozemek parcelní íslo 1489 8. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 355 b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b 1 ) Rodinný d m.p. 355 Rodinný d m je zd ný, p ízemní se sedlovou st echou s krytinou z vlnitého plechu, zna po kozeným. Budova je ve zna zdevastovaném stavu, prohlídka byla provad na zvenku. c) Pozemky c 1 ) Pozemek parcelní íslo 1489 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhlá ka 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 355-5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podla í Podkroví: nemá podkroví St echa: se ikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podla í: s jedním nadzemním podla ím
Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a vý ky podla í: Název podla í Zastav ná plocha Konstruk ní vý ka I NP: 144,70 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: I NP: (144,7)*(3,00) = 434,10 m 3 dní prostor: 144,7*1,5*0,5 = 108,53 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 542,63 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: lké zalo ení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zd né z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: ev né P 100,00 4. St echa: ev ný vázaný P 100,00 5. Krytina: pozinkovaný plech P 100,00 6. Klempí ské konstrukce: pozinkovaný plech P 100,00 7. Vnit ní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky P 100,00 9. Vn í obklady: C 100,00 10. Vnit ní obklady: C 100,00 11. Schody: C 100,00 12. Dve e: hladké plné dve e P 100,00 13. Okna: ev ná paletová P 100,00 14. Podlahy obytných místností: prkna palubky P 100,00 15. Podlahy ostatních místností: b ná keramická dla ba S 100,00 16. Vytáp ní: lokální P 100,00 17. Elektroinstalace: sv telná P 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky P 100,00 20. Zdroj teplé vody: C 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: litinové P 100,00 23. Vybavení kuchyn : C 100,00 24. Vnit ní vybavení: umyvadla P 100,00 25. Záchod: suchý P 100,00 26. Ostatní: C 100,00 ást [%] Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,5619 Polohový koeficient K 5 (p íl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000
Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu u ití): * 0,7450 Základní cena upravená = 2 083,10 K /m 3 Plná cena: 542,63 m 3 * 2 083,10 K /m 3 = 1 130 352,55 K Ur ení opot ebení odborným odhadem Stá í objektu: 100 rok Opot ebení: 90,703 % - 1 025 263,67 K 105 088,88 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Rodinný d m.p. 355 - zji ná cena = 57 321,21 K b) Porovnávací hodnota b 1 ) Rodinný d m.p. 355-26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stá í stavby: 100 rok Základní cena ZC (p íloha. 20a): 2 813,- K /m 3 Zastav né plochy a vý ky podla í: Název podla í Zastav ná plocha Konstruk ní vý ka I NP: 144,70 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: I NP: (144,70)*(3,00) = 434,10 m 3 dní prostor: 144,70*1,50/2 = 108,53 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 542,63 m 3 Podla nost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podla í: ZP1 = 0,00 m 2 Zastav ná plocha v ech podla í: ZP = 144,70 m 2 Podla nost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i
1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -0,01 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smí ené nebo kamenné 3. Tlou ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podla nost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ádné nebo pouze p ípojka elektr. I -0,10 energie 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslu enství v RD - Bez základního p íslu enství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dal ího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlej í stavby tvo ící p íslu enství k RD - Sni ující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn sni ující cenu I -0,10 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve patném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ivotnosti) V 0,40 Koeficient pro stá í 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,110 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v ího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo po ta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a ivotní prost edí - p eva ující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, slu by, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 slu eb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. kolství a sport v okolí nemovitosti - základní kola a sportovní za ízení III 0,04 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - V okolních domech íjí sociáln slab í ob ané. 10. Nezam stnanost v obci a okolí - vy í ne je pr r v kraji I -0,04 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy sni ující cenu - Budova je ve zdevasrovaném stavu. I -0,10 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,510 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 ni í ne nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P íli mnoho vlastnik I -0,05 3
Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,110 * 0,510 * 0,850 = 0,048 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 813,- K /m 3 * 0,048 = 135,02 K /m 3 Cena zji ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 135,02 K /m 3 * 542,63 m 3 = 73 265,90 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 73 265,90 K 73 265,90 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Rodinný d m.p. 355 - zji ná cena = 39 963,22 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 355 = 57 320,- K b) Rodinný d m.p. 355 = 39 960,- K Cena objekt iní celkem 97 280,- K Srovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m.p. 355 Popis oce ované stavby: Jednotka: 434 Jednotkové mno ství: I NP: (144,7)*(3,00) = 434,10 jedn. dní prostor: 144,7*1,5*0,5 = 108,53 jedn. Jednotkové mno ství - celkem: = 542,63 jedn. Podla í: I NP zp = 144,70 m 2 vý ka = 3,00 m Ocen ní: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo pou ito ukazatel THU firmy RTS Brno. Seznam porovnávaných objekt : JKSO: Název objektu: Katalogová Upravená Váha: cena: [K ] cena: [K ] 5 808,- 1 452,- 1,000 Minimální jednotková cena: 1 452,- K /jedn. Pr rná jednotková cena: 1 452,- K /jedn.
Maximální jednotková cena: 1 452,- K /jedn. Základní cena: 1 452,- K /jedn. 542,63 m 3 á 1 452,- K /m 3 = 787 898,76 K cná hodnota nemovitosti: = 787 898,76 K Výpo et cenových koeficient : Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 200 000,- K Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 650 000,- K Cenové koeficienty: C A = 0,254 C B = 0,397 C C = 0,539 C D = 0,682 C E = 0,825 Koeficient k = 40,195 / 92 = 0,4369 Korekce ceny * 0,4369 Cena stavby: = 344 232,97 K Ur ení opot ebení odborným odhadem Stá í objektu: 100 rok Opot ebení: 90,703 % - 312 229,63 K Rodinný d m.p. 355 - výsledná cena = 32 003,34 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 355 = 32 000,- K Cena objekt iní celkem 32 000,- K Administrativní cena (vyhlá ka 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek parcelní íslo 1489-27 - 32 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zd vodn ní této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz vý e).
vodní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,7450 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,5588 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í 1489 176,00 71,77 12 631,52 Sou et 12 631,52 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu u ití): * 0,5588 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 15 338,11 15 338,11 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Pozemek parcelní íslo 1489 - zji ná cena = 8 366,24 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek parcelní íslo 1489 = 8 370,- K Cena pozemk iní celkem 8 370,- K C. Rekapitulace Obvyklá cena: 45 880,- K slovy: ty icetp ttisícosmsetosmdesátt i K Ní e podepsaný tímto dosv uje, e osobn p ezkoumal vlastnické právo ke v em vý e uvedeným nemovitostem a prohla uje, e v sou asné dob, ani v blízké budoucnosti, nebude mít ú ast ani prosp ch z vlastnického práva k t mto nemovitostem. Ve vý e uvedené zpráv je uvedeno v echno o p edpokladech a omezujících podmínkách ovliv ujících analýzu, hodnoty a záv ry v ní obsa ené. ádna jiná osoba mimo mne nep ipravovala tuto analýzu, hodnoty a záv ry v této zpráv uvedené Ve Studénce, 4.6.2010 Ing. Zden k Grosman
Malá Strana 689 742 13 Studénka D. Znalecká dolo ka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne 12.10.1999, Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odv tví stavby obytné, stavby pr myslové Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 1246-2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 2010/1246. E. Seznam p íloh: - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 37