ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5190/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/2 stavby na pozemku p.č. 747/44 a 1/2 pozemku p.č. 747/44 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Terezín, k.ú. Terezín Adresa nemovité věci: Terezín, 411 55 Vlastníci stavby: SJM Alt Jaroslav a Altová Martina, vlastnictví: výhradní Alt Jaroslav, Velemín 96, 411 31 Altová MartinaJiráskova 39, 411 12 Čížkovice Vlastníci pozemku: SJM Alt Jaroslav a Altová Martina, vlastnictví: výhradní Alt Jaroslav, Velemín 96, 411 31 Altová MartinaJiráskova 39, 411 12 Čížkovice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 14594/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 81 000 Kč Datum místního šetření: 24.6.2015 Stav ke dni : 24.6.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 3.9.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 stavby na pozemku p.č. 747/44 (nezapsaná na LV) a 1/2 pozemku p.č. 747/44 v kat. úz. Terezín, obec Terezín, okres Litoměřice, vše zapsáno na LV č. 648. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.6.2015 LV č. 62 pro kat. úz. Terezín - snímek z katastrální mapy ze dne 23.2.2015 pro kat. úz. Terezín - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-14594/12-17 ze dne 2.8.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-14594/12-96 ze dne 12.6.2015 - sdělení MěÚ Litoměřice ze dne 23.7.2015 - sdělení MěÚ Litoměřice ze dne 16.2.2015 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Terezín je malé pevnostní město nacházející se v okresu Litoměřice, v Ústeckém kraji, pouze 2 km jihovýchodně od Litoměřic, při řece Ohři nedaleko jejího soutoku s Labem. Město leží na obou stranách řeky, které je rozděluje na Malou a Velkou pevnost Terezín. Terezínem též před stavbou dálnice D8 procházela státní silnice 8, která byla zároveň mezinárodní silnicí E 55 na trase Praha Drážďany (dnes silnice II/608). Součástí Terezína jsou také tři sousední vesnice: České Kopisty, Nové Kopisty a Počaply. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou situovány v zahrádkářské osadě při ulici Městský hřbitov v širším centru obce Terezín, k.ú. Terezín. Jedná se o pozemek p.č. 747/44 na kterém se nachází dřevostavba s verandou a dále skleník. Zbytek pozemku je zatravněn. Přístup na pozemek je přes kovová vrátka. Oplocení je z drátěného pletiva. Parkování je možné před pozemkem. Přístup k pozemku je po zpevněné místní komunikaci. 2
Dle sdělení stavebního úřadu Litoměřice ke stavbě na pozemku p.č. 747/44 nebylo vydáno stavebním úřadem rozhodnutí, ohlášení nebo jiné opatření vyžadované stavebním zákonem. Ke stavbě se v archivu nenacházejí žádné doklady. V územním plánu obce se pozemek nachází v ploše rekreace - zahrádkové osady (R-Z). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Dle sdělení stavebního úřadu Litoměřice ke stavbě na pozemku p.č. 747/44 nebylo vydáno stavebním úřadem rozhodnutí, ohlášení nebo jiné opatření vyžadované stavebním zákonem. Ke stavbě se v archivu nenacházejí žádné doklady. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba na pozemku p.č. 747/44 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 747/44 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba na pozemku p.č. 747/44 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,00 3
3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavba na pozemku bez stavebního povolení. I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,810 Koeficient pp = I T * I P = 0,770 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Terezín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším IV 1,01 4
vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) I 1,00 I 1,00 II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 681,48 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba na pozemku p.č. 747/44 Oceňované nemovitosti jsou situovány v zahrádkářské osadě při ulici Městský hřbitov v širším centru obce Terezín, k.ú. Terezín. Jedná se o pozemek p.č. 747/44 na kterém se nachází dřevostavba s verandou a dále skleník (4,5x3). Stavbu je možno napojit na e. přívod. Společná voda. dle sdělení je stavba po povodních nevyužívána. Zbytek pozemku je zatravněn. Přístup na pozemek je přes kovová vrátka. Oplocení je z drátěného pletiva. Parkování je možné před pozemkem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 15 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 808,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5*4 = 20,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 20,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: = 82,00 m 3 zastřešení: = 13,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 95,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení 5
Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ B zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0,10 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 15 let: s = 1-0,005 * 15 = 0,925 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,925 = 0,645 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,810 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 808,- Kč/m 3 * 0,645 = 1 166,16 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 95,00 m 3 * 1 166,16 Kč/m 3 * 0,950 * 0,810= 85 249,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 85 249,21 Kč Stavba na pozemku p.č. 747/44 - výchozí cena pro výpočet = 85 249,21 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Stavba na pozemku p.č. 747/44 - zjištěná cena = 42 624,61 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 747/44 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00 6
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,05 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek zastavěný chatou bez stavebního povolení, dle sdělení je stavba po povodních nevyužívána. I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,850 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,810 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 0,850 * 0,810 = 0,654 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 681,48 0,654 0,300 133,71 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) orná půda 747/44 507,00 133,71 67 790,97 Stavební pozemek - celkem 507,00 m 2 67 790,97 Pozemek p.č. 747/44 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 67 790,97 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek p.č. 747/44 - zjištěná cena = 33 895,49 Kč 7
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba na pozemku p.č. 747/44 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 19,00 m 2 Obestavěný prostor: 95,00 m 3 Zastavěná plocha: 20,00 m 2 Plocha pozemku: 507,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Chata Podřipská realitní, a.s. Vám nabízí prodej zahrádkářské chaty (20 m2) na pozemku (720 m2) v těsné blízkosti okresního města Litoměřice. Pozemek se nachází na jižním svahu zahrádkářské kolonie s nádherným výhledem na polabskou nížinu. Na pozemku je přípojka z veřejného vodovodu. Příjezdová cesta po nezpevněné komunikaci. Velmi klidné a příjemné místo vhodné k odpočinku a relaxaci. Lokalita Litoměřice Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 koeficienty: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. 0,69 K C Upravená j. cena Kč/m 2 7 986 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 720 m 2 230 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Název: Chata Nabízíme prodej chaty v osobním vlastnictví v Třebouticích u Litoměřic, postavená na mírně svažitém pozemku o velikosti 509 m2. Jedná se o částečně zděnou a částečně dřevěnou stavbu s přístavbou z r. 2005. K chatě je připevněna pergola směrem do zahrady. Odsud přístupná v přízemní části je kuchyň s kuchyňskou deskou a dalšími spotřebiči. Dále je zde WC se septikem. Sprchový kout není ještě dobudován. V úrovni přístupu z komunikace je po 3 schodech vstup do obývací části tvořící 2 místnosti a po dřevěných schodech do podkroví, kde je místo pro spaní (dvě ložnice). Z IS jsou zavedeny vodovod s pitnou vodou a elektřina. Pro zahrádkáře je zde zaveden i odběr vody pro zahradu z potoka. Pozemek je oplocen. Celkový stav je dobrý. 8
Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Křešice koeficienty: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 9 017 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 30,00 m 2 590 m 2 369 000 Kč 12 300 Kč/m 2 Název: Chata Nabízím k prodeji zděnou rekreační chatu s velkou zahradou 3273 m2 a krásným výhledem na řeku Labe a Polabskou nížinu. Do chaty je přiveden elektický proud 220V a pitná voda, splašková voda je svedena do septiku. Stav objektu je velmi dobrý a majitel zde zanechává veškeré vybavení /postele,kuchyňská linka,zahradní nábytek,nářadí aj./ Na pozemku ve spodní části je umístěna další dřevostavba, která také slouží k rekreačním účelům a je plně vybavena. Na zahradě roste velké množství ovocných i okrasných stromů s velkou výtěžností. Lokalita Třeboutice Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 koeficienty: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,35 Upravená j. cena Kč/m 2 8 670 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 32,00 m 2 3 273 m 2 799 000 Kč 24 969 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 986 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 558 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 017 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 558 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 19,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 162 602,- Kč spoluvlastnický podíl 9
Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 2,00 = 81 301,00 81 301 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba na pozemku p.č. 747/44 42 625,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 747/44 33 896,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba na pozemku p.č. 747/44 81 301,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 81 301 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 76 520 Kč Obvyklá cena ½ 81 000 Kč slovy: Osmdesát jedna tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: centrum obce, zahrádkářská osada, příjezd po místní komunikaci, možnost napojení na el. rozvod a společnou vodu, c) parametry ponižující cenu: stavba bez povolení, po povodni nevyužíváno, spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 81 000,- Kč. V Praze 3.9.2015 MONTEKALA spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5190/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 153/2015. 11
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 12
13