ZNALECKÝ POSUDEK č. 4627-426/2015 O ceně pozemku v obci Malá Morávka včetně příslušenství, p.č.1322/12, ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, o velikosti 662 m 2, vše zapsáno na LV č.391 pro k.ú.malá Morávka Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 166/06-77 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 17.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku v obci Malá Morávka včetně příslušenství, p.č.1322/12, ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, o velikosti 662 m 2, vše zapsáno na LV č.391 pro k.ú.malá Morávka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.391 Adresa předmětu ocenění: Malá Morávka 793 36 Malá Morávka Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Malá Morávka Katastrální území: Malá Morávka Počet obyvatel: 676 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 193,16 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.391 pro k.ú.malá Morávka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: 590506/2009, Bohuslav Lupečka, náměstí Dr. E. Beneše 555/6, 702 00 Ostrava, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je pozemek - ostatní plocha - nacházející se ve funkčním celku s pozemkem p.č.st.375, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.ev.48 ve vlastnictví jiného subjektu. Na pozemku se dále nacházejí trvalé porosty bez vlivu na obvyklou cenu. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1322/12-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1322/12 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6-5 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka - prodej dražbou 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek ve funkčním celku II 0,00 s pozemkem a stavbou jiného vlastníka 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,050 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-6 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,893 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,050 * 1,000 * 0,893 = 0,938 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 193,16 0,938 181,18 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 1322/12 662,00 181,18 119 941,16 Stavební pozemek - celkem 662,00 m 2 119 941,16 Pozemek p.č.1322/12 - zjištěná cena = 119 941,16 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1322/12 119 941,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 119 941,20 Kč Celkem 119 941,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 119 941,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.1322/12 119 941,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 119 941,20 Kč Celkem 119 941,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 119 941,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 119 940,- Kč slovy: Jednostodevatenácttisícdevětsetčtyřicet Kč - 8 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Veškerá zástavní práva exekutorská a soudcovská, dále nařízení a zahájení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, jsou rozepsána na přiloženém LV č.391 k.ú. Malá Morávka. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) stavební pozemek o velikosti 3 948 m2, který se nachází na velmi atraktivním místě v centru obce Malá Morávka. Na hranici pozemku jsou přivedeny inženýrské sítě (voda, elektřina, možnost napojení na kanalizaci). Požadovaná cena 760,- Kč/m2 vč.provize. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, možnosti využití 0,4. Jednotková cena po korekci 258,40 Kč/m2. 2) stavební pozemek o výměře 1.226 m2 v katastrálním území Horní Moravice, obec Dolní Moravice, která se rozprostírá v partiích Hrubého Jeseníku. Veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu 30 m od hranice pozemku a to u obecní komunikace. Přístupová cesta k pozemku je obecní. Parcela se nachází v klidné části obce a v jejím okolí jsou pouze objekty k individuální rekreaci a trvalému bydlení. Ideální pro rodinnou rekreaci, houbaření i aktivní odpočinek na čerstvém horském vzduchu. U pozemku je studánka s horským pramenem. Přímo v místě a v blízkém okolí je mnoho turisticky zajímavých míst, turistických tras a cyklostezek. V Dolní Moravici je volně přístupný minerální pramen a nedaleko nová rozhledna, která nabízí krásné výhledy na panorama Jeseníků. V okolí je k dispozici spousty běžeckých tras s cílovými stanicemi jako je Praděd, Karlova Studánka, Petrovi Kameny a jiné, několik lyžařských areálů ve vzdálenosti od 2km (skiareál Avalanche), dále celé údolí Karlova a Malé Morávky, kde se nachází moderní lyžařské areály různé náročnosti, které nabízí nejen kvalitní lyžovaní ale i spoustu celoročních aktivit a zábavy. Požadovaná cena 366,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, možnosti využití 0,4. Jednotková cena po korekci 131,80 Kč/m2. - 9 -
3) stavební pozemek o celkové rozloze 1053 m2 v obci Malá Morávka vhodný ke stavbě rodinného domu nebo rekreačního objektu. Na hranici pozemku je elektřina. Obec Malá Morávka leží v turisticky vyhledávané oblasti Jeseníků, která je známým rekreačním centrem s letním i zimním vyžitím. Požadovaná cena 547,- Kč/m2 vč.provize. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, možnosti využití 0,4. Jednotková cena po korekci 185,98 Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 192,06 Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 200,- Kč/m2. Za celý pozemek 132.400,- Kč, po zaokrouhlení pak 132.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 132.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 132.000,- Kč. Slovy: Stotřicetdvatisíce Kč V Tršicích 17.12.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4627-426/2015 znaleckého deníku. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 391 ze dne 15.10.2015 16 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -