ZNALECKÝ POSUDEK č. 1322-33/16 Stavba č.p. 114, obec Mladé Buky, okres Trutnov, k.ú. Hertvíkovice, včetně pozemku a příslušenství Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Česká republika - Ministerstvo vnitra Nad Štolou 963/3 170 34 Praha 7 Stanovení ceny pro následný prodej Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., včetně ceny obvyklé, podle stavu ke dni 20.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Barhoň Nad pískovnou 1477/59 140 00 Praha 4 Počet stran: 11 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 25.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Objednatel požaduje vypracování znaleckého posudku na stanovení zjištěné (administrativní) a obvyklé ceny nemovitosti za účelem následného prodeje. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni prohlídky dne 20.10.2016. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba č.p. 114 včetně pozemku a příslušenství Adresa předmětu ocenění: Hertvíkovice 114 542 23 Mladé Buky Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Mladé Buky Katastrální území: Hertvíkovice Počet obyvatel: 2 276 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Havířov a katastrální území I 0,95 lázeňských míst typu A a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 444,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2016 za přítomnosti zástupce objednatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Smlouva o dílo na vypracování znaleckého posudku č.j. PPR-27694-1/Čj-2016-990663, ze dne 20.10.2016 Výpis z KN LV 289 ze dne 14.10.2016 informativní údaje z katastru nemovitostí z internetu snímek z katastrální mapy Kolaudační rozhodnutí ONV Trutnov, odbor výstavby a územního plánování, č.j. VÚP/1606/83-OP, ze dne 25.11.1983 stavební výkresy technická zpráva septik, z července 1982-2 -
technická zpráva vodovod, z července 1982 Ocenění rekreační chaty č. C-09-93, vypracované Janem Uhlíkem, ze dne 26.12.1993 Nájemní smlouva včetně dodatku na pronájem příjezdové komunikace, pozemku pod septikem a studny sloužící k odběru pitné vody informace sdělené vlastníkem nemovitosti skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Česká republika - Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 963/3, 170 34 Praha 7 vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Česká republika - Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 963/3, 170 34 Praha 7 vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Výměry ve stavebních výkresech s drobnými odchylkami odpovídají skutečnosti. Bylo využito i původního Ocenění rekreační chaty vypracované Janem Uhlíkem. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je účelový objekt č.p. 114 charakteru rekreační chaty na vlastním pozemku p.č. St.139. Leží v obci Mladé Buky, k.ú. Hertvíkovice, části stavebně nesrostlou s obcí. Stavba je napojena na elektropřípojku, vodovod ze studny, kanalizace do žumpy. Přístup je po zpevněné komunikaci. Pronájem přístupové komunikace, pozemku pod žumpou a odběru pitné vody ze studny je řešen nájemní smlouvou. Stavba je podsklepená ve svahu. Sestává z jednoho podzemního jednoho nadzemního podlaží a podkroví (pouze v části). Základní tvar je nepravidelný. Dispozice: 1.PP garáž, sklad, vodárna s boilerem 1.NP předsíň, koupelna (sprchový kout, WC mísa, umyvadlo), ložnice, obytná místnost, kuchyňka, lodžie podkroví chodba, dvě ložnice Stavba je založena na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce v podzemním podlaží zděné, v přízemí a podkroví srubové, dřevěný masiv tloušťky 7 cm. Nad 1.PP betonový strop, v přízemí dřevěný spalný s rovným podhledem, v podkroví zateplený podhled střešní konstrukce. Střešní konstrukce sedlový krov s plechovou krytinou, klempířské konstrukce. Schodiště dřevěné bez podstupnic z obytné místnosti do podkroví. Okna dřevěná zdvojená, okenice. Dveře dřevěné plné nebo prosklené, v podzemním podlaží kovové a kovová výklopná garážová vrata. Vytápění lokální akumulačními kamny v obytné místnosti. Podlahy PVC, dlažba v koupelně a betonové v podzemním podlaží. Stavba užívána od roku 1982, zanedbaná údržba, předpoklad provedení menších stavebních úprav. V rámci ocenění porovnávací způsobem (dle oceňovacího předpisu) jsou oceněny i venkovní úpravy (vodovodní a kanalizační přípojka, žumpa, venkovní schody, domácí vodárna) jako bez vlivu na cenu stavu. Součástí ocenění je i pozemek p.č. 139, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je pouze plocha zastavěná stavbou. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Zjištěná cena 1.1. Rekreační chata 1.2. Pozemek 2. Obvyklá cena 2.1. Stanovení obvyklé ceny Přílohy Katastrální mapa s ortofotomapou Fotodokumentace - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Zjištěná cena Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I -0,06 než nabídka V oblasti Krkonoš jsou vyhledávány chalupy, chaty spíše ojediněle. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní I -0,02 Možné problémy s převodem nájemní smlouvy. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,25 Předmět vlastnictví pouze pozemek zastavěný stavbou. Problém s přístupem. Cizí zdroj vody. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,670 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti V -0,01-5 -
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I 0,00 pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu Nemovitost sice v obci Mladé Buky, ale v odloučené lokalitě s obtížným přístupem zejména v zimním období. I -0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,723 Koeficient pp = I T * I P = 0,484 11 i = 2 1.1. Rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 102,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7,30*6,21+0,9*3,9 = 48,84 m 2 1.NP: 7,34*6,21 = 45,58 m 2 podkroví: 7,34*6,80 = 49,91 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 48,84 m 2 2,80 m 1.NP: 45,58 m 2 2,30 m podkroví: 49,91 m 2 2,20 m Obestavěný prostor 1.PP: (7,30*6,21+0,9*3,9)*(2,80) = 136,76 m 3 1.NP: (7,34*6,21)*(2,30) = 104,84 m 3 podkroví: (7,34*6,80)*(0,70+2,10/2) = 87,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 328,95 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím IV typ C 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové IV 0,02-6 -
3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení II 0,00 podkroví (do ½ zast.pl. 1.NP) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 Nedostatečné vytápění. 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,830 = 0,720 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,670 Index polohy pozemku I P = 0,723 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 102,- Kč/m 3 * 0,720 = 1 513,44 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 328,95 m 3 * 1 513,44 Kč/m 3 * 0,670 * 0,723= 241 161,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 241 161,62 Kč 1.2. Pozemek Index trhu s nemovitostmi I T = 0,670 Index polohy pozemku I P = 0,723 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-7 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,670 * 1,000 * 0,723 = 0,484 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 444,- 0,484 214,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St.139 48,00 214,90 10 315,20 Stavební pozemek - celkem 48,00 10 315,20 Pozemek - zjištěná cena = 10 315,20 Kč Rekapitulace zjištěné ceny 1. Zjištěná cena 1.1. Rekreační chata 241 161,60 Kč 1.2. Pozemek 10 315,20 Kč Zjištěná cena celkem 251 476,80 Kč Zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50 251 480,- Kč - 8 -
2. Obvyklá cena Obvyklá cena nemovitostí se zpravidla určuje srovnávací metodou, to cenou srovnatelných nemovitostí zjištěných na trhu. 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pozemek se sice nachází v atraktivní lokalitě Mladých Buků v Krkonoších s lyžařským střediskem (4 hvězdičky), ale v odloučené lokalitě s obtížným přístupem v zimním období. V této oblasti jsou vyhledávány spíše chalupy, chaty ojediněle. Svou roli hraje i tepelná pohoda, oceňovaná nemovitost typu chaty má zejména v zimním období výrazně vyšší nároky na vytápění, obvodová konstrukce dřevěný masiv tloušťky 7 cm je z hlediska tepelněizolačního nedostatečná (v Krkonoších někdy i v létě), vytápění akumulačními kamny (pouze v obytné místnosti) nedostatečné, případné dodatečné vytápění přímotopy nákladné. Další negativum je, že předmětem vlastnictví je pouze pozemek zastavěný stavbou. Problém s přístupem i užíváním pozemku v bezprostředním okolí nemovitosti. Cizí zdroj vody, žumpa i vodovodní přípojka je na cizím pozemku. V současné době řešeno nájemní smlouvou na pronájem příjezdové komunikace, pozemku pod septikem a studny sloužící k odběru pitné vody. Kromě nákladů na nájemné může v budoucnu hrozit riziko ukončení nájemného vztahu nebo jeho plnění. Výše uvedené skutečnosti jsou řešeny i ve výpočtu zjištěné ceny. Zásadní otázkou ale zůstává likvidita nemovitosti, tedy skutečnost zda si oceňovanou nemovitost někdo koupí. Cena obvyklá je stanovena ve výši odpovídající ceně zjištěné (po zaokrouhlení), tedy ve výši 250 000 Kč. Obvyklá cena 250 000 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Zjištěná cena 251 480,- Kč slovy: Dvěstěpadesátjednatisícčtyřistaosmdesát Kč Obvyklá cena 250 000,- Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč V Praze 25.10.2016 Ing. Jiří Barhoň Nad pískovnou 1477/59 140 00 Praha 4 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 29.5.1991 č.j. Spr 713/85 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1322-33/16 znaleckého deníku. - 10 -