ZNALECKÝ POSUDEK č. 4085-385/2014 O ceně rodinného domu v obci Újezd u Brna, Nádražní č.p.539, vč.příslušenství a pozemků p.č.1111, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 334 m 2 a p.č.1113, zahrada, o velikosti 17 m 2, vše zapsáno na LV č.2231 pro k.ú.újezd u Brna Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 23.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Újezd u Brna, Nádražní č.p.539, vč.příslušenství a pozemků p.č.1111, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 334 m 2 a p.č.1113, zahrada, o velikosti 17 m 2, vše zapsáno na LV č.2231 pro k.ú.újezd u Brna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nádražní 539 664 53 Újezd u Brna Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Újezd u Brna Katastrální území: Újezd u Brna Počet obyvatel: 3 192 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 328,87 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.9.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.luskače. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2231 pro k.ú.újezd u Brna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 670723/1938, Pan Josef Luskač, Nádražní 539, 664 53 Újezd u Brna, vlastnictví: SJM 726113/3836, Paní Miroslava Luskačová, Nádražní 539, 664 53 Újezd u Brna, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 670723/1938, Pan Josef Luskač, Nádražní 539, 664 53 Újezd u Brna, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 726113/3836, Paní Miroslava Luskačová, Nádražní 539, 664 53 Újezd u Brna, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou a polovalbovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je vápenná hrubá, z části chybějící. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby a koberců. V domě je byt dispozice 2+1, vybavení kuchyně je standardní s linkou, elektrický sporák s varnou deskou. WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění v domě je lokální elektrickými přímotopy. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, střechou teče. Dům je z roku 1934. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Je možnost napojení na plyn. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavba ve velmi špatném stavu, k odstranění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-5 -
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nemovitosti se nacházejí v bezprostředním sousedství frekventované železniční tratě I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,650 Koeficient pp = I T * I P = 0,585 11 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00-6 -
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,650 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,650 = 0,585 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 328,87 0,585 777,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1111 334,00 777,39 259 648,26 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1113 17,00 777,39 13 215,63 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 272 863,89-7 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 4,9*4,15 = 20,34 m 2 přízemí: 7,56*7,17+6,15*3,9 = 78,19 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 20,34 m 2 1,80 m přízemí: 78,19 m 2 2,60 m Obestavěný prostor spodní stavba: 20,34*1,8 = 36,61 m 3 vrchní stavba: 7,56*7,17*3,43+6,15*3,9*2,85 = 254,28 m 3 zastřešení: 7,56*7,17*3,16/2 = 85,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 376,53 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,19 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 98,53 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,26-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,650 = 0,525 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,650-9 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 0,525 = 1 271,03 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 376,53 m 3 * 1 271,03 Kč/m 3 * 0,900 * 0,650= 279 969,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 279 969,84 Kč Cena staveb celkem = 279 969,84 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 552 833,73 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 552 833,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 552 833,70 Kč Celkem 552 833,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 552 833,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 552 833,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 552 833,70 Kč Celkem 552 833,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 552 833,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 552 830,- Kč slovy: Pětsetpadesátdvatisícosmsettřicet Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Návrh na zřízení zástavního práva soudcovského - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
rodinný dům se zahradou v obci Lovčičky (okr. Vyškov). Dům se nachází v souvislé zástavbě centrální části obce na pozemku o rozloze 337 m2. Dispozice: jeden centrální pokoj, který je volně rozdělený na dva malé propojené prostory, oddělená kuchyň, podkroví(prostor je snížený, lze využít jako ložnici)a samostatné sociální zařízení se sprchou a WC v přízemí. Dům je napojený na plyn, elektřinu a vodovod, odpad svedený do septiku - kanalizace v obci plánovaná (2015). V domě lze umístit krbová kamna nebo zřídit krb. Podlahy v přízemí jsou betonové. U domu je okrasná zahrada, kterou lze využívat i jako zahrádku na pěstování běžných plodin. K domu patří také samostatně stojící garáž a starý klenutý sklípek vhodný například na uskladnění ovoce a zeleniny. Objekt je částečně zateplený. V obci Lovčičky je dobrá občanská vybavenost, obchod, restaurace, sokolovna, mateřská škola, hřiště, zahradnictví, kostel apod. Do obce zajíždí autobus integrované dopravy. Na domě neváznou žádná právní omezení ani závazky, lze využít hypoteční úvěr. Požadovaná cena 640.000,- Kč včetně provize a veškerého právního servisu. - 13 -
prodej cihlového rodinného domu v Milešovicích. Dům o velikosti 1+1 s možností rozšíření na 3+1. IS: Elektřina a plyn. V obci plánována nová kanalizace. Dům má dvorek, zahradu a je určený k rekonstrukci. Požadovaná cena 570.000,- Kč. Prodej rodinného domu 4+kk o zastavěné ploše 95m2. Dům se nachází v obci Borkovany vzdálené cca 25km od Brna.Dům je napojený na inženýrské sítě a je určený k rekonstrukci. Zdivo je z nepálené hlíny a je v dobrém stavu. Je nutné kompletní rekonstrukce domu. Po dobudování obytného podkroví se užitná plocha domu zvýší na dvojnásobek. K domu navazuje obecní pozemek, který je v dlouhodobém pronájmu od obce. Tímto se zahrada zvětšuje o dalších 200m2. V obci je plná občanská vybavenost: škola, školka, obchod, restaurace a lékař. Výborná a rychlá dostupnost do Brna a to jak autem, tak také velmi dobře fungující IDS. Požadovaná cena 490.000,- Kč včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 570.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč - 14 -
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 570.000,- Kč. Slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč V Tršicích 23.9.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4085-385/2014 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2231 ze dne 1.9.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -