ZNALECKÝ POSUDEK č. 05/883/2014 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 47 včetně součástí, příslušenství, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěných ploch č. 130, č. 138 a pozemkových parcel č. 349/3, č. 380/9, č. 416/47, č. 431/2 v obci a katastrálním území Boharyně Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k 18.1.2014 Spis: Č.j. 158 EX 1081/13-27 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.1.2014 Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L. 23.1.2014-1 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 47 včetně součástí, příslušenství, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěných ploch č. 130, č. 138 a pozemkových parcel č. 349/3, č. 380/9, č. 416/47, č. 431/2 v obci a katastrálním území Boharyně. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Homyle 47 503 23 Boharyně Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Boharyně Katastrální území: Boharyně Počet obyvatel: 540 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 341,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.1.2014 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 1081/13-27 ze dne 21.11.2013 na majetek na povinného pana Jiřího Bradáče výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2013, LV 40 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 40 Bradáč Jiří, Homyle 47, 503 15 Boharyně 6. Dokumentace a skutečnost - 2 -
Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 47 se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Boharyně. Nemovitost postavena v roce 1972. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Boharyně. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům č.p. 47 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Pozemek č. 349/3 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemky č. 416/47, č. 431/2 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18.1.2014, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí Zástavní právo smluvní Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní Československá obchodní banka, a.s. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 40) - 4 -
Rodinný dům č.p. 47 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Rodinný dům č.p. 47 postavený na stp. č. 130 v roce 1972. Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. V roce 2008 provedena výměna oken a nové ústřední vytápění. Nemovitost s podsklepením má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Dispozice: I.PP - garáž, kotelna, sklad paliva, chodba, prádelna, schodiště; I.NP - veranda, chodba, dva pokoje, kuchyň, WC; Podkroví - tři pokoje, koupelna, chodba se schodištěm. Základy - základové pasy s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30-0,45m. Stropní konstrukce klasický s rovným podhledem. Střecha polovalbová s krytinou z pálených tašek na laťování, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky břizolitové. Povrchy podlah bet. mazanina, vlýsky, ker. dlažby a textilní krytiny. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyni, vnější - kabřincové pásky. Okna jednoduchá plastová s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva a kotlem na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroj pro přípravu TUV plynový přímo ohřívaný zásobník. Domovní kanalizace svedena do veřejné. Hygienické vybavení obsahuje vanu, umyvadlo a splachovací záchod, vybavení kuchyně standardní s kombi sporákem. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, domácí vodárna, přípojka plynu, pilíř pro plynoměr, oplocení z ocelového pletiva na ocelové sloupky, vrata a vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, plot dřevěný laťkový na ocelové slouply, zpevněné plochy ze zámkové dlažby a betonu monolitického, venkovní schodiště z bet. monolitického. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 41 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 680,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: 10,17*7,23 = 73,53 m 2 I.NP: (10,17*7,23)+(7,82*2,44) = 92,61 m 2 Podkroví: 10,17*7,23 = 73,53 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP: 73,53 m 2 2,29 m I.NP: 92,61 m 2 2,63 m Podkroví: 73,53 m 2 4,30 m Obestavěný prostor I.PP: (10,17*7,23)*(2,29) = 168,38 m 3 I.NP: ((10,17*7,23)+(7,82*2,44))*(2,63) = 243,56 m 3 Podkroví: (10,17*7,23)*(4,30)/2 = 158,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 570,03 m 3-5 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 92,61 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 239,67 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,59 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,80 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,80 = 0,737 i = 1 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 4-6 -
Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i = 2 11 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 680,- Kč/m 3 * 0,737 = 1 975,16 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 570,03 m 3 * 1 975,16 Kč/m 3 * 1,000 * 0,989= 1 113 515,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 113 515,55 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Studna kopaná o hloubce 8,50m bez čerpadla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce 1969. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 55 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00-7 -
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,989 11 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,50 m * 3 810,- Kč/m + 13 335,- Kč Základní cena celkem = 23 085,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020-8 -
Upravená cena studny = 42 513,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,0 % Koeficient opotřebení: (1-45,0 % / 100) * 0,550 Nákladová cena stavby CSN = 23 382,34 Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 23 125,13 Kč Studna - zjištěná cena = 23 125,13 Kč 1.2.2. Kolna Stavba kolny na stp. č. 138. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce 1974. Stavba o jednom NP s částečným podsklepením a volným půdním prostorem. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek na laťování, klempířské konstrukce z pozink. plechu kompletní. Stropní konstrukce dřevěný strop trámový se záklopem a podhledem. Úpravy povrchů - vápenocementové omítky hladké, Okna jednoduchá, dveře dřevěné svlakové, povrchy podlah bet. mazanina, schodiště dřevěné, elektroinstalace světelná a motorová. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4-9 -
Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,989 11 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP 3,50*3,00 = 10,50 I.NP 4,00*7,80 = 31,20 Zastřešení 4,00*7,80 = 31,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 10,50 m 2 2,00 m I.NP 31,20 m 2 2,20 m Zastřešení 31,20 m 2 3,06 m Obestavěný prostor - 10 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (3,50*3,00)*(2,00) = 21,00 m 3 I.NP (4,00*7,80)*(2,20) = 68,64 m 3 Zastřešení (4,00*7,80)*(3,06)/2 = 47,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP 21,00 m 3 I.NP NP 68,64 m 3 Zastřešení NP 47,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 137,38 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště S 3,80 100 1,00 3,80 9. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 10. Okna S 1,00 100 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 324,- Plná cena: 137,38 m 3 * 2 324,- Kč/m 3 = 319 271,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků - 11 -
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CSN = 159 635,56 Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 157 879,57 Kč Kolna - zjištěná cena = 157 879,57 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části obce a katastrálního území Boharyně. Zastavěna plocha č. 130 je zastavěna rodinným domem, zastavěná plocha č. 138 je zastavěna stavbou kolny. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 380/9 - zahrady. Tato tvoří funkční celek se zastavěnou plochou, proto bylo ocenění provedeno dle 4 odst.1. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-12 -
Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,989 = 0,989 11 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 341,45 0,989 337,69 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 130 90,00 337,69 30 392,10 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 138 109,00 337,69 36 808,21 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 380/9 696,00 337,69 235 032,24 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 302 232,55-13 -
Pozemky - zjištěná cena = 302 232,55 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 302 232,55 Celková výměra pozemku m 2 895 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 250 Cena pokryvné plochy porostů Kč 84 422,50 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 5 487,46 Porosty - zjištěná cena 5 487,46 Kč Pozemek č. 349/3 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Oceňovaná nemovitost, pozemková parcela č. 349/3 - trvalý travní porost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Boharyně. Dle výpisu z KN má přiděleno BPEJ.V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 349/3 36 200 1 030,00 12,10 12,10 12 463,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 - celkem 12 463,- Pozemek - zjištěná cena = 12 463,- Kč - 14 -
Pozemky č. 416/47, č. 431/2 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha Zpevněná plocha na pozemkové parcele č. 416/47, štěrkové lože s povrchem z asfaltového recyklátu postavená v roce 2008. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 24 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: 1 470,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - štěrkové tl. do 250 mm Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00-15 -
(MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,989 11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 2 = 95,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 169,86 Plná cena: 1 470,00 m 2 * 169,86 Kč/m 2 = 249 694,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 30 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CSN = 199 755,36 Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 197 558,05 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 197 558,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části obce a katastrálního území Boharyně. Pozemková parcela č. 416/47 je v KN vedena jako trvalý travní porost. Dle platného územního plánu obce Boharyně je tato pozemková parcela v zastavitelném území obce s přípustnou zástavbou - podnikatelské objekty - výroba. Dále bylo provedeno ocenění parcely č. 431/2 - koryto vodního toku. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00-16 -
včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,01 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,400 i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,990 * 0,400 = 0,396 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 17 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 341,45 0,396 0,300 40,56 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) orná půda 416/47 4 602,00 40,56 186 657,12 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 186 657,12 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 341,45 0,07 1,00 23,90 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 431/2 191,00 - % 23,90 4 564,90 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 4 564,90 Pozemky - zjištěná cena = 191 222,02 Kč - 18 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Rodinný dům č.p. 47 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 113 515,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 42 513,30 Kč 1.2.2. Kolna 319 271,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 475 300,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 302 232,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 302 232,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 5 487,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 487,50 Kč Rodinný dům č.p. 47 celkem 1 783 020,- Kč Pozemek č. 349/3 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 12 463,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 12 463,- Kč Pozemek č. 349/3 celkem 12 463,- Kč Pozemky č. 416/47, č. 431/2 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 249 694,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 249 694,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 191 222,- Kč - 19 -
2. Ocenění pozemků celkem 191 222,- Kč Pozemky č. 416/47, č. 431/2 celkem 440 916,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 236 399,20 Kč Rekapitulace výsledných cen Rodinný dům č.p. 47 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 113 515,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 23 125,10 Kč 1.2.2. Kolna 157 879,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 294 520,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 302 232,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 302 232,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 5 487,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 487,50 Kč Rodinný dům č.p. 47 celkem 1 602 240,30 Kč Pozemek č. 349/3 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 12 463,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 12 463,- Kč Pozemek č. 349/3 celkem 12 463,- Kč - 20 -
Pozemky č. 416/47, č. 431/2 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 197 558,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 197 558,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 191 222,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 191 222,- Kč Pozemky č. 416/47, č. 431/2 celkem 388 780,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 003 483,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 003 480,- Kč slovy: Dvamilionytřitisícečtyřistaosmdesát Kč - 21 -
Srovnávací hodnota Rodinný dům č.p. 47 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: Praskačka rodinný dům, nabídková cena 2.250.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci. Třebechovice pod Orebem rodinný dům, nabídková cena 2.200.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci. Skřivany rodinný dům, nabídková cena 1.480.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí. Typ Prodejní cena Koef. vybavení Koef. polohy Srovnatelná I. 2.250.000,- Kč 1,00 1,00 cena 2.250.000,- Kč II. 2.200.000,- Kč 1,00 1,00 2.200.000,- Kč III. 1.480.000,- Kč 1,00 1,00 1.480.000,- Kč CELKEM Srovnávací hodnota : 5.930.000,- Kč/ 3 = 1.976.666,- Kč 5.930.000,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena rodinného domu, včetně součástí a příslušenství činí: 1.976.000,- Kč Pozemek č. 349/3 Obvyklé ceny pozemků mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. Dle informací získaných na internetu se cena za 1m 2 pohybuje v dané lokalitě v rozmezí od 80,-Kč do 150 Kč za 1m 2. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena pozemku č. 349/3 činí: 118.450,- Kč Pozemky č. 416/47, č. 431/2 Obvyklé ceny pozemků mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. Dle platného územního plánu obce Boharyně je tato pozemková parcela č. 416/47 v zastavitelném území obce s přípustnou zástavbou - podnikatelské objekty - výroba Dle informací získaných na internetu jsou tyto parcely nabízeny k prodeji včetně zpevněné štěrkové plochy za 1.200.000,-Kč. - 22 -
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena pozemku č. 416/47, č. 431/2 činí: 1.200.000,- Kč Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 40 činí 3.294.450,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 40 podle odborného odhadu činí 3.294.450,- Kč slovy: Třimilionydvěstědevadesátčtyřitisícčtyřistapadesát Kč Ve Dvoře Králové n. L. 23.1.2014 Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 05/883/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5/2014. - 23 -
E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2013, LV 40 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí - 24 -