ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14095-125/14 o ceně nemovité věci, pozemku parc.č.st.18, jehož součástí je rodinný dům č.p.16, katastrální území Jezerce, obec Stříbro, okres Tachov, včetně pozemku parc.č.265/1, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.157) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 213/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 5.června 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.června 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Vlastnictví nemovitostí: 1. Oberhel Václav spol.podíl 1/2 Jezerce 16, 349 01 Stříbro 2. Štádler Pavel spol.podíl 1/2 Jezerce 16, 349 01 Stříbro Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 23.května 2014, LV č.157. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 213/13-80 ze dne 27.5.2014. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-19 ze dne 12.3.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-17 ze dne 12.3.2013. Vyrozumění o zahájení exekučního řízení Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-15 ze dne 12.3.2013. Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 5.června 2014 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.157. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 3) Hospodářská budova 4) Venkovní úpravy 5) Studna kopaná 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.18 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 155 m 2 součástí je rodinný dům čp.16 Parc.č.265/1 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1699 m 2 Výměra pozemku Výměra pozemku 155+1699 = 1854.00 m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 3 0.70 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot 0.282 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.282-3 -
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 1-0.01 Vlivy snižující cenu Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.01 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 0.95 = 0.941-4 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3-0.01 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 5-0.20 Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3-0.02 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost 4-0.03 Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 1-0.10 Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.46 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.46) x 1 = 0.540 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 239,70 ZC = ZCv x Iu = 850 Kč x 0.282 Index cenového porovnání x 0.5030 I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.941 x 0.540 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 120,57 Cena za celou výměru 1854.00 m 2 = Kč 223.535,11 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Cena celkem Kč 223.535,- - 5 -
2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, zcela podsklepený rodinný dům bez podkroví, s nepodsklepenou přízemní přístavbou. Rodinný dům je v užívání 80 let a původně byl objekt využíván jako mlýn. V současnosti se zde nachází dvě bytové jednotky o velikosti 4+1 (v patře) a 3+1 (v přízemí, byt není užíván). Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 a 60 cm se zateplením. Střecha je sedlová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní a vnitřní omítky vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy místností tvoří podlahové krytiny PVC. Dveře jsou hladké plné, okna dřevěná zdvojená. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm s krytinou PVC. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Je proveden rozvod studené vody z vlastní studny. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 15,00*9,30*2,50 = 348.75 m 3 Vrchní stavba 15,00*9,30*5,70+4,30*4,90*2,80 = 854.15 m 3 Zastřešení 15,00*9,30*3,90*0,5+4,30*4,90* 0,40*0,5 = 276.24 m 3 Podlaží Označení - 6 - celkem = 1479.13 m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén 15,00*9,30 139.50 m 2 2.20 m 2.50 m 1.n.p. - přízemí 15,00*9,30+4,30*4,90 160.57 m 2 2.70 m 3.00 m/* 2.n.p. - patro 15,00*9,30 139.50 m 2 2.70 m 3.00 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 146.52 m 2 a prům.výška podlaží je 2.84 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.04300 100% -0.043 2. Svislé konstrukce nadstandard 0.24300 100% 0.243 9. Vnější obklady chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 18. Bleskosvod chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 26. Ostatní chybí 0.03000 100% -0.03*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.12777) = 1.0690 0.12777 Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.900,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.0690 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1260 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.5081 pp = It x Ip = 0.941 x 0.540 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.194,04 Cena za celý obestavěný prostor 1479.13 m 3 = Kč 3.245.270,39 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.245.270,39 Snížení ceny za opotřebení 66.6667% - Kč 2.163.514,68 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.081.755,71 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Cena celkem Kč 1.081.756,- - 7 -
3) Hospodářská budova Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepenou vedlejší stavu, užívanou jako hospodářská budova. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů, střecha sedlová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 8,00*6,00*4,00 = 192.00 m 3 Zastřešení 8,00*6,00*3,00*0,5 = 72.00 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 264.00 m 3 Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%. Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.0000 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.5348 pp = It x Ip = 0.922 x 0.580 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.387,14 Cena za celý obestavěný prostor 264.00 m 3 = Kč 366.204,96 Cena stavby bez opotřebení = Kč 366.204,96 Snížení ceny za opotřebení 75% - Kč 274.653,72 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 91.551,24 Hospodářská budova Cena celkem Kč 91.551,- - 8 -
4) Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 4.1) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky. Popis Venkovní úpravy tvoří: - přípojka elektro - přípojka vody ze studny - žumpa - kanalizace do žumpy - zpevněné plochy - oplocení Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 1138599.00 2. Hospodářská budova 73241.00 Celkem zjištěná cena 1211840.00 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 1.211.840,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč 42.414,40 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 42.414,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 42.414,- - 9 -
5) Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru 1.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 2.00 m = Kč 7.620,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 7.00 m = Kč 17.370,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 10.780,- = Kč 10.780,- R Cena po započtení všech čerpadel = Kč 28.150,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3020 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.5348 pp = It x Ip = 0.922 x 0.580 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 34.655,74 Cena stavby bez opotřebení = Kč 34.655,74 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč 27.724,59 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 6.931,15 Studna kopaná Cena celkem Kč 6.931,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 1699.00 185292.94 Celková výměra a cena 1699.00 185292.94 Jednotková cena pozemků = 185292.94 / 1699.00 = 109.0600 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 65.436,- ( 600.00 m 2 x 109,06 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.253,34 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.253,- - 10 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Kč 223.535,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Kč 1.081.756,- 3) Hospodářská budova Kč 91.551,- 4) Venkovní úpravy Kč 42.414,- 5) Studna kopaná Kč 6.931,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 4.253,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.450.440,- Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttisícčtyřistačtyřicet Kč V Ostravě, dne 9.června 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14095-125/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -