ZNALECKÝ POSUDEK č. 4015-112-2014 o obvyklé ceně nemovitosti - øadové garáže na pozemku parc.è. 1725, ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad praha 10, JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12 Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. - Jan Čech Na vlastním 2316/7 Českobrodská 46 130 00 Praha 3 190 12 Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 30.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištìní obvyklé ceny ceny nemovitosti, øadové garáže na pozemku parc.è. 1725, ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž na pozemku parc.č. 1725 Adresa předmětu ocenění: V lukách 471 24 Mimoň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Mimoň Katastrální území: Mimoň Počet obyvatel: 6 690 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 810,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ III 0,85 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 487,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 5. Vlastnické a evidenční údaje Július Horhi, Cvikovská 2872, 470 01 Česká Lípa 6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla k dispozici. - 2 -
Vìcná bøemena, výmìnky, nájemní, pachtovní a pøedkupní práva nebyla zajištìna. Vlastník byl vyzván ke zpøístupnìní nemovitosti avšak doporuèenou poštu nepøebírá, vrátila se zpìt. 7. Celkový popis nemovité věci Pøedmìtem ocenìní je øadová garáž na pozemku parc.è. 1725, v ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž na pozemku parc.č. 1725 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - podílové II 0,00 spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000-3 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti III -0,05 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - vyjímečný charakter nemovitosti II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,740 Koeficient pp = I T * I P = 0,718 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž na pozemku parc.č. 1725 Pøedmìtem ocenìní je øadová garáž na pozemku parc.è. 1725, v ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký. Prohlídkou vnì objektu bylo zjištìno že garáž zøejmì není delší dobu užívána. Vnìjší vizuální prohlídkou byly zjištìny rozmìry nemovitosti a odvozeno pravdìpodobné vnitøní vybavení. Jedná se o øadovou zdìnou garáž s pultovou støechou s nízkým spádem. Omítka je vápenná hrubá, krytina je živièná lepenková. Vrata jsou plechová, podlaha se pøedpokládá betonová, bez dalšího vybavení. Údržba není provádìna. Pøedpokládané stáøí je cca 50 rokù. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 193,- Kč/m 3-4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží zastavěná plocha: 3,1*6,7 = 20,77 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška zastavěná plocha: 20,77 m 2 2,30 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: 20,77*2,3 = 47,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 47,77 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 5 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 6 * 0,750 = 0,593 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,740 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 193,- Kč/m 3 * 0,593 = 707,45 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 47,77 m 3 * 707,45 Kč/m 3 * 0,970 * 0,740= 24 257,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 24 257,97 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek parcel.č. 1725, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 21 m 2, k.ú. Mimoň. - 5 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,740 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,740 = 0,718 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 487,16 0,718 349,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1725 21,00 349,78 7 345,38 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 7 345,38 Pozemek - zjištěná cena = 7 345,38 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž na pozemku parc.č. 1725 24 258,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 24 258,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 7 345,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 7 345,40 Kč Celkem 31 603,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 31 603,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 31 600,- Kč slovy: Třicetjednatisícšestset Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ---------------------------------------------- Metodika, Rekapitulace zjištěných cen --------------------------------------- Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. - 7 -
Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. -------------------------------------------------------------------------------- Nález -------- Øadová garáž na pozemku parc.è. 1725, v ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, která zøejmì není delší dobu užívána. Údržba není provádìna. Pøedpokládané stáøí je cca 50 rokù. Vnitøní prohlídka nebyla umožnìna. Hodnocení -------------- Drobná nemovitost. V nabídce srovnatelných nemovitostí byla nalezena 1 porovnatelné garáž k prodeji, s cenou 75.000,- Kč. (viz.příloha - http://www.sreality.cz/detail/prodej/ /ostatni/garaz/mimon--/3031924828#img=0&fullscreen=false ) Klady klidná lokalita Zápory nezpevnìný pøíjezd, neudržovaný stav Zjištìní obvyklé ceny nemovitosti --------------------------------------------- Pro zjištìní obvyklé ceny nemovitosti bylo zvoleno použití porovnávací ceny nemovitosti, snížené o 20%, nebo nebylo možné provést vnitøní prohlídku garáže a posoudit tak aktuální technický stav. 75.000,- * 0,80 = 60.000,- Kè Zjištìná obvyklá cena nemovitosti èiní 60.000,- Kè - 8 -
Obvyklá cena nemovitosti byla zjištìna ve výši 60.000,- Kè slovy: Šedesát tisíc Kč V Praze 30.10.2014 Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětcí ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4015-112-2014 znaleckého deníku. - 9 -