ZNALECKÝ POSUDEK č. 2828-04/14 o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitostem k pozemku parc.č. st.490 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 853 m 2 ) v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 310 Volduchy, přístřešku a dílny, vystavěným na pozemku parc.č. st.490 - zapsaným u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 318 katastrálního území Volduchy. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 15996/09-55 ze dne 16.1.2014 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 071 EX 4309/07-8/Ku proti povinnému Jaroslavu Urbanovi, nar. 1.8.1975. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 19.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 8.2.2014 Vyhotovení č.: 2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitostem k pozemku parc.č. st.490 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 853 m 2 ) v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 310 Volduchy, přístřešku a dílny, vystavěným na pozemku parc.č. st.490 - zapsaným u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 318 katastrálního území Volduchy. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Volduchy 310 338 22 Volduchy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Volduchy Katastrální území: Volduchy Počet obyvatel: 1 057 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - y IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 254,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.1.2014 za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 15996/09-55 ze dne 16.1.2014 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.318 katastrálního území Volduchy k datu 30.12.2013 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.318 katastrálního území Volduchy zapsáno pro: Urban Jaroslav, ident. 750801/2061 podíl 1/2 Volduchy č.p.310, 338 22 Volduchy - 2 -
Urbanová Iveta, ident. 795620/2199 podíl 1/2 Masarykovo náměstí 127, Střed, 337 01 Rokycany Na Katastrálním úřadu KP Rokycany evidováno probíhající řízení: V-183/2014 Stav řízení: Řízení se týká nemovitostí v k.ú. Volduchy (784770) Zástavní právo Účastníci řízení Jméno Typ Česká kancelář pojistitelů Oprávněný Urban Jaroslav Povinný Probíhá zpracování Běží 20denní lhůta, během které nesmí katastrální úřad povolit vklad ( 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.). Tato lhůta skončí 17.02.2014. V oddílu C listu vlastnictví č.318 m.j. zapsáno: Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 071 EX-4309/2007-8 ze dne 30.1.2008 Z-1716/2008-408 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 071 EX-14079/2008-8 ze dne 30.1.2008 Z-1716/2008-408 Exekuční příkaz 106 EX-505/2008-23 ze dne 8.10.2008 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 28.4.2011 Z-15335/2008-408 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 106 EX-3057/2009-7 ze dne 22.6.2009 Z-5113/2009-408 Exekuční příkaz 106 EX-3823/2008-15 ze dne 22.6.2009 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného Z-5114/2009-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-14/2009-6 z 17.4.2009 pro pohledávku OSSZ Rokycany o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 17.6.2009 Z-5439/2009-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-36/2009-7 z 22.7.2009 pro pohledávku VZP ČR Praha o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 29.8.2009 Z-8018/2009-408 Exekuční příkaz 134 EX 9900/2010-9 ze dne 3.8.2010 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku Města Rokycany s právní mocí k 14.12.2010 Z-1088/2011-408 Exekuční příkaz 106 EX-5247/2010-44 ze dne 21.2.2011 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného Z-1376/2011-408 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 134 EX-9900/2010-56 ze dne 17.5.2011 Z-4150/2011-408 - 3 -
Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 134 EX-18895/2010-57 ze dne 17.5.2011 pravomocný k 10.6.2011 Z-4151/2011-408 Exekuční příkaz 134 EX 18895/2010-56 ze dne 17.5.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Generali Pojišťovna a.s. Praha s právní mocí k 10.6.2011 Z-5573/2011-408 Exekuční příkaz 144 EX-11615/2011-21 ze dne 21.9.2011 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného Z-7571/2011-408 Exekuční příkaz 144 EX 11615/2011-20 ze dne 21.9.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Kooperativa Pojišťovna a.s. Praha 8 s právní mocí k 16.10.2011 Z-8501/2011-408 Exekuční příkaz 135 EX 4812/2011-15 ze dne 4.11.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Česká Podnikatelská Pojišťovna a.s. Praha 8 s právní mocí k 8.11.2011 Z-8665/2011-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-75/2011-6 z 17.1.2012 pro pohledávku OSSZ Rokycany o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 15.2.2012 Z-1764/2012-408 Exekuční příkaz 003 EX-9123/2011-11 ze dne 31.3.2011 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného Z-2266/2012-408 Exekuční příkaz 003 EX 9123/2011-10 ze dne 31.3.2012 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Vodafone Czech Republic a.s. Praha 10 s právní mocí k 10.5.2012 Z-3238/2012-408 Exekuční příkaz 134 EX-17113/2011-40 ze dne 17.7.2012 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného Z-4475/2012-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-95/2012-10 z 9.10.2012 pro pohledávku OSSZ Rokycany o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 13.11.2012 Z-7422/2012-408 Exekuční příkaz 134 EX-17190/2012-19 ze dne 4.1.2013 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného Z-93/2013-408 Exekuční příkaz 134 EX 17190/2012-20 ze dne 4.1.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku Města Rokycany Z-92/2013-408 Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Magistrátu Města Plzně ze dne 4.4.2013 pravomocné k 10.5.2013 Z-1974/2013-408 Exekuční příkaz 106 EX 5274/2010-45 ze dne 21.2.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku VZP ČR Praha Z-1376/2011-408 - 4 -
Exekuční příkaz 101 EX 4427/2011-14 ze dne 4.8.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Česká Pojišťovna a.s. Praha 1 Z-6581/2011-408 Exekuční příkaz 134 EX 17113/2011-11 ze dne 2.1.2012 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Generali Pojišťovna a.s. Praha Z-18/2012-408 Zástavní právo smluvní za pohledávkou 1,300.000,- Kč a příslušenství věřitele UniCredit Bank Czech Republic postoupenou až na společnost MIDESTA s.r.o. k nemovitosti v majetku QI investiční společnost a.s. Praha 1 právními účinky vkladu k 18.9.2006 V 1829/2006-408 a se souhlasnými prohlášeními z 24.6.2013 Z-3737/2013-408, z 26.6.2013 Z- 4067/2013-408 a z 23.8.2013 Z-6551/2013-408 Exekuční příkaz 176 EX 3159/2013-13 ze dne 14.11.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Intrum Justicia s.r.o. Praha 9 Z-8248/2013-408 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází nedaleko centra obce Volduchy, na levé straně výpadové komunikace ve směru na Osek (Rokycany) jako šestá ve směru od křižovatky s výpadovou komunikací na Břasy. Rodinný dům je soliterní, oplocení neudržované pouze ze strany uliční z pletivových rámů na ocelové sloupky. Vrata i vrátka z uliční strany jsou dřevěná, z latí na ocelovém rámu. Boční oplocení u pozemku jiného vlastníka užívaného jako cesta na východní hranici pozemku chybí. Pozemek je zcela mírně svažitý k jihu. Dům je podsklepen, přízemní, s podkrovím pod sedlovou křížovou střechou s taškovou pálenou krytinou. Svislé nosné konstrukce jzou z cihelného zdiva tl. 45 cm. Okna zdvojená v dřevěném rámu, u přistavěné verandy eurookno. Fasáda je břízolitová škrábaná, nadzemní část suterénu s kamenným obkladem. Znalci nebyl umožněn vstup do domu a podle náhledu do oken se předpokládá mírně podstandardní vybavenost s částečně zanedbanou údržbou. Stáří domu je stanoveno odborným odhadem na 80 roků. Rekonstrukce v rámci oprav provedeny převážně do roku 1980. Na pozemku je vystavěna stará zděná dílna se sedlovou střechou s poškozenou krytinou z pálených tašek. K dílně je ze severní strany přistavěn přístřešek se sedlovou střechou s krytinou z vlnitých desek onduline. Nezastavěný pozemek slouží převážně jako odkládací plocha pro vraky osobních automobilů, je zde jen několik dřevin ovocných a okrasných. V místě je možné napojení na rozvody zemního plynu, na elektrickou síť (vzdušné vedení) a na vodovodní a kanalizační řad. Věcná břemena: Nezapsána 8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti - 5 -
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Venkovní úpravy Ocenění trvalých porostů Dřeviny Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Ocenění trvalých porostů Dřeviny B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-6 -
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - x II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 11 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - 7 -
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 254,02 0,929 235,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.490 853,00 235,98 201 290,94 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 201 290,94 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří celkem bez indexu I 216 670,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 310 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,930 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně - 8 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Koeficient pp = I T * I P = 0,929 11 i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 96,04 m 2 2,60 m 1.NP 111,01 m 2 2,85 m 2.NP 68,61 m 2 2,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (9,8*9,8)*(2,60) = 249,70 m 3 1.NP 9,9*9,9*(0,9+4,1)+2,68*4,85*(0,9+2,85) = 538,79 m 3 2.NP/ podkroví a střecha (9,9*9,9)*(5,3/2) = 259,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 048,22 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,9475 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9475-9 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 209,12 Plná cena: 1 048,22 m 3 * 4 209,12 Kč/m 3 = 4 412 083,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 122 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 122 = 65,5 % Koeficient opotřebení: (1-65,5 % / 100) * 0,345 Nákladová cena stavby CS N = 1 522 168,90 Kč Koeficient pp * 0,929 Cena stavby CS = 1 414 094,91 Kč Rodinný dům č.p. 310 - zjištěná cena = 1 414 094,91 Kč Věcná hodnota bez koeficient pp = 1 522 090,- Kč Dílna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Koeficient pp = I T * I P = 0,929 Obestavěný prostor 11 i = 2 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] dílna 6,65*11,5*(0,1+2,7+3,1/2) = 332,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 332,67 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,8432 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8432 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750-10 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 968,35 Plná cena: 332,67 m 3 * 1 968,35 Kč/m 3 = 654 810,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 62 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 62 / 70 = 88,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 98 221,65 Kč Koeficient pp * 0,929 Cena stavby CS = 91 247,91 Kč Dílna - zjištěná cena = 91 247,91 Kč Věcná hodnota bez koeficient pp = 98 220,- Kč Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Koeficient pp = I T * I P = 0,929 Obestavěný prostor 11 i = 2 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přístřešek 6,55*7,3*(0,1+2,7+1,6/2) = 172,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 172,13 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,9433 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9433 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750-11 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 321,21 Plná cena: 172,13 m 3 * 1 321,21 Kč/m 3 = 227 419,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CS N = 75 730,82 Kč Koeficient pp * 0,929 Cena stavby CS = 70 353,93 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 70 353,93 Kč Věcná hodnota bez koeficient pp = 75 730,- Kč Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Celkem: Cena stavby 1 414 094,91 Kč 91 247,91 Kč 70 353,93 Kč 1 575 696,75 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 1 575 696,75 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Nákladová cena stavby CS N = 55 149,39 Kč Koeficient pp / 0,929 Cena stavby CS = 59 364,25 Kč Venkovní úpravy - zjištěná cena = 59 360,- Kč Cena pozemku a staveb celkem 1 887 286,47 Kč = 1 972 070,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47-12 -
Celková cena pozemku: Kč 201 290,94 Celková výměra pozemku m 2 853 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 350 Cena pokryvné plochy porostů Kč 82 593,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 5 368,55 - zjištěná cena 5 368,55 Kč Cena porostů celkem = 5 370,- Kč Pozemky s příslušenstvím, nákladový způsob - zjištěná cena = 1 892 655,02 Kč Pozemky s příslušenstvím - nákladová hodnota bez I a Kpp = 1 977 440,- Kč Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 254,02 0,929 235,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.490 853,00 235,98 201 290,94 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 201 290,94 Ocenění staveb na pozemcích - 13 -
Rodinný dům č.p. 310 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 76 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 461,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9,8*9,8 = 96,04 m 2 1.NP: 9,9*9,9+2,68*4,85 = 111,01 m 2 2.NP: 9,9*9,9*0,7 = 68,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 96,04 m 2 2,60 m 1.NP: 111,01 m 2 2,85 m 2.NP: 68,61 m 2 2,75 m Obestavěný prostor 1.PP: (9,8*9,8)*(2,60) = 249,70 m 3 1.NP: 9,9*9,9*(0,9+4,1)+2,68*4,85*(0,9+2,85) = 538,79 m 3 2.NP: (9,9*9,9)*(5,3/2) = 259,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 048,22 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 111,01 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 275,66 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,48 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00-14 -
údržbou Koeficient pro stáří 76 let: s = 1-0,005 * 76 = 0,62 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,62 = 0,657 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Ocenění 11 i = 2-15 -
Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 461,- Kč/m 3 * 0,657 = 1 616,88 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 048,22 m 3 * 1 616,88 Kč/m 3 * 0,930 * 0,999= 1 574 630,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 574 630,53 Kč Dílna Dílna - zjištěná cena = 91 247,91 Kč Přístřešek Přístřešek - zjištěná cena = 70 353,93 Kč Cena staveb celkem = 1 736 232,37 Kč Ocenění porostů na pozemcích Cena porostů celkem = 5 368,55 Kč Pozemky - výsledná cena s příslušenstvím = 1 942 891,86 Kč C. REKAPITULACE CEN STANOVENÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace věcných hodnot nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 216 670,- Kč Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 1 522 090,- Kč Dílna 98 220,- Kč Přístřešek 75 730,- Kč Venkovní úpravy Ocenění trvalých porostů Dřeviny 5 370,- Kč Věcná hodnota nemovitosti celkem 1 918 080,- Kč Rekapitulace výsledných cen nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 201 290,94 Kč Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 1 574 630,53 Kč Dílna 91 247,91 Kč Přístřešek 70 353,93 Kč Ocenění trvalých porostů Dřeviny 5 368,55 Kč - 16 -
Výsledná cena nemovitosti celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení celkem 1 942 891,96 Kč 1 942 890,- Kč D. Cena obvyklá, tržní hodnota Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. - 17 -
Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze. Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : RD Volduchy, dílna, poz 853 Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 208,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] RD 180 Svojkovice, 6+1, podkroví, sklep, po reko 2011, krb a út plynové, 2 G, 2 990 000,- Kč 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 0,90 180 9 175,- dílna, +studna, poz 1031 RD 212 Osek, po část.reko, G, podkroví, sklep, út plynové, přístřešek pro auto, 2 575 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 0,90 212 9 347,- 5 park.stání, poz 1617 RD 214 Rokycany, 1PP, 2NP, 6+1 a 2G, reko 1984, 2 050 000,- Kč 0,90 1,00 1,10 1,00 1,10 0,90 214 9 389,- út na t.p., plyn, poz 614 RD 112 Hůrky, koncový řadový, 5+1 a ve sklepě garáž s dílnou, krb, část.reko, G, +studna s užitkovou vodou, plyn na hranici, poz 836 1 850 000,- Kč 1,05 1,00 1,10 1,00 1,00 0,90 200 9 615,- Součet: 37 525,52 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 9 381,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 9 175,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 9 615,- Kč/jedn. Základní cena: 9 381,38 Kč/jedn. á 208,0 jedn. = 1 951 327,02 Kč RD Volduchy, dílna, poz 853 = 1 951 330,- Kč - 18 -
Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu 1 918 080,- Kč 1 942 890,- Kč 1 951 330,- Kč Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši 1,950.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 20 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 1,440.000,- Kč. (propočet ceny spoluvlastnického podílu id. ½ 1 440 000/2 = 720 000,-) Cena spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k pozemku parc.č. st.490, k rodinnému domu č.p. 310 Volduchy a k dalšímu příslušenství na pozemku parc.č. st.490 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy - dle listu vlastnictví č.318 činí 720.000,- Kč. Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje výměra pozemku lokalizovaného nedaleko centra obce, inženýrské sítě v místě a slušná dostupnost do bývalého okresního města Rokycan s dobrou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovitosti má především stavebnětechnický stav nemovitosti vyplývající ze stáří a nedostatečné údržby domu a ostatních staveb i venkovních úprav, horší občanská vybavenost v místě, špatný stavebnětechnický stav dílny a zejména skutečnost, že stanovuje cena pouze spoluvlastnického podílu k nemovitosti navrženého k realizaci. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovitostem podle odborného odhadu znalce činí 720 000,- Kč Cena slovy: sedmsetdvacettisíc Kč Ve Vejprnicích 8.2.2014 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. - 19 -
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2828-04/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.318 katastrálního území Volduchy - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa - 20 -