ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4341/2013 NEMOVITOST: stavba pro rodinnou rekreaci, Stavba pro rodinnou rekreaci č.ev. 33 bez pozemku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Slapy, k.ú. Slapy nad Vltavou Adresa nemovitosti: Slapy č.e. 33, 252 08 Slapy Vlastník stavby: Helena Martanová, Slapy č.e. 33, 25208 Slapy, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 6514/2012 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 303 000 Kč Datum místního šetření: 29.8.2013 Stav ke dni : 29.8.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 6.11.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1470, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, kat. úz. Slapy nad Vltavou, obec Slapy. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2013, LV 1470, kat. úz. Slapy nad Vltavou, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha - západ, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 26.11.2012, mapový list č. Benešov 9-6/22, měřítko 1:1000, kat. úz. Slapy nad Vltavou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 6514/12-23 ze dne 13.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 6514/12-75 ze dne 19.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Slapy leží ve Středočeském kraji a spadají do okresu Praha - západ. Slapy jsou obcí se základní občanskou vybaveností u Slapské přehrady, doprava je zajištěna autobusy. Rozšířená občanská vybavenost je v Dobříši (cca 20 km), kompletní v Příbrami (cca 38 km) a v Praze (cca 30 km). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází severně od Slap, v rekreační oblasti, na pozemku ve vlastnictví ČR. Přístup k rekreační chatě je po nezpevněné lesní cestě. Chata je jednopodlažní s podkrovím, napojena na elektrorozvod. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka 2
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitost situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata Popis Oceňovaná nemovitost se nachází severně od Slap, okres Praha - západ, v rekreační oblasti, na pozemku ve vlastnictví ČR. Rekreační chata je samostatně stojící, jednopodlažní s podkrovím, přístupná po nezpevněné lesní cestě. Chata je jednopodlažní s podkrovím, vytápěna tuhými palivy, napojena na elektrorozvod, ostatní napojení se nepodařilo zjistit. Základy chaty jsou betonové, svislá konstrukce je dřevěná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina lepenka, klempířské konstrukce chybí. Dveře jsou plastové a dřevěné, okna plastová. K chatě náleží dřevěná kůlna. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly tyto čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění 3
Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 6 195,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5*7 = 35,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 35,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (5*7)*(3,00) = 105,00 m 3 zastřešení: = 70,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 175,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny II typ E zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě - nepodařilo se zjistit III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 II -0,04 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,764 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - Nemovitost v okrese Praha - VI 0,25 západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě IV 0,05 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 4
5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,250 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,764 * 1,250 * 0,900 = 0,859 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 6 195,- Kč/m 3 * 0,859 = 5 321,51 Kč/m 3 CP = CU * OP = 5 321,51 Kč/m 3 * 175,00 m 3 = 931 264,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 931 264,25 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 931 264,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 931 264,30 Kč Celkem 931 264,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 931 264,30 Kč 5
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 31,50 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rekreační chata Prodej chaty 2+kk ve, Štěchovicích. Chata po částečné rekonstrukci se nachází na absolutní samotě v údolí hustého lesa. Elektřina řešena solárním panelem, voda z potoka až do chaty. Vytápění na tuhá paliva. Příjezd autem po zpevněné a dále lesní cestě. Parkování cca 100 m od chaty. Přístup k chatě z cesty svažitou pěšinou. Rekreační chata Prodej chaty 3+kk, 60 m 2 vhodnou k trvalému bydlení v atraktivní lokalitě Štěchovice - Masečín. Jedná se o luxusně zrenovovanou trvale obývanou chatu na pozemku 322 m 2 (rekonstrukce v roce 2010). Dispozice - v přízemí veranda, prostorná obývací hala s kuchyňským a jídelním koutem, koupelna a WC. V podkroví ložnice s výstupem na krytou terasu pod střechou, pokojík. V interiéru stylový dřevěný nábytek, plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka. Vytápění výkonnými krbovými kamny, voda z vlastní vrtané studny, ohřev vody bojlerem, odpady do jímek, nová sedlová střecha s kanadským šindelem, střešní okno VELUX, wifi internet, anténa. U chaty okrasná zahrada, venkovní terasa. Krásný výhled do krajiny, výborná dostupnost do Prahy, klidná lokalita. Vše v perfektním stavu, připraveno k nastěhování. Rekreační chata Prodej zděné chaty 60 m 2 s dřevěnou verandou v krásné lokalitě Štěchovice. Chatu je možno využít pro rekreaci i pro trvalé bydlení, stojí na pozemku 209 m 2 s nádherným výhledem do zalesněných strání. Vedle chaty je zděný přístavek vhodný ke skladování. Pod chatou je terasa s venkovním krbem, okrasná zahrádka a dřevěná kolna. Atraktivní klidná lokalita se snadnou dostupností do Prahy, ke Slapské a Štěchovické přehradě, široké možnosti rekreačního a sportovního vyžití Rekreační chata Útulná, srubová chata 1+1, Štěchovice - Svatojánské proudy na pronajatém obecním pozemku, voda a elektřina zavedena. K chatě náleží parkovací místo. Klidné a krásné prostředí v srdci přírody. Srovnatelné nemovitosti Název: Rekreační chata Lokalita Štěchovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 6
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 9 263 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 32,00 m 2 0 m 2 260 000 Kč 8 125 Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Štěchovice - Masečín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,60 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,29 Upravená j. cena Kč/m 2 9 193 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 322 m 2 1 890 000 Kč 31 500 Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Štěchovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 9 576 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 209 m 2 560 000 Kč 11 200 Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Štěchovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 7
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 10 503 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 70 m 2 199 000 Kč 11 056 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 193 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 634 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 503 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 9 634 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 31,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 303 471 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata 931 260,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata 303 470,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 303 471 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 931 264 Kč Obvyklá cena 303 000 Kč slovy: Tři sta tři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední 8
b) parametry povyšující cenu: rekreační oblast c) parametry ponižující cenu: na pozemku jiného vlastníka Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 303.000 Kč V Praze 6.11.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4341/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 289/2013.. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 26.11.2012 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1470 ze dne 7.11.2013 5 9