1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.624-24 / 16 o obvyklé ceně nemovitých věcí souboru A) - pozemků st.parc.č.66, parc.č.400/2, RD č.p.30 na st.parc.č.66 souboru B) pozemků st.parc.č.78, parc.č.385/3, jiné stavby č.p.65 na st.parc.č.78, to vše dle LV 29 pro obec Mor. Beroun, k.ú.sedm Dvorů, okres Olomouc, se všemi součástmi a příslušenstvím se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 30/12. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j.97 EX 30/12, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084 Datum místního šetření: 29.2.2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 29.2.2016 Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb. a vyhl.č.345/2015 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne 2.3.2016 Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.
2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku. 1.1.1. Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.97 EX 30/12, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí, LV 29, k.ú.sedm Dvorů A: Vlastník: SJM Zeman Vlastimil a Jana, Sedm Dvorů č.p.65, M.Beroun B: Nemovitosti: soubor A) st.parc.č.66 432 m2 zast. plocha, RD č.p.30 parc.č.400/2 428 m2 zahrada celkem Vp = 860 m2 soubor B) st.parc.č.78 163 m2 zast. plocha parc.č.385/2 711 m2 ost. plocha celkem Vp = 874 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 29.2.2016 za účasti povinných 1.1.6. Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb,.zák.č.89/2012 Sb., zák.č.151/1997 Sb 1.1.7. Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě 1.1.8. Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, O.S.Ř. 1.1.9. Info OÚ Mor.Beroun, SÚ Mor. Beroun, info uživatel RD č.p.65 p.cinkl 1.1.10. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění jsou 2 samostatné soubory nemovitých věcí soubor A) - pozemky st.parc.č.66, parc.č.400/2, samostatný RD č.p.30 na st.parc.č.66 jako součást tohoto pozemku, soubor B) - pozemky st.parc.č.78, parc.č.385/3, (samostatný RD) = jiná stavba č.p.65 na st.parc.č.78 jako jeho součást, vše v okrajové části k.ú.sedm Dvorů, v obci Mor. Beroun. Předmětné pozemky spolu s RD tvoří vždy s níže popsaným příslušenstvím jednotný funkční celek A) B), příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání pozemků a domů a proto je posuzuji vždy jako samostatný soubor. Objekty RD č.p.30, RD č.p.65 napojeny na el. síť NN, studnu, žumpu, příjezd k RD č.p.30 po nezpevněné, k RD č.p.65 po zpevněné komunikaci.
3 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ). 2.2. Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 2.3. Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno.
4 2.3.1. Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení 2.3.2. Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech 2.3.3. Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. 2.4. Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem. 2.4.1. Pozemky - / 3, 4, 5 / 2.4.1.1. Popis stavební pozemky A) 860 m2 stavební pozemky B) 874 m2
5 2.4.1.2. Určení ZC ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3 ZCv = 2.480 Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,80 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = 3.087 obyv. ) O2 = 0,60 O3 = 0,80 O4 = 0,70 O5 = 0,95 O6 = 0,98 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ZC = 620,62 Kč/m2 2.4.1.3. Určení It, Io, Ip, ZCU ZCU = ZC x IT x Io x IP základní cena upravená stav. pozemku dle 4 5 IT = P6 x ( 1 + Pi ) = 0,80 x ( 1-0,40 ) = 0,480 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka výrazně nižší nabídky P1 = -0,30 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ne P4 = 0 5.ostatní neuvedené exekuce P5 = -0,10 P i = -0,40 6.povodňové riziko střední P6 = 0,80 6 IO = 1 + Pi = 1 0,30 = 0,700 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost do 15%, SV P1 = -0,05 2.stížené základ. podmínky snížená únosnost P2 = -0,05 3.ochraná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku bez vlivu na využití P5 = 0 6.ostatní neuvedené negativní P6 = -0,20 Pi = -0,30 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1-0,60 ) = 0,400 index polohy dle 4 odst.1
6 i = 2 1.druh stavby RD rezidenční stavba P1 = 1,00 2.převažující zástavba bydlení P2 = 0 3.poloha pozemku v obci okraj P3 = -0,05 4.inž. sítě ne všechny sítě P4 = -0,10 5.občan. vybavenost hůře dostupná P5 = -0,05 6.dopravní dostupnost kom. zpevněná P6 = 0 7.hromadná doprava zastávka do 200 m P7 = 0 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo konfliktní komunita P9 = -0,10 10.nezaměstnanost nadprůměr P10 = -0,05 11.vlivy ostatní negativní P11 = -0,25 Pi = -0,60 ZCU = 620,62 x 0,480 x 0,700 x 0,400 = 83,41 Kč/m2 R = 200 + 0,8xVp / Vp = neuplatní se redukční. koef. dle 5 odst.6 R redukční koef. ceny pozemků ve funkč. celku při výměře Vp nad 1000 m2 2.4.1.4. Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / A) 860 83,41-71.733 B) 874 83,41-72.901 Pozemky stavební celkem - A) Pozemky stavební celkem B) 71.733,- Kč 72.901,- Kč 2.4.2. Rodinný dům RD č.p.30 - A), RD č.p.65 B) - / 34, 35 / 2.4.2.1. Popis A) Jde o samostatný RD č.p.30 jednobytový 2+1, nepodsklepený, přízemní předsíň, kuchyně, 2xpokoj, WC, koupelna a WC, komora, spíž = obytná část RD + stodola. Základy - základové pasy. Zdivo zděné tl.35-45 cm. Stropy s rovným podhledem, Střecha sedlová střecha. Krytina osink. šablony. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky vápenné. Vnější obklady ne. Vnitřní obklady ne. Schody ne. Dveře hladké. Okna zdvojená. Podlahy obyt.míst. - PVC v kuchyni, ostatní pokoje s koberci na beton. podkladu.
7 Podlahy ostatních místností - betony. Vytápění 1x kamna Petry na chodbě, v obyváku 1x el. přímotop. El.instalace světelná i mototorová. Bleskosvod ne. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody el.bojler. Instalace plynu PB. Kanalizace odkanalizování kuchyně, soc.zařízení. Vybavení kuchyně plyn. sporák na PB. Vnitřní vybavení umývadlo, vana. Záchod splachovací. Ostatní ne. Stavba RD č.p.30 je součástí pozemku st.parc.č.66 dle NOZ podstandard. B) Jde dle skutečného stavu o samostatný RD č.p.65 / dle LV jiná stavba č.p.65 /, který byl na základě kolaudačního rozhodnutí č.ovažp/sú-4978/332/6/03-d ze dne 30.10.2003 rekolaudován po stavebních úpravách z bývalé prodejny potravin na RD. Jedná se o RD částečně podsklepený 1.PP kotelna, přízemní 1.NP - s bytem 3+kk obývák s kuch. koutem, 2x pokoj, koupelna, WC, chodba. Základy zákl. pasy. Zdivo sendvičové, typ Okal tl.25 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová. Krytina pálené tašky. Klempíř. kce žlaby, svody, oplechování. Vnitřní povrchy sádrokarton s malbou. Vnější povrchy OSB desky s malbou. Vnější obklady ne. Vnitřní obklady keramické. Schody betonové. Dveře hladké. Okna plastová. Podlahy obyt. místností plovoucí, dlažby. Podlahy ost. místností dlažby. Vytápění ÚT na TP Viadrus. El. instalace 220/380 V. Bleskosvod ne. Rozvod vody teplá i studená. Zdroj TUV el. bojler. Kanalizace - odkanal. kuchyně, soc. zař. Vybavení kuchyně el. sporák. Vnitní vybavení vana, umývadlo. Záchod - splachovací. Ostatní ne. Stávající uživatel p.miroslav Cinkl má uzavřenu s vlastníky Smlouvu o smlouvě budoucí kupní z 15.3.2011, p. Cinkl odkoupil za 350 tis. Kč pohledávku za povinnými a provedl stavební modernizační úpravy nákladem cca 300 tis.kč viz. příloha, užívá RD č.p.65 ovšem bez právního titulu. Stavba č.p.65 je součástí pozemku st.parc.č.78 dle NOZ. 2.4.2.2. Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.PPB = 3,0 x 2,5 = 7,50 m2 1.NPA = 15,0 x 10,0 = 150,0 m2 1.NPB = 14,5 x 10,2 = 147,9 m2 Výška podlaží: V1.PP = 2,5 m, V1.NP = 2,9 m, Vn = 0,3 m, Vh = 4,3 m Obestavěný prostor spodní stavby OPs OPsA = 0 m3 OPsB = 7,50 x 2,5 = 18,75 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPvA = 150,00 x 2,9 = 435,0 m3 OpvB = 147,9 x 2,9 = 428,91 m3
8 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPtA = 150,0 x ( 0,3 + 4,0/2 ) = 345,0 m3 OptB = 147,9 x ( 0,3 + 4,0/2 ) = 340,17 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPdA = OPdB = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OPA = OPs +OPv + OPt + OPd = 780,0 m3 OPB = 787,83 m3 2.4.2.3. Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je (ne )podsklepen, má 1 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro RD dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do 1.100 m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, 35. 2.4.2.4. Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 1.772,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro kraj Olomoucký, obec do 10 tis. 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1-0,06 ) x 0,45 x 0,60 = 0,253 A) i = 1 ( 1 0,05 ) x 1,00 x 1,79 = 1,700 B) index vybavení dle příl.č.24, tab.č.2 A) B) 1.druh stavby samostatný V1 = 0 2.obvodové stěny zděné V2 = 0 sendvič 3.obvodové stěny tl.35 45 cm V3 = -0,05 tl.25 cm -0,05 4.podlažnost do 2 V4 = 0 5.přípojky E, stu, žum, V5 = -0,02 6.vytápění lokální na TP V6 = -0,05 ÚT na TP 0 7.příslušenství RD standardní V7 = 0 8.ostatní vybavení RD ne V8 = 0 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0
9 10.vedlejší stavby stodola V10 = 0,10 ne 0 11.pozemky ve f. celku nad 800 m2 V11 = 0,01 12.kriterium další neudržováno V12 = -0,05 standard 0 Vi = -0,06-0,05 13.stavebně-techn.stav - stavba ve špatném stavu, V13A = 0,45 V13B = 1,00 Atyp stáří 80 roků s = 1 0,005 x 80 = 0,6 Btyp stáří 42 roků s 1 0,005 x 42 = 0,79 + 1,0 = 1,79 modernizace 2012 ZCUA = 1.772 x 0,253 = 449,73 Kč/m3 ZCUB = 1.772 x 1,700 = 3.013,28 Kč/m3 2.4.2.5. Výpočet ceny stavby RD - CS CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,480 IP = 0,400 index trhu dle 4 odst.1 viz. pozemky index polohy dle 4 odst.1 viz.pozemky obest. prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP CS /Kč/ A) 780,0 449,73 0,480 0,400 67.352 B) 787,83 3.013,28 0,480 0,40 455.799 Cena rod. domu č.p.30 67.352,- Kč Cena rod. domu č.p.65 455.799,- Kč ( cena RD zahrnuje vždy i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 - A) - vod. přípojka, studna, kanal. příp., žumpa, ploty, plot. vrátka, stodola B) vod. příp., darling, kanal. příp., žumpa, ploty, plot. vrátka, terasa, zp. plochy) 2.4.3. Trvalé porosty - / 42 / Trvalé porosty ocením s ohledem na malý rozsah odborným odhadem. Trvalé porosty celkem - A, B 1.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen soubor A) soubor B) pozemky 71.733,- 72.901,- RD č.p.30, 65 67.352,- 455.799,- trvalé porosty 1.000,- 1.000,- cena nemovitostí celkem 140.085,- 529.700,- Administrativní cena nemovitostí zaokr. - A) Administrativní cena nemovitostí zaokr. - B) 140.090,- Kč 529.700,- Kč
10 2.5. Cena porovnávací - Cp Porovnávací metoda je založena na váženém porovnání obdobných srovnávacích nemovitostí s oceňovanou nemovitostí. Známé ceny nabídkové či realizované srovnávacích souborů CSp se upravují koeficienty Kr, K1 až K6, vyjadřujícími redukci ceny na zdroj / Kr / a rozdílné provedení vybraných základních parametrů nemovitostí srovnávacích oproti oceňované / K1 až K6 /. Přitom je provedení oceňované nemovitosti uvažováno vždy K1 K6 rovno 1,00 etalon a provedení srovnávacích nemovitostí při lepším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 vyšší než 1,00, při horším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 menší než 1,00 / základní hledisko je zde vždy cena /. Výsledkem jsou hledané ceny oceňované nemovitosti COi, určené z cen srovnávacích nemovitostí CSp, při teoreticky ideálním výpočtu by tyto dílčí ceny byly totožné, v praxi se výsledná cena porovnávací určí jako aritmetický průměr dílčích cen. Z níže popsaného empirického vzorce pro určení obvyklé ceny CO = CSp x Kr / K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 plynou proměnné Kr, K1 až K6, pro maximální přesnost výpočtu je tedy vhodný výběr takových srovnávacích nemovitostí, u kterých je co nejvíce koef. Kr, K1 až K6 rovno 1,00. ( např. při výpočtu se skutečnou dosaženou prodejní cenou srovnávací je Kr = 1,00, při totožné poloze srovnávacího objektu je K1 = 1,00, při totožné velikosti srovnávací stavby je K2 = 1,00, při totožné dosažitelnosti inž. sítí a příjezdu je K3 = 1,00, při stejném opotřebení srovnávacího objektu je K4 = 1,00, při stejné výměře /ceně/ pozemků je K5 = 1,00 pozor na uplatnění Naggelliho metody o poměru cen pozemků a stavby, při ocenění pro exekuční řízení u výpočtu ze srovnávacího souboru z exekuční dražby je vliv exekuce K6 = 1,00 atd. ) - viz.vut ÚSI Brno Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí. K výběru srovnávacích souborů: Drápal, Bureš a kol. Občanský soudní řád II, Komentář 1.vydání Praha: C.H.Beck, 2009:...Pokud se obdobné srovnávací nemovitosti v daném místě neobchodují, musí znalecký posudek vycházet z cen srovnatelných nemovitostí obchodovaných v příslušném kraji, které se nacházejí přibližně ve stejné vzdálenosti od města nebo ve srovnatelném městě, popř. jsou stejně dostupné, při srovnatelných okolnostech v daném místě, které mají vliv na cenu nemovitostí, a to s přihlédnutím k okolnostem, které mají vliv na cenu tohoto konkrétního objektu... Srovnávací objekt SO1: RD Mor.Beroun ul.tkalcovská, RD 4+1 řadový krajní, 1.NP, 2.NP podkroví, ZP = 150 m2, PP = 160 m2, PO = 224 m2, I.S. vše k dispozici, A = 65%, sklad, nabídková cena v CÚ 0216 je 395 tis.kč, www.sreality.cz, ID 24595
11 Srovnávací objekt SO2: RD Mor.Beroun ul.křížová, samostatný 3+1, 1.PP, 1.NP, ZP = 140 m2, PP = 120 m2, PO = 389 m2, I.S. vše k dispozici, garáž plech., A = 60%, nabídková cena v CÚ 0216 je 499 tis.kč, www.sreality.cz, ID 03813 Srovnávací objekt SO3: RD Bohuňovice, k.ú.mor.loděnice podíl 2/3, RD č.p.351 na parc.č.118/2, ul.výmol, řadový krajní 2+1, 1.NP, ZP = 77 m2, PP = 65 m2, PO = 405 m2, A = 65%, I.S. vše k dispozici, garáž bez č.p., exekuční dražba č.081 EX 02550/09 dne 21.1.2016, příklep nabídce 184 tis.kč, www.exdrazby.cz Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost stavby - Naegelli - koef. úpravy na inž. sítě, další stavby atd. - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na velikost pozemku - Naegelli - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce např.exek. řízení atd. - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: A) SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO. 1. 395 0,75 296 1,20 1,20 1,02 1,25 1,00 1,15 2,111 140 2. 499 0,75 374 1,20 1,20 1,02 1,30 1,10 1,15 2,415 154 3. 184 1,55 285 1,40 0,90 1,02 1,25 1,40 1,00 2,249 126 Cp = COprům 140.000,- Porovnávací hodnota zaokr. - A) 140.000,- Kč
12 B) SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO. 1. 395 0,75 296 1,20 1,00 1,02 0,43 0,95 1,15 0,575 514 2. 499 0,75 374 1,20 1,00 1,02 0,50 1,00 1,15 0,563 483 3. 184 1,55 285 1,40 0,75 1,02 0,40 1,25 1,00 0,575 495 Cp = COprům 497.333,- Porovnávací hodnota zaokr. - B) 500.000,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. a je zde i předepsána. způsob ocenění soubor A) soubor B) administrativní cena 140.090,- 529.700,- porovnávací hodnota 140.000,- 500.000,- Obvyklá cena brutto 140.000,- 500.000,- 2.7. Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění nebyly zjištěny na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen - CVB Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádná věcná břemena na oceňovaných nemovitostech. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům - CVB - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč
13 2.10. Rekapitulace soubor A) soubor B) Obvyklá cena brutto 140.000,- 500.000,- Hodnota závad - 0,- - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- + 0,- Výsledná obvyklá cena soubor A) zaokr. Výsledná obvyklá cena soubor B) zaokr. 140.000,- Kč 500.000,- Kč slovy:stočtyřicettisíckč, PětsettisícKč Obvyklá cena nemovitých věcí souboru A) - pozemků st.parc.č.66, parc.č.400/2, RD č.p.30 na st.parc.č.66 dle LV 29 pro k.ú.sedm Dvorů, se všemi součástmi a příslušenstvím, činí zaokr. 140.000,- Kč Obvyklá cena nemovitých věcí souboru B) - pozemků st.parc.č.78, parc.č.385/3, jiné stavby č.p.65 na st.parc.č.78 dle LV 29 pro k.ú.sedm Dvorů, se všemi součástmi a příslušenstvím, činí zaokr. 500.000,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.97 EX 30/11, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 29 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 2xA4 4. Fotodokumentace 2xA4 5. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne 2.3.2016 ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3.624-24/16 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.3.624-24/16. V Olomouci dne 2.3.2016 ing. Ladislav Čech
14