ZNALECKÝ POSUDEK č. 4148-98-2015 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parcel.č. 8226, orná půda, obec a k.ú. Hovorany, okres Hodonín, kraj Jihomoravský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 19449/11-134) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 19449/11-134) dříve 033 EX, ocenění pozemku parcel.č. 8226, orná půda, obec a k.ú. Hovorany Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Jan Čech Na Vlastním 2316/7 Českobrodská 46 130 00 Praha 3 190 12 Praha 9 Počet stran: 7 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 10.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I.Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 19449/11-134) dříve 033 EX, ocenění pozemku parcel.č. 8226, orná půda, obec a k.ú. Hovorany, okres Hodonín. II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek v katastru obce Hovorany Adresa předmětu ocenění: parcel.č. 8226 696 12 Hovorany Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hovorany Katastrální území: Hovorany Počet obyvatel: 2 151 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.10.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 19449/11-134 (dříve 033 EX) -Výpis z KN LV č. 1307,okres Hodonín, obec Hovorany k.ú. 646377 Hovorany /2 strany přílohy/ Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace pořízená při místním šetření /1 strana přílohy/ -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 9.10.2015. Pozemek nebyl lokalizován, jelikož je součástí většího půdní celku. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č. 1307 : Obec: Hovorany Katastrální území: 646377 Hovorany parcel.č. 8226, 9337 m 2, orná půda Vlastnické právo: Petrová Anna, Peřínkova 2360/3, Kroměříž Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č. 1307 ze dne 19.2.2015, nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, se nepovažují za závadu v tom smyslu, aby měly výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. 6. Dokumentace a skutečnost Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost. 7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Zjištění obvyklé ceny pozemku parcel.č. 8226, obec a k.ú. Hovorany, okres Hodonín. Hovorany se nacházejí 13 km od Kyjova. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí někt. ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek parcel.č. 8226, 9337 m 2, orná půda. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 37,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 8226 02110 9 337,00 5,41 37,00 7,41 69 187,17 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 9 337,00 m 2 69 187,17 Pozemek - zjištěná cena = 69 187,17 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 69 187,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 69 187,20 Kč Celkem 69 187,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 69 187,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 69 190,- Kč - 4 -
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ------------------------------------------------ Metodika, Rekapitulace zjištěných cen ------------------------------------------------- Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------- Nález -------- Zjištění obvyklé ceny zemědělského pozemku parcel.č. 8226, nacházejícího se v katastru obce Hovorany. Pozemek je součástí většího půdního celku. Hodnocení --------------- Zemědělský pozemek. Zemědělské pozemky se obchodují běžně v cenách 10,- až 15,- Kč/m 2 dle kvality půdy. V úrodných vinařských krajích byly dohledány ceny v okrese Hodonín v cenách 20,- až 22,- Kč/m 2. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda ------------------------------------------------------------------- Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější porovnávací cena nemovitosti, zjištěna a zvolena ve výši 22,- Kč/m 2. - 5 -
http://www.zemedelskepozemky.cz/nabidky-pozemku/21949-bzenec.html Číslo nabídky: 21949 Typ nabídky: prodej Katastrální území: Bzenec Okres: Hodonín Popis nabídky: Nabízím exkluzivně 10122 m2 orné půdy v Katastrálním území Bzenec. cena 22,-Kč/m2 Výměra: 10122 m2 Cena: 22 Kč/m2 Zjištěná porovnávací cena: 9.337 m 2 * 22,- Kč/m 2 = 205.414,- Kč zaokrouhleně 205.000,- Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, které bylo provedeno v úrovní porovnávací ceny nemovitosti, činí 205.000,- Kč. slovy : Dvě stě pět tisíc Kč ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši 205.000,- Kč. slovy: Dvě stě pět tisíc Kč V Praze 10.10.2015 Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9-6 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4148-98-2015 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Mapy 1 Výpis z KN 2-7 -
- 8 -
- 9 -
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.02.2015 15:15:02 CZ0645 Hodonín Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Petrová Anna, Peřinkova 2360/3, 76701 Kroměříž Obec: Kat.území: 646377 Hovorany List vlastnictví: 1307 586170 Hovorany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor 476116/411 Podíl B B1 C Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 8226 9337 orná půda zemědělský půdní fond Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky oprávněného ve výši 51402,28 Kč s příslušenstvím mbank S.A., id.č.1254524, Parcela: 8226 Z-249/2013-738 Senatorska 18, 00-950 Warszawa, Polsko Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX 19449/11-71 (12 EXE 1447/2011-11) ze dne 20.11.2012. Právní moc ke dni 22.11.2012. Z-249/2013-738 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 8226 Z-9121/2012-738 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167 EX 19449/11-72 (12 EXE 1447/2011-11) ze dne 20.11.2012. Z-9121/2012-738 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.: 92400/2012-MZE-130757. Z-4421/2012-738 Pro: Petrová Anna, Peřinkova 2360/3, 76701 Kroměříž RČ/IČO: 476116/411 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 8226 BPEJ Výměra[m2] 02110 9337 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov, kód: 738. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.02.2015 15:15:02 CZ0645 Hodonín Obec: Kat.území: 646377 Hovorany List vlastnictví: 1307 586170 Hovorany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov, kód: 738. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 19.02.2015 15:22:12 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov, kód: 738. strana 2