Znalecký posudek. 2174/2011 o cen obvyklé - 1/2 rodinného domu.p. 13 umíst ného na pozemku parc.. St. 20/1 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami parc.. St. 20/1, parc.. 68/1, parc.. 68/3 a parc.. 69 v kat. úz. Švábov, obec Švábov, okres Jihlava, ve vlastnictví Coufala Miloslava. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 5948/08-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni 24.2.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 19 stran textu v etn titulního listu a 10 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 7.3.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 157, vedené Katastrálním ú adem pro Vyso inu, Katastrální pracovišt Jihlava, kat. úz. Švábov, obec Švábov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m 588 51 Švábov 13 Region: Vyso ina Okres: Jihlava Katastrální území: Švábov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 24.2.2011 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.1.2011, LV 157, kat. úz. Švábov, Katastrální ú ad pro Vyso inu, KP Jihlava, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 14.1.2011, mapový list. 9--1/1, m ítko 1:2000, kat. úz. Švábov - kopie kupní smlouvy ze dne 22.11.2006, právní ú inky vkladu ke dni 22.11.2006 - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5948/08-4 ze dne 30.5.2008 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 5948/08-36 ze dne 11.1.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 157, kat. úz. Švábov, obec Švábov, okres Jihlava, ze dne 11.1.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Coufal Miloslav, Lazebnická 616/13, Jihlava 586 01 Jihlava 1 1/2 Coufalová Dita, Švábov 13, 588 51 Batelov 1/2 2
oddíl B - nemovitosti: rodinný d m.p. 13 umíst ný na pozemku parc.. St. 20/1 pozemek parc.. St. 20/1 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 836 m 2 pozemek parc.. 68/1 - trvalý travní porost o vým e 2442 m 2 pozemek parc.. 68/3 - ostatní plocha - manipula ní plocha o vým e 300 m 2 pozemek parc.. 69 - orná p da o vým e 310 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 8 Nc-4954/2005-8 (37EX 5288/05) ze dne 05.04.2005. - Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob.z. sml.. 0264288159/1 ze dne 23.10.2006. Právní ú inky vkladu práva ke dni 01.11.2006. - Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) Finan ní ú ad v Jihlav.j. 109525/2007/314940/6451 ze dne 01.06.2007. Právní moc ke dni 24.07.2007. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2Nc-5665/2008-5 (EX 1281/08) ze dne 22.04.2008. Právní moc ke dni 01.10.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2Nc-5665/2008-5 (EX1281/08) ze dne 22.04.2008. Právní moc ke dni 01.10.2008. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Litom ice.j. 124 EX-5948/2008-4 (2 Mc 5782/2008-6) ze dne 30.05.2008. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad B eclav.j. 123EX-1281/2008-5 (2 Nc 5665/2008) ze dne 09.06.2008. Právní moc ke dni 24.06.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6053/2008-12 (2205/08) ze dne 30.06.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6053/2008-12 (2205/08) ze dne 30.06.2008. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad B eclav.j.123 EX-2205/2008-4 ze dne 09.06.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-8139/2008-7 (012EX 4527/08-7) ze dne 18.11.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6342/2008-10 (081EX 08982/08-CH ze dne 01.07.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2Nc-8425/2008-10 (EX 08984/08) ze dne 11.12.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-7565/2008-10 (081EX 08985/08) ze dne 01.10.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j. 2 Nc-6897/2008-10 (EX 08983/08) ze dne 12.08.2008. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Jihlav.j.2 Nc-8498/2008-8 (EX 10639/08) ze dne 17.12.2008. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Zlín.j. 77Ex-10639/2008-9 (2Nc 8498/2008-8) ze dne 03.03.2009. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08982/2008-10 J (Nc 6342/08) ze dne 22.08.2009. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08983/2008-10 M (2 Nc 6897/2008) ze dne 27.08.2009. - Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08985/2008-15 M (2 Nc 7565/2008-10) ze dne 28.08.2009. 3
- Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081EX-08984/2008-15 M (2 Nc 8425/2008) ze dne 28.08.2009. oddíl D - jiné zápisy: - bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 22.11.2006. Právní ú inky vkladu práva ke dni 22.11.2006. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. Jelikož znalci nebyl umožn n p ístup do oce ovaných nemovitostí, a v kupní smlouv nejsou uvedeny vým ry budov, byla zastav ná plocha jednotlivých staveb stanovena odhadem. Spolu s rodinným domem je užívána i p edzahrádka se zemním sklepem pod p edzahrádkou, oboje na pozemku ve vlastnictví obce. Užívání není právn ošet eno. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Švábov se nachází v okrese Jihlava a náleží pod Kraj Vyso ina. Švábov se rozkládá jihozápadn od Jihlavy. Z turistického a geografického hlediska pat í do širší oblasti eskomoravské Vyso iny. V obci s minimální ob anskou vybaveností je zastávka vlaku. Místní obyvatelé mohou využívat ve ejný vodovod. Oce ovaný rodinný d m stojí v severní ásti centra obce. K domu náleží oplocený pozemek a nebytové prostory. P ístup k domu je z jihu po zpevn né místní komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m a 2 ) Stodola b) Vedlejší stavby b 1 ) Chlévy s kolnou c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep c 2 ) P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní 4
c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk d) Pozemky d 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m Oce ovaný rodinný d m.p. 13 je umíst n na pozemku. parc. St. 20/1 a leží v severní ásti obce Švábov. P ístup k domu je z jihu po zpevn né místní komunikaci. D m je situován na hranici pozemku, má obdélníkový p dorys, je jednopodlažní s p dními prostory. V severní ásti na d m navazují chlévy a kolna. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zd ná, omítka barvený b ízolit. St echa je sedlová krytá taškami, dve e pravd podobn d ev né, okna d ev ná, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Rodinný d m je napojen na elektrorozvod vzdušným vedením, obecní vodovod, odpadní vody svedeny pravd podobn do žumpy, plynofikace v obci není. Užitná plocha a stá í domu stanoveno odhadem. a 2 ) Stodola P edm tem ocen ní je i stodola stojící na pozemku parc.. St. 20/1, nacházející se na severní hranici této stavební parcely. Stodola je jednopodlažní s p dními prostory. Základy stodoly jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, st echa sedlová krytá taškami. Vrata stodoly jsou d ev ná. Podrobná prohlídka stodoly nebyla možná vzhledem k nespolupráci majitel nemovitosti a umíst ní stodoly do uzav eného dvora. Stodola je p ístupná z jihu, z uzav eného dvora a ze severu, p es neoplocený pozemek v podílovém spoluvlastnictví povinného. Stá í nemovitosti stanoveno odhadem. b) Vedlejší stavby b 1 ) Chlévy s kolnou Vedlejší stavba s chlévy a kolnou navazuje na severní ást oce ovaného rodinného domu a je vystav na na pozemku parc.. St. 20/1. Stavba je obdélníkového p dorysu s kamennými základy, zd nou svislou konstrukcí, sedlovou st echou krytou taškami. Jelikož se stavba nachází v uzav eném dvo e, nebyla možná podrobná prohlídka nemovitosti. Stá í nemovitosti stanoveno odhadem. c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep Dle sd lení zástupce obce, náleží k oce ovanému rodinnému domu i zemní sklep, který byl vybudován bývalými majiteli rodinného domu.p. 13, a to na pozemku parc.. 34 ve vlastnictví obce Švábov. Sklep se nachází jižn od oce ovaného rodinného domu, je p ístupný od východu z obecní komunikace, kamenný. c 2 ) P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková Oce ovaná nemovitost je napojena na elektrorozvod vzdušným vedením. c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu Odpadní vody pravd podobn svedeny do žumpy. 5
c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm Oce ovaný rodinný d m je napojen na obecní vodovod. c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky D ev ný prkenný plot na ocelových sloupcích slouží k odd lení ásti pozemku parc.. 68/1. Plot prodlužuje severní st nu stodoly a vede k východní hranici pozemku. c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Kamenná ze je vystav na na východní hranici pozemku parc.. St. 20/1 a je kryta pálenými taškami. c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní Dvouk ídlá ocelová vrata s d ev nou výplní se nachází na jižní hranici stavebního pozemku. c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk D ev ná vrátka se nachází na jižní hranici stavebního pozemku. d) Pozemky d 1 ) Pozemky Pozemek tvo ený parcelami parc.. St. 20/1, parc.. 68/1, parc.. 68/3 a parc. 69 se nachází v kat. úz. Švábov, obec Švábov, okres Jihlava. Parcela St. 20/1 je nepravidelného tvaru, zastav na rodinným domem a dle kupní smlouvy také kolnou, chlévy a stodolou. Parcela parc. 68/1 je v KN vedena jako trvalý travní porost, parcela parc.. 68/3 jako ostatní plocha a parcela 69 jako orná p da. P ístup na pozemek je z jihu po zpevn né místní komunikaci. Pozemek je nepravidelného tvaru, mírn svažitý s možností napojení na vzdušnou elektrickou sí a ve ejný vodovod, oplocen zd ným plotem, vrátka a vrata jsou d ev ná v betonových sloupcích. Porost tvo í okrasné a ovocné d eviny. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m - 5 Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 6
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 10*9 = 90,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 90,00 m 2 4,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (10*9)*(4,50) = 405,00 m 3 zast ešení: = 225,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 630,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytáp ní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Sou et upravených objemových podíl : 82,52 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8252 Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8252 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 7
Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,0340 Základní cena upravená = 3 602,41 K /m 3 Plná cena: 630,00 m 3 * 3 602,41 K /m 3 = 2 269 518,30 K Stá í (S): 115 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 35 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,667 % - 1 739 971,60 K 529 546,70 K Rodinný d m - zjišt ná cena = 264 773,35 K a 2 ) Stodola - 3 Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zd ná Kód CZ - CC: 1252 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 22*8 = 176,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška Sou in 1.NP: 176,00 m 2 4,50 m 792,00 m 3 Sou et 176,00 m 2 792,00 m 3 Pr m rná výška podlaží: PVP = 792,00 / 176,00 = 4,50 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží: PZP = 176,00 / 1 = 176,00 m 2 Obestav ný prostor: 1.NP: (22*8)*(4,50) = 792,00 m 3 zast ešení: = 440,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 232,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy v etn zemních prací: P 13,20 100,00 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, st echa: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny st ech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 40,00 1,00 0,28 C 0,70 60,00 0,00 0,00 8
7. Úprava vnit ních povrch : S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vn jších povrch : S 2,90 100,00 1,00 2,90 10. Schody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 11. Dve e: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3,00 13. Okna: S 3,40 100,00 1,00 3,40 14. Povrchy podlah: P 2,90 100,00 0,46 1,33 16. Elektroinstalace: P 5,80 100,00 0,46 2,67 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 82,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8215 Základní cena (dle p íl.. 2): = 2 231,- K /m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9575 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,7667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8215 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1430 Základní cena upravená = 1 109,24 K /m 3 Plná cena: 1 232,00 m 3 * 1 109,24 K /m 3 = 1 366 583,68 K Stá í (S): 80 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 % - 911 060,34 K 455 523,34 K Stodola - zjišt ná cena = 227 761,67 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Chlévy s kolnou - 7 Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 9
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 16*9 = 144,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 144,00 m 2 4,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (16*9)*(4,50) = 648,00 m 3 zast ešení: = 360,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 008,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové st ny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempí ské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrch S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodišt S 3,80 100,00 1,00 3,80 9. Dve e S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna S 1,00 100,00 1,00 1,00 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Sou et upravených objemových podíl : 92,98 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9298 Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 250,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9298 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 1 006,16 K /m 3 Plná cena: 1 008,00 m 3 * 1 006,16 K /m 3 = 1 014 209,28 K Stá í (S): 115 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 35 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,667 % - 777 563,83 K 236 645,45 K Chlévy s kolnou - zjišt ná cena = 118 322,73 K 10
c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep - 10 Venkovní úprava: 15. Zemní sklep Kód CZ - CC: 242 Vým ra: 28,00 m 3 Základní cena (dle p íl.. 11): 28,00 m 3 * 1 800,- K /m 3 = 50 400,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3510 Plná cena: = 48 545,52 K Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 80 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 170 = 52,941 % - 25 700,48 K 22 845,04 K Zemní sklep - zjišt ná cena = 11 422,52 K c 2 ) P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková - 10 Venkovní úprava: 3.1.4. P ípojky elektro kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková Kód CZ - CC: 2224 Délka: 10,00 m Základní cena (dle p íl.. 11): 10,00 m * 280,- K /m = 2 800,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,2370 Plná cena: = 2 566,20 K Stá í (S): 30 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % - 1 924,65 K 641,55 K P ípojky el. kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková - zjišt ná cena = 320,77 K 11
c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu - 10 Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Vým ra: 40,00 m 3 Základní cena (dle p íl.. 11): 40,00 m 3 * 2 300,- K /m 3 = 92 000,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3240 Plná cena: = 87 597,14 K Stá í (S): 60 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 52 558,28 K 35 038,86 K Žumpa z monolitického i montovaného betonu - zjišt ná cena = c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm - 10 Venkovní úprava: 1.1.1. P ípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 10,00 m 17 519,43 K Základní cena (dle p íl.. 11): 10,00 m * 340,- K /m = 3 400,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3220 Plná cena: = 3 234,50 K Stá í (S): 10 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 % - 646,90 K 2 587,60 K P ípojka vody DN 25 mm - zjišt ná cena = 1 293,80 K 12
c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky - 10 Venkovní úprava: 13.6.3. Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 44,00 m 2 Základní cena (dle p íl.. 11): 44,00 m 2 * 452,- K /m 2 = 19 888,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = 17 673,26 K Stá í (S): 10 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % - 5 891,03 K 11 782,23 K Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na sloupcích - zjišt ná cena = c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování - 10 Venkovní úprava: 13.9. Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Vým ra: 24,00 m 3 5 891,12 K Základní cena (dle p íl.. 11): 24,00 m 3 * 3 750,- K /m 3 = 90 000,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = 79 977,54 K Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,231 % - 55 369,25 K 24 608,29 K Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ- zjišt ná cena = 12 304,15 K 13
c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní - 10 Venkovní úprava: 14.6.1. Vrata ocelová s d ev nou výplní Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Po et: 1,00 ks Základní cena (dle p íl.. 11): 1,00 ks * 3 600,- K /ks = 3 600,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = 3 199,10 K Stá í (S): 7 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 23 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 30 = 23,333 % - 746,45 K 2 452,65 K Vrata ocelová s d ev nou výplní - zjišt ná cena = 1 226,33 K c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk - 10 Venkovní úprava: 14.1. Vrátka d ev ná v. sloupk Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Po et: 1,00 ks Základní cena (dle p íl.. 11): 1,00 ks * 1 270,- K /ks = 1 270,- K Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Plná cena: = 1 128,57 K Stá í (S): 25 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 40 = 62,500 % - 705,36 K 423,21 K Vrátka d ev ná v. sloupk - zjišt ná cena = 211,61 K 14
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m = 264 770,- K a 2 ) Stodola = 227 760,- K b) Chlévy s kolnou = 118 320,- K c) Venkovní úpravy c 1 ) Zemní sklep = 11 420,- K c 2 ) P ípojky el. kabel Al 16 mm2 vzdušné vedení st ešníková = 320,- K c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu = 17 520,- K c 4 ) P ípojka vody DN 25 mm = 1 290,- K c 5 ) Plot d ev ný z prken hoblovaných na sraz na d ev. nebo ocel. sloupky = 5 890,- K c 6 ) Plot zd ný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování = 12 300,- K c 7 ) Vrata ocelová s d ev nou výplní = 1 230,- K c 8 ) Vrátka d ev ná v. sloupk = 210,- K Cena objekt iní celkem 661 030,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 81,00 První srovnávaná nemovitost - rodinným d m v Rohozné, okr. Jihlava. Samostatn stojící d m pro trvalé bydlení i chalupa ení se zahradou o vým e 1.217 m 2. Vysoká ze a sedlovou st echou p ekrytý vjezd do dvora poskytují maximální soukromí. K domu náleží samostatn stojící domek na zahrad (bývalá kovárna). Dispozice RD - ložnice, ob. pokoj, kuchyn, koupelna, letní kuchyn, sauna. V podkroví 3 pokoje. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 2,400.000 K. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinným d m v Salavicích, okr. Jihlava. Menší vesnická usedlost na pozemku o vým e 1.512 m 2 má zrekonstruovanou st echu, plastová okna a plastové bezpe nostní vchodové dve e. V dom je kotel na tuhá paliva, rozvody jsou nové v m di, rozvody vody v plastu. P ed domem je menší p edzahrádka, za domem dv r s menšími hospodá skými budovami a zahrada s okrasnými d evinami. D m má vlastní studnu s pitnou vodou. Je vhodný pro trvalé bydlení, lze ho využít i pro rekrea ní ú ely. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 2,496.000 K. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Strmilov, okr. Jind ich v Hradec. Rodinný d m na pozemku o rozloze 416 m 2 je po áste né rekonstrukci, situovaný na jih. D m je vytáp n krbovými kamny s vým níkem, má plynovou p ípojku, sklep a k lnu. Ihned obyvatelný jak pro rekreaci, tak k trvalému bydlení. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1,200.000 K. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Nových Dvorech, okr. Jihlava. K domu na pozemku o vým e 2.158 m 2 pat í hospodá ské stavení, samostatná garáž, sklep, k lna. D m jev vytáp n úst edním topením na tuhá paliva, voda erpána ze studny, oh ev vody el. bojlerem. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1,300.000 K. 15
Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Rohozná 2 400 000,- K 0,95 0,90 0,97 1,00 1,15 1,10 145,00 17 364,87 RD Salavice 2 496 000,- K 0,80 0,87 1,05 0,97 1,10 1,15 150,00 14 921,56 RD Strmilov 1 200 000,- K 0,87 1,00 1,35 0,97 1,30 1,15 110,00 18 580,38 RD Nové Dvory 1 300 000,- K 0,83 0,93 1,00 0,97 1,09 1,05 85,00 13 045,97 Sou et: 63 912,77 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 15 978,19 K /jedn. Minimální jednotková cena: 13 045,97 K /jedn. Maximální jednotková cena: 18 580,38 K /jedn. Základní cena: 15 978,19 K 81,00 á 15 978,19 K / = 1 294 233,39 K Rodinný d m - výsledná cena = 1 294 233,39 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m = 1 294 230,- K Cena objekt iní celkem 1 294 230,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 20/1 836,00 35,00 29 260,- Sou et 29 260,- Úprava ceny p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -10 % - 2 926,- Mezisou et 26 334,- Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 27 201,07 16
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní porost 68/1 2 442,00 35,00 85 470,- ostatní plocha 68/3 300,00 35,00 10 500,- Sou et 95 970,- Úprava ceny - p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -10 % - 9 597,- Mezisou et 86 373,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem 35 686,77 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- K za m 2. Cena pozemku: 2 742,00 m 2 * 20,- K /m 2 = 54 840,- K Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem 54 840,- Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 69 72914 304 3,68 20,00 4,42 1 343,68 orná p da 69 73715 6 1,22 20,00 1,46 8,76 Vým ra celkem 310 Mezisou et 1 352,44 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 1 352,44 83 393,51 K Pozemky - zjišt ná cena = 41 696,76 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 41 700,- K Cena pozemk iní celkem 41 700,- K 17
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 661 050,- K 41 700,- K 702 750,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 1 294 230,- K 1 294 230,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: uzav ený dv r, hospodá ské stavby, velká rozloha pozemk, možnost trvalého bydlení i rekreace c) parametry ponižující cenu: vybavenost obce Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 660.000 K Obvyklá cena ½ nemovitosti: 660 000,- K slovy: šest set šedesát tisíc K V Praze dne 7.3.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 18
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2174/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 80/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 19