ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 154-27.15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č.402/1 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Psáry, k.ú. Dolní Jirčany Adresa nemovité věci: Psáry, 252 44 Vlastník pozemku: EURO DEVELOPMENT, a.s., RČ/IČO: 27860841, Ječná 550/1, 12000 Praha 2, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Jarní 1324, 253 01 Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 100 000 Kč Datum místního šetření: 26.5.2015 Stav ke dni : 26.5.2015 Počet stran: 5 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 31.5.2015
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 2628 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ dne 13.2.2015. - Kopie katastrální mapy vyhotovená dne 18.5.2015. - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - údaje zjištěné při místním šetření dne 26.5.2015 Místopis Obec Psáry se nachází v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji, leží jihovýchodně od Prahy mezi Jesenicí a Jílovým u Prahy. V obci žije zhruba tři a půl tisíce obyvatel. Obec spadá do oblasti, která se mohutně rozrůstá (např. obec Jesenice mívala 1700 obyvatel a nyní jich má téměř 8000). Dolní Jirčany jsou vesnice ležící ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ a spadají pod obec Psáry, se kterou na jihu těsně sousedí. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Pozemek parc.č.402/1 Pozemek parc.č.402/1 je zahrada o rozloze 1143m 2. Pozemek je rovinný, přístupný ze zpevněné komunikace. Má čtvercový tvar s příjezdovou prolukou mezi sousedními pozemky. Nachází se v ulici K Lůžku. Na hranici pozemku jsou přivedeny inženýrské sítě a to vodovod, kanalizace, elektřina a plynovod. Dle územního plánu obce Psáry je pozemek v zastavitelném území obce s označením B 16 (bydlení městského typu nízkopodlažní) Trvalé porosty na pozemku parc.č.402/1 Na pozemku jsou náletové porosty, je zatravněn, neudržován. - 2 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc.č.402/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Dle listu vlastnictví LV2628 je pozemek parc.č.402/1- zahrada o rozloze 1143m 2. Pozemek je rovinný, přístupný ze zpevněné komunikace. Má čtvercový tvar s příjezdovou prolukou mezi sousedními pozemky. Nachází se v ulici K Lůžku. Na hranici pozemku jsou přivedeny inženýrské sítě a to vodovod, kanalizace, elektřina a plynovod. Dle územního plánu obce Psáry je pozemek v zastavitelném území obce s označením B 16 (bydlení městského typu nízkopodlažní) Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Psáry - Dolní Jirčany Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 0,93 Parcela č.: 1 006 3 675 000 3 653,08 0,92 3 372,73 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v Dolních Jirčanech 1006 m2. Na hranici pozemku je elektřina, na pozemku se nachází vrtaná studna. Klidná část obce s dobrou dostupností na PID. Lokalita: Psáry - Dolní Jirčany Parcela č.: 1 009 2 522 500 2 500,00 0,88 2 208,75 Popis pozemku: stavební pozemek 1009 m2, Dolní Jirčany, Praha západ, všechny IS. Pozemek se nachází ve vyhledávané lokalitě mezi nově vznikající zástavbou rodinných domů. Je slunný, ze tří stran je vybudované oplocení. Elektřina, plyn, kanalizace a voda - přípojky hotové. Koeficient zastavění je 30 %. Parcela je určena pro výstavbu jednopatrového RD s obytným podkrovím, nebo pro RD typu bungalov. V ceně pozemku je konečný asfaltový povrch přístupové komunikace včetně veřejného osvětlení. V ceně je také zahrnut poplatek obci. V blízkosti se nachází nová Základní škola a školka. Dolní Jirčany spadají pod obec Psáry, se kterou na jihu těsně sousedí. Psáry mají moc hezkou polohu na úpatí vrchů Posázaví. Veškerá občanská vybavenost se nachází v sousední obci v Jesenici, která je vzdálená 3 km. Výborné autobusové spojení na metro Budějovická cca 20 minut. Lokalita: Zátopkova, Psáry - Dolní Jirčany Parcela č.: 1 033 3 099 000 3 000,00 0,88 2 650,50 Popis pozemku: Stavební pozemek o celkové velikosti 1033 m2 (3.300,-Kč/m2) se nachází v proluce již nově postavených rodinných domů, lokalita Dolní Jirčany. Pozemek se nachází v zastavitelném území obce s označením B 16 (bydlení městského typu nízkopodlažní). Základní podmínky pro výstavbu: zastavitelná plocha budoucích - 3 -
domů nepřesahuje 300m2, nově navržené rodinné domy mohou být maximálně dvojpodlažní s možností využití podkroví a s možností podsklepení nebo technického podlaží, max. výška 8m, min. velikosti pozemku 1000 m2, sklonitá střecha (sedlová, valbová, polovalbová) se sklonem 30 až 45 st. Nepovolují se provozovny živností, které vyvolávají dopravu překračující intenzitu v rodinné zástavbě. IS: na hranici pozemku jsou veškeré sítě: elektřina, plyn, obecní vodovod a obecní kanalizace (splašková, dešťová). Příjezdová cesta u pozemku je obecní, zámková dlažba vč. veřejného osvětlení. Dostupnost: 500 m na BUS 335, 337, 339 (Jesenice, Horní Jirčany), autem výborná dostupnost po D1 nebo po jižním okruhu Prahy. Veškerá občanská vybavenost je ve 3 km vzdálené Jesenici nebo v obci Psáry. Dolní Jirčany jsou vesnice ležící ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ a spadají pod obec Psáry s kterou těsně sousedí. Velkou devizou obce je okolní příroda. Obec má moc příjemnou polohu na úpatí vrchů Posázaví. Lokalita: K Lůžku, Psáry - Dolní Jirčany Parcela č.: 1 143 3 308 985 2 895,00 0,88 2 557,73 Popis pozemku: rovinatý pozemek o výměře 1143m2 v žádané lokalitě Dolních Jirčan, ul. K lůžku. K pozemeku jsou přivedeny inženýrské sítě. Lokalita plynule navazuje na výstavbu RD, v mapce pod č.3. V blízkosti centrum obce a zastávka busu. Obec se nachází 2km od Pražského okruhu, 15-20min.autem z Prahy, veřejná doprava je zajištěna linkami 332,335,337,339. V obci a blízkém okolí veškerá občanská vybavenost, množství zeleně, v okolí lesy, cykloztesky a příroda. Průměrná jednotková cena 2 697,43 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 402/1 1 143 2 700 3 086 100 Celková výměra pozemků 1 143 Hodnota pozemků celkem 3 086 100 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 3 086 100 Kč Obvyklá cena 3 100 000 Kč slovy: Třimilionyjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. - 4 -
Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Ocenění pozemků je provedeno porovnávací metodou. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - pozemku parc.č.402/1 s příslušenstvím, obec Psáry k.ú. Dolní Jirčany, okres Praha-západ ve výši porovnávací hodnoty pozemků 3 100 000,- Kč Slovy: třimilionystotisíc Kč V Hostivici, 4.6.2015 Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 154-27.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 154-27.15. - 5 -