ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1736/106/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Rozestavěný rodinný dům bez č.p. se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 550 a zahradě číslo parcelní 233/16, v katastrálním území obce Malá Hraštice, okres Příbram. Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Malá Hraštice, k.ú. Malá Hraštice Malá Hraštice bez č.p., 262 03 Malá Hraštice nar. 31.8.1977, Pavel Pechar, Malá Hraštice č.p. 18, 26203 Malá Hraštice, vlastnictví: výhradní nar. 31.8.1977, Pavel Pechar, Malá Hraštice č.p. 18, 26203 Malá Hraštice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro exekuční řízení č.j. 099 EX 9631/09. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 6 330 000,- Kč Datum místního šetření: 13.8.2013 Stav ke dni : 13.8.2013 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 28.8.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rozestavěného rodinného domu bez č.p. se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 550 a zahradě číslo parcelní 233/16, v katastrálním území obce Malá Hraštice, okres Příbram, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 9631/09, k datu 13.8.2013. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 1111 pro kat. území obce Malá Hraštice, vyhotovený dne 22.7.2013 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Malá Hraštice, vyhotovená dne 22.7.2013 pod č. PU 4861/2013-211 - darovací smlouva sepsaná advokátem JUDr. Jaroslavem Kolářem v Dobříši dne 11.7.2001, právní účinky vkladu vznikly dnem 19.7.2001, rozhodnutím č.j. 211 V-3437/01 - geometrický plán na vyznačení budovy a rozdělení pozemku, vyhotovený soukromým geodetem M. Vopičkou, dne 6.8.2002, pod č. plánu 278-16/2002 - stavební povolení na stavbu rodinného domu a všech přípojek, vydané stavebním úřadem Městského úřadu Nový Knín, dne 14.1.2002, pod č.j. 1353/2001-Č - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané v Praze dne 3.7.2013 pod č.j. 099 EX 9631/09-52 - vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Praze dne 3.7.2013 pod č.j. 099 EX 9631/09-53 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 13.8.2013 za účasti zástupce soudního exekutora a výlučného vlastníka nemovitosti, kdy bylo provedeno ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, předložených podkladů, informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem a zejména informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rozestavěný rodinný dům bez č.p. se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v jihozápadní okrajové části intravilánu obce Malá Hraštice, na zastavěné ploše č. parcelní 550. Situování nemovitostí je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z jihu, přímo z přilehlé zpevněné místní ulice. V dané části obce je zaveden dle zjištěných informací a zejména prohlášení vlastníka nemovitosti, veřejný rozvod vody, rozvod elektro, veřejný rozvod kanalizace, není ovšem možnost napojení na rozvod zemního plynu. - 2 -
Obec Malá Hraštice čítá cca 915 obyvatel, nemá všechnu potřebnou základní občanskou vybavenost, má velmi omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí zde vyšší úřady a instituce. Obec má rovněž omezenou dostupnost autobusovou dopravou. V dané lokalitě jsou rovněž celkem omezené lukrativní pracovní možnosti. Za vyšší občanskou vybaveností, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a vyššími úřady a institucemi, je nutno cestovat do spádové obce Nový Knín, vzdálené cca 3 km, městečka Dobříš, vzdáleného cca 13 km a zejména okresního města Příbram, vzdáleného cca 30 km. Budova rozestavěného rodinného domu bez č.p. je postavena jako samostatně stojící, vstupem obráceným na východní stranu na rozlehlý pozemek. Okolní zástavbu přímého okolí tvoří zejména novostavby rodinných domů podobného stylu, stáří, technického stavu, ovšem menší velikosti. Vlastní budova nepodsklepeného přízemního rodinného domu s úplným podkrovím, je větší velikosti se zastavěnou plochou 207 m 2, povolena příslušným stavebním úřadem v roce 2002, dosud však zcela stavebně nedokončena. Životní prostředí je v dané oblasti poměrně nenarušené přímým vlivem jakéhokoliv škodlivého průmyslu nebo provozu. S nemovitostí budovy rozestavěného rodinného domu bez č.p. je užívána v jednotném funkčním celku též zcela stavebně nedokončená budova trojgaráže, dále pak venkovní úpravy (přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, oplocení, vrata, zpevněná plocha z žulové a zámkové dlažby) a pozemek užívaný s rodinným domem v jednotném funkčním celku bez trvalých porostů. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: - 3 -
Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Přízemní, nepodsklepený rozestavěný rodinný dům bez č.p. s úplným podkrovím a valbovou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 550, v jihozápadní okrajové části intravilánu obce Malá Hraštice. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Stavba rodinného domu byla započata v roce 2002 na základě stavebního povolení č.j. 1353/2001-Č, vydaného stavebním úřadem Městského úřadu Nový Knín. Ke dni ocenění není stavba rodinného domu zcela stavebně dokončena, není tudíž zkolaudována ani užívána ke svému účelu. Budova rodinného domu obsahuje v přízemí vstupní zádveří s chodbou, dále pak kuchyni, spíž, dva pokoje, šatnu, dvě koupelny s WC, prádelnu, komoru a garáž. Podkroví obsahuje dva pokoje, dvě koupelny, dvě šatny, chodbu se schodišťovým prostorem a ložnici se šatnou. Nad podkrovím ve střešní konstrukci je dále ještě připraven volný skladovací prostor. Obvodové zdivo je vyzděno z tvárnic Ytong na tl. 37,5 cm se zateplením polystyrenem tl. 10 cm na betonových základových pasech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou v přízemí s rovným omítaným podhledem, v podkroví sádrokartonové podhledy krovu. Střešní konstrukce krovu je valbová, zakryta pálenou taškovou krytinou Tondach s osazenými úplnými klempířskými prvky s nedokončeným bleskosvodem. Fasádní omítka přízemí je tenkovrstvá zatřená na kontaktním zateplovacím systému, špalety oken přízemí a fasádu arkýřů podkroví tvoří pouze hrubá stěrka. Vnitřní omítky jsou kompletně vápenné štukové, okna osazena plastová zdvojená, dveře ani jejich obložkové zárubně dosud osazeny nejsou. Podlahy obytných i ostatních místností jsou betonové s položenými převážně mramorovými dlažbami s osazeným podlahovým teplovodním vytápěním, schody do podkroví betonové obloženy keramickým obkladem. Elektroinstalace zavedena třífázová jištěna pojistkovými automaty, rozvod studené i teplé vody. Odkanalizování splaškových vod je svedeno kanalizační přípojkou do veřejné kanalizace v ulici, zásobování pitnou vodou zajištěno rovněž z veřejného vodovodního řadu v ulici. Na předmětném rodinném domu chybí ke dni ocenění dokončit část fasádní omítky, dále pak obklady v koupelnách se začištěním omítek, část dlažeb v chodbách, osadit obložky a dveřní křídla, dokompletovat elektroinstalaci, vytápění a osadit veškeré zařizovací předměty. Rozestavěný rodinný dům je dosud stavebně nedokončen, nevybaven k trvalému bydlení a rovněž tak neužíván ke svému účelu. Předmětem ocenění jsou kromě výše popsaného rozestavěného rodinného domu bez č.p. též zcela stavebně nedokončená budova trojgaráže, dále pak venkovní úpravy (přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, oplocení, vrata, zpevněná plocha z žulové a zámkové dlažby) a pozemek užívaný s rodinným domem v jednotném funkčním celku bez trvalých porostů. Popisy porovnatelných nemovitostí - 4 -
Rodinný dům - Malá Hraštice I. Rodinný dům - Malá Hraštice II. Rodinný dům - Nová Ves pod Pleší. Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 207,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 207,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 0,900 Správní funkce 0,97 1,03 0,980 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0,990 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 Obchod a služby 0,94 1,06 0,960 Školství 0,94 1,06 0,960 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,940 Kultura, sport 0,94 1,06 0,960 Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 Životní prostředí 0,94 1,06 1,010 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,950 Dopravní podmínky 0,94 1,06 0,990 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,050 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,800 Typ stavby 0,94 1,06 1,040 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,050 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,010 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,700 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,100 Názor odhadce 0,90 1,10 1,030 Výsledný koeficient 0,497 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům - Malá Hraštice I. - 5 -
Výchozí cena: 7 500 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 6 000 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,90 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,99 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 0,96 6. Školství 0,96 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 0,95 13. Dopravní podmínky 0,99 14. Orientace ke světovým stranám 1,04 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,80 21. Typ stavby 1,04 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,02 27. Možnost rozšíření 1,01 28. Technická hodnota 0,75 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,05 31. Názor odhadce 1,10 Součin dílčích koeficientů 0,522 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 165,00 m 2 36 363,64 * 0,522 69 662,- Název: Rodinný dům - Malá Hraštice II. Výchozí cena: 3 200 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 2 560 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,90 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,99 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 0,96 6. Školství 0,96 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 0,97 13. Dopravní podmínky 0,99 14. Orientace ke světovým stranám 1,02 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,80 21. Typ stavby 1,05 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 1,01 28. Technická hodnota 0,75 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 1,05 Součin dílčích koeficientů 0,470 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 100,00 m 2 25 600,- * 0,470 54 468,- Název: Rodinný dům - Nová Ves pod Pleší. Výchozí cena: 4 300 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 3 440 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,90 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,99 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 0,96 6. Školství 0,96 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 0,99 14. Orientace ke světovým stranám 1,02-6 -
15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,80 21. Typ stavby 1,03 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 1,01 28. Technická hodnota 0,75 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 0,95 31. Názor odhadce 1,03 Součin dílčích koeficientů 0,426 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 120,00 m 2 28 666,67 * 0,426 67 293,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUH 1.Rodinný dům - Malá 69 662,00 Hraštice I. 2.Rodinný dům - Malá 54 468,00 Hraštice II. 3.Rodinný dům - Nová Ves 67 293,00 pod Pleší. SJC - minimum 54 468,00 SJC - průměr 63 808,00 SJC - maximum 69 662,00 Index oceňovaného obj. 0,497 0,497 JCO - minimum 27 071,00 JCO - průměr 31 713,00 JCO - maximum 34 622,00 Výměry oceňovaného obj. 207,00 207,00 CO - minimum 5 603 697 CO - průměr 6 564 591 CO - maximum 7 166 754 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 5 603 697,- Kč Průměrná cena 6 564 591,- Kč Maximální cena 7 166 754,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = 6 564 591 - [ 0,15 * ( 7 166 754-5 603 697 )] = 6 330 132,45 Kč Výsledná porovnávací hodnota 6 330 132 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav - 7 -
Porovnávací hodnota 6 330 132 Kč Obvyklá cena 6 330 000,- Kč Slovy: šestmilionůtřistatřicettisísc Kč V Třemošné - Záluží 28.8.2013 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1736/106/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 106/2013. - 8 -