2-2/04/2009 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI TRŽNÍ ODHAD HODNOTY NEMOVITOSTI: Adresa nemovitostí: Katastrální údaje: pozemky v katastrálním území Dolní Břežany Dolní Břežany centrální část k.ú. Dolní Břežany VLASTNÍK: různí vlastníci ÚČEL OCENĚNÍ: Pro interní účely Fyzikálního ústavu AV ČR se sídlem Na Slovance 1999/2 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Fyzikální ústav AV ČR Adresa objednatele: Na Slovance 1999/2, Praha 8 180 00 ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Ivan Řezáč Adresa zhotovitele: Praha 10, Minská 13/560, PSČ 101 00 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 12492256 0105505651 233372843 220571466 hyco.r@seznam.cz Datum místního šetření: 1.9.2009 Datum zpracování : 9.9.2009 Počet stran: Počet příloh: Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo: Verze: čs_01/2002 Strana 1 (celkem 5)
Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled podkladů Nález - Orientační Výpisy z katastru nemovitostí Praha město pro katastrální území Dolní Břežany - Snímek z pozemkové mapy bez razítka katastrálního úřadu - informace sdělené zadavatelem - informace z Městského úřadu Dolní Břežany - informace z realitních kanceláří Charakteristika obce Obec Dolní Břežany, kraj Středočeský, okres Praha-západ, počet obyvatel 2476 Poloha nemovitosti Předmětem ocenění jsou zasíťované pozemky v centru obce Dolní Břežany Nemovitost pronajata Ne Posudek: Účel posudku: Účelem tohoto posudku je odhad jednotkové ceny zasíťovaných stavebních pozemků v centru obce Dolní Břežany. Popis : Obec Dolní Břežany nemá vydanou cenovou mapu stavebních pozemků. I - Výpočet ceny porovnávacím způsobem Tato metoda pro ocenění nemovitostí je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány nebo inzerovány, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou ke dni požadovaného ocenění. Byly zjištěny ceny 9-ti stavebních pozemků v obci Dolní Břežany, které jsou určeny k zástavbě obytnou stavbou: 1 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 4 000 Kč/m2 Uskutečněný prodej pozemků v obci Dolní Břežany. Pozemky se nacházejí v centrální části obce. K hranici pozemků jsou přivedeny všechny sítě voda, kanalizace, elektro i plyn. Velikost pozemků je 819 a 802 m2. Celková kupní cena byla sjednána ve výši 6 484 000,- Kč. V době prodeje byly pozemky vedeny v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou v intravilánu obce možnost výstavby. Vzhledem k tomu, že se jedná o uskutečněný prodej je koeficient redukce kr =1. 2 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 3 282 Kč/m2 Prodej stavebního pozemku o velikosti 1 368 m2 v obci Dolní Břežany. Pozemek se nachází na konci slepé ulice v ulici K Zámecké oboře. V ulici je v části vilová zástavba. Elektřina je na hranici pozemku, voda a kanalizace jsou v přilehlé komunikaci. Dobrá a rychlá dostupnost na metro trasu C. Prodejní cena je 4 490 000,- Kč Verze: čs_01/2002 Strana 2 (celkem 5)
3 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 4 200 Kč/m2 Stavební parcela v nejatraktivnější části Dolních Břežan. Na pozemek jsou zavedeny sítě voda, kanalizace a el., plyn je ve vzdálenosti 15-ti metrů. Jedná se o vilovou čtvrť v blízkosti břežanského zámku. Klidná poloha v zeleni. Výborná dopravní dostupnost do Prahy autobusem cca 20 min na metro trasu C. Celková výměra parcely je 1 856 m2. 4 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 3 657 Kč/m2 Stavební pozemek v obci Dolní Břežany navazující na původní zástavbu rodinných domů. Pozemek je o výměře 2 910 m2, má kompletní inženýrské sítě vodovod, kanalizaci, elektřinu i plyn. Komunikace se buduje nová zámková s veřejným osvětlením. Pozemek je vhodný pro výstavbu dvou rodinných domů nebo jednoho dvojdomu. Prodejní cena je 10 640 415,- Kč 5 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 4 129 Kč/m2 Stavební pozemek v obci Dolní Břežany určený pro výstavbu rodinného domu. Jedná se o krajní pozemek v ulici Jílovské. Vodovod, kanalizace a elektro je v přilehlé komunikaci. V blízkosti je rybník, základní škola se školkou, obchody banka. Výměra pozemku je 799 m2. Požadovaná cena je 3 299 000,- Kč. Jednotková cena je 4 129,- Kč. 6 Stavební pozemek Dolníc Břežany Požadovaná cena 4 222,- Kč/m2 Zajímavý pozemek v obci Dolní Břežany o celkové výměře 1 587 m2 se nachází ve vilové čtvrti. Pozemek je napojen na obecní vodovod, tlakovou kanalizaci, elektřinu a v plánu je přípojka plynu. Parcela je určená k výstavbě rodinného domu. Požadovaná cena je 6 700 000,- Kč 7 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 3 600 Kč/m2 Pozemek určený pro výstavbu rodinného domu v obci Dolní Břežany. K hranici pozemku je přivedeny všechny sítě. Výměra pozemku je 1 527 m2. Pozemek je situovaný v tiché části obce. Přilehlá komunikace je asfaltová. Dobrá dopravní dostupnost. Požadovaná cena je 5 499 000,- Kč. 8 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 5 500 Kč/m2 Prodej exkluzivního stavebního pozemku určeného pro výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází v zástavbě nových domů v klidné lokalitě v sousedství břežanského parku. V okolí je již ukončena výstavba soliterních rodinných vil. U pozemku jsou kompletní inženýrské sítě. Požadovaná cena je 4 411 000,- Kč. jednotková cena je 5 500,- Kč/m2. 9 Stavební pozemek Dolní Břežany Požadovaná cena 4 200 Kč/m2 Prodej stavební parcely v atraktivní části Dolních Břežan. Sítě na pozemku. Plyn ve vzdálenosti cca 15-ti metrů. Pozemek se nachází ve vilové čtvrti v blízkosti břežanského zámku. Jedná se o klidnou lokalitu v zeleni. Požadovaná jednotková cena je 4 200Kč/m2. Verze: čs_01/2002 Strana 3 (celkem 5)
Tabulka porovnávací metoda: č. cena koef. cena K1 K2 K3 K4 Kc cena oceňov reduk poloh požadov.. po redukci a veli ing. úvaha objektu respekt. Kr na pramen kost sítě znal. odvozená ze zaplacen á zjištění srovnávacího Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 1. 4 000 1 4 000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 4 000 2. 3 282 0,85 2 790 1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 3 091 3. 4 200 0,85 3 570 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 3 758 4. 3 656 0,85 3 108 0,95 0,95 1,00 0,95 0,86 3 625 5. 4 129 0,85 3 510 1,00 1,05 0,95 0,97 0,97 3 627 6. 4 222 0,85 3 589 0,95 1,00 0,95 0,95 0,86 4 186 7. 3 600 0,85 3 060 0,90 1,00 1,00 0,95 0,86 3 579 8. 5 500 0,85 4 675 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 4 921 9. 4 200 0,85 3 570 1,00 1,00 0,98 0,95 0,95 3 758 30 544 průměr Kč/m2 3 818 k1 Koeficient polohy pozemku ( lepší - horší) k2 Koeficient úpravy na velikost pozemku k3 Koeficient úpravy na inženýrské sítě K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - skutečná kupní cena Kr=1, inzerce nižší KC Koeficient celkový KC = ( k1*k2*k3*k4) Cena pozemků zjištěná porovnávací metodou = 3 818,- Kč Verze: čs_01/2002 Strana 4 (celkem 5)
Odhad obecné ceny Obecná cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Dle ústních informací realitních kanceláří se ceny uskutečněných transakcí (tj. nikoliv nabídkvých cen v inzercích) prodejů zasíťovaných nezastavěných pozemků, převážně pro výstavbu rodinných domů, pohybovaly v úrovni kolem 4.000,-Kč/m2. Jednalo se většinou o prodeje jednotlivých menších pozemků. Pro daný případ se jedná o velké výměry pozemků v intravilánu obce. V centrální obce lze tuto cenu uvažovat jako budoucí cenu po odstranění stávajících staveb tj. volných zasíťovaných. Na řadě pozemků jsou stavby, některé pronajaté. Lze opět konstatovat, jako v předchozím posouzení že : vzhledem ke stavu a charakteru staveb na pozemcích jsou tyto pro cenu nemovitosti jako celku spíše zátěží. Tj. že cena volného nezastavěného pozemku má dle názoru odhadce vyšší cenu, než stejný pozemek, zastavěný starými objekty s obtížnou komerční využitelností. Dále byla vzata v úvahu skutečnost, že předmětem prodeje by měly být pozemky o větší výměře (1.etapa cca 10.000m2), kdy prodejní cena bývá nižší, než při prodeji dílčích menších parcel pro rodinné domy je to dáno mj. rozdílem nákladů na zasíťování pro rodinné domy musí být přípojky na každý dílčí pozemek. Na základě všech údajů a informací uvedených v tomto ocenění, stanovení ceny porovnávací a v závislosti na zkušenostech s vyhodnocováním současné situace na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu volných nezastavěných zasíťovaných pozemků v centrální části obce na cca : 3 800,- Kč/m 2 V Praze dne 9.9.2009 Ing.Ivan Řezáč, autorizovaný inženýr, odhadce znalec z oboru stavebnictví a ekonomika Minská 13/560, 101 00 Praha 10 Verze: čs_01/2002 Strana 5 (celkem 5)